background image

Hírek Magunkról Konferenciák THT előfizetés TTOE Archívum Kapcsolat THT szakmai díjak Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Kérdést teszek fel Gyakori kérdések

   

   

   

   

Dr. Kiss Balázs Károly: Az e-közgyűlés szabályai a gyakorlatban2021. május 12.
 
kbk21.pngJavasolt volna az egyéb más jogterületeken, más gazdasági szerepelők vonatkozásában már szabályozottan működő jogi megoldások beépítése a társasházak joganyagába is.
 
A Társasházi Háztartás szaklap és a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete első online videokonferenciáján, az Okos Társasház 2021 országos online rendezvényen, amelyet 2021. április 28-án tartottak, Dr. Kiss Balázs Károly ingatlan és társasházi ügyvéd az e-közgyűlés szabályaival kapcsolatban ismertette a jelenlegi szabályozási gyakorlatot, összevetette más jogi területeken már szabályozott és működő jogi megoldásokkal, és ismertette a pandémiás helyzet által felgyorsított fejlődésre és új kihívásokra adható jogalkotói válaszokat.

Mint elmondta, a személyes jelenléttel járó társasházi közgyűlésen a tulajdonostársak döntését azonnal megismerhetik az oda ellátogatók. Mivel ez a legkonzervatívabb döntési forma, időszerű lenne ezen változtatni, vagy új megoldási módozatokat szabályozva beépíteni a működésbe. A másik döntéshozatali mód az írásbeli szavazás, amire csak akkor van lehetőség, ha a társasház SZMSZ-e pontosan szabályozza az írásbeli döntéshozatal módját. Ennek megsértése ugyanis érvénytelenséghez is vezethet. A Társasházi Törvény ismeri még a részközgyűlés fogalmát, erről Dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke is írt cikket (https://www.tht.hu/index.php?mid=newsview&id=274), de általánosságban kevés alkalommal találkozni ennek szabályozásával és gyakorlati működésével. Ez azt jelenti, hogy ha van olyan önállóan szabályozott témakör, amelyben részközgyűlés döntést hozni érdemes és az SZMSZ-ben is rögzített, akkor a részközgyűlés során a döntés meghozható a normál közgyűlés szabályai szerint.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint a fenti döntéshozatali módok - amiket a társasházak és közös képviseletek alkalmazhatnak jelenleg - eszköztárát érdemes lenne bővíteni, már csak a pandémia miatt is. Szabályozott és működő jogi megoldások révén más gazdasági szereplők jelenleg is élveznek bizonyos előnyöket, amit például a távolból való döntéshozatal ad. Egyesületek, gazdasági társaságok számára ez elérhető. Az ügyvéd szerint fontos különbséget tenni szóbeli vagy írásbeli döntéshozatal között, ennek fontos és központi kérdése az azonosítás, amely révén a leadott szavazat hiteles, és nem utolsó sorban egy közös képviselet részéről érvényesnek elfogadható.

Szóbeli döntéshozatal esetén a polgári törvénykönyv pl. az egyesületekre, vagy a gazdasági társaságokra nézve kifejezetten szabályozza az elektronikus hírközlő eszköz útján való szavazást, előírva kötelezettségként, hogy a létesítő okiratban kell azt a szabályanyagot lefektetni, mely eszközök és csatornák vehetők igénybe. Fontos jogszabályi elvárás, hogy minden tag azonos módon és követelményeknek megfelelően vehessen részt a szavazásban, biztosítva az azonos elbánás követelményét és hozzájárulva ahhoz, hogy a szavazás hiteles és érvényes legyen.

A tulajdonostársak részéről pl. gazdasági társaságok esetében gyakran felmerül az igény hogy személyes megjelenés nélkül vehessenek részt a tulajdonosi döntéshozatalban, vannak olyan gazdasági szereplők, amelyeknél ez megengedett, a kérdés, hogy a társasházak esetében ezen jogszabály megalkotására miért nem került még sor.

Az azonosítás megoldására több módozat is lehetséges, képet és hangot egyszerre továbbítani képes szolgáltatás igénybevételekor későbbi jogviták elkerülése érdekében érdemes olyan rögzítést és visszakereshetőséget biztosító megoldást választani, amely alapján pontos és hiteles jegyzőkönyv készül.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint az írásbeliség vonatkozásában is van több elérhető megoldás, sok olyan eljárás van, ahol már papír megjelenése nélkül, elektronikusan, digitálisan, hitelesen azonosítható módon tudnak információt közölni a másik féllel. Első ilyen volt a cégeljárás digitalizációja, jelenleg az emailes csatornát alkalmazzák, aminek az elektronikus aláírás és az időbélyeg hangsúlyos eleme. Ám felmerül a kérdés, ha ez egy vállalkozásnál lehetséges, akkor a társasházi közgyűlési szavazáson miért nem alkalmazható.

Ugyanilyen írásbeli forma, ahol az azonosítás fontos, a fizetési meghagyás, ami jelenleg közjegyzői hatáskörbe tartozik, de kérelmezői oldalon már papírmentesen is megvalósítható. Előremutató megoldás lenne, ha egy társasházkezelő szoftver automatikusan tartalmazná azt a funkciót, amelynek segítségével egy kattintással azonnal benyújtható lenne a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem, automatikusan átemelve a rendszerből a nyilvántartott tartozást és személyes adatokat. Ez a közösköltség behajtásakor - ami közös képviselői kötelezettség - gyorsabb és hatékonyabb megoldás lenne, minimális, de fontos ügyvédi közreműködés mellett. De ugyanide sorolta Dr. Kiss Balázs Károly a bírósági eljárást is: az ügyvédek fotelből tudnak pert indítani, vagy megszüntetni, de ki kell ebből a fotelből kelniük, ha társasházi közgyűlésen kívánnak részt venni.

Az ügyfélkapun keresztül számtalan szolgáltatás elvégezhető személyes megjelenés vagy papíralap nélkül, általános törekvés, hogy elektronikusan, digitálisan éljük mindennapjainkat, ez azonban a társasházak esetében is fontos lenne, amikor egy család legnagyobb vagyonáról, az ingatlanáról születik döntés.

Jelenleg, az 502/2020. (XI. 16.) Korm. rendelet szabályozza a társasházak pandémiás időszak alatti működését, és ugyanez szabályozza a jogi személyek és gazdasági társaságok működését is. Jól látható, hogy a jogi személyekkel kapcsolatos joganyag közel a duplája a társasházakénak, ami azt jelenti, hogy kevesebb figyelem jutott a szabályozott és könnyített működés biztosítására a társasházak esetében. Csak arra korlátozódik, hogy megtiltja a személyes jelenléttel járó (május 22-ig) közgyűlések tartását, ha és amennyiben a tulajdonostársaknak van olyan köre, akik a szavatok több mint 10%-ával rendelkeznek, és kérik a közgyűlés összehívását, akkor is csak írásbeli szavazás kiírására van lehetőség. De sajnos ez a szabályozás kevéssé ismert, ezt az információt több érdekelthez kellet volna eljuttatni, érdemes lett volna neki nagyobb nyilvánosságot adni.

Marad az írásbeli szavazás, de amennyiben az SZMSZ nem rendelkezik a részletszabályokról, vagy nincs is szabályzat, ez esetben a meghívóban kell rögzíteni a részletszabályait az írásbeli szavazásnak. A szükségmegoldás következményei később jelentkeznek, hogy mennyi érvénytelenségi per indul majd, az egyelőre még nem látható az ügyvéd szerint.

Egyelőre nincs más eszköz a döntéshozatalra, pedig jogi személyek, gazdasági társaságok esetében a ptk. szabályozását átemelve lehetőség volna elektronikus hírközlő eszköz útján a tulajdonostársak közösségének a döntéseket meghoznia, azaz egymástól távol lévő tulajdonostársak személyes vagy postai küldemények nélkül is tudnának tulajdonosi döntést hozni.

