background image

Hírek Magunkról Konferenciák THT előfizetés TTOE Archívum Kapcsolat THT szakmai díjak Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Kérdést teszek fel Gyakori kérdések

   

   

   

   

Dén Mátyás András: A társasházak 5 legnagyobb problémája2021. március 11.
 
denmatyas.jpgA társasházaknak 5 fő problémája van Magyarországon: a rossz általános műszaki állapot, a fragmentált, töredezett tulajdonosi szerkezet, a bankok hitelezési hajlandósága, a rossz társasházi törvény és sok helyen a professzionális társasházkezelés hiánya - hangzott el Dén Mátyás Andrástól, a Proptech Digital Investment Zrt. vezérigazgatójától a PP Konferenciaközpont, Biznisz az ingatlanban című online konferenciáján.
 
Az UIPI (International Union of Property Owners - Ingatlantulajdonosok Nemzetközi Szövetsége) adatai alapján az Európai Unió tagállamai között Magyarországon a második legmagasabb a saját ingatlanban élők aránya. A lakosság 90%-a rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, a többiek bérelt lakásokban, házakban laknak. Ennek a rangsornak az alján Németország, Ausztria és Dánia helyezkedik el, ahol mindössze 50-60% ez az arány, miközben az európai átlag 70% körül mozog.

1_ingatlanberles.png

Ha megnézzük a lakásárakat 2008-2020 között Magyarországon (ez a Magyar Nemzeti Bank felmérésében szerepelt tavaly az ingatlanpiaci körképben), lehet látni, hogy az árak az elmúlt 10-15 évben óriásit nőttek, akár a tízszeresükre emelkedtek. Az európai országok többsége egyébként az ilyen szintű lakásár robbanáson már túl van, valószínűleg ez az oka annak is, hogy a nyugati országokban az emberek leginkább bérlik az ingatlanokat. Bár Magyarországon a bérleti díjak az elmúlt évben mérséklődtek, de előtte jelentős emelkedésnek indultak, köszönhetően nyilván olyan külső piaci tényezőknek is, mint az Airbnb.

2_lakasarak.png

Mindezek fényében tehát jó döntésnek tűnik a magyar lakosság részéről, hogy az elmúlt évtizedekben az ingatlan tulajdont preferálta, mert az értéknövelésben realizált hozam is sokkal magasabb volt, illetve a mai napig magasabb, mint egy állampapír esetében, vagy bármilyen megtakarításból realizált nyereség. Egy társasházi lakással, mint tulajdonnal, azonban nemcsak jogok, hanem felelősségek és kötelezettségek is járnak, melyek teljesítését sok tényező hátráltatja hazánkban.

3_kiadoingatlanok.png

Rossz műszaki állapot

Az általánosan rossz műszaki állagról tavaly a Magyar Nemzeti Bank a THT és az eHÁZ együttműködésével készített felmérést. Több mint 1000 közös képviselőt, társasházkezelőt kérdeztünk meg arról, hogy milyen állapotban van az általa kezelt épület. Ebből kiderül, hogy a magyarországi társasházak közel 50%-a jelentős vagy kisebb felújításra szorul. Ez nem túl jó hír, hiszen ezekhez már hozzá kéne nyúlni, mielőtt történik valami komolyabb probléma. Az is látszik, hogy az elmúlt 10 évben az épületek felénél nem volt felújítás, aminek több oka van.

4_epitesi_allapot.png 

Az egyik maga a tulajdonosi közösség, hiszen a felújításokról a közgyűlés, azaz a tulajdonosok döntenek. Ők döntenek arról, hogy szeretnének-e többet fizetni annak érdekében, hogy egy felújítást meg tudjanak valósítani. Az 50%-os felújítatlan ingatlanok aránya azt mutatja, hogy mintha valamiért a magyar társadalom még nem nőtt volna fel arra a szintre, hogy tudatosodjon benne: a tulajdon felelősséggel is jár, azt karban kell tartani, az állagmegóvás pedig gondoskodást, anyagi áldozatokat igényel.

