background image

Hírek Magunkról Konferenciák THT előfizetés Archívum Kapcsolat THT szakmai díjak Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Kérdést teszek fel Gyakori kérdések

   

   

   

   

Dr. Kiss Balázs Károly: Az e-közgyűlés szabályai a gyakorlatban2021. május 12.
 
kbk21.pngJavasolt volna az egyéb más jogterületeken, más gazdasági szerepelők vonatkozásában már szabályozottan működő jogi megoldások beépítése a társasházak joganyagába is.
 
A Társasházi Háztartás szaklap és a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete első online videokonferenciáján, az Okos Társasház 2021 országos online rendezvényen, amelyet 2021. április 28-án tartottak, Dr. Kiss Balázs Károly ingatlan és társasházi ügyvéd az e-közgyűlés szabályaival kapcsolatban ismertette a jelenlegi szabályozási gyakorlatot, összevetette más jogi területeken már szabályozott és működő jogi megoldásokkal, és ismertette a pandémiás helyzet által felgyorsított fejlődésre és új kihívásokra adható jogalkotói válaszokat.

Mint elmondta, a személyes jelenléttel járó társasházi közgyűlésen a tulajdonostársak döntését azonnal megismerhetik az oda ellátogatók. Mivel ez a legkonzervatívabb döntési forma, időszerű lenne ezen változtatni, vagy új megoldási módozatokat szabályozva beépíteni a működésbe. A másik döntéshozatali mód az írásbeli szavazás, amire csak akkor van lehetőség, ha a társasház SZMSZ-e pontosan szabályozza az írásbeli döntéshozatal módját. Ennek megsértése ugyanis érvénytelenséghez is vezethet. A Társasházi Törvény ismeri még a részközgyűlés fogalmát, erről Dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke is írt cikket (https://www.tht.hu/index.php?mid=newsview&id=274), de általánosságban kevés alkalommal találkozni ennek szabályozásával és gyakorlati működésével. Ez azt jelenti, hogy ha van olyan önállóan szabályozott témakör, amelyben részközgyűlés döntést hozni érdemes és az SZMSZ-ben is rögzített, akkor a részközgyűlés során a döntés meghozható a normál közgyűlés szabályai szerint.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint a fenti döntéshozatali módok - amiket a társasházak és közös képviseletek alkalmazhatnak jelenleg - eszköztárát érdemes lenne bővíteni, már csak a pandémia miatt is. Szabályozott és működő jogi megoldások révén más gazdasági szereplők jelenleg is élveznek bizonyos előnyöket, amit például a távolból való döntéshozatal ad. Egyesületek, gazdasági társaságok számára ez elérhető. Az ügyvéd szerint fontos különbséget tenni szóbeli vagy írásbeli döntéshozatal között, ennek fontos és központi kérdése az azonosítás, amely révén a leadott szavazat hiteles, és nem utolsó sorban egy közös képviselet részéről érvényesnek elfogadható.

Szóbeli döntéshozatal esetén a polgári törvénykönyv pl. az egyesületekre, vagy a gazdasági társaságokra nézve kifejezetten szabályozza az elektronikus hírközlő eszköz útján való szavazást, előírva kötelezettségként, hogy a létesítő okiratban kell azt a szabályanyagot lefektetni, mely eszközök és csatornák vehetők igénybe. Fontos jogszabályi elvárás, hogy minden tag azonos módon és követelményeknek megfelelően vehessen részt a szavazásban, biztosítva az azonos elbánás követelményét és hozzájárulva ahhoz, hogy a szavazás hiteles és érvényes legyen.

A tulajdonostársak részéről pl. gazdasági társaságok esetében gyakran felmerül az igény hogy személyes megjelenés nélkül vehessenek részt a tulajdonosi döntéshozatalban, vannak olyan gazdasági szereplők, amelyeknél ez megengedett, a kérdés, hogy a társasházak esetében ezen jogszabály megalkotására miért nem került még sor.

Az azonosítás megoldására több módozat is lehetséges, képet és hangot egyszerre továbbítani képes szolgáltatás igénybevételekor későbbi jogviták elkerülése érdekében érdemes olyan rögzítést és visszakereshetőséget biztosító megoldást választani, amely alapján pontos és hiteles jegyzőkönyv készül.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint az írásbeliség vonatkozásában is van több elérhető megoldás, sok olyan eljárás van, ahol már papír megjelenése nélkül, elektronikusan, digitálisan, hitelesen azonosítható módon tudnak információt közölni a másik féllel. Első ilyen volt a cégeljárás digitalizációja, jelenleg az emailes csatornát alkalmazzák, aminek az elektronikus aláírás és az időbélyeg hangsúlyos eleme. Ám felmerül a kérdés, ha ez egy vállalkozásnál lehetséges, akkor a társasházi közgyűlési szavazáson miért nem alkalmazható.

Ugyanilyen írásbeli forma, ahol az azonosítás fontos, a fizetési meghagyás, ami jelenleg közjegyzői hatáskörbe tartozik, de kérelmezői oldalon már papírmentesen is megvalósítható. Előremutató megoldás lenne, ha egy társasházkezelő szoftver automatikusan tartalmazná azt a funkciót, amelynek segítségével egy kattintással azonnal benyújtható lenne a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem, automatikusan átemelve a rendszerből a nyilvántartott tartozást és személyes adatokat. Ez a közösköltség behajtásakor - ami közös képviselői kötelezettség - gyorsabb és hatékonyabb megoldás lenne, minimális, de fontos ügyvédi közreműködés mellett. De ugyanide sorolta Dr. Kiss Balázs Károly a bírósági eljárást is: az ügyvédek fotelből tudnak pert indítani, vagy megszüntetni, de ki kell ebből a fotelből kelniük, ha társasházi közgyűlésen kívánnak részt venni.

Az ügyfélkapun keresztül számtalan szolgáltatás elvégezhető személyes megjelenés vagy papíralap nélkül, általános törekvés, hogy elektronikusan, digitálisan éljük mindennapjainkat, ez azonban a társasházak esetében is fontos lenne, amikor egy család legnagyobb vagyonáról, az ingatlanáról születik döntés.

Jelenleg, az 502/2020. (XI. 16.) Korm. rendelet szabályozza a társasházak pandémiás időszak alatti működését, és ugyanez szabályozza a jogi személyek és gazdasági társaságok működését is. Jól látható, hogy a jogi személyekkel kapcsolatos joganyag közel a duplája a társasházakénak, ami azt jelenti, hogy kevesebb figyelem jutott a szabályozott és könnyített működés biztosítására a társasházak esetében. Csak arra korlátozódik, hogy megtiltja a személyes jelenléttel járó (május 22-ig) közgyűlések tartását, ha és amennyiben a tulajdonostársaknak van olyan köre, akik a szavatok több mint 10%-ával rendelkeznek, és kérik a közgyűlés összehívását, akkor is csak írásbeli szavazás kiírására van lehetőség. De sajnos ez a szabályozás kevéssé ismert, ezt az információt több érdekelthez kellet volna eljuttatni, érdemes lett volna neki nagyobb nyilvánosságot adni.

Marad az írásbeli szavazás, de amennyiben az SZMSZ nem rendelkezik a részletszabályokról, vagy nincs is szabályzat, ez esetben a meghívóban kell rögzíteni a részletszabályait az írásbeli szavazásnak. A szükségmegoldás következményei később jelentkeznek, hogy mennyi érvénytelenségi per indul majd, az egyelőre még nem látható az ügyvéd szerint.

Egyelőre nincs más eszköz a döntéshozatalra, pedig jogi személyek, gazdasági társaságok esetében a ptk. szabályozását átemelve lehetőség volna elektronikus hírközlő eszköz útján a tulajdonostársak közösségének a döntéseket meghoznia, azaz egymástól távol lévő tulajdonostársak személyes vagy postai küldemények nélkül is tudnának tulajdonosi döntést hozni.

A kormányrendelet egyetlen könnyítése az elektronikus kapcsolattartás vonatkozásában a társasházak működésére vonatkozóan, hogy pl. az emailes kommunikációt is érvényes és hatályos közlési módnak fogadja el. A szabályozás szerint akkor fogadható el érvényesnek a közlés, ha a nyilatkozattévő személye, a nyilatkozat tartalma, időpontja és a címzett személye beazonosítható. A szakember álláspontja szerint ezek a feltételek, különösen a nyilatkozatevő személye egy emailes kommunikációban nehezen tarthatók be és ellenőrizhetőek, hiszen felmerül a kérdés, hogy egy emailen érkezett szkennelt aláírt szavazólap, vagy szerkeszthető formában hagyott elektronikus dokumentum elfogadható-e?

Ma a jogi szabályozás nem adott választ arra, hogy a társasházak életét hogyan lehet hatékonyabbá, működőképessé és gazdaságossá tenni, hogy a közgyűlés döntései könnyen, gyorsan és olcsón megismerhetőek legyenek, ne járjon olyan adminisztratív és egyéb anyagi teherrel, amivel ma még jár.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint bizonyos jogi technikák átemelésével és átgondolásával ezt javítani lehetne, de a szoftverek támogatása ugyanilyen fontos. És nem árt a tulajdonostársak kellő nyitottsága sem. Ebben célszerű egy fokozatosságot is megtartani, például a tulajdonostársak konzervatív részének a hagyományos megoldások megtartásával.

A szakember kívánatosnak tartja egyéb más jogterületeken, más gazdasági szerepelők vonatkozásában, már szabályozottan működő jogi megoldások beépítését a társasházak joganyagába. A szakember előadását egy ötletbörzének tartja, amely alapján a jogalkotó részéről át kellene gondolkodni a már működő megoldások alkalmazását a társasházak esetében is. Az ügyvéd bízik abban, hogy az ilyen konferenciák segítenek eljuttatni ezeket az igényeket a jogalkotókhoz.

 


További híreink
 
Jókai utcai tetőomlás: ki a felelős? 2022. június 28.
Tetoomlas_jokai_u.jpgA tegnapi budapesti Jókai utcai tetőomlás kapcsán sokakban felmerülhet a kérdés: vajon ki a felelős a kis híján emberéletet követelő tragédiáért? Dr. Kiss Balázs Károlyt kérdeztük a témában. 
Hibás vagy módosítandó az alapító okirat? - Mikor kell és mikor nem szükséges 100%-os aláírás a megváltoztatásához? 2022. június 28.
podcast2.pngA társasházi alapító okirat egy jogkövetkezményekkel járó szerződés, amit a tulajdonostársak kötnek egymással annak érdekében, hogy létrehozzanak egy új jogalanyt, a társasházat. Ezzel, egy korlátozottan ugyan, de cselekvőképes önálló jogalany jön létre, ami a földhivatali bejegyzéssel válik törvényessé.
Ablak helyett bejárati ajtó - Milyen arányú hozzájárulással építhető át? 2022. június 24.
ajtoathelyezes.jpgA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) alapító elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
	http://www.tht.hu/index.php?mid=thtelofizetes

 
Mennyi idő alatt évül el a közös költség tartozás, s utána végleg elveszett-e a lakóközösség számára? 2022. június 21.
Elevules2.jpgA Kossuth Rádió Napközben című műsorának társasházi blokkjában ismét a nagy számban beérkezett hallgatói kérdések közül válogatott a szerkesztő, a válaszokat pedig dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete alapító elnöke adta meg az alábbi témákban:
Kérhető-e utólagosan díj a közös terület használatáért? 2022. június 20.
Napelem_laposteton.jpgA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) alapító elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
https://open.spotify.com/show/6BPEuUSDIxV2wYxlnb8ZBO

 
Van-e döntési jogköre a számvizsgáló bizottságnak? 2022. június 16.
szamvizsgalok.jpgA Kossuth Rádió Napközben című műsorának társasházi blokkjában ismét a nagy számban beérkezett hallgatói kérdések közül válogatott a szerkesztő, a válaszokat pedig dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete elnöke adta meg az alábbi hét témában:
Ki fizeti a társasház tartozását? 2022. június 13.
fityisz-b.gy_..jpgEzúttal egy olyan témát dolgozunk fel, amely minden társasház életében előfordulhat, a pontos jogi hátterével azonban jellemzően sem a tulajdonosok, sem a közös képviselők nincsenek tisztában - ennek oka pedig az, hogy bírósági igényérvényesítési szakba ritkán jut el a kérdés. 
Meddig szabálysértés és mikortól vétség a közös tulajdon rongálása? 2022. június 8.
rongalas.pngA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
TTOE-UIPI hírek - Európaiuniós konzultáció indult a jelzáloghitelek szabályozásáról 2022. június 3.
Jelzalog.jpgA UIPI álláspontja az Európai Bizottság kezdeményezéséről.

Az ingatlanokhoz kapcsolódó hitelszerződések hozzáférhetősége nagyon fontos téma Európa-szerte - akár első alkalommal vásárolnak ingatlant az állampolgárok, akár ingatlan portfóliójukat szeretnék bővíteni. A KSH adatai szerint Magyarországon 2020 folyamán több mint 104 ezer lakáshitelt folyósítottak, összesen 917 milliárd forint értékben.

Kiadható-e a vállalkozói árajánlat a tulajdonosok részére? 2022. június 1.
arajanlat.jpgAz éves beszámoló közgyűléseken az előző évi gazdálkodás elfogadása mellett az aktuális év terveit is el kellett fogadnia a tulajdonosoknak. Mindezt a korábbinál sokkal nagyobb kihívások közepette, hiszen az áru- és szakemberhiány, az infláció és a tempós áremelkedések drasztikusan szűkítik a lakóközösség mozgásterét.
THT – Társasházi Percek Podcast: Dr. Kiss Balázs Károly az elővásárlási jogról 2022. május 31.
podcast2.pngA THT - Társasházi Háztartás szaklap 2022. május 31-étől új formátummal jelentkezik: kéthetente podcast formájában dolgoz fel olyan aktuális témákat, melyek a társasházkezelők munkáját és a a társasházi lakástulajdonosok és számvizsgálók mindennapjait egyaránt segítik.
A társasházi alapító okirat módosítása - a főszabály és a kedvezményes kivételek 2022. május 30.
tarsashazi_alaprajz.jpgA közös képviselők - meg persze az érintett tulajdonosok rémálma - a társasházi alapító okirat módosítása, mert szinte csak a mesében fordul elő az, hogy mindenki egyet akar, azt nagy szeretetben meg is valósítják, s utána boldogan élnek, míg meg nem halnak. A valóságban azonban "nem zárható ki", hogy valaki, addigi felhalmozott sérelmeinek orvoslására megtagadja aláírását, hogy keresztbe tegyen a többségnek, még akkor is, ha a változással egyébként ő is jól járna.
Élelmes gondnok, megvezetett lakóközösség 2022. május 27.
Elelmes_gondnok.jpgHat éven át senki nem emelt szót a kimagasló javadalmazás és ingyen lakáshasználat ellen. A korabeli megkötött szerződések rendbetétele, felmondása - azaz a normális állapot visszaállítása, egyáltalán kialakítása - csak az utóbbi hónapokban kezdődött meg. Több múltbéli törvénytelenség is felszínre került a közelmúlt közgyűlésein.
Egyetlen tulajdonos telepítene napelemet a társasház tetejére - Megteheti-e, s ha igen, milyen feltételekkel? 2022. május 26.
napelem_tarsashazreszen.jpgTársasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
Iratbetekintést kér a tulajdonos - Mikor, mi és milyen formában adható ki számára? 2022. május 23.
Iratbetekintes.jpgTársasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
A jegyzőhöz vagy a bírósághoz fordulva kényszeríthető ki hatékonyabban egy formailag és tartalmilag is kifogásolt beszámoló javítása? 2022. május 17.
Birosag_vagy_jegyzo.jpgAz előző heti kérdéssort folytatva a társasházak feletti törvényességi felügyeletet ellátó jegyzők hatáskörével foglalkozott a Kossuth Rádió Napközben című műsorának társasházi rovata.
Beleszállt a közös képviselőkbe a Metropolitan Egyetem docense - Válaszolt a TTOE elnöke 2022. május 10.
krapecz-tarsashaz.jpgJóhiszemű, de tudatlan, a közös képviselők által megvezetett tulajdonosokról, a költségek „közérthető" értelmezésének hiányáról - ami a szerző szerint a visszaélések egyik melegágyát jelenti - szól Krapecz Imre "A közös költség elszámolása a társasházakban" című cikke, mely a Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központ Kft. honlapján jelent meg.
Kötelező-e megadnom az adataimat a tulajdonosi- és lakónyilvántartáshoz? 2022. május 5.
ehaz_laptop2.pngA Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire.
Többségi tulajdonos – avagy széllel szembe… 2022. április 29.
Tobbsegi_tulajdonos.jpgTársasház-e még az az épület, ahol egyvalakinek nyolcvanhárom százaléka van? Jogilag igen, de funkcionálisan? Van-e, ami féken tartja, lesz-e a kisebbségnek érvényesíthető jogos érdeke, ha nem tetszik a demokratikus diktatúra, ahol valaki egyedül mindent megszavazhat. A közös képviselő igyekezhet - legfeljebb repül.
Bebetonozta magát az ingatlankezelő közös képviselőnek? Mikor semmis az ilyen szerződés? 2022. április 22.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgAz alábbi jogi eset olyan újabb építésű társasházaknál lehet fontos, ahol a beruházó által kijelölt ingatlankezelő és/vagy közös képviselő bármely okból nem megfelelően végzi a feladatát, azonban leváltása nehézségbe ütközik, mivel a beruházó - még egyszemélyes alapítóként - olyan szerződést kötött, amellyel hosszú időre „be kívánta betonozni" az ingatlankezelőt, biztosítva ezzel akár azt a lehetőséget is, hogy az épülettel kapcsolatos garanciális igények érvényesítése a beruházó részéről kontrollálható legyen, lelassuljon, akár el is lehetetlenüljön.
(c) Társasházi Háztartás 2022 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva