Az elmúlt napokban a rövidtávú lakáskiadásról szóló, és az alig 35.000 kerületi lakost számláló VI. kerületben lezajlott népszavazás hirtelen országos érdeklődést váltott ki. Nem véletlenül, hiszen sok szakértő jelezte, ami a kerületben történik, az egy laboratóriumi kísérlet. Végül 447 szavazat döntött, és okozott valóságos gátszakadást. A kormány már az Airbnb minden eddiginél szigorúbb szabályozására készül. A nemzetgazdasági miniszter álláspontja szerint a rövid távú lakáskiadás pedig nem turisztikai, hanem lakhatási kérdéskör. A Magyar Apartman Kiadók Egyesülete (MAKE) és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ) is nyilvánosságra hozta legfrissebb elemzését és javaslatait a magán- és egyéb szálláshelyek tervezett újraszabályozása kapcsán. Nézzük, hol ütköznek az álláspontok, és milyen javaslatai vannak az érdekvédő szervezeteknek!

A terézvárosi - sokakban vitás kérdést felvető - népszavazás után a héten az Economx is kíváncsi lett, vajon miként szavaznának az emberek, ha átlépnénk Terézváros határát, így a Pulzus Kutató segítségével megmérte, miként döntenének Magyarországon az emberek, ha a rövid távú szálláskiadásról lenne népszavazás. Arra kérdésre, hogy "támogatná-e az Airbnb lakások betiltását" 42 százalékuk nem tudott dűlőre jutni a kérdést illetően, 38 százalék határozottan állítja, hogy nem tiltaná be ezt a működést, 20 százalékuk szerint viszont igenis meg kell szüntetni ezt a lehetőséget. Bár a bizonytalanok rengetegen voltak, a szavazók közül majdnem kétszer többen tartanák meg az Airbnb-lakásokat, mint amennyien eltörölnék azokat. Még a belső kerületi polgármesterek nyilatkozatiból is az jött le a szavazás után, hogy nem igazán tartják kívánatos megoldásnak a kiadható napok számának korlátozását. Ide kívánkozik még az érdekvésők azon visszajelzése is, hogy eközben a VI. kerületi „népszavazás" eredménye - amelyre egy ilyen jelentős döntést alapoznak - nincs hitelesítve, nem volt független felügyelete, és senki sem auditálta azt.

Az Airbnb-kérdésről is tárgyalt a Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter által vezetett első őszi ülésén a Turisztikai Tanácsadó Testület - tájékoztatott az MTI. A testület munkájában több mint 30 turizmus-szakmai szervezet képviselteti magát, köztük a Magyar Apartman Kiadók Egyesülete, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége, Balatoni Fejlesztési Tanács, a Magyar Fürdőszövetség , a Tokaj Borvidék Fejlesztési Tanács, valamint a Magyar Utazási Irodák Szövetsége. A testület áttekintette a terézvárosi Airbnb-típusú szálláshelyek betiltásáról szóló ügydöntő szavazás eredményét. A nemzetgazdasági miniszter abból az irányból közelítette meg az ügyet, hogy az Airbnb nem turisztikai, hanem lakhatási kérdéskör.

A napokban elhangzott nyilatkozatokból egyértelműen az rajzolódik ki, hogy a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) kész a rövid távú turisztikai szálláskiadás szabályozásába erős kézzel belenyúlni, de a lényeg, hogy sikerült az érintett feleknek leülni a tárgyalóasztalhoz, és bíznak abban, hogy kölcsönös nyitottsággal és megértéssel tudnak a szabályozás kérdéseiről beszélni.

Hol tervez beavatkozást az NGM?

A Magyar Apartman Kiadók Egyesülete (MAKE) és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ) úgy értesült, hogy három fő területen tervez beavatkozást a Nemzetgazdasági Minisztérium. Szóba került a 

• kiadható napok számának korlátozása 180 napra, kizárólag magán- és egyéb szálláshely típusoknál, 2025. január 1-től, 
• ugyancsak a jövő évtől a tételes átalányadó kivezetésre kerülhet, és helyette más adózási mód érkezne, 
• az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba-vételét pedig 2025. január 1. és december 31. között felfüggesztenék Budapesten

Miben lennének kompromisszumra készek a szállásadók?

Az apartman kiadók „felismerték az idők szavát", és látják, hogy bizonyos területeken változásokra van szükség. Számos javaslatot tettek le máris eddig is az asztalra. Az egyetlen terület, ahol nem kívánnak engedni, az a kiadható napok száma. „Azokban a városokban, ahol korlátozták a kiadható napok számát, a cél ezen szállásforma ellehetetlenítése volt. A kormányzat felismerte, Budapesten ez nem lehet cél az airbnb-k gazdasági, foglalkoztatási és egyéb súlya miatt. A kompromisszumra való készségünk mellett ahhoz az állásponthoz ragaszkodunk, hogy a 180 napos korlátozással senki sem járna jól: nem járna jól az a lakó, aki számára zavaró volt ez a tevékenység , nem járna jól az albérlő, mert lakhatási céllal fél évre senki nem vesz ki jellemzően lakást, és nem jár jól az állam sem a radikálisan csökkenő bevételek miatt. Végül pedig nem járnak jól a házigazdák sem, mert, így nem lehetne rentábilisan üzemelni. Ráadásul pont a hatékonyan működtetett ingatlanokat büntetnék a 180 napos korlátozással, miközben a rossz lakásokat a piacon tartanák" - hangzanak el az érvek a Magyar Apartman Kiadók Egyesülete és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége oldaláról. Az érdekvédők támogatják viszont, hogy

• 1 éves moratóriumot vezessenek be a magán- és egyéb szálláshelyek nyitására Budapesten, ami egyszerre segítené a piac védelmét és a kormány lakhatási céljainak megvalósítását,
• támogatják továbbá, hogy vizsgálják felül a rövid távú lakáskiadás adózási kérdéseit,
• alternatív javaslatokat is megfogalmaztak a tervezett korlátozások kapcsán, többek között a piac megtisztítására, a feketézés visszaszorítására szigorú bírságokkal.

A népszavazás tehát megmutatta, hogy itt az idő, és olyan valós problémákat nem lehet szőnyeg alá söpörni, mint amikor a társasházakban az Airbnb-k ténylegesen megzavarják a lakók nyugalmát. Javaslatot tettek ezért az érdekvédők a társasházakban kiadott lakóegységek kapacitásának korlátozására, valamint a társasházakban működő hostelek működésének szabályozására is, hogy ne jöhessen be nem kívánatosan egy „hordányi" turista. Javasolják ugyanakkor, hogy a társasházaknak is legyen beleszólása a 2026-tól nyíló új szálláshelyek működésébe, erősítve ezzel a mikroközösségek döntési jogát.
„Mi is érzékeljük a robbanásszerű Airbnb szám növekedést, ezzel foglalkozni kell, mert ez rossz minden szereplőnek: a lakók, a lakáskiadók és az önkormányzatok számára egyaránt. A szálláshelynyitási-moratóriumról érdemesnek találjuk a tárgyalásokat" - nyilatkozta Schumiczky Balázs, a Magyar Apartman Kiadók Egyesületének elnöke.

Mit utasítanak el a szállásadók?

Az érdekvédelmi szakmai szervezetek közös állásfoglalásukban határozottan elutasítják a kiadható napok korlátozását, amely szerintük kontraproduktív lenne a piac és a turizmus szempontjából. Eközben új szálláshelyek regisztrációjának felfüggesztésével kapcsolatban azonban - ahogy fentebb már írtuk - támogató álláspontot fogalmaztak meg, hiszen ez lehetőséget adna a már folyamatban lévő beruházások befejezésére.

A szakmai szervezetek szerint a kiadható napok számának korlátozása nemcsak a szállásadókat, hanem a turizmusból élő helyi vállalkozásokat is sújtaná. Míg a hotelek vendégei leginkább a hotelek saját szolgáltatásaira költenek, addig az Airbnb-vendégek nagyobb arányban veszik igénybe a helyi vállalkozások szolgáltatásait, ami a lokális gazdaságra is pozitív hatással van.

Az érdekvédők aláhúzták, véleményük szerint a tervezet szabályozásnak segíteni kell a szektorban működő mikro- és kisvállalkozásoknak, mert e nélkül a polgári középosztály lenne a legnagyobb vesztese a szigorításoknak.

Piacszűkítés, de okosan

A tervezett adózási mód változtatás és az új szálláshelyek regisztrációjának moratóriuma elégséges piacszűkítő hatással járhatna. A szakmai szervezetek szerint a feketézők elleni hatékony fellépés tovább csökkentheti a szálláskínálatot. Úgy kéne a döntéshozóknak egyensúlyozni a piacon, hogy lássák: ami a hosszú távú bérleti piacot növeli, az a turizmusra lesz negatív hatással. Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy a budapesti rövid távú lakáskiadás piacának nagy részét olyan turisták teszik ki, akik nem választanának hotelt alternatívaként, hanem inkább más desztinációt keresnének. Így Bécset, Prágát vagy akár más lengyelországi célpontokat hozhatna az újraszabályozás előnybe.

Az adózási mód változtatásával a piac is valószínűleg átalakulna, és csak a legjobban működő rövid távra kiadott szállások (STR) maradnának talpon, ami a nemzetközi trendeknek megfelelően meg áremelkedést vonna maga után. A minőségibb lakásokba jobban költő turisták érkezhetnek. Így ha esetleg szűkülne is ez a piaci szegmens, a legjobbak maradnának talpon, akik a nemzetgazdasághoz a legjobban járulnak hozzá mind a közvetlen adók, mind az egyéb költéseik révén. A minőségibb airbnb-k felé való szűrés egy olyan folyamatot is elindíthat, amely révén Budapest egy is minőségibb desztináció lesz, minőségibb turistákat vonzva, ami éppen egybeesik a kormány céljaival.
Mit üzennek a turizmus számai?

A turizmus a magyar gazdaság kiemelten fontos ágazata, jelenleg a GDP 13%-át adja, a cél pedig 2030-ra a 16%-os hozzájárulás. Budapest különösen népszerű turisztikai célpont, 2024 első negyedévében például 1,2 millió vendég érkezett a fővárosba, ami 23%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A rövid távú lakáskiadás piaca a budapesti vendégéjszakák harmadát teszi ki, ami jelentős gazdasági súlyt képvisel.

A nemzetközi statisztikák szerint az STR-ben megszálló turisták általában többet költenek a helyi vállalkozásoknál, mint a hotelek vendégei. Ez is mutatja, hogy az Airbnb-típusú szálláshelyek fontos szerepet játszanak a város turizmusának sikerében. A tervezett korlátozások komoly hatással lehetnek Budapest turisztikai vonzerejére és gazdasági teljesítményére, különösen akkor, ha nem kellő körültekintéssel születnek meg a kormányzati intézkedések.Minden esély megvan arra, hogy elérjük azt a kitűzött célt 2030-ig, hogy az idelátogatók száma 50 millióra emelkedjen és a turisztikai szektor GDP-hez adott aránya 13%-ról, 16%-ra növekedjen8. De ehhez az szükséges, hogy mindenfajta a turisztikai szegmenst érintő sokkhatást kerüljünk. Ebben a növekedésben kiemelt szerepe van a rövid távon kiadott lakásoknak. Ezek száma Guller Zoltán, az MTÜ vezetőjének közlése szerint meghaladta a hotelszobák számát (országosan), de Budapesten alig több mint feleakkora az arányuk (az MTÜ által a KSH-nak továbbított legfrissebb adatok szerint).

Mindenesetre vannak a túlkínálatra utaló jelek a piacon. A nyári hónapokban ez különösen érezhető, amikor rendre extra kínálat jelenik meg a piacon. A kérdés az, hogy ha az állam legitim szereplőknek tekinti a rövid távú lakáskiadókat, amelyre minden eddig nyilatkozata és szakpolitikai lépése utalt, akkor egy túlkínálatra miért is a kiadható napok korlátozásával reagálna, ami vélhetőleg alacsonyabb szolgáltatásminőséget, az illegális kiadás növekedését és szezonálisabb turizmust eredményezne?

Konklúzió

Bár többször elhangzott a tervezett újraszabályozás kapcsán, hogy a rövid távú lakáskiadás nem turisztikai, hanem lakhatási kérdéskör, de mind a kettőt a maga valós helyén, és valódi szakpolitikával érdemes kezelni. Ami a Terézvárosban történt, az szakpolitikai szempontból végletes problémarendezést eredményezett. Fájt a bal láb (lakhatási kérdések, ingatlanpiaci anomáliák, lakosság elvándorlása), erre amputálták a jobb lábat (a rövid távú lakáskiadást). Ez egy nagyon „fájdalmas" és megkérdőjelezhető, invazív eljárás. Sem az „ügydöntő" 447 kerületi szavazat, sem az Economx-tól hivatkozott országos kutatás nem támasztja alá, hogy valós társadalmi tömegigény, vagy közfelháborodás áll a folyamatok mögött.

• Elégséges és jó megoldás lenne az adózási mód változtatásával tovább szűrni a minőségi, professzionális kiadókat. Az adózási mód megváltoztatásával ráadásul éppen a nem jól kihasznált lakások tulajdonosai éreznének nagyon erős ösztönzést, hogy visszatérjenek a hosszú távú lakáskiadási piacra.
• Mivel ez a megoldás az állam bevételeit is szinten tartaná, a Magyar Apartman Kiadók Egyesülete (MAKE) és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ ) azt javasolja, hogy az esetleg többlet adóbefizetéseket célzottan a lakhatási problémák kezelésére fordítsák majd helyi szinten (például szociális lakbértámogatásra).
• Az adózási mód változtatásával párhuzamosan a teljes (ideiglenes) moratórium is ésszerű lehet Budapesten, ami lehetőséget biztosítana a hatások felmérésére és a szabályozási eszközök finomítására.
• Végül, de nem utolsó sorban régóta várat magára az illegális kiadók elleni harc is, ami szintén jól targetáltan visszanyesné az Airbnb-szegmenst.

A 180 napos korlátozás olyan negatív következmények láncolatát indíthatja el, amit aztán később nagyon nehéz lesz visszafordítani. Miközben éppen azokat nem érinti egyáltalán, akik nem kellően hasznosítják ingatlanvagyonukat a saját és a közösség hasznára (pedig őket lenne fontos a hosszú távú bérleti piacra visszaterelni). Ezek a lakások ráadásul olyan jellegűek, amelyekből a hosszú távú piacon igazán hiány van, és az alsóbb szegmensekben érnének el árcsökkentő hatást, jelentősen javítva a pályakezdők vagy diákok lakhatási helyzetét.

Ugyanakkor a 180 napos korlátozás pont azokat büntetné, és mesterséges piaci beavatkozással a kényszerítené a hatékonyságuk korlátozására, akik a legjobban hasznosítják ingatlanvagyonukat a saját és a köz hasznára. A törvénytervezet indoklása pedig őket szándékozna helyzetbe hozni, elismerve, hogy egy csökkentett lakásszámmal, de nagyon fontos az airbnb szegmens megtartása a turizmusnak és a hazai gazdaságnak.

A rövidtávú szálláskiadás körülötti vitával kiemelten foglalkozik november 5-én az INGATLAN 2024 - Konferencia és EXPO, a Lurdy Házban. Az előadókat és a programot, valamint a regisztrációs linket ITT találja meg.