A felmérés alapján születtek objektív eredmények is arról, hogy milyen tényezők akadályozzák a felújítást, és a megkérdezettek magas arányban az állami támogatás hiányát emelték ki. Az elmúlt 10 évben masszívan megmutatkozott, hogy az állami támogatások nem nagyon vehetők igénybe társasházi felújításokra. Az Otthonfelújítási támogatás kapcsán jeleztük a törvényhozók felé, hogy segítség lenne a lakóközösségeknek, ha a közös területek felújítását is finanszírozni lehetne az összegből, de kiderült, hogy ez a forrás csak az ingatlanok belső tereinek megújítására vehető igénybe.

6_akadalyok.png

A másik komolyabb ok a felújítások elmaradására a pénzhiány volt, ami abból adódik, hogy a közgyűléseken nincs többsége a megtakarítások képzésének vagy a célbefizetéseknek.

A szakemberhiány volt a harmadik hátráltató tényező, amely a lakásépítések, felújítások felfutása miatt az előttünk álló években várhatóan még komolyabb problémát okoz majd.

A negyedik helyre került a felmérésben a tulajdonosi egyetértés hiánya, ötödikre pedig a banki finanszírozás akadozása.

Sok tulajdonos, nehézkes érdekegyeztetés

A társasház a család után a második legkisebb közösség, ahová nem mi választjuk a tagokat. Kortól, végzettségtől függetlenül mindenféle ember megtalálható egy társasházban, és egyeztetéskor ezek a generációs és tudásbeli különbségek nehézséget okoznak. Döntő szerepe van a társasházkezelőnek is, aki ezt a folyamatot moderálni, vezetni szokta. Pontosan ezért, az esetek nagy százalékában egy felújítási folyamat elsőre nem vihető át, hanem egyfajta lobbitevékenységgel lehet arról gondoskodni, hogy az általunk megvásárolt ingatlanhoz tartotó közös területeken is történjen bármilyen változás.

Hiába kapnak ár/érték alapon jó ajánlatot a tulajdonosok, mindig lesz valaki, akinek éppen nem tetszik és ellenérdekelt a megbízásban. Persze kevés olyan eset van nálunk, amikor egy tulajdonos birtokol egy egész épületet és valójában csak rajta és a jogszabályokon múlik, hogy mit valósít meg.

Nincs pénz, nincs hitel

Az is komoly gondot okoz a társasházaknak, hogy gyakran hiába van egyetértés bizonyos nagyságú befizetésekre vonatkozóan, ha nem jön össze a beruházáshoz szükséges összeg és banki hitelre is szükség lenne, annak felvételét a bankok gyakorlatilag ellehetetlenítik, de legalábbis nem szorgalmazzák. Különösen igaz ez a lakástakarék-pénztári konstrukciók megszűnése óta, amivel szinte lenullázódtak a társasházak megtakarítási lehetőségei.

Létezik ugyan a Növekedési és hitelprogram a maga 2,5%os hitellehetőségével, amely elviekben felvehető társasházakra, de a számok sajnos azt mutatják, hogy ennek kihelyezésében nem érdekeltek a pénzintézetek, különben több projektről hallanánk. A fedezethiányt és a lassú behajthatóságot szokták megjelölni indokként a bankok, amiért nem kedvelik ezeket a konstrukciókat, bár „bedőlt" társasházról nincs tudomásunk. Magyarországon a társasházi hitelezés gyakorlatilag stagnál. Becsléseink szerint jelenleg 50-60 milliárd forint lehet a teljes, társasházakhoz kihelyezett hitelállomány.

Rossz társasházi törvény, sok helyen nincs profi társasházkezelés

A társasház, mint egyéb szervezet megfoghatatlan identitás Magyarországon. Örökölni nem tud, nem lehet tulajdona, de ugyanakkor perelhető. Mindezek mellett áfával fizet minden költséget, de az áfát nem igényelheti vissza, holott közvetítő a szolgáltató és a társasházban élő tulajdonosok között. A tulajdonosok ezt úgy élik meg, hogy az áfát minden esetben elbukják.

Ugyanakkor itthon nincs előírva, hogy a közös költség hány százalékának kell megtakarításnak lennie. Ennek pedig edukáló, nyomásgyakorló hatása lenne a társasházi tulajdonosok felé, hogy a társasházban nem csak élni kell, hanem gondoskodni is a megóvásáról.
A társasházak felett ugyan van törvényességi felügyelet, amelyet a jegyzők látnak el, de a jogszabályi rendelkezés miatt nem avatkozhatnak be pl. vagyoni-gazdálkodási kérdésekbe, így ezekben csak a tulajdonosok odafigyelése segíthet.

A professzionális társasházkezelés hiánya nem általános probléma, de sajnos tapasztalataink szerint sok helyen még mindig kőkorszaki módszerekkel - legyen az maga a kezelés módszertana vagy az informatikai megoldások - kezelnek társasházakat. Az elmúlt 3-5 évben tapasztaljuk azt, hogy elkezdődött egyfajta generáció váltás ezen a területen, ami nagyon jó hír, mert mi 10-12 éve egy kockásfüzetre épülő szakmát digitalizáltunk.

Nem csak informatikai, hanem pénzügyi és jogi területen is képzetlenek egyes a közös képviselők, ami valószínű, hogy ok-okozati összefüggésben állt azzal, hogy egy egyszerű OKJ képzés megszerzésével bárki lehetett a múltban társasházkezelő úgy, hogy ezzel elvállalhatta a magyarországi családok legértékesebb vagyonelemének gondozását. 2021-től sem lett sokkal jobb a helyzet: az új felnőttképzési törvény értelmében ma már minden jogász bármilyen - alap közgazdaságtani, pénzügyi, számviteli, informatikai, épületszerkezettani stb. - továbbképzés nélkül lehet társasházkezelő, melyet nem gondolok egy szerencsés helyzetnek, mondhatni csöbörből vödörbe kerültünk.


További híreink
 
A társasház lakóinak is joguk van az ingyen energiához!
Megvalósultak a fejlesztési célok
2021. november 29.
pv_napenergia_logo.pngEgy évvel ezelőtt jelent meg a THT szaklapban az a cikk, amelyben ismertettük - egy magyar technológiai innovációnak köszönhetően - a hazai társasházi lakásoknak is elérhető, a társasházra szerelt napelemes rendszer által termelt villamos energia elérésének lehetőségét.
Kettős könyvvitel esetén pénzforgalmi szemléletű beszámolót is kell készítenie a társasháznak? 2021. november 29.
Konyveles.pngA Társasházi Háztartás adózási, könyvelési tanácsadással is igyekszik segíteni előfizetőink munkáját. Az ilyen témákban érkező kérdésekre Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló, igazságügyi könyvszakértő válaszol.
A Felújítási Hullám segíthet a lepusztult épületeken és motiválatlan tulajdonosokon 2021. november 16.
Lepusztult_tarsashaz.jpgLépten nyomon az energiahatékony társasházi felújítások fontosságáról, a megújuló energiaforrások térnyeréséről, az ökológiai lábnyomunkról, meg hasonló világmegváltó dolgokról hallunk, miközben a rögvalóság az, hogy a társasházak több, mint felében az elmúlt öt évben semmilyen felújítás nem történt.
http://www.tht.hu/index.php?mid=thtelofizetes

 
Pályázat: akár 2 millió Ft társasházaknak udvarzöldítésre 2021. november 11.
​​​udvar.jpgA Fővárosi Önkormányzat ÉGIG ÉRŐ FŰ címmel udvarzöldítési pályázatot hirdet társasházak, lakásszövetkezetek számára a belső udvarok zöldítésére. A rendelkezésre álló támogatási keretösszeg: bruttó 30 000 000 Ft, amelyből 800.000- akár 2.000.000 Ft vissza nem térítendő pénzbeli támogatást is elnyerhetnek a pályázók.
Társasházi lakásvásárlás a szomszédok önéletrajzának ismeretében? – Van ahol lehetséges 2021. november 8.
Oneletrajz.jpgAmikor egy társasházba költözik az ember, akkor nem csak a lakást választja ki, hanem a környéket is és ezzel egyben a társasházi közösséget is. Még, ha ez jellemzően nem is igazi választás, hiszen nem tudjuk kik a tulajdonostársak. Magáról a társasházról is keveset tudunk pedig az épület állapota jó eséllyel azt a hozzáállást és szemléletet tükrözi, ahogy a társasház közössége egymással és a házzal szemben viselkedik.
Pályázati felhívás társasházak, lakásszövetkezetek részére takarítógépek beszerzésének támogatására 2021. november 8.
XIII_ker_kozszolgaltato.pngA XIII. Kerületi Önkormányzat „Takarítógépek beszerzésének támogatása járdatakarítási feladatok ellátására" címen pályázatot ír ki, amelynek célja a társasházak, lakásszövetkezetek segítése takarítási kötelezettségük ellátásban. A társasházak az önkormányzati támogatással könnyebben és hatékonyabban tudják elvégezni a jogszabályi kötelezettségük szerinti járdatakarítási feladatot, ezáltal eredményesebben járulnak hozzá mindannyiunk közös érdekéhez, a kerület köztisztaságának javításához.
Durván elszálltak az árak az építőiparban: a társasházi károk helyrehozása is a többszörösébe kerülhet 2021. október 19.
Generali_logo.pngHónapok óta lázban tartja a hazai ingatlanpiacot az építőanyagok árának drasztikus növekedése, egyes esetekben akár meg is duplázódhatnak a kivitelezés költségei a piaci tendenciák következtében. 
A társasházi könyvelés a tízszeresére gyorsul: automatikus bankszámla szinkron az eHÁZban 2021. október 11.
bankiapi.jpgAz automatikus könyvelés újabb fokozatra kapcsolt az eHÁZban. A minden felhasználó számára külön díjazás nélkül elérhető bankszámla szinkron szolgáltatással ezentúl az internetbanki számlaforgalmat már nem kell importálni, a bankszámlaforgalom - hasonlóan a NAV szinkronhoz a számlák esetében - naponta 4 alkalommal automatikusan bekerül a rendszerbe.
Társasházak változó szabályozásáról a Napközben-ben 2021. október 5.
Cegbirosag.jfifSzeptember 23-án, a Közös Képviselők Napja és Társasházi Expo volt az első rendezvény az országban, ahol a résztvevők előadásokat hallgathattak meg arról, hogy milyen módon érinti a társasházak működését az, hogy jogi személyekké válnak. A téma fontosságát jelzi, hogy a Kossuth Rádió Napközben című műsora is foglalkozott a kérdéssel.
Kétszázezernyi volt moratóriumos hitelt már újra törlesztenek 2021. szeptember 27.
MNB.jfifAz MNB adatai szerint 2020. decembere és idén május közt összesen 184 ezer db. lakossági hitelszerződést léptettek ki az ügyfelek a törlesztési moratóriumból, s kezdték el fizetni ismét azok havi részleteit bankjuknak (számuk azóta tovább nőtt). Ezen belül 42 ezer lakáshitel és 64 ezer személyi hitel vált ismét törlesztővé. A vállalati hitelek közül 20 ezer esetében kezdték meg ismételten a szerződő felek tartozásuk teljesítését.
Jogi személlyé válnak a társasházak! - Vegyen részt Ön is a XII. KÖZÖS KÉPVISELŐK NAPJA ÉS TÁRSASHÁZI EXPÓN 2021. szeptember 1.
thtkkn200.pngA társasházi törvény megszületése óta eltelt időszak legjelentősebb változását jelenti, hogy megszületett a jogi személyek nyilvántartásáról és a nyilvántartási eljárásról szóló törvény, melyben a jogalkotók rögzítették, hogy a társasházak is jogi személlyé válnak. Ez a drasztikus változás alapjaiban érinti a közös képviselők tevékenységét, ezért a XII. Közös Képviselők Napja és Társasházi Expo keretében, dr. Bék Ágnes, a TTOE elnöke, Dr. Kiss Balázs Károly, ügyvéd, társasházi szakértő és Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló, igazságügyi könyvszakértő előadása is ennek az új helyzetnek a hatásait vizsgálja.
Társasház fejlesztése a Covid árnyékában 2021. szeptember 1.
