A közös képviselő elmulasztotta befizettetni a bérleti díjat - Kötelezhető-e kártérítésre?

2012. február 6.
A Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hirlevelünk olvasóival is megosztunk. Az egyesület, a tagok részére ingyenes jogsegélyszolgálatot biztosít, hogy megkönnyítse számukra a vitás ügyekben való eligazodást.

Kérdés
Társasházunk közös képviseletét vállalkozói szerződés keretében egy erre szakosodott külső cég látja el.

Az épület földszintjén több olyan - a társasház tulajdonában lévő - „üzlethelyiség" található, melyet a közösség bérbeadással hasznosít. Ezt a tevékenységet is a közös képviselő végzi a vállalkozási szerződés keretében. Az ő feladata lenne - többek között - a bérleti díjak beszedése.

A számvizsgáló bizottság ellenőrzéseinek köszönhetően derült rá fény, hogy egyes bérlők az esedékes bérleti díjak megfizetése nélkül távoznak, és ezeknek a kintlévőségeknek a behajtását a közös képviselő - a rendelkezésre álló adatok szerint - csak nagy késéssel, vagy egyáltalán nem szorgalmazta. Ez a társasháznak 2007-től 2011.12.31-ig 78 havi bérleti díj kiesést eredményezett! Legutóbb is az egyik bérlőt csak a számvizsgáló bizottság nyomására és felszólítására, kb. fél év elmúltával szólította fel.

Ekkor telt be a pohár és a számvizsgáló bizottság bejelentette, hogy a vállalkozási szerződés vonatkozó részére való hivatkozással - „ 9. Ha a Megbízónak kára származik a Megbízott jelen szerződésben vállalt feladatainak végrehajtása során gondatlan, vagy hibás intézkedése, ill. intézkedésének elmaradása miatt, ennek elismert összegét Megbízott megtéríti 15 napon belül. "-kártérítési igénnyel fog élni.

1. A fentiek alapján jogosultak vagyunk-e a kártérítési igény benyújtására?

A közös képviselő időközben - az események nyomására az év utolsó napján - rendes felmondással felbontotta a szerződést.
A szerződésben a tárgyhót követő 1 hónap szerepel felmondási időként.

2. A felmondás a levél dátumától, vagy a levél átvételétől számít?

Az új Társasházi törvény 28.§ (3) bekezdésében úgy fogalmaz, hogy „... a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intéző bizottság) megválasztásáig, de legfeljebb a felmentéstől számított 90. nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését."

3. Esetünkben alkalmazható-e a fenti jogszabályi háttér?

 

Tekintettel arra, hogy sajnos nincsenek jó tapasztalataink a külső vállalkozó képviselőkkel, intézőbizottság megalakítását tervezzük.

4. Ilyen esetben kell-e az intézőbizottság tagjainak házkezelési jogosultsággal rendelkeznie, ill. milyen módon oldható meg a díjazásuk?

Válasz
1. A megbízási szerződésben foglaltak szerint megnyílik a társasház joga a kártérítési igény benyújtására, de a társasháznak kell bizonyítania, hogy a kára kizárólag a közös képviselő jogellenes magatartása miatt, vagy mulasztása miatt keletkezett. (Pl. ha a bérlő felszámolás alá került, vagy fizetésképtelen volt, akkor nem biztos, hogy megáll a károkozás a közös képviselővel szemben, mert ezek nem az ő magatartásának a következménye.)

2. A felmondás a levél átvételétől számít.

3. Ezt a rendelkezést akkor kell alkalmazni, ha nem választották meg az utódot - akár közös képviselőt, akár intéző bizottságot - és akkor legfeljebb 90 napig köteles ügyvivőként ellátni a közös képviselői feladatokat. (Nem lehet a társasházat olyan helyzetbe hagyni, hogy a számlákat ne fizessék ki és ne legyen senki, aki intézkedni tudjon veszélyhelyzet esetén!)

4. A tulajdonosoknak lehetőségük van intéző bizottságot választani, akik viszont kizárólag a társasház tulajdonosai közül választhatók. A díjazásuk megbízási szerződéssel történhet és a megbízási díj után az előírt járulékokat be kell fizetni.

További híreink


Akár két hónapra fűtés és meleg víz nélkül maradhat egy budapesti társasház 2022. szeptember 29.
20220929_gaspipe.jpgA nagyjából 70 lakásos zuglói társasházat az MVM levágta a hálózatról, majd kiderült, hogy egy rendszer miatti probléma miatt nem tudják visszakötni őket. Utoljára egy éve végeztek gázbiztonsági vizsgálatot az épületen, akkor még mindent rendben találtak. 

Jogesetek: Kisebbségi jogsérelem közös költség emeléssel 2022. szeptember 15.
20220914_jogesetek_rovat.pngJogesetek című rovatunkban folytatjuk a korábban megkezdett gyakorlatot, miszerint vizsgálódásunk fókuszában a közgyűlések, a közgyűléseken meghozott határozatok, és legfőképpen a határozatok érvénytelenségének megállapítása iránt indított peres eljárások, az azokban vizsgált érvénytelenségi okok állnak. 

Magyar Közlöny: egyszerűbb napelemtelepítés társasházakban, kedvezmény a legfeljebb 4 lakásos közösségeknek 2022. szeptember 10.
20220910_magyarkozlony.pngBár a kormány már több alkalommal kritizálta a nyugat-európai országok energiaválság-kezelését, végül azért szerencsére követni kezdték a példájukat. A legújabb intézkedések közül több is érinti a társasházakat. 

http://www.tht.hu/index.php?mid=thtelofizetes
A kormány azon dolgozik, hogy egyszerűbb legyen társasházzá alakulni 2022. szeptember 8.
20220908_Gulyas_Gergely.pngA mai Kormányinfón Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter bejelentette, a kormány azon dolgozik, hogy a jövőben egyszerűbb és gyorsabb legyen társasházzá alakulni. 

Kizárólagos, ingyenes területhasználat "privát" lépcsővel - Ki fizeti a lépcsőjavítás költségeit? 2022. augusztus 31.
Kertkapcsolat.jpgA THT olvasói rovatában Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, társasházi szakértő válaszol előfizetőink kérdéseire, melyek közül néhányat online felületünk olvasóival is megosztunk.

https://open.spotify.com/show/6BPEuUSDIxV2wYxlnb8ZBO
Mi határozza meg a befizetett közös költség tételeinek elszámolási sorrendjét? 2022. augusztus 25.
konyvel.jpgA THT olvasói rovatában Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, társasházi szakértő válaszol előfizetőink kérdéseire, melyek közül néhányat online felületünk olvasóival is megosztunk.

Hogy kerül be az ingatlan-nyilvántartásba a körberajzolt gépkocsi álláshely 2022. augusztus 19.
SJB_teremben.jpgA THT-TTOE június 9-én megtartott konferenciáján a fenti címmel tartott előadást Sándor József, ingatlanrendező földmérő, geodéziai tervező és szakértő, mely annak a jogszabálymódosításnak a gyakorlati jelentőségét vizsgálta, amely lehetővé tette a gépjármű álláshelyek önálló ingatlanná alakítását. Előadónk a THT számára az alábbi cikkben foglalta össze az ezzel kapcsolatos tudnivalókat.

Kárt okozott a társasháznak a felújítással megbízott vállalkozó beszállítója - Ki rendezi a számlát? 2022. augusztus 17.
Soderszallitas.jpgA THT olvasói rovatában Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, társasházi szakértő válaszol előfizetőink kérdéseire, melyek közül néhányat online felületünk olvasóival is megosztunk.

Mennyi időbe telik és milyen költségekkel jár egy társasház alapítása? 2022. augusztus 9.
Tarsashazalapitas.jpgSok társasházban régóta esedékes, de folyton halogatott feladat az alapító okirat módosítása, ami most a rezsicsökkentett energiaárak optimalizált igénybevétele kapcsán is aktuálissá válhat. A tisztánlátás érdekében a misztikus ködbe vesző költségek és a megoldandó feladatok átlátható összefoglalására kértük Dr. Kiss Balázs Károly ügyvédet, a THT jogi szakértőjét.

Mikor tekinthető magánszemélynek a társasház? - Itt a Pénzügyminisztérium válasza a TTOE-nek 2022. augusztus 8.
Penzugyminiszterium.jpgA NAV 28. számú, "Társasházak adózása 2022" című, januári információs füzete több helyen is rögzíti, hogy a társasházak magánszemélynek tekintendők, ezért dr. Bék Ágnes alapító elnök és dr. Gyárfás Róbert elnök, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE) nevében július 14-én Varga Mihály pénzügyminiszterhez fordult annak tisztázása érdekében, hogy az új Kata törvény alapján a társasházak befogadhatnak-e számlát katás vállalkozóktól.

Állami közfeladattá vált a rezsicsökkentett árú áram- és földgáz szolgáltatás biztosítása 2022. augusztus 7.
Rezsicsokkentes_uj.jfifAugusztus 5-én, a Magyar Közlöny 132. számában jelent meg a 289/2022. (VIII. 5.) számú rendelet, mely kimondja, hogy a kormány az elérhető árú villamos energia és földgáz ellátás biztosítására „rezsivédelmi szolgáltatást" nyújt az egyetemes szolgáltatást igénybe vevő felhasználók számára, amit állami közfeladatként biztosít.

Birtokháborítás felújítással 2022. július 25.
Ilka1_u.jpgTeljes mértékben kimeríti a birtokháborítás fogalmát az a kép, ami a közös képviselőt fogadta. Az udvari kerítés egy részét elbontották, a telken pedig egy hatemeletes állványról nagy erőkkel hőszigetelik a szomszéd házat. Mindez egyetlen szó előzetes értesítés, bármiféle egyeztetés nélkül.

Ki tartja a közgyűlést, ha a közös képviselő lemondott? 2022. július 15.
Felmentett_kozos_kepviselo.jpgA Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE) tagjainak kérdéseire a szervezet alapító elnöke dr. Bék Ágnes válaszol, melyek közül néhányat a THT előfizetőivel is megosztunk.

Rezsibomba: bajban a társasházi lakástulajdonosok és a családok 2022. július 14.
fejfajas2.jpgMagyarország Kormánya a tegnapi kormányinfón bejelentette, hogy augusztus 1-jétől minden olyan háztartás, akinek havi 7.750 Ft-nál több a villanyszámlája (azaz 210 kWh-nál többet fogyaszt) és 15.833 Ft-nál (144 m3) több a gázszámlája, az a fennmaradó részt piaci áron kell, hogy fizesse. De vajon gondolt-e bárki a társasházi hőszivattyúk, vagy központi gázkazánok energia fogyasztására? Vagy esetleg arra, hogy az egy háztartásban élőkre leosztva számolják-e a kedvezményt?

A NAV információs füzete szerint a társasház adózási szempontból magánszemélynek tekintendő - És a KATA szerint? 2022. július 14.
NAV_fuzetek.jpgZáporoznak a megkeresések a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete tagjai és a THT olvasói részéről a kisadózó vállalkozások tételes adója a KATA tegnapi módosítása után, mely szinte biztosan minden társasházat érint majd valamilyen mértékben. A tisztánlátás érdekében az egyesület vezetői az alábbi levélben fordultak Varga Mihály pénzügyminiszterhez.

Társasházi Percek - THT Podcast: Interjú dr. Gyárfás Róberttel, a TTOE frissen megválasztott elnökével 2022. július 13.
podcast2.pngA Társasházi Percek - THT Podcast legújabb epizódjában a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE) május 31-én megválasztott elnökével, dr. Gyárfás Róberttel beszélgetett a szerkesztő, Bodnár Csaba, az egyesület terveiről, céljairól.

Derült égből gumibot – Nehéz döntések előtt a katás vállalkozások 2022. július 13.
ado-adozas.jpgA gazdaság kifehérítésének szándékával vezette be a kormány 2013-ban a kisadózó vállalkozások tételes adóját a KATA-t, ami valóban kedvező adózási környezetet biztosított a mikrovállalkozások számára. A kifehérítés azonban csak halványszürkére sikerült, ráadásul olyanokat is vonzott, akiket a jogalkotó nem szeretett volna privilegizálni, ezért egyre valószínűbb volt, hogy átalakításra kerül a konstrukció. Erre tegnap került sor, miután az Országgyűlés egy nap alatt elfogadta a beterjesztett módosításokat. Ezek alapjaiban szabják át olyan vállalkozások életét is melyek nem trükközési céllal tértek át a katára és derült égből gumibotként élik meg a tegnap történteket.

Rezsirobbanás: Mi lesz a katás társasházkezelőkkel és a társasházakkal? 2022. július 11.
kozgyules.jpg2022-ben a kisadózó vállalkozások tételes adója, vagyis kata a legnépszerűbb adózási forma az egyéni vállalkozók és nagyon sok társasházkezelő körében is. Ugyanígy a legtöbb társasházban az alvállalkozók zöme is katás, mégis a jelenleg napvilágra került törvénytervezetben a társasházak hasonló kategóriába kerülnek, mint a cégek, ez pedig már rövidtávon komoly rezsinövekedést jelenthet a társasházi lakástulajdonosok számára.

Társasházi lakásként értékesíthetők, de még nem azok - alapító okiratra várnak a védett ingatlanok 2022. július 12.
muemleki_ingatlan.jpgTavaly novemberben szavazta meg az Országgyűlés a bérlakástörvény módosítását, ami lehetővé teszi, hogy a világörökségi helyszínen lévő - korábban elidegenítési tilalom alatt álló - önkormányzati lakásokat is megvehessék a benne élők.

Többségi tulajdonos által „kierőszakolt” határozatok 2022. július 5.
Kisebbseg.jfifJogesetek című rovatunkban ezúttal egy olyan témát mutatunk be, amely egyaránt érdekes lehet mind a társasházi közös képviselőként tevékenykedők, mind a társasházban élők, ott tulajdonjoggal rendelkezők számára. Vizsgálódásunk fókuszában ezúttal a közgyűlések, a közgyűléseken meghozott határozatok, és legfőképpen a határozatok érvénytelenségének megállapítása iránt indított peres eljárások, az azokban vizsgált érvénytelenségi okok állnak.

(c) Társasházi Háztartás 2022 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva | Adatvédelmi nyilatkozat