background image

Hírek Magunkról Konferenciák THT előfizetés TTOE Archívum Kapcsolat THT szakmai díjak Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Kérdést teszek fel Gyakori kérdések

   

   

   

Dén Mátyás András: A társasházak 5 legnagyobb problémája
2021. március 11.
 
denmatyas.jpgA társasházaknak 5 fő problémája van Magyarországon: a rossz általános műszaki állapot, a fragmentált, töredezett tulajdonosi szerkezet, a bankok hitelezési hajlandósága, a rossz társasházi törvény és sok helyen a professzionális társasházkezelés hiánya - hangzott el Dén Mátyás Andrástól, a Proptech Digital Investment Zrt. vezérigazgatójától a PP Konferenciaközpont, Biznisz az ingatlanban című online konferenciáján.
 
Az UIPI (International Union of Property Owners - Ingatlantulajdonosok Nemzetközi Szövetsége) adatai alapján az Európai Unió tagállamai között Magyarországon a második legmagasabb a saját ingatlanban élők aránya. A lakosság 90%-a rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, a többiek bérelt lakásokban, házakban laknak. Ennek a rangsornak az alján Németország, Ausztria és Dánia helyezkedik el, ahol mindössze 50-60% ez az arány, miközben az európai átlag 70% körül mozog.

1_ingatlanberles.png

Ha megnézzük a lakásárakat 2008-2020 között Magyarországon (ez a Magyar Nemzeti Bank felmérésében szerepelt tavaly az ingatlanpiaci körképben), lehet látni, hogy az árak az elmúlt 10-15 évben óriásit nőttek, akár a tízszeresükre emelkedtek. Az európai országok többsége egyébként az ilyen szintű lakásár robbanáson már túl van, valószínűleg ez az oka annak is, hogy a nyugati országokban az emberek leginkább bérlik az ingatlanokat. Bár Magyarországon a bérleti díjak az elmúlt évben mérséklődtek, de előtte jelentős emelkedésnek indultak, köszönhetően nyilván olyan külső piaci tényezőknek is, mint az Airbnb.

2_lakasarak.png

Mindezek fényében tehát jó döntésnek tűnik a magyar lakosság részéről, hogy az elmúlt évtizedekben az ingatlan tulajdont preferálta, mert az értéknövelésben realizált hozam is sokkal magasabb volt, illetve a mai napig magasabb, mint egy állampapír esetében, vagy bármilyen megtakarításból realizált nyereség. Egy társasházi lakással, mint tulajdonnal, azonban nemcsak jogok, hanem felelősségek és kötelezettségek is járnak, melyek teljesítését sok tényező hátráltatja hazánkban.

3_kiadoingatlanok.png

Rossz műszaki állapot

Az általánosan rossz műszaki állagról tavaly a Magyar Nemzeti Bank a THT és az eHÁZ együttműködésével készített felmérést. Több mint 1000 közös képviselőt, társasházkezelőt kérdeztünk meg arról, hogy milyen állapotban van az általa kezelt épület. Ebből kiderül, hogy a magyarországi társasházak közel 50%-a jelentős vagy kisebb felújításra szorul. Ez nem túl jó hír, hiszen ezekhez már hozzá kéne nyúlni, mielőtt történik valami komolyabb probléma. Az is látszik, hogy az elmúlt 10 évben az épületek felénél nem volt felújítás, aminek több oka van.

4_epitesi_allapot.png 

Az egyik maga a tulajdonosi közösség, hiszen a felújításokról a közgyűlés, azaz a tulajdonosok döntenek. Ők döntenek arról, hogy szeretnének-e többet fizetni annak érdekében, hogy egy felújítást meg tudjanak valósítani. Az 50%-os felújítatlan ingatlanok aránya azt mutatja, hogy mintha valamiért a magyar társadalom még nem nőtt volna fel arra a szintre, hogy tudatosodjon benne: a tulajdon felelősséggel is jár, azt karban kell tartani, az állagmegóvás pedig gondoskodást, anyagi áldozatokat igényel.

A felmérés alapján születtek objektív eredmények is arról, hogy milyen tényezők akadályozzák a felújítást, és a megkérdezettek magas arányban az állami támogatás hiányát emelték ki. Az elmúlt 10 évben masszívan megmutatkozott, hogy az állami támogatások nem nagyon vehetők igénybe társasházi felújításokra. Az Otthonfelújítási támogatás kapcsán jeleztük a törvényhozók felé, hogy segítség lenne a lakóközösségeknek, ha a közös területek felújítását is finanszírozni lehetne az összegből, de kiderült, hogy ez a forrás csak az ingatlanok belső tereinek megújítására vehető igénybe.

6_akadalyok.png

A másik komolyabb ok a felújítások elmaradására a pénzhiány volt, ami abból adódik, hogy a közgyűléseken nincs többsége a megtakarítások képzésének vagy a célbefizetéseknek.

A szakemberhiány volt a harmadik hátráltató tényező, amely a lakásépítések, felújítások felfutása miatt az előttünk álló években várhatóan még komolyabb problémát okoz majd.

A negyedik helyre került a felmérésben a tulajdonosi egyetértés hiánya, ötödikre pedig a banki finanszírozás akadozása.

Sok tulajdonos, nehézkes érdekegyeztetés

A társasház a család után a második legkisebb közösség, ahová nem mi választjuk a tagokat. Kortól, végzettségtől függetlenül mindenféle ember megtalálható egy társasházban, és egyeztetéskor ezek a generációs és tudásbeli különbségek nehézséget okoznak. Döntő szerepe van a társasházkezelőnek is, aki ezt a folyamatot moderálni, vezetni szokta. Pontosan ezért, az esetek nagy százalékában egy felújítási folyamat elsőre nem vihető át, hanem egyfajta lobbitevékenységgel lehet arról gondoskodni, hogy az általunk megvásárolt ingatlanhoz tartotó közös területeken is történjen bármilyen változás.

Hiába kapnak ár/érték alapon jó ajánlatot a tulajdonosok, mindig lesz valaki, akinek éppen nem tetszik és ellenérdekelt a megbízásban. Persze kevés olyan eset van nálunk, amikor egy tulajdonos birtokol egy egész épületet és valójában csak rajta és a jogszabályokon múlik, hogy mit valósít meg.

Nincs pénz, nincs hitel

Az is komoly gondot okoz a társasházaknak, hogy gyakran hiába van egyetértés bizonyos nagyságú befizetésekre vonatkozóan, ha nem jön össze a beruházáshoz szükséges összeg és banki hitelre is szükség lenne, annak felvételét a bankok gyakorlatilag ellehetetlenítik, de legalábbis nem szorgalmazzák. Különösen igaz ez a lakástakarék-pénztári konstrukciók megszűnése óta, amivel szinte lenullázódtak a társasházak megtakarítási lehetőségei.

Létezik ugyan a Növekedési és hitelprogram a maga 2,5%os hitellehetőségével, amely elviekben felvehető társasházakra, de a számok sajnos azt mutatják, hogy ennek kihelyezésében nem érdekeltek a pénzintézetek, különben több projektről hallanánk. A fedezethiányt és a lassú behajthatóságot szokták megjelölni indokként a bankok, amiért nem kedvelik ezeket a konstrukciókat, bár „bedőlt" társasházról nincs tudomásunk. Magyarországon a társasházi hitelezés gyakorlatilag stagnál. Becsléseink szerint jelenleg 50-60 milliárd forint lehet a teljes, társasházakhoz kihelyezett hitelállomány.

Rossz társasházi törvény, sok helyen nincs profi társasházkezelés

A társasház, mint egyéb szervezet megfoghatatlan identitás Magyarországon. Örökölni nem tud, nem lehet tulajdona, de ugyanakkor perelhető. Mindezek mellett áfával fizet minden költséget, de az áfát nem igényelheti vissza, holott közvetítő a szolgáltató és a társasházban élő tulajdonosok között. A tulajdonosok ezt úgy élik meg, hogy az áfát minden esetben elbukják.