OTP_eloadashoz.jfifHogyan lehet a törvényi előírásokat betartva, energiahatékonyan működtetni a társasházakat a pandémia ideje alatt? - erre a kérdésre kereste a választ a TTOE (Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete) 2021. július 26-án, online konferenciája keretében. 
A szervezet azért döntött úgy - immár másodszor -, hogy online rendezi meg eseményét, mert az érdeklődők közül sokan nem tudtak volna részt venni egy személyes részvétellel meghirdetett rendezvényen.
Lakásbérlők nyilvántartása – Jó ötlet, de hol bukik el? 2021. szeptember 7.
Lakasberles.jfifA Kossuth Rádió Napközben című műsorának társasházi rovata, legutóbb egy hallgatói kérdés alapján foglalkozott az olyan helyzetekkel, amikor a hátrányos helyzetbe kerülő tulajdonosok, a közös képviselőtől várják a megoldást, de hiába, mert arra a törvény nem ad lehetőséget.
Milyen újdonságokkal készül az őszre az eHÁZ? 2021. augusztus 25.
ehaz-600x363.jpgA TTOE (Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete) 2021. július 26-án második online konferenciáját tartotta arról, hogyan lehet törvényesen, illetve energiahatékonyan működtetni a társasházakat a pandémia ideje alatt. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt, hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a lehetőség a személyes részvételre.
Dén Mátyás András az eHÁZ rendszeréről tartott előadást, amely ma már a magyarországi társasházi lakások 14%-ában megtalálható.
Forrásszerzési lehetőségek a társasházakban 2021. augusztus 11.
kbk21.pngA társasházak finanszírozási lehetőségeiről tartott előadást Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd és társasház szakértő a TTOE 2021 július 26-án tartott online konferenciáján. A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete a pandémia alatti lehetőségekről, energiahatékony működésről és törvényességről szeretné a legsokoldalúbb tájékoztatást nyújtani. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt, hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a lehetőség a személyes részvételre.
Kibújhat-e valaki a többség által megszavazott célbefizetés alól? 2021. augusztus 10.
Tetofelujitas_elott.jfifA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hírlevelünk olvasóival is megosztunk. Az egyesület a tagok számára díjmentes jogi tanácsadást biztosít, hogy megkönnyítse számukra a vitás ügyekben való eligazodást.
Budapesten a legolcsóbb a földgáz és az áram 2021. július 13.
penz.jpgA vizsgált európai fővárosok közül továbbra is Budapesten a legalacsonyabb a földgáz lakossági ára - derül ki a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatal (MEKH) június nemzetközi árösszehasonlító elemzéséből. Az adatok szerint a villamos energia lakossági ára is nálunk a legolcsóbb az uniós fővárosok között.
Jön a Zöld lakáshitel 2,5%-os fix kamattal, 70 millióig felvehető 2021. július 7.
zold_lakas.jpgA zöld lakáshitelezés ösztönzése érdekében az MNB 2021. októberben elindítja a Zöld Otthon Programot, melynek keretében a hitelintézetek legfeljebb 2,5 százalékos, a futamidő végéig rögzített ügyleti kamat mellett hitelezhetnek a lakossági ügyfeleknek magas energiahatékonyságú új lakások, családi házak építésére, illetve vásárlására, legfeljebb 70 millió forint összegben és maximum 25 éves futamidővel.
Pályázati lehetőség társasházi kerékpártámaszok telepítésére 2021. július 7.
bicklitarolo.jpgTerézváros Önkormányzatának fontos célkitűzése a környezetkímélő, városbarát közlekedési formák, különösen a kerékpározás elterjedésének elősegítése. Ennek érdekében segítséget kíván nyújtani a kerékpárok biztonságos tárolásához a társasházi ingatlanok területén.
Pályázati lehetőség a XVI. kerületi társasházi és lakásszövetkezeti lakóépületek utólagos hőszigetelésének pénzügyi támogatására 2021. június 25.
hosziget.jpgA pályázat célja, hogy Budapest Főváros XVI. kerületi Önkormányzat vissza nem térítendő támogatást nyújtson a XVI. kerületi társasházi és lakásszövetkezeti lakóépületek, homlokzati, tető- és pincefödém, valamint homlokzati végfalak hőszigeteléséhez.
(c) Társasházi Háztartás 2021 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva