A megfizethető bérlakások építésében az állam elsősorban a fejlesztések előkészítésére, a beruházási kockázatok mérséklésére és a megfelelő piaci ösztönzők kialakítására kíván összpontosítani. A lakóépületek kivitelezését és későbbi üzemeltetését a tervek szerint magánpiaci szereplők végezhetnék.
Ambrus György a Portfolio november 12-i Future of Construction konferenciáján arról beszélt, hogy az új bérlakásállományban a piaci bérleti díjaknál 20–30 százalékkal alacsonyabb lakbérek elérését célozzák. A konstrukció részletes finanszírozási és támogatási feltételei ugyanakkor még nem ismertek, így az sem állapítható meg pontosan, milyen kötelezettségeket kellene vállalniuk a fejlesztőknek és az üzemeltetőknek a kedvezményes lakbérek fenntartásáért.
A bejelentés jelentősége, hogy a korábban meghirdetett lakáspolitikai célkitűzések mellett a megvalósítás intézményi és ingatlanfejlesztési modellje is körvonalazódik.
Az állam előkészítené a területeket, a magánszektor építhetne
Az októberben már bejelentett Hild Központ a Várkapitányság átalakításával jön létre. Feladata a kiemelt állami magasépítési és városfejlesztési projektek előkészítése és lebonyolítása lesz, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium szakmai irányítása mellett.
A szervezet egyik meghatározó feladata a korábbi vasúti, ipari és más alulhasznosított városi területek fejlesztésre alkalmassá tétele. Ezeknél a telkeknél a szennyezett talaj, a hiányzó közművek, a közlekedési kapcsolatok vagy a rendezetlen beépítési feltételek jelentős költséget és kockázatot jelenthetnek.
Az ismertetett elképzelés szerint ezeknek az akadályoknak a kezelését az állam vállalná magára, hogy a magánfejlesztők később megfelelően előkészített, építésre alkalmas területeken indíthassanak projekteket.
Az állami terület-előkészítés és a magánpiaci lakásépítés összekapcsolása új lehetőségeket teremthet a fejlesztőcégeknek, miközben a beruházási modell eredményessége a telekáraktól, a finanszírozástól, valamint a bérleti díjakra és az üzemeltetésre vonatkozó vállalásoktól is függ majd.
Rákosrendezőn 2027 első negyedévének végére tervezik a tervezői szerződést
A Hild Központ feladatkörébe több jelentős budapesti városfejlesztési terület tartozhat. Ezek közül Rákosrendező, a ferencvárosi Diákváros, a Józsefvárosi pályaudvar és a kelenföldi vasúti területek előkészítése is kiemelt szerepet kap.
Ambrus György beszámolója szerint Rákosrendező fejlesztésében az állam és a Fővárosi Önkormányzat közös társaságot hozna létre. A Hild Központ még 2026-ban megkezdené a tervező kiválasztásához kapcsolódó tárgyalásos eljárást, a tervezői szerződés megkötését pedig 2027 első negyedévének végére célozza.
A ferencvárosi Diákváros esetében a korábbi nemzetközi tervpályázat eredményeinek felhasználásával kezdődhetne meg az első kollégiumi épület és a Nagyvásártelep rekonstrukciójának tervezése. A fejlesztés teljes mestertervét ugyanakkor felülvizsgálnák annak érdekében, hogy a beruházás megvalósíthatóbbá váljon.
Kelenföldön a közlekedési csomópont közelében fekvő, felhagyott vasúti területek lakhatási célú hasznosítását is vizsgálják.
Ezek különböző előkészítettségű tervek. A bemutatott ütemezés nem jelenti azt, hogy valamennyi helyszínen már rendelkezésre áll a végleges finanszírozás vagy a kivitelezés megkezdéséhez szükséges összes feltétel.
Vegyes tulajdonú és bérleti konstrukciók jöhetnek
A tervezett városrészekben megfizethető bérlakások, támogatott tulajdonszerzést lehetővé tevő otthonok és tisztán piaci alapon működő lakóingatlanok egyaránt helyet kaphatnak.
A vegyes modell a beruházások pénzügyi fenntarthatóságát is szolgálhatja, hiszen a különböző lakástípusok eltérő megtérülési és finanszírozási feltételekkel működhetnek.
Az intézményi bérlakásszektor kialakulása azonban nem csupán építési, hanem hosszú távú ingatlanüzemeltetési feladatokat is jelent. A lakbérek megállapítása és beszedése, a fenntartási költségek elszámolása, a karbantartás, a felújítási tartalékok képzése és a bérlői kapcsolattartás mind meghatározzák egy ilyen lakásállomány működőképességét.
A hagyományos társasházi és a professzionálisan üzemeltetett bérlakásállomány működési modellje eltérhet egymástól, ugyanakkor a műszaki üzemeltetés, az energiagazdálkodás és a pénzügyi elszámolás területén jelentős szakmai kapcsolódások vannak.
A megfizethető bérlakásprogram tényleges lakáspiaci hatásáról akkor lehet megalapozottabb következtetéseket levonni, ha megjelennek a fejlesztői részvétel feltételei, a bérleti díjak kedvezményes szinten tartásának szabályai és az első beruházások finanszírozási konstrukciói.
Források
- Portfolio – Ambrus György november 12-i előadása
- 24.hu – Hild Központ október 20-i bejelentése (előzmény)
Címkék: bérlakás, Hild Központ, lakáspiac, városfejlesztés, rozsdaövezet