Ugyanakkor itthon nincs előírva, hogy a közös költség hány százalékának kell megtakarításnak lennie. Ennek pedig edukáló, nyomásgyakorló hatása lenne a társasházi tulajdonosok felé, hogy a társasházban nem csak élni kell, hanem gondoskodni is a megóvásáról.
A társasházak felett ugyan van törvényességi felügyelet, amelyet a jegyzők látnak el, de a jogszabályi rendelkezés miatt nem avatkozhatnak be pl. vagyoni-gazdálkodási kérdésekbe, így ezekben csak a tulajdonosok odafigyelése segíthet.

A professzionális társasházkezelés hiánya nem általános probléma, de sajnos tapasztalataink szerint sok helyen még mindig kőkorszaki módszerekkel - legyen az maga a kezelés módszertana vagy az informatikai megoldások - kezelnek társasházakat. Az elmúlt 3-5 évben tapasztaljuk azt, hogy elkezdődött egyfajta generáció váltás ezen a területen, ami nagyon jó hír, mert mi 10-12 éve egy kockásfüzetre épülő szakmát digitalizáltunk.

Nem csak informatikai, hanem pénzügyi és jogi területen is képzetlenek egyes a közös képviselők, ami valószínű, hogy ok-okozati összefüggésben állt azzal, hogy egy egyszerű OKJ képzés megszerzésével bárki lehetett a múltban társasházkezelő úgy, hogy ezzel elvállalhatta a magyarországi családok legértékesebb vagyonelemének gondozását. 2021-től sem lett sokkal jobb a helyzet: az új felnőttképzési törvény értelmében ma már minden jogász bármilyen - alap közgazdaságtani, pénzügyi, számviteli, informatikai, épületszerkezettani stb. - továbbképzés nélkül lehet társasházkezelő, melyet nem gondolok egy szerencsés helyzetnek, mondhatni csöbörből vödörbe kerültünk.
Továbbküldöm a cikket >>>
 

További híreink
 
Ez a program várja Önt az Okos Társasház 2021 országos online videokonferencián
2021. április 12.
 
digikonf.jpg2021-től a THT évi két alkalommal tematikus online konferenciát rendez, melyek alkalmanként egy-egy társasházakkal kapcsolatos üzleti szegmenst fognak össze és adnak lehetőséget arra, hogy a szolgáltató és gyártó szektor bemutatkozzon a közös képviselők számára. 2021 első ilyen rendezvényét április 28-án tartjuk, „Okos társasház 2021" címen, melyen olyan innovatív, digitális megoldásokról hallhat, melyek egyszerűbbé és hatékonyabbá teszik a társasházak hétköznapjait.
 
Eladtam a lakásomat – Visszajár-e a felújítási alapba befizetett, de fel nem használt összeg?
2021. április 12.
 
penz.jpgHiába törnek be az új anyagok, technológiák a társasházi felújítások piacára, ha a lakóközösség nem vevő azok finanszírozására, mert a takarékosság illúzióját keltve inkább a toldozás-foltozás mellett dönt.
 
https://www.tht.hu/?mid=subscribe

 
Közgyűlés nincs, de a közös döntés lehetősége adott
2021. március 16.
 
meeting1.jfifA COVID miatti kényszerű kijárási korlátozások idején sokan felújításra lakásszépítésre vállalkoznak ezekben az időkben. A társasházakban élőknek ez több kötöttséget jelent, mint a családi házban lakóknak, különösen, ha közös területeket is érintenek a munkák vagy, ha más ügyekben közösen kell dönteniük, mert az ezekhez szükséges közgyűléseket törvényesen nem lehet megtartani.
 