A kormányrendelet egyetlen könnyítése az elektronikus kapcsolattartás vonatkozásában a társasházak működésére vonatkozóan, hogy pl. az emailes kommunikációt is érvényes és hatályos közlési módnak fogadja el. A szabályozás szerint akkor fogadható el érvényesnek a közlés, ha a nyilatkozattévő személye, a nyilatkozat tartalma, időpontja és a címzett személye beazonosítható. A szakember álláspontja szerint ezek a feltételek, különösen a nyilatkozatevő személye egy emailes kommunikációban nehezen tarthatók be és ellenőrizhetőek, hiszen felmerül a kérdés, hogy egy emailen érkezett szkennelt aláírt szavazólap, vagy szerkeszthető formában hagyott elektronikus dokumentum elfogadható-e?

Ma a jogi szabályozás nem adott választ arra, hogy a társasházak életét hogyan lehet hatékonyabbá, működőképessé és gazdaságossá tenni, hogy a közgyűlés döntései könnyen, gyorsan és olcsón megismerhetőek legyenek, ne járjon olyan adminisztratív és egyéb anyagi teherrel, amivel ma még jár.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint bizonyos jogi technikák átemelésével és átgondolásával ezt javítani lehetne, de a szoftverek támogatása ugyanilyen fontos. És nem árt a tulajdonostársak kellő nyitottsága sem. Ebben célszerű egy fokozatosságot is megtartani, például a tulajdonostársak konzervatív részének a hagyományos megoldások megtartásával.

A szakember kívánatosnak tartja egyéb más jogterületeken, más gazdasági szerepelők vonatkozásában, már szabályozottan működő jogi megoldások beépítését a társasházak joganyagába. A szakember előadását egy ötletbörzének tartja, amely alapján a jogalkotó részéről át kellene gondolkodni a már működő megoldások alkalmazását a társasházak esetében is. Az ügyvéd bízik abban, hogy az ilyen konferenciák segítenek eljuttatni ezeket az igényeket a jogalkotókhoz.

 


További híreink
 
Jogi személlyé válnak a társasházak! - Vegyen részt Ön is a XII. KÖZÖS KÉPVISELŐK NAPJA ÉS TÁRSASHÁZI EXPÓN 2021. szeptember 1.
thtkkn200.pngA társasházi törvény megszületése óta eltelt időszak legjelentősebb változását jelenti, hogy megszületett a jogi személyek nyilvántartásáról és a nyilvántartási eljárásról szóló törvény, melyben a jogalkotók rögzítették, hogy a társasházak is jogi személlyé válnak. Ez a drasztikus változás alapjaiban érinti a közös képviselők tevékenységét, ezért a XII. Közös Képviselők Napja és Társasházi Expo keretében, dr. Bék Ágnes, a TTOE elnöke, Dr. Kiss Balázs Károly, ügyvéd, társasházi szakértő és Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló, igazságügyi könyvszakértő előadása is ennek az új helyzetnek a hatásait vizsgálja.
Ki látja el a jogi személyiséggé váló társasházak törvényességi felügyeletét a jegyzők helyett? 2021. szeptember 7.
Torvenyessegi_felugyelet.jfifNem valami hálás feladat a társasházak feletti törvényességi felügyelet ellátása. Erre akkor jöhettünk rá alőször, amikor 2010-ben a Társasházi törvény az ügyészséget jelölte meg illetékesként, de mire hatályba lépett volna a jogszabály az ügyésszég erőteljes ellenállása miatt azt meg is változtatták.
Lakásbérlők nyilvántartása – Jó ötlet, de hol bukik el? 2021. szeptember 7.
Lakasberles.jfifA Kossuth Rádió Napközben című műsorának társasházi rovata, legutóbb egy hallgatói kérdés alapján foglalkozott az olyan helyzetekkel, amikor a hátrányos helyzetbe kerülő tulajdonosok, a közös képviselőtől várják a megoldást, de hiába, mert arra a törvény nem ad lehetőséget.
http://www.tht.hu/index.php?mid=thtelofizetes

 
Forrásszerzési lehetőségek a társasházakban 2021. augusztus 11.
kbk21.pngA társasházak finanszírozási lehetőségeiről tartott előadást Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd és társasház szakértő a TTOE 2021 július 26-án tartott online konferenciáján. A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete a pandémia alatti lehetőségekről, energiahatékony működésről és törvényességről szeretné a legsokoldalúbb tájékoztatást nyújtani. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt, hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a lehetőség a személyes részvételre.
Kibújhat-e valaki a többség által megszavazott célbefizetés alól? 2021. augusztus 10.
Tetofelujitas_elott.jfifA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hírlevelünk olvasóival is megosztunk. Az egyesület a tagok számára díjmentes jogi tanácsadást biztosít, hogy megkönnyítse számukra a vitás ügyekben való eligazodást.
Megjelent a „Jogok és kötelességek a társasházi felújítások, karbantartások során" című szakkönyv - Ön hogyan juthat hozzá? 2021. július 19.
THT-Szakkonyv_2021_cimlap_net-hirek.jpgMegjelent a „Jogok és kötelességek a társasházi felújítások, karbantartások során" című THT szakkönyv, melyet az OTP Business jóvoltából eddig azok vehettek át díjmentesen, akik részt vettek a THT-TTOE országos konferenciasorozatának állomásain.
 
ORSZÁGOS ONLINE THT-TTOE KONFERENCIA - TÁRSASHÁZAK TÖRVÉNYES ÉS ENERGIAHATÉKONY MŰKÖDTETÉSE A COVID ÁRNYÉKÁBAN 2021. július 15.
digikonf.jpg
Mivel a jogszabályok továbbra is kötelezővé teszik a zárt térben tartott rendezvényeken - így a THT-TTOE országos körútjának konferenciáin is - a védettségi igazolvány bemutatását, ezért sok lakóközösségi képviselő annak ellenére sem vehetett részt rendezvényeinken - így az OTP BUSINESS jóvoltából díjmentesen átvehető szakkönyvet sem kaphatta meg - hogy jelentkezett azokra.

Ebben a rendkívüli helyzetben sem szeretnénk azonban cserben hagyni azokat, akik számítanak a segítségünkre, ezért - félbeszakítva a THT-TTOE 2021-es országos konferencia sorozatát - 2021. július 26-án, héthőn, 9.30-14.45 között egy rendkívüli online konferencián várunk minden lakóközösségi képviselőt!

Kamera a társasházban – Milyen szavazati aránnyal telepíthető, ki és mennyi ideig nézheti meg a felvételeket? 2021. július 12.
Kamera_tarsashazban.pngAz új építésű társasházaknál már evidencia, hogy kamerákkal növelik a lakók biztonságát és a régi épületeknél is egyre nagyobb az igény ezekre az eszközökre. De ki, hova telepíthet kamerákat és hova nem? Mennyi ideig tárolhatók a felvételek és ki nézheti meg azokat?
DEBRECENBEN ez a program és ez a szakkönyv várja Önt a TÁRSASHÁZAK TÖRVÉNYES ÉS ENERGIAHATÉKONY MŰKÖDTETÉSE A COVID ÁRNYÉKÁBAN című konferencián, július 14-én 2021. július 8.
thtkonferencia.jpgA THT és a TTOE konferenciája az a hely, ahol minden résztvevő választ kap a kérdéseire, akár műszaki, akár jogi, akár adózási témában teszi fel. Búcsúzóul pedig az OTP Business jóvoltából átveheti a „Jogok és kötelességek a társasházi felújítások, karbantartások során!" című ajándék kézikönyvet. 
Hogyan tarthatók társasházi közgyűlések július 2-a után? 2021. július 6.
Tarsashazi_kozgyules.jfifAz utóbbi hónapokban megtanulhattuk, hogy a korlátozások feloldásának különböző lépcsőfokairól szóló információkkal óvatosan kell bánni, mert azok kormányzati bejelentése és a médiumokban megjelenő interpretálása koránt sem biztos, hogy pontosan adja vissza a Magyar Közlönyben megjelenő rendeletek, határozatok szövegét.
Gazdálkodás közös területen, közös vízzel 2021. június 28.
locsolas.jpgEgyre gyakrabban láthatók a lakótelepi épületek között vagy társasházak belső udvarán virágok, gyümölcsfák, magas ágyások, szaporodnak a grillező, piknikező helyek is. Aki hobbiként szabadidős tevékenységként gondol ezek gondozására, használatára az örömforrást lát benne, de tisztában kell lennie azzal, hogy osztatlan közös területet vagy közterületet használ.
PÉCSEN ez a program és ez a szakkönyv várja Önt a TÁRSASHÁZAK TÖRVÉNYES ÉS ENERGIAHATÉKONY MŰKÖDTETÉSE A COVID ÁRNYÉKÁBAN című konferencián, június 30-án 2021. június 22.
thtkonferencia.jpgA THT és a TTOE konferenciája az a hely, ahol minden résztvevő választ kap a kérdéseire, akár műszaki, akár jogi, akár adózási témában teszi fel. Búcsúzóul pedig az OTP Business jóvoltából átveheti a „Jogok és kötelességek a társasházi felújítások, karbantartások során!" című ajándék kézikönyvet. Helyszín, program és jelentkezés:
Mellékhelyiség kerül a hálószobám fölé a szomszéd lakás felújítása során – El kell tűrnöm? 2021. június 22.
falathelyezes.jpgA nagy lakásfelújítási boom közben egyre többen gondolják úgy, hogy egy társasházi lakásban áthelyeznek falakat, vezetékeket, hogy az számukra kedvezőbb elrendezést eredményezzen, mint amit a ház tervezője - akár száz éve, akár a közelmúltban - a tervrajzon papírra vetett.
Forró a hangulat a társasházakban a közgyűlések miatt 2021. június 18.
veszekedes.pngAz elmúlt időszakban otthon maradt lakók közül sokan egyfajta dühöngőként várják a közgyűléseket, vannak viszont, akik ragaszkodnak ahhoz, hogy szeptemberben legyenek összehívva a lakók. A legnehezebb dolguk megint a közös képviselőknek van.
Magyar Közlöny: Indulhatnak a közgyűlések! Most már tényleg! 2021. május 31.
jog.jpgA hétfő este megjelent Magyar Közlönyben változtak a társasházakat érintő szabályok, indulnak a közgyűlések!
Ez a program várja Önt a TÁRSASHÁZAK TÖRVÉNYES ÉS ENERGIAHATÉKONY MŰKÖDTETÉSE A COVID ÁRNYÉKÁBAN című konferencián, június 10-én 2021. május 30.
thtkonferencia.jpgA Társasházi Háztartás című szaklap és a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete szeretettel várja Önt a TÁRSASHÁZAK TÖRVÉNYES ÉS ENERGIAHATÉKONY MŰKÖDTETÉSE A COVID ÁRNYÉKÁBAN című konferenciára, és a „Jogok és kötelességek a társasházi felújítások, karbantartások során" című szakkönyv bemutatójára és átadására.
Kinek áldás, kinek átok - Háziállatok a társasházban 2021. május 27.
kutyatarsashaz.jpgKutyák, macskák, hüllők, rágcsálók gyakori lakói a társasházaknak, s gazdáik számára sok örömforrást jelentenek. A szomszédok tekintetében már nem ilyen egyértelmű a helyzet.
Káosz a társasházakra vonatkozó rendeletekben 2021. május 26.
tarsashazi_rendeletek.jpgA Kormány az elmúlt napokban több ponton hozzányúlt a társasházakat érintő rendeletekhez, mely okozhat kellemetlen meglepetéseket a társasházkezelés mindennapjaiban.
Európa-szerte működnek az online társasházi közgyűlések 2021. május 25.
onlinekozgyules.jpgEzúttal egy másik kérdéskört veszünk górcső alá, amely Magyarországon komoly fejtörést okoz a társasházkezelői piacon dolgozóknak. Ez a közgyűlési tilalom, amely a jelenlegi jogszabályi környezet mellett a társasházi közgyűlések felfüggesztését jelenti.
A mai állapot szerint mégsem indulnak a közgyűlések 2021. május 22.
kozgyules4.pngA tegnapi bejelentéseket követően megjelentek a Magyar Közlönyben a magánrendezvényekre, esküvőkre, gyűlésekre, sportrendezvényekre vonatkozó enyhítések, a társasházi közgyűléseket azonban valamilyen rejtélyes okból kifolyólag még mindig nem lehet tartani.
(c) Társasházi Háztartás 2021 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva