A társasházak finanszírozási lehetőségeinek csökkenése
A közelmúltban jelentősen csökkent a vissza nem térítendő állami támogatások köre. Ez ugyebár egyértelműen magával vonzza a tényt, hogy sokan képtelenek enélkül bármiféle fejlesztésre. A lakástakarék állami támogatását is megszűntették, ezzel gyakorlatilag a lakástakarékot, mint konstrukciót is felszámolták, hiszen állami támogatás nélkül ez csak egy átlagos megtakarítássá degradálódott. Ezek mind nagyban gátolják azt, hogy a társasházak korszerűsödhessenek, megszépüljenek. A Növekedési és Hitel Programba a társasházakat csak 7 évvel az indulás után vonták be. Ez a késlekedés sem segítette a közös képviselőket a fejlesztésekben. Az Otthonteremtési támogatás pedig kizárólag a négy fal között működik, a közös területek fejlesztésére nem lehetséges felhasználni, így a társasházak tekintetében haszontalan.

 
Hogyan tovább?
Ezek a problémák csak halmozódnak az idővel és minden közgyűlésen előkerülnek.
Az első lehetőség a megoldásra a belső forrás. Növelhetjük a közös költséget, illetve célbefizetést is kezdeményezhetünk egy projekt elkészülése érdekében. Ezeket, mint azt tapasztalhattuk, nagyon nehéz végig vinni, hiszen, ha a tulajdonos esetleg a saját lakásában is lakik, még akkor sem szívesen fizet. Az albérlő szintén nem érdekelt a témában, illetve egy távoli tulajdonost sem érdekel túlzottan a közös területek korszerűsítése, hiszen éves szinten is csak párszor találkozik ezekkel a problémákkal.

 
„Az ilyen közös költség emelési igények akár még egy elszámoltatási rally-ba is torkollhatnak." - fogalmazott Dr. Kiss Balázs Károly.

A jelenlegi pandémiás helyzet még inkább nehezíti az ilyen folyamatokat.

 
A következő lehetőség a banki kölcsön. A jelzálog alapú kölcsönök nem túl divatosak a társasházak köreiben, hiszen nehézkes összeegyeztetni a sok tulajdonos által birtokolt lakást. Ez egy különálló, egy tulajdonossal rendelkező ház esetében sokkal egyértelműbb, bár a bankok gyakran elfelejtik, hogy a társasházi konstrukcióban a tulajdonosok kezesként felelnek a kötelezettségek teljesítéséért.

A harmadik lehetőség az önkormányzati támogatás. Ilyen pozitív gyakorlattal Budapest II. kerületében lehetett találkozni. Itt történt épületfelújítás, balesetveszélyes terület megszüntetése önkormányzati forrásból. Ez természetesen nem egyedülálló, de nagyon ritka eset.

 
Európai uniós „hullám"
A „Renovation Wave" egy Európai uniós törekvés energetikai korszerűsítésre. Egyelőre konkrét szabályozást itt még nem ismerünk, de a törekvés kifejezetten szimpatikus. Olaszországban pedig 110%-os adóvisszatérítéssel segítik a társasházak felújítását.
Dr. Kiss Balázs Károly hozzátette: „Reméljük hamarosan hazánkban is találkozhatunk ilyen törekvésekkel."

Közös tulajdonú területek értékesítése
A társasházak értékesíthetik a tetőteret, a pincét, illetve a házfelügyelői lakást is. Ezt pénz ellenértékben tudják átadni, majd a befolyt összeget fordíthatják házfelújításra, innovációkra. Ebből a hármasból a tetőtér kap kiemelt szerepet, hiszen a legtöbb lehetőség ebben rejlik. Egyre nagyobb piaca van a tetőterek értékesítésének és beépítésének, több vállalkozó is foglalkozik ezzel a piacon üzletszerűen.

 
„Az igény annyira megnőtt, hogy úgy gondoltuk mindenképpen van helye annak, hogy a közös képviselőket felkészítsük valamelyest erre a témára és igyekezzünk a kezükbe olyan fogódzókat adni, amellyel, hogyha a társasházuk egyébként műszakilag alkalmas arra, hogy egy ilyen tetőtér projektben részt vegyen, akkor egy vállalkozó által tett ajánlatot már szakértő szemmel tudjanak nézni és ne engedjék magukat megvezetni egy szépen beszélő vállalkozó által." - mondta el Dr. Kiss Balázs Károly.

Közös képviselőként a tetőterek tekintetében fel kell tudni mérni, hogy műszakilag alkalmas-e az épület tetőbeépítésre, értékesítésre, illetve nagyon fontos mérlegelni, hogy a lakóközösség készen áll-e egy ekkora lépésre.

Leginkább az olyan konstrukciókat érdemes komolyan venni, ahol a vállalkozó felújítási munkálatokat is kínál a tetőbeépítés mellé. Egy vállalkozó a tetőteret azért vásárolja meg, mert lakásokat kíván kialakítani, ez által ő tulajdonos lesz a házban. Ha tulajdonos lesz, akkor elvárható, hogy olyan minőségben történjen a felújítás, mely az ő általa építtetett lakások értékét is növeli, eladhatóságát megkönnyíti, azaz piaci érdeke fűződik ahhoz, hogy szép legyen a környezet. Ha az adott forrás rendelkezésre áll és a közös képviselet hív egy brigádot, akiket a pénzen kívül nem motivál semmi a projektben, legtöbbször a végeredmény nem olyan lesz, mintha valaki tulajdonosi szemmel készítené el ugyanezt.

Jogi buktatók
A közös tulajdonban lévő tetőtér albetétesítése és az ezzel kapcsolatos szavazás lebonyolítása mindenképp szakember segítségét igényli, hiszen ez még a földhivatalban sem bevett gyakorlat. Ha a közös képviselő meg tud egyezni a vállalkozóval, hogy az említett szakember díját is ő állja, akkor egy még előnyösebb helyzetet tud kialakítani magának és a társasháznak egyaránt.

 
Jó és rossz tapasztalatok
A legtöbb rossz tapasztalat azon alapszik, hogy egy teljesen átlagos adásvételi ügyletként tekintenek erre a tetőtér projektre.
„Például olyan álláspontot foglal el a vagyonkezelő, hogy nem adja át a tetőtér tulajdonjogát, csak majd akkor, ha elkészült a munkálat és addig a vállalkozó csak folytassa a felújítást. Majd a végén, ha mindennel elégedett az önkormányzat és a tulajdonosok, akkor átruházzák ennek a tetőtérnek a tulajdonjogát." - fogalmazott Dr. Kiss Balázs Károly.

Ezzel az a legnagyobb probléma, hogy nem veszi figyelembe a tulajdonosok legnagyobb félelmét, ami pedig nem más, mint az, hogy mi történik abban az esetben, ha a felújítási munkálatok valamilyen oknál fogva félbeszakadnak. Ekkor a háznak azonnali forrásra van szüksége, hogy megszüntessék a beázásokat, helyreállítsák annyira a tetőteret, hogy élhető legyen a ház. Van olyan jogi konstrukció, amely erre fedezetet jelent.

A tetőtérbeépítést még minden irányból tanulja mindegyik fél, de jelenleg már létezik az a konstrukció, amellyel biztonságosan végig lehet vinni egy ilyen projektet. Ez az egyik legjelentősebb anyagi forrás, melyet egy társasház jelenleg ki tud használni a felújítás és korszerűsítés érdekében. Egy megszépült környezetű társasház lakásai akár 15-20%-kal is többet érhetnek egy tetőbeépítés/korszerűsítés után.

További információk:
- kiss@drkbk.hu
- www.drkbk.hu