Egyre több társasház szorul felújításra – ebben is segíthet az OTP Business
2021. február 17.
 
otp200.jpgAkkor is sok társasház igényelne állagmegóvási beruházásokat, ha a koronavírus járvány nem irányította volna rá a lakóközösségek figyelmét szűkebb környezetükre. Az OTP Business idén ismét összesen 15 millió forint vissza nem térítendő forrással támogatja a Társasházi Pályázatán nyertes lakóközösségeket. A társasházak és lakásszövetkezetek lakói fejlesztési, közösségépítési, biztonsági és állagmegóvási beruházásokkal is pályázhatnak.
 
https://otpbusiness.hu/tarsashazipalyazat/

 
Videókonferencia: Biznisz az ingatlanban
2021. február 15.
 
ingatlankonf.jpg
Szeretettel meghívjuk a BKIK és a PP Konferenciaközpont Biznisz az ingatlanban című konferenciájára, melyen a THT TTOE Szakmai partnerséget vállalt. Tagtársaink, partnereink jelentős kedvezménnyel vehetnek részt videókonferenciánkon.
 
Társasházi kérdések-válaszok a Kossuth Rádióban
2021. február 1.
 
kossuth.pngJanuár 26-án indult a Kossuth Rádió Napközben című műsorában a műsor, melynek keretében a hallgatók 10:15 és 10:30 között szöveges üzenetekben küldhetik el kérdéseiket a műsorvezetőnek, aki a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE) elnökét dr. Bék Ágnest kérdezi a társasházi problémák megoldási lehetőségeiről.
 
http://www.tht.hu/index.php?mid=newsview&id=986

 
Az eHÁZ lett Az Év Blockchain Megoldása
2021. január 27.
 
azevblockchain2020w.pngMagyarország első felhő-alapú, blokklánc-hitelesített társasházkezelő rendszere nyerte a Magyar Marketing Szövetség Az év honlapja - Az év blockchain megoldása díjat!
 
A Posta és a bankok együtt lehetetlenítik el a társasházak működését
2021. január 27.
 
Erősen kezdődik a 2021 is: január 1-jétől a Posta megszüntette a papír-alapú tértivevényt, a bankok sunnyognak a PSD2-vel, és év elején még a kártyás fizetések is elromlottak országszerte.
 
Jól jöttek a korlátozások idején az OTP Bank segítségével felújított kertek
2021. január 7.
 
OTP_Vezer_u_2.jpgA koronavírus járvány miatti bezártságon is tudott segíteni az OTP Business Társasházi Pályázata: több lakóközösség is a kertek, udvarok felújítására pályázott, nem tudván még, milyen nagy hasznát veszik e tereknek a kijárási korlátozások idején. A hitelintézet idén ismét kiírta a társasházakat vissza nem térítendő támogatással segítő pályázatát.
 
TTOE-UIPI hírek - Épületek energetikai felújítása: francia és német tapasztalatok
2021. január 7.
 
UIPI_logo.pngKevesen tudják, hogy az EU üvegházhatású gázkibocsátásának mintegy 36%-áért nem az ipar, de még csak nem is a közlekedés, hanem az épületek felelősek. Ahhoz, hogy a 2050-es széndioxid-semlegességi célokat el tudja érni a közösség, elengedhetetlen az épületállomány energetikai felújítása.
 
Folytatódik a társasházak távfűtés-korszerűsítési programja
2020. december 19.
 
Tavfuteses_hazak.jfifAz ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. (a továbbiakban Támogató) a Klíma- és Természetvédelmi Akciótervhez kapcsolódóan pályázati kiírást tesz közzé a lakosság részére energiahatékonyság növelését, a meglévő lakóingatlanokban lévő, a távhőszolgáltatásban érintett lakásszövetkezeti,- és társasházi lakások szén-dioxid-kibocsátás csökkentését eredményező, fűtéskorszerűsítésre irányuló beruházások támogatására.
 
Pályázat - Fővárosi társasházak, lakásszövetkezeti lakóépületek belső udvarainak zöldfelület fejlesztésére
2020. december 19.
 
Udvarzoldites.jfifA Fővárosi Önkormányzat fontos célkitűzése a város zöldfelületeinek növelése. A nagyfokú beépítettség miatt a lakóházak belső udvarainak zöldfelületi és rekreációs szerepe felértékelődik, ezért a városvezetés 30 millió forint keretösszeggel, ​ÉGIG ÉRŐ FŰ címmel udvarzöldítési pályázatot hirdet társasházak, lakásszövetkezetek számára.
 
Napelem a társasházon – hogyan működik?
2020. december 19.
 
Napelem_LEAD.jpgA technikai fejlődés, a környezettudatosság és spórolás a három fő szempont, amely megmozgathatja egy közös képviselő fantáziáját a napelemek felszerelésével kapcsolatban. Komoly elhatározás, papírmunka és tőke is kell egy napelemrendszer telepítéséhez.
 
A társasházakra is ráférne a felújítás
2020. november 28.
 
Aggasztóan fest a hazai társasházak műszaki állapota és miközben az otthonfelújítási programnál senki nem gondolt a társasházi közös tulajdonokra, a forráshiány mellett a koronavírus-járvány sem tett jót a tervezett felújításoknak - írja az Index
 
Jönnek a társasházi támogatások?
2020. november 30.
 
A Magyar Nemzeti Bank "Lakáspiaci jelentés, 2020. november" című kiadványában kiemelten foglalkozik a társasházak helyzetével. A "Társasházkezelői kérdőív az ingatlanok állapotáról, illetve a tervezett és megvalósult felújításokról" című fejezet a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE), a Társasházi Háztartás (THT) és az eHáz közreműködésével készült.
 
Társasházi pénzügyek és beszámolók a mindent látó NAV korszakban
2020. szeptember 1.
 
2020. július 1-jétől élnek az Áfa törvény számlaadat-szolgáltatási kötelezettségre vonatkozó szabályai, de a NAV, meghatározott feltételek fennállásakor nem szab ki mulasztási bírságot, ha az adóalany a 2020. július 01. és 2020. szeptember 30. közötti időszakban a számlaadat-szolgáltatási kötelezettségét nem, vagy nem megfelelően teljesíti. Mit jelent ez a társasházak esetében?
 
El kell kezdeni törleszteni a március 1-je előtti katás tartozásokat
2020. augusztus 8.
 
A kisadózó vállalkozásoknak a veszélyhelyzet megszűnésével el kell kezdeniük törleszteni a 2020. március 1-je előtt lejárt adótartozásaikat. Az erre biztosított 10 havi pótlékmentes
részletfizetés első törlesztőrészletének határideje 2020. július 13-án lejárt, a második részletet 2020. augusztus 12-éig kell befizetni. Aki időben nem törleszti a részleteket, annak a teljes tartozást egy összegben kell rendeznie.
 
Lehet-e írásbeli szavazással dönteni hitelfelvételről vészhelyzet idején?
2020. május 16.
 
A Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hírlevelünk olvasóival is megosztunk. Az egyesület, a tagok számára díjmentes jogi tanácsadást biztosít, hogy megkönnyítse számukra a vitás ügyekben való eligazodást.
 
A szerződéskötés után is „gondozzuk” lakásbiztosításainkat!
2020. május 11.
 
Habár a magyarok többsége meglehetősen tudatos az ingatlanok és ingóságok biztosítása terén, a szerződés megszületése után azonban nem fordítunk kellő figyelmet a biztosítási összegek aktualizálására, ez pedig kellemetlen következményekhez vezethet.
 
Adóbevallás halasztása: fontos kérdést tisztázott a PM államtitkára
2020. május 10.
 
A veszélyhelyzet egyik legnagyobb adókönnyítése szerint a beszámolót és az ahhoz kapcsolódó éves bevallásokat elegendő szeptember 30-ig elkészíteni és beküldeni, sőt az adót is eddig az időpontig kell megfizetni - tájékoztatta az MTI-t Izer Norbert, a Pénzügyminisztérium adóügyekért felelős államtitkára.
 
(c) Társasházi Háztartás 2021 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva