A társasházkezelők felelőssége tűzvédelmi szempontból
Ugyebár ez egy folyton változó jogi környezetben jelenik meg, amely nem csak tűzvédelmi, ugyanúgy építésügyi jogszabályokkal is összefüggésben van. Amíg az emberrel nem történik meg a probléma, addig fel sem tudja mérni, milyen kihatása lehet egy tűzesetnek a társasházra, akár egy kis mértékű tűz is tragédiához vezethet.

 
A lakástüzek statisztikáját természetesen vezetik, ebből Lestyán Mária összeállított egy aktualizált táblázatot az elmúlt időszakok tekintetében:

Éves szinten körülbelül hétezer lakástűzesettel lehet számolni, ebből az első félévben már 3815 meg is történt, melyből 263 esetben panellakás esett áldozatul. Az ilyen társasházak (panelek) kiemelt veszélynek vannak kitéve, amennyiben még nem estek át felújításon, szigetelésen, illetve nyílászárócserén. A legfőbb okok közé tartoznak a nyílt láng használatából eredő esetek (öngyújtó, gyufa, főzés stb.). Ezt követik az elektromos eredetű tüzek, majd a fűtési rendszerek meghibásodásából adódó esetek, valamint a dohányzással kapcsolatos felelőtlenség.

Kis tűzből is lehet nagy tragédia
2017-ben történt a Grenfell Tower ügyetragikus tűzesete, amelyet egy kigyulladt hűtőszekrény okozott. Az épület olyan szinten leégett, hogy minden egyes lakónak mindene odaveszett, ki kellett költözniük, hiszen az épület életveszélyessé vált.

 
Az Egyesült Királyságban még 700.000 ember él hasonló homlokzatú épületben. Nagy a társadalmi felháborodás, még ma sincs egyértelmű döntés azzal kapcsolatban, hogy mi legyen a teendő. A Brit kormány támogatást, illetve hitelt biztosít az ilyen épületek átalakítására attól függően prioritásban, melyik mennyire veszélyes jelenleg. Az ilyen esetek nem csak az adott ingatlant érintik, a környéken az összes lakóépület jelentős értékcsökkenéssel nézhet szembe.

 
Hazai gondok
Nem kell messzire menni, ha tűzesetről van szó. A Kodály Köröndön történt eset a tetőtér értékesítését követően történt. Amikor egy ilyen régi bérházat értékesítenek az önkormányzatok, akkor a házak a maguk hiányosságaival kerülnek eladásra. Ez nem csupán tűzvédelmi, hanem állékonysági hiányokat is jelent. Itt a függőfolyosók felújítása volt kifejezetten indokolt, ezért 2000-ben úgy döntöttek, hogy eladják a tetőteret, az épület felújításáért cserébe.

 
„Bontások, csődbe menetelek és leállt munkafolyamatoknak köszönhetően kialakult egy tűzvédelmileg kockázatos állapot, mivel a tűzgátló szerkezeteket elbontották." - mondta Lestyán Mária

Ezek után be is következett a tragédia, hiszen gyakorlatilag tűzvédelmileg minden attribútum hiányzott, így szinte elkerülhetetlen volt. A biztosítással is hatalmas probléma volt, hiszen ez egy építési területen történt és a biztosítás nem egy építésszerelési biztosítás volt, hanem a társasháznak a normál épületbiztosítása. Itt is egy nagyon kis apró munkálat közben okozott elképesztő károkat. 90 lakásból kellett évekre kiköltöznie a lakóknak, gyakorlatilag mostanában fejezik be a munkálatokat, a tetőtérben végül 44 luxuslakást tudtak kialakítani. Ez egyébként nem egy átlagos társasház, hiszen világörökségi épületről van szó, amit az önkormányzat aktívan meg kíván óvni. Sajnos nem minden társasház ilyen szerencsés. Egy átlagos esetben leginkább a lakókra hárulnak a költségek.

 
Ebben az esetben is az egyik legfontosabb kérdés volt, hogy ki kártalanítja a lakókat. A kivitelező felelősségbiztosítása sok esetben nem terjed ki az ilyen esetekre.

 
Léteznek szerencsésebb esetek is. Nemrégiben a Kiscelli utcában volt egy tetőtéri tűz, ahol 24 lakónak kellett ideiglenesen kiköltözni. A tűzoltóknak viszonylag rövid időn belül sikerült elhatárolni a tűz terjedését a tető megbontásával. A tűz oltása mindig vízzel jár, így az alatta lévő lakások ezt megszenvedik akarva, akaratlanul.

Tűzvédelemmel érintett területek
• Bármilyen építési tevékenység végzése az épületben és környezetében
• Gépészeti és villamos rendszerek karbantartása, felülvizsgálata, utólagos átvezetések meglévő építményszerkezeten
• Kémények ellenőrzése, hibák javítása, szellőző rendszerek tisztítása
• Menekülési útvonalak és feltételek biztosítása
• Használati szabályok betartása, betartatása
• Klíma egységes elhelyezése
• Tűzveszélyes tevékenységek végzése
• Tűzveszélyes tevékenység végzése
• Beépítésre kerülő építési termékek ellenőrzése, minősítő dokumentumok megléte, eltakart szerkezetek átvétele
• Szükség esetén építési napló vezetésében való részvétel, bejegyzés
• Építés szerelési biztosítás megkötése
• Tűzvédelmi szabályzat, házirend elkészítése, betartás, betartatás
• Tűzoltói beavatkozási feltételek biztosítása
• Tűzvédelmi felülvizsgálat, karbantartás, üzemeltetői ellenőrzés
• Tűztávolság biztosítása, tűztávolságon belüli tárolás megakadályozása
• Tűzvédelmi célú feliratok, jelölések fenntartása
• A szükséges dokumentumok aktualizálása, pl. SZMSZ
Ezek mind összetett problémák, így összetett megoldásokat igényelnek. Társasházkezelői szempontból felmerülhetnek bizonyos kérdések, hiszen ahány probléma, annyi jogszabályi kapcsolat létezik. Még a probléma kialakulása előtt fontos az SZMSZ pontosítás és felújításiok alapok képzése!

A felmerülő kérdések lehetnek:
• Tűzvédelmi
• Életvédelmi
• Állagvédelmi
• Munka és balesetvédelemi
• Gazdasági
• Felelősségi
• Kötelezettségi
• Engedélyezési

Az SZMSZ Társasházi törvény a hatásköröket, jogokat és kötelezettségeket foglalja magában. Ezeket mindig érdemes időben leszabályozni a későbbi félreértések elkerülése érdekében. A közös képviselő, vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Tisztázni kell a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára vonatkozó részletes szabályokat, illetve a házirendet is.

 
A Tűzvédelmi törvény kimondja, hogy minden magán- és jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetnek kötelező betartani a tűzvédelmi szabályokat attól függetlenül, hogy a házirend tartalmazza-e, vagy sem. Ezeket a szabályokat különösen fontos tisztázni, amennyiben építkezés kezdődik egy társasházban.

 
A háromnál több építményszinttel rendelkező és tíznél több lakó-üdülőegységet magában foglaló épületben, épületrészben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, ezek hiányában az épület, épületrész tulajdonosa köteles írásban kidolgozni, Tűzvédelmi Házirend elnevezéssel kiadni az épületre, épületrészre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, és gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról.

Jókarbantartási kötelezettség
A jókarbantartási tevékenység jogszabályi fogalma: a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 2. § d) pont].

Az építmény tulajdonosa jókarbantartási kötelezettsége teljesítésének keretében köteles az építmény

a) Jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat elvégezni, és
b) Rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságot folyamatosan biztosítani [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 5. bek.].

A jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében az építmény tulajdonosa köteles az építmény állapotát szükség szerint - arra külön jogszabály szerint jogosultsággal rendelkező szakértővel - felülvizsgáltatni
a) a tűzbiztonság,
b) a higiénia, egészség- és környezetvédelem,
c) a használati biztonság,
d) a zaj és rezgés elleni védelem,
e) az energiatakarékosság és hővédelem,
f) az életvédelem és katasztrófavédelem
követelményeire vonatkozóan a külön jogszabályban foglaltak szerint [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 6. bek.]. A hatóság az építmény tulajdonosát kötelezheti a szükséges munkálatok és egyéb intézkedések elvégzésére.

Felelősség
A közös képviselőnek erkölcsi felelőssége van olyan szempontból, hogy megtett-e mindent a közösség érdekében. Polgári jogi felelőssége is van, ha valamilyen kötelezettség teljesítését önhibájából mulasztotta el, vagy nem az elvárható gondossággal járt el, és ennek következtében a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak kárt okoz. Továbbá büntetőjogi felelőssége is felmerülhet, ha életet vagy testi épséget veszélyeztető karbantartási munka a közös képviselő mulasztásából maradt el, és ebből fakadóan baleset következik be.

 
Az OTSZ, azaz az Országos Tűzvédelmi Szabályzat az elvárt biztonsági szintet tartalmazza, illetve 12 meglévő Tűzvédelmi Műszaki Irányelv kapcsolódik hozzá, amelyek még a napjainkban is módosulnak, tehát érdemes nyomon követni a változásokat. Körülbelül 1500 oldalas ismerettel kellene rendelkeznie egy közös képviselőnek, aki magára vállalja ezt a felelősséget, ezért inkább érdemes tűzvédelmi szakembert bevonni, hiszen nekik pontosan ennek átfogó ismerete a feladatuk.

Eldöntendő kérdések építési tevékenység esetén
• Az építési tevékenység végzéséhez szükséges e építési engedélyezési eljárás lefolytatása?
• Építési engedély nélkül végezhető tevékenység esetén szükség van e eltérési engedélyre?
• Az építési tevékenység egyszerű bejelentési eljárás alapján valósul meg?
• Éépítési tevékenység végzéséhez szükség van e kivitelezési dokumentációra?
• Éépítési tevékenység végzésével összefüggésben szükség van e jóváhagyási eljárásra?
• Amennyiben korábban mérnöki módszerrel (pl. szimulációval) igazolták a megfelelőséget az építési tevékenységgel összefüggésben szükség van e új szimulációra?
• Az építési tevékenységgel összefüggésben meglévő szerkezet átalakítása eseték szüksége van e szakági tervezésre, tűzvédelmi tervezői, szakértői igazolásra?
• A választott műszaki megoldások igazolási módja!

Ezeket a válaszokat csak a tűzvédelmi szakember fogja tudni egzakt módon megválaszolni. A bevonására azért is van elkerülhetetlenül szükség, hogy a felelősséget olyan ember viselje, aki szakmailag tapasztalt és átlátja az ezzel kapcsolatos problémákat.

Mitől függ - mikor, mire és milyen - szakági tervezőre lesz szükség?
A tervezett épület paramétereitől, a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményeitől, a szükséges engedélyektől, a beépítésre kerülő építési termékektől, szerkezetektől, a szerkezetek típusától, épületben betöltött szerepétől (pl. teherhordó, vagy vázkitöltő fal), szerkezeti kapcsolatoktól, igazolási módjuktól, illetve meglévő építményszerkezetek igazolási kötelezettségétől - módjától. Mindezek ismeretére a szerződéskötés pillanatában van szükség!

A közös képviselőknek a kivitelezés során el kell kérni minden olyan tűzvédelmi követelményeknek való megfelelőségi igazolást, amire szükség van, illetve az alap tervezési paraméterektől eltérő tervezési paramétereket igazolni kell, ilyenek például a többletterhek, installációk, tetőbeépítés stb.).

Amennyiben bárki jobban bele szeretné ásni magát a témába, az „Építményszerkezetek tűzvédelmi jellemzői" műszaki irányelv adhat megfelelő iránymutatást és válaszokat.

 

Tűzoltási felvonulási terület, út lezárása
Ebből általában mindig probléma szokott lenni, hiszen a parkolóhelyek száma egyre inkább maximalizálódik, ahogy a járművek száma is növekszik. Többféle megoldás is található erre. Létezik sorompós/kapus megoldás, amely áramszünet esetén automatikusan nyílik, illetve felfestés és kitáblázás szokott a leggyakoribb lenni. Emellett a menekülési útvonalak szabadon tartása és pontos megjelölése, felmatricázása, és vésznyitógombok elhelyezése is kiemelkedően fontos.

 
További problémákat okozhatnak: a kémények, szellőzőrendszerek, parkolás tisztázása, tűzcsapok környezetének szabadon tartása, kukatároólás, szemétledobó, a szintek jelölése, dohányzás tiltása, lift használata tűz esetén, villanyóra és gázóra szekrények üresen tartása, tűzgátló ajtók kialakítása/fenntartása, tűzoltókészülékek elhelyezése, hő és füstelvezetés, fali tűzcsapok, virágok, rácsok/lezárások. Ezekkel minden nap találkozhatnak a közös képviselők, melyekkel kiemelten foglalkozni kell, ha szeretnék elkerülni az esetleges tragédiát, pereskedést, vagy bármilyen nemű jogi procedúrát.

További információk:
• maria.lestyan@rockwool.com
• Tel.: +36 30 4741702