Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat

THT podcast

THT Facebook

THT - Társasházi Háztartás szaklap és konferenciák

NAV állásfoglalás: a gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe, szabályos ez így? 2023. december 11.
Olvasónktól érkezett a levél, melyben a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állásfoglalása található egy olyan eset kapcsán, amikor is kvázi barterben a társasházi gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe.
A NAV állásfoglalása a témában: Hivatalunkhoz érkezett megkeresésére az alábbi tájékoztatást adom. A gondnok a társasház tulajdonát képező „gondnoki lakásban" lakik, melyért bérleti díjat nem fizet. A gondnoki lakással kapcsolatban felmerülő rezsiköltséget a társasház fizeti meg. A leveléhez csatolt tájékoztató levélben foglaltakat fenntartva, a fenti tényálláshoz kapcsolódó adókötelezettségre vonatkozóan az alábbiakról tájékoztatjuk: A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 4. § (2) bekezdése értelmében bevételnek minősül a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában - pénzben (e törvény alkalmazásában ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben - mástól megszerzett vagyoni érték. Nem pénzben megszerzett bevételnek minősül különösen a) az utalvány (ideértve különösen a kereskedelmi utalványt és minden más hasonló jegyet, bónt, kupont, valamint egyéb tanúsítványt, amely egy vagy több személy árujára vagy szolgáltatására cserélhető, illetve egy vagy több személy esetében is alkalmazható kötelezettség csökkentésére); b) dolog, szolgáltatás, értékpapír, részesedés, forgalomképes vagy egyébként értékkel bíró jog; c) elengedett, átvállalt tartozás; a magánszemély helyett teljesített kiadás, befizetés; d) kamatkedvezmény; dolog, szolgáltatás személyes (magáncélú) ingyenes vagy kedvezményes használata, igénybevétele. Azáltal tehát, hogy a gondnok lakhatását a társasház ingyenesen biztosítja, a magánszemélynek bevétele keletkezik, amit nem pénzben, hanem természetben szerez meg. Az Szja tv. 5. § (4) bekezdése alapján az így megszerzett vagyoni érték esetében a bevétel a vagyoni értéknek a megszerzése időpontjára megállapított szokásos piaci értéke. Az Szja tv. 3. § 9. pontja határozza meg, hogy rendelkezéseinek alkalmazásában mi minősül szokásos piaci értéknek. Eszerint szokásos piaci érték az az ellenérték (a továbbiakban ideértve a kamatot is), amelyet független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenek, vagy érvényesítenének. Nem független felek között a szokásos piaci érték az az ellenérték (ár, kamat), amelyet a) független felek alkalmaznak az összehasonlítható termék, szolgáltatás értékesítésekor gazdaságilag összehasonlítható piacon (összehasonlító módszer), vagy b) a terméknek, szolgáltatásnak független fél felé, változatlan formában történő értékesítése során alkalmazott ellenértékből (árból) a viszonteladói költségek és a szokásos haszon levonásával határoznak meg (viszonteladási árak módszere), vagy c) a termék, a szolgáltatás szokásos haszonnal növelt közvetlen önköltségével határoznak meg (költség és jövedelem módszer), vagy d) független fél által az ügylet révén elért - megfelelő vetítési alapra (bevétel, költség, tárgyi eszközök és nem anyagi javak) vetített - ügyleti nyereség figyelembevételével állapítanak meg (ügyleti nyereségen alapuló módszer), vagy e) a nem független felek az ügyletből származó összevont nyereségnek gazdaságilag indokolható alapon olyan arányban történő felosztásával határoznak meg, ahogy független felek járnának el az ügyletben (nyereség-megosztásos módszer), vagy f) egyéb módszerrel állapítanak meg, ha a szokásos piaci érték az a)-e) pont szerinti módszerek egyikével sem határozható meg azzal, hogy szokásos haszon az a haszon, amelyet összehasonlítható tevékenységet végző független felek összehasonlítható körülmények között elérnek, továbbá tőzsdén nem forgalmazott részvény, valamint vagyoni betét, üzletrész és más hasonló, tagsági jogot megtestesítő vagyoni részesedés szokásos piaci értéke - ha a magánszemély ennek ellenkezőjét nem bizonyítja - a vagyoni részesedést kibocsátó jogi személynek, egyéb szervezetnek a vagyoni részesedés megszerzésének alapjául szolgáló szerződés megkötésének, jogügylet létrejöttének napján ismert, a beszámoló elfogadására jogosult szerve által már jóváhagyott beszámoló mérlegében kimutatott saját tőke összegéből a vagyoni részesedésre arányosan jutó rész, növelve a kibocsátó jogi személy, egyéb szervezet olyan kötelezettségének összegével, amely a vagyoni részesedéshez kapcsolódó jóváhagyott osztalék, részesedés címén a vagyoni részesedés megszerzésekor még fennáll. Amennyiben a használathoz kapcsolódó közüzemi díjakat a társasház fizeti meg, az előző rendelkezések alapján annak összege a gondnok részéről szintén bevételként jelenik meg. Abban az esetben, ha a magánszemély maga fizeti meg ezen költségeket, erre tekintettel nem beszélhetünk megszerzett bevételről. Az Szja tv. 2. § (6) bekezdése szerint a bevétel jogcímének meghatározásánál a felek között egyébként fennálló jogviszonyt és a szerzés körülményeit kell figyelembe venni, az adókötelezettségeket ennek megfelelően kell teljesíteni. Tekintettel arra, hogy a gondnok egyéni vállalkozóként végzett tevékenységével összefüggésben részesül az ingyenes juttatásban, ezért vállalkozói bevételként kell elszámolnia a juttatás szokásos piaci értékét. Az egyéni vállalkozó által elszámolt vállalkozói bevétel az egyéni vállalkozóra vonatkozó adózási szabályok szerint válik adókötelessé. A társasház részéről az egyéni vállalkozónak juttatott bevétellel kapcsolatban nem merül fel sem személyi jövedelemadó-fizetési, sem -bevallási kötelezettség. Az egyéni vállalkozó adókötelezettsége a vállalkozó által alkalmazott adózási mód ismeretében határozható meg. Egyéni vállalkozóként főszabályként vállalkozói személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség merül fel, ugyanakkor - a hatályos jogszabályi feltételek fennállása esetén - átalányadózás is választható. Az egyéni vállalkozók adózásával kapcsolatban figyelmébe ajánljuk a NAV által kiadott 3. számú, „Az egyéni vállalkozók szja- és járulékkötelezettsége" című információs füzetét /https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/nezzen-utana/inf_fuz/. Az egyéni vállalkozónak vállalkozói bevételével kapcsolatban az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény rendelkezéseinek értelmében számla-kiállítási kötelezettsége keletkezik. Amennyiben az egyéni vállalkozó adóbevallási kötelezettségét elmulasztotta vagy helytelenül teljesítette, úgy annak az általa alkalmazott adónemhez tartozó bevalláson, annak pótlása, javítása, önellenőrzése vagy helyesbítése révén tehet eleget. Megjegyezzük, hogy a társasház és a mindenkori gondnok között fennálló - vállalkozási, megbízási - szerződés tartalmának „jogi" illetve „törvényességi" szempontból történő vizsgálata nem tartozik a Nemzeti Adó- és Vámhivatal hatáskörébe, hanem polgári jogi kérdés. Az, hogy a mindenkori gondnok milyen jogviszony alapján - munkaviszony, vállalkozási szerződés, megbízási szerződés - és milyen feltételekkel - gondnoki lakás térítés ellenében vagy anélkül történő használata, rezsiköltség társasház általi átvállalása vagy gondnok általi megfizetése - a szerződő felek megállapodásának függvénye, természetesen a vonatkozó jogszabályi rendelkezések keretei között, különös tekintettel a Ptk. rendelkezéseire. Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevélben részletezettek szakmai véleménynek minősülnek, kötelező jogi erővel nem bírnak.

NAV állásfoglalás: a gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe, szabályos ez így?

2023. december 11.

Olvasónktól érkezett a levél, melyben a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állásfoglalása található egy olyan eset kapcsán, amikor is kvázi barterben a társasházi gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe.

A NAV állásfoglalása a témában:

Hivatalunkhoz érkezett megkeresésére az alábbi tájékoztatást adom.

A gondnok a társasház tulajdonát képező „gondnoki lakásban" lakik, melyért bérleti díjat nem fizet. A gondnoki lakással kapcsolatban felmerülő rezsiköltséget a társasház fizeti meg. A leveléhez csatolt tájékoztató levélben foglaltakat fenntartva, a fenti tényálláshoz kapcsolódó adókötelezettségre vonatkozóan az alábbiakról tájékoztatjuk:

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 4. § (2) bekezdése értelmében bevételnek minősül a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában - pénzben (e törvény alkalmazásában ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben - mástól megszerzett vagyoni érték. Nem pénzben megszerzett bevételnek minősül különösen

a) az utalvány (ideértve különösen a kereskedelmi utalványt és minden más hasonló jegyet, bónt, kupont, valamint egyéb tanúsítványt, amely egy vagy több személy árujára vagy szolgáltatására cserélhető, illetve egy vagy több személy esetében is alkalmazható kötelezettség csökkentésére);

b) dolog, szolgáltatás, értékpapír, részesedés, forgalomképes vagy egyébként értékkel bíró jog;

c) elengedett, átvállalt tartozás; a magánszemély helyett teljesített kiadás, befizetés;

d) kamatkedvezmény; dolog, szolgáltatás személyes (magáncélú) ingyenes vagy kedvezményes használata, igénybevétele.

Azáltal tehát, hogy a gondnok lakhatását a társasház ingyenesen biztosítja, a magánszemélynek bevétele keletkezik, amit nem pénzben, hanem természetben szerez meg. Az Szja tv. 5. § (4) bekezdése alapján az így megszerzett vagyoni érték esetében a bevétel a vagyoni értéknek a megszerzése időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.

Az Szja tv. 3. § 9. pontja határozza meg, hogy rendelkezéseinek alkalmazásában mi minősül szokásos piaci értéknek. Eszerint szokásos piaci érték az az ellenérték (a továbbiakban ideértve a kamatot is), amelyet független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenek, vagy érvényesítenének. Nem független felek között a szokásos piaci érték az az ellenérték (ár, kamat), amelyet

a) független felek alkalmaznak az összehasonlítható termék, szolgáltatás értékesítésekor gazdaságilag összehasonlítható piacon (összehasonlító módszer), vagy

b) a terméknek, szolgáltatásnak független fél felé, változatlan formában történő értékesítése során alkalmazott ellenértékből (árból) a viszonteladói költségek és a szokásos haszon levonásával határoznak meg (viszonteladási árak módszere), vagy

c) a termék, a szolgáltatás szokásos haszonnal növelt közvetlen önköltségével határoznak meg (költség és jövedelem módszer), vagy

d) független fél által az ügylet révén elért - megfelelő vetítési alapra (bevétel, költség, tárgyi eszközök és nem anyagi javak) vetített - ügyleti nyereség figyelembevételével állapítanak meg (ügyleti nyereségen alapuló módszer), vagy

e) a nem független felek az ügyletből származó összevont nyereségnek gazdaságilag indokolható alapon olyan arányban történő felosztásával határoznak meg, ahogy független felek járnának el az ügyletben (nyereség-megosztásos módszer), vagy

f) egyéb módszerrel állapítanak meg, ha a szokásos piaci érték az a)-e) pont szerinti módszerek egyikével sem határozható meg azzal, hogy szokásos haszon az a haszon, amelyet összehasonlítható tevékenységet végző független felek összehasonlítható körülmények között elérnek, továbbá tőzsdén nem forgalmazott részvény, valamint vagyoni betét, üzletrész és más hasonló, tagsági jogot megtestesítő vagyoni részesedés szokásos piaci értéke - ha a magánszemély ennek ellenkezőjét nem bizonyítja - a vagyoni részesedést kibocsátó jogi személynek, egyéb szervezetnek a vagyoni részesedés megszerzésének alapjául szolgáló szerződés megkötésének, jogügylet létrejöttének napján ismert, a beszámoló elfogadására jogosult szerve által már jóváhagyott
beszámoló mérlegében kimutatott saját tőke összegéből a vagyoni részesedésre arányosan jutó rész, növelve a kibocsátó jogi személy, egyéb szervezet olyan kötelezettségének összegével, amely a vagyoni részesedéshez kapcsolódó jóváhagyott osztalék, részesedés címén a vagyoni részesedés megszerzésekor még fennáll.

Amennyiben a használathoz kapcsolódó közüzemi díjakat a társasház fizeti meg, az előző rendelkezések alapján annak összege a gondnok részéről szintén bevételként jelenik meg. Abban az esetben, ha a magánszemély maga fizeti meg ezen költségeket, erre tekintettel nem beszélhetünk megszerzett bevételről.

Az Szja tv. 2. § (6) bekezdése szerint a bevétel jogcímének meghatározásánál a felek között egyébként fennálló jogviszonyt és a szerzés körülményeit kell figyelembe venni, az adókötelezettségeket ennek megfelelően kell teljesíteni. Tekintettel arra, hogy a gondnok egyéni vállalkozóként végzett tevékenységével összefüggésben részesül az ingyenes juttatásban, ezért vállalkozói bevételként kell elszámolnia a juttatás szokásos piaci értékét. Az egyéni vállalkozó által elszámolt vállalkozói bevétel az egyéni vállalkozóra vonatkozó adózási szabályok szerint válik adókötelessé. A társasház részéről az egyéni vállalkozónak juttatott bevétellel kapcsolatban nem merül fel sem személyi jövedelemadó-fizetési, sem -bevallási kötelezettség.

Az egyéni vállalkozó adókötelezettsége a vállalkozó által alkalmazott adózási mód ismeretében határozható meg. Egyéni vállalkozóként főszabályként vállalkozói személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség merül fel, ugyanakkor - a hatályos jogszabályi feltételek fennállása esetén - átalányadózás is választható. Az egyéni vállalkozók adózásával kapcsolatban figyelmébe ajánljuk a NAV által kiadott 3. számú, „Az egyéni vállalkozók szja- és járulékkötelezettsége" című információs füzetét /https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/nezzen-utana/inf_fuz/.

Az egyéni vállalkozónak vállalkozói bevételével kapcsolatban az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény rendelkezéseinek értelmében számla-kiállítási kötelezettsége keletkezik.

Amennyiben az egyéni vállalkozó adóbevallási kötelezettségét elmulasztotta vagy helytelenül teljesítette, úgy annak az általa alkalmazott adónemhez tartozó bevalláson, annak pótlása, javítása, önellenőrzése vagy helyesbítése révén tehet eleget. Megjegyezzük, hogy a társasház és a mindenkori gondnok között fennálló - vállalkozási, megbízási - szerződés tartalmának „jogi" illetve „törvényességi" szempontból történő vizsgálata nem tartozik a Nemzeti Adó- és Vámhivatal hatáskörébe, hanem polgári jogi kérdés. Az, hogy a mindenkori gondnok milyen jogviszony alapján - munkaviszony, vállalkozási szerződés, megbízási szerződés - és milyen feltételekkel - gondnoki lakás térítés ellenében vagy anélkül történő használata, rezsiköltség társasház általi átvállalása vagy gondnok általi megfizetése - a szerződő felek megállapodásának függvénye, természetesen a vonatkozó jogszabályi rendelkezések keretei között, különös tekintettel a Ptk. rendelkezéseire.

Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevélben részletezettek szakmai véleménynek minősülnek,
kötelező jogi erővel nem bírnak.

Továbbküldöm a cikket Nyomtatás Megosztás a Facebookon

További híreink

Közös tulajdonú gépkocsibeálló használati jogának megszerzése 2024. április 24.
A társasház közös tulajdonában lévő udvaron van egy fedett gépkocsibeálló. Ez a beálló az Alapító Okiratban, helyszínrajzban nem szerepel. A társasház fizetős parkolóövezetben fekszik, így felmerül a több napra érkező vendégek társasház udvarára történő beállásának problémája. A társasház egyik tulajdonosa részéről felmerült, hogy a lakásában lakó gyermeke - aki egyébként jelenleg is használja a beállót - kifestené a társasház lépcsőházát, a felújítás fejében pedig a társasháztól megkapná a gépkocsibeálló örökös használati jogát. A fenti formában kivitelezhető-e az örökös használati jog? A NAV szempontjából nem aggályos ez az ügylet? Társasház tulajdonosai nem szeretnének Alapító Okiratot módosítani. Dr. Havas-Sághy Gábor, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

„Beruházás a jövőbe” - elektromos meghajtású járművek töltési lehetőségének kiépítése 2024. április 17.
2002-ben átadott társasház (151 albetét) rendelkezik egy 3 szintes mélygarázzsal, amelyikben 183 beállóhely van. Nemrég villamos meghajtású járművek vásárlása és otthoni töltési igénye fogalmazódott meg a tulajdonosok egy részében. Tekintettel arra, hogy a társasház építésekor ez az igény eredetileg nem merült fel, a töltési lehetőség kialakítása a műszaki irányelvek alapján jelentős beruházást igényelne (töltőoszlopok kialakítása a külső parkolóban, vagy töltőhelyek kialakítása a mélygarázsban új gerincvezeték, Amperbővítés révén). Egy ilyen "beruházás a jövőbe" nyilván növelné a lakások értékét. A kérdéseim: Egy ilyen volumenű kiadás - jellegénél fogva - a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, és az összes tulajdonos egyhangú határozata szükséges-e a megvalósításhoz? Amennyiben pedig a beruházást csak a jelenleg e-autót birtokló, vagy azt venni szándékozó tulajdonosok valósítanák meg (természetesen a műszaki irányelvek betartása mellett), milyen szavazati arány szükséges annak engedélyezéséhez? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ki a kiskorú tulajdonos ingatlanának jogos kezelője? 2024. április 10.
Az egyik általam kezelt társasházban egy kiskorú 90%-ban ajándékozás útján lett tulajdonos. 10%-ban az édesanyja, ő is ajándékozás útján. Mindkettőt az előző tulajdonos ajándékozta meg, aki a kiskorú édesapja. Az ajándékozó ugyanitt haszonélvezeti joggal rendelkezik, külföldi lakcíme van (nem EU-s). A kiskorú és az édesanyja lakcíme egy másik társasházban van, de nem élnek ott. A közös képviselő kit fogadhat el a kiskorú ingatlanának jogos kezelőjeként? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Felújítási problémák kis lakásszámú házban 2024. április 3.
Kis lakásszámú társasházban (4 lakás) az alábbi kérdés merült fel. Az egyik emeleti lakás (belső 2 szintes) emeleti része (tetőtér) felújítása során, a belső szigetelés bontásakor súlyos beázások nyomai látszódnak. Ezen kívül az alsó szinten lévő másik lakás folyamatosan beázik (valószínűeg ez is a tetőszerkezetre, bádogozásra vezethető vissza). A 4 lakásból 1 tulajdonos külföldi, és semmiféle felújításhoz nem hajlandó hozzájárulni, ezen kívül 2 lakástulajdonos csak készpénzes hozzájárulást szeretne, hitelt nem akar felvenni, amelyből a tetőfelújítást finanszírozni lehetne. Mit tanácsol, mit lehet tenni az ügyben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.


Lakótársam, az ágyi poloska: van-e ezzel feladata a közös képviselőnek? 2024. március 27.
Két hónapja, hogy családi segítséggel és nem kevés hitellel sikerül megvásárolnom az első lakásomat Zuglóban (Budapest XIV. kerülete), melyet felújítottunk annak reményében, hogy egy szerethető és élhető környezetben tudom eltölteni a következő éveimet. Már a lakás megvételekor voltak egyértelmű nyomai annak, hogy az előző tulajdonosnak voltak potyautas lakótársai: tele volt poloska tetemekkel a lakás. A padlócserétől kezdve a falak újragletteléséig, festésig, sok mindent sikerült megcsinálni, berendeztük a lakást, mindent bevetettünk annak érdekében, hogy kiirtsuk a hívatlan vendégeket. Sajnos azonban az elmúlt napokban tömegével jelentek meg a lakásban az apró állatok, mellyel kapcsolatban értesítettük a közös képviselőt, hogy annak érdekében, hogy a szomszédok ne fertőzzék újra egymást, egy teljes, társasházi irtás lenne szükséges, de a füle botját se mozdítja. Érdeklődni szeretnék, hogy van-e erre vonatkozóan jogi felelőssége, kötelezettsége a közös képviselőknek és ha igen, akkor milyen fórumon tudnám azt elérni, hogy élhető állapotok uralkodjanak a házban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Milyen kiadásnak számít a kerítés cseréje? 2024. március 20.
Társasházunkban szeretnénk a meglévő kerítésünket a rossz állapota miatt elbontani és egy új, modern kerítést létesíteni a helyén. Az lenne a kérdésem, hogy ez a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számít-e? Ha igen, akkor mire kell ennek kapcsán figyelni a közgyűlési határozat illetve a kivitelezés során? Illetve amennyiben a társasház költségvetésébe nem fér bele a felújítás, de a tulajdonosok hajlandóak lennének egyszeri egyösszegű befizetéssel támogatni a kerítésépítést, akkor ennek milyen jogi lehetőségei vannak? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A lakásszövetkezetből való kiválás lehetőségei 2024. március 13.
A Lakásszövetkezet kezelésében lévő épületekben lévő lakások - ez körülbelül 2500-3000 db lakást érint - egyik tulajdonosaként (aki egyébként nem tag) érdeklődöm, mert vezetőségi alkalmatlanság, feltételezett pénzügyi visszaélések, karbantartási/fejlesztési kötelezettségek elmulasztása, valamint a tulajdonosokkal szembeni lekezelő viselkedés miatt - több tulajdonossal (tagok és nem tagok) együtt - a jelenlegi helyzeten változtatni szeretnénk. A tulajdonosok - a három lehetőség közül - a leginkább költséghatékony módszert szeretnék választani:1. a lakásszövetkezet teljes megszüntetése (elszámoltatással), épületenként társasházzá alakulás, 2. új vezetőség választása (jelenlegi gárda teljes lecserélése), 3. kilépés a szövetkezetből, társasházzá alakulás (a többség egyébként ezt szeretné).Kérdésem a következő: melyik lehetőséget érdemes meglépni? a) Mindhárom esetben szükséges-e ügyvédet fogadni (az ügyvédi költség körülbelül mennyi lenne)? b) A 3. esetben kell-e újabb földmérés (a helyrajzi számok egyébként rendelkezésre állnak, így ez hozzávetőlegesen mekkora összeget jelentene)? c) Az alapító okirat elkészítése, okiratba foglalása mekkora összeg lenne? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasház tartozásaiért ki és hogyan felel? 2024. március 6.
Tanácsát szeretném kérni abban, hogy mit tehetnék? Hatlakásos kis társasházban élek, ahol nincs se közös képviselet, sem pedig összetartozás. A jogszabályokat figyelmen kívül hagyják. A legnagyobb probléma jelenleg a házban, hogy nincs közgyűlési határozat a víz- és csatornadíj megállapodás ügyében, ezért van olyan tulajdonos, aki közvetlenül a díjbeszedőnek teljesít, de olyan is van, aki egyáltalán nem fizet, ezért a társasháznak adósága van a díjbeszedő felé. Az lenne a kérdésem, hogyha valaki nem fizeti ki rá eső részt és jelzálogjog kerül az albetétekre, akkor elárverezhetik-e az egész társasházat? Vagy az eljárás csak a nem fizető tulajdonosokat fogja érinteni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A kocsibeálló és a lakás külön-külön történő értékesítése 2024. február 28.
A társasház Alapító Okiratában a lakásokhoz hozzá vannak rendelve az udvaron lévő számozott kocsibeállók. Az egyik lakás értékesítésekor a tulajdonos a lakást eladta, a kocsibeállót viszont megtartotta. Kérdésem: jogosan járt el a tulajdonos vagy sem? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Tulajdonostársak képviselete a közgyűlésen 2024. február 21.
Az alábbiakban kérem segítségét: 1. Amennyiben egy lakásnak két tulajdonosa van (50-50%), akik elváltak, és nem egy lakcímen élnek, akkor a nem az adott lakcímen élő tulajdonostársnak szükséges-e meghatalmaznia valakit, hogy a nevében eljárhasson a társasházi közgyűlésen? Vagy ezt megteheti meghatalmazás nélkül a volt házastársa? 2. Ha - az előző példát említve - az adott helyen élő volt házastárs sem jön el a közgyűlésre, akkor elég csak tőle, vagy mindkét féltől kell meghatalmazás annak, aki képviseli őket? 3. Ha szükséges a meghatalmazás, ez abban az esetben is így van, ha az elköltözött fél hivatalosan nem jelentette be az új lakcímét a közös képviselőnek és az csak hallomásból tud a különélésről? 4. Amennyiben kell meghatalmazás a másik lakcímen élőtől, de nincs, abban az esetben csak a fele hányad számolható szavazáskor? 5. Mi a helyzet akkor, ha egy lakcímen élő, pl. anya és fia tulajdonosokról beszélünk, szükséges mindkét féltől meghatalmazás, ha képviseltetni akarják magukat valakivel? 6. Mit kell még tudni a meghatalmazások jogos felhasználásával kapcsolatban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közgyűlés szabályos összehívása, ha azt sem a közös képviselő, sem a számvizsgáló bizottság nem teszi meg 2024. február 14.
Időnként előfordul az a szomorú helyzet, hogy nemcsak a közös képviselő, hanem még a vele kollaboráns számvizsgáló bizottság is rendkívül hanyag. A tulajdoni hányad 1/10-edével rendelkező tulajdonostársak aláírásával ellátott, rendkívüli közgyűlés összehívását célzó tulajdonosi indítvány esetében előfordulhat az, hogy a közgyűlést nemcsak a közös képviselő nem hívja össze az átvételt követő harminc napon belül, hanem azt még a számvizsgáló bizottság sem teszi meg a harminc nap lejártát követő tizenöt napon belül. Ilyenkor – a Tht. szerint – az összehívást kezdeményező tulajdonosok által meghatalmazott tulajdonos is jogosult összehívni a közgyűlést. Azonban az "egyszerű" tulajdonos általi összehívásnak nagyon sok buktatója van, pl. az, hogy nem fér hozzá az összes tulajdonostárs elektronikus levelezési címéhez, illetve (a társasházon kívüli, néhány esetben akár külföldi) postai címéhez sem, ami nehézségeket gördít a szabályos meghívókézbesítés elé. Ezúton szeretnék érdeklődni afelől, hogy milyen módon lehet értesíteni nagyszámú tulajdonost szabályosan, hogy a közgyűlés határozatait ne lehessen később a bíróságon megtámadni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Decemberre megújul a többszáz éves ingatlan-nyilvántartásunk 2024. február 8.
Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, amely településenként tartalmazza a Magyarországon található ingatlanokat. A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer szinte az utolsó a nagy állami alrendszerek közül, ahol jelenleg is kizárólag papír alapú az eljárás. Ezen - ahogy egy ideje már halljuk - az E-ingatlan-nyilvántartás, azaz az E-ING bevezetésével változtatni fognak.

Hibrid közgyűlés lehetősége 2024. február 7.
Társasházunk idényjelleggel nyitva tartó 250 albetétes nyaraló társasház. A tulajdonosok az ország minden területéről származnak, így a többnyire kora tavasszal Budapesten tartott éves beszámolót, illetve a következő év terveit megvitató közgyűlésen sokan nem tudnak részt venni. Igény merült fel a közgyűlés elektronikus formában történő bonyolítására, de ehhez - ahogy én a közgyűlés elektronikus úton történő lebonyolításához leírtakat értelmezem - számos olyan technikai feltételt kellene biztosítani (pl. internet a közgyűlésen, osztott képernyős online jelenlét stb.), amit nem hiszem, hogy meg tudnánk oldani. A tulajdonosok részéről érkezett egy olyan javaslat, hogy a közgyűlési meghívó és az előterjesztési anyag mellett kiküldésre kerülhetne egy, a szavazásra bocsátandó határozati javaslatokat tartalmazó elektronikusan kitölthető kérdőív, melyet azok a tulajdonosok töltenének ki és küldenének vissza a közös képviselőnek, akik a döntéshozatalban részt szeretnének venni, de a közgyűlésen pl. a nagy távolság miatt nem tudnak megjelenni. Írásbeli szavazás elektronikus úton történő lebonyolítására az SZMSZ-ünk most is biztosít lehetőséget, de az csak egy-egy konkrét kérdésben hozott határozatra vonatkozik, nem pedig egy egész közgyűlés összes meghozandó döntésére. Ha erre a megoldásra lehetőség nyílna, az elektronikus szavazás részleteit kidolgoznánk az SZMSZ-ben, melyet elfogadásra bocsátanánk. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Beázás a teraszon 2024. január 24.
Harmadik emeleti társasházi lakásomban több beázás és ennek nyomán csúnya penész jelent meg. Kamerás csatornavizsgálati jegyzőkönyv szerint: a lefolyó rendben, viszont a fölöttem lévő közös tulajdonban, de a lakástulajdonosok kizárólagos használatában álló lakások teraszainak rossz fugázása miatt van a beázás. Ki a felelőse és mi a határideje a teraszfugázás elvégeztetésének, ha a lakástulajdonosok errenem hajlandók? Pedig erről közgyűlési határozat is született. Fennáll-e szándékos károkozás esete? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közös költség tartozás behajtása tulajdonosváltás esetén 2024. január 17.
Közös költség tartozással kapcsolatban kérdezném, hogy ingatlanon történt tulajdonosváltáskor a fennálló közös költség tartozás kire száll? Előző tulajdonostól be lehet hajtani? Nem találtam konkrét választ. Gyakorlatban én az ingatlanon jegyzem az egyenleget, tehát nálam a tartozás tovább száll az új tulajdonosra. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A napelemes rendszer telepítése a rendes gazdálkodás körébe tartozik-e? 2024. január 11.
Egy társasház a közös tulajdonú tetőre napelemes rendszer telepítését és üzemeltetését tervezi, a közös költség csökkentése céljából. Ez a beruházás jól láthatóan a társasházi törvény (Tht.) 56. § 3. pontja szerinti "rendes gazdálkodás körét meghaladó" kiadásokkal jár, így vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges (Tht. 38. § (3) bekezdés). A veszélyhelyzetre való hivatkozással megjelent 293/2022. (VIII. 9.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdése szerint, viszont "a közös tulajdonban álló épületrészre napkollektor, napelemes rendszer telepítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti, legalább 75%-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet". Ám 2022. november 1-je óta ez az enyhítés megszűnt, az új szöveg: "A közös tulajdonban álló épületrészre - a társasházközösség közös költségének csökkentése érdekében telepítendő és üzemeltetendő - napkollektor, napelemes rendszer telepítését és üzemeltetését a közgyűlés, illetve a megismételt közgyűlés a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada több mint felének szavazatával megtilthatja." Jelenleg tehát, van egy tulajdoni hányad szerinti 100%-os előírás az elfogadásra és egy másik, akár egy tulajdonos által megvalósítható ~1%-os lehetőség a megtiltásra. Úgy látom, hogy ha egy közgyűlési határozati javaslat a tiltásra szól, és nem szavaz rá senki; vagy ha az elfogadásról szavazunk, akkor a Tht. szerinti egyhangú határozat szükséges. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

NAV állásfoglalás: két társasház, közös telek, közös kiadások 2024. január 9.
A szóban forgó eset főszereplője két olyan társasház, amelyek közös telken épültek. A társasházak a közösen felmerülő kiadások elszámolásának bizonylatolása módjában nem értettek egyet, ezért a helyzet közöttük igencsak elmérgesedett, jogvitába keveredtek egymással. Bekerül majd a történetbe a NAV is, ami végül tiszta vizet önt a pohárba, de ekkor már késő, a fizetési meghagyásos eljárás perré alakul...

Egy társasház, több épület: külön gazdálkodás, vagy szétválás? 2023. december 18.
Két szárnyból álló társasháznk egyik szárnya önkormányzati tulajdon volt, de a lakásokat az önkormányzat idő közben eladta egy vállalkozónak, aki 10 lakást alakított ki benne. A vállalkozó a lakásokat kiadja, nem a legmagasabb társadalmi státuszú bérlők számára. Az együttműködés a vállalkozóval a kezdettől fogva nem volt jó. Előbb zsarolta a lakókat a többségi tulajdonával. Az átalakítás jóvoltából megszűnt a többségi tulajdona, de így is meghatározó. A kérdésem az lenne, hogy van-e arra lehetőség, hogy a két házrész jogilag szétváljon? Ha erre nincs lehetőség, szét lehet-e választani gazdaságilag (ez részben már megvalósult, pl. víz, villany, takarítás, illetve nem takarítás) egy szerződés alapján? Mik lennének ennek a feltételei? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közös képviselő köteles minden emailre és levélre válaszolni? 2023. december 13.
Olyan társasházban élek, ahol a tulajdonosok egy része támogatja a közös képviselőt. SzMSzünk van, de nem tartalmaz semmilyen előírást arra vonatkozóan, hogy a közös képviselőnek át kell-e vennie a postára adott tértivevényes leveleket, vagy ha már átvette, akkor mennyi időn belül kell reagálnia a tulajdonosi megkeresésekre. Mit tehetek? Fordulhatok-e bírósághoz? A keresetlevélben kérhetem-e a bíróságot, hogy kötelezze a közös képviselőt válaszadásra úgy, hogy nincs olyan közgyűlési határozat, ami kötelezné a közös képviselőt választ adni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ki takarítja el a havat? 2023. december 7.
A tél beköszöntével nemcsak a hideg érkezik, hanem a hó eltakarításával kapcsolatos viták is felmelegednek. Számos törvény és rendelet szabályozza ezt a kérdést, amelyek összességében meghatározzák, hogy ki felelős a járdák és utak tisztántartásáért. Ha baleset történik a hó vagy jég miatt, a felelősség a hóeltakarításért vagy a jégmentesítésért felelős személynél vagy szervezetnél van.