A brit kormány hivatalos közleménye szerint az új konstrukció célja, hogy megkönnyítse az első lakásukat vásárlók számára az önerő előteremtését. A jogosultsági feltételekkel és az ingatlanárakra vonatkozó korlátokkal igyekeznek célzottabbá tenni a támogatást.
A „Your First Home" program keretében a vásárlók akár 2,5 százalékos önerővel léphetnek be az ügyletbe. Az állam ezt legfeljebb 20 százalékos tőkekölcsönnel egészítheti ki, a fennmaradó rész finanszírozására piaci jelzáloghitel vehető igénybe. A kormány közlése szerint a konstrukció kezdeti időszakában a tőkekölcsön után nem kell kamatot fizetni, ennek pontos feltételeit azonban még nem hozták nyilvánosságra.
Az intézkedés hátterében többek között a magas lakhatási költségek és az első lakáshoz szükséges önerő előteremtésének nehézsége áll. Az állami szerepvállalás a keresleti oldal támogatásán keresztül egyúttal az új lakások építését is ösztönözheti. A konstrukció várható piaci hatása azonban attól is függ, hogy a támogatott kereslethez milyen mértékben tud alkalmazkodni a kínálat.
A korábbi elődkonstrukció piaci hatásai és tapasztalatai
Az új támogatási forma elődje a 2013 és 2023 között működő Help to Buy program, amelyet a 2008-as pénzügyi válságot követő lakáspiaci visszaesés után vezettek be. A program működése alatt az állam mintegy 29 milliárd font értékben nyújtott tőkekölcsönöket, több mint 387 ezer lakásvásárláshoz járulva hozzá. A hivatalos értékelések szerint a program növelte az új építésű lakások iránti keresletet, és jelentős számú háztartás számára tette lehetővé a lakástulajdon megszerzését.
A brit Állami Számvevőszék (National Audit Office, NAO) vizsgálatai ugyanakkor arra is felhívták a figyelmet, hogy a támogatás célzottsága nem volt megfelelő. A vizsgált adatok szerint a program kedvezményezettjeinek csaknem háromötöde állami segítség nélkül is képes lett volna ingatlant vásárolni. Ez azt jelezte, hogy a támogatás egy része olyan vásárlókhoz is eljutott, akiknek nem feltétlenül volt szükségük állami segítségre.
A programmal kapcsolatban az is felmerült, hogy a támogatott kereslet egy része az ingatlanárakban jelenhetett meg. A NAO elemzése azonban árnyaltabb képet mutat: a Help to Buy segítségével vásárolt hasonló új építésű ingatlanok ára a vizsgált időszakban kevesebb mint 1 százalékkal volt magasabb. A program ugyanakkor jelentős keresletet teremtett az új építésű lakások iránt, és a nagy fejlesztők is számottevő értékesítési lehetőséghez jutottak.
Célzottabb feltételek a korábbi problémák kezelésére
A Your First Home egyes feltételei a korábbi program tapasztalataira reagálnak. A 2,5 százalékos önerő a Help to Buy által alkalmazott 5 százalékos minimális önerőhöz képest alacsonyabb belépési küszöböt jelent, így olyan első lakásvásárlók előtt is megnyithatja a lehetőséget, akik nehezen tudják előteremteni a szükséges saját forrást.
A jogosultságot ugyanakkor jövedelmi korlátokhoz és regionális ingatlanár-plafonokhoz kötik. Ezek célja, hogy a támogatás elsősorban azokhoz jusson el, akik számára az önerő előteremtése jelent tényleges akadályt, és hogy a konstrukció ne a magasabb értékű ingatlanok vásárlását támogassa. A pontos határokat a kormány a költségvetési előterjesztésben tervezi meghatározni.
A programban részt vevő ingatlanfejlesztőknek emellett hozzájárulást kell fizetniük a rendszerhez. A kormány ezt részben a program működési költségeinek fedezésére szánja. A megoldás egyben azt is szolgálhatja, hogy a program finanszírozásában az állam mellett az abból közvetlenül profitáló piaci szereplők is részt vegyenek.
Gyakorlati kihívások és a lakáspiaci intézkedés hosszú távú hatásai
A gyakorlati alkalmazás egyik kulcskérdése az lesz, hogy a vásárlók számára pontosan milyen feltételekkel lesz elérhető a piaci jelzáloghitel. Az önrész 2,5 százalékra csökkentése a korábbi Help to Buy program 75 százalékos hitelarányához képest magasabb, 77,5 százalékos banki finanszírozási igényt jelent. Egy tőkekölcsön nélküli, hagyományos jelzáloghitelhez képest ugyanakkor a banki hitelarány alacsonyabb, ami a tőkekölcsön kezdeti, kamatmentes időszakában havi több száz fonttal is mérsékelheti a törlesztőrészletet. A tényleges pénzügyi előny és a hosszú távú fenntarthatóság mindazonáltal az egyes ügyletek egyedi finanszírozási feltételeitől és a kamatmentes periódus utáni szabályozástól függ.
A konstrukció tényleges hatása elsősorban a végleges jogosultsági feltételektől, a regionális árplafonoktól és a banki hitelezési környezettől függ majd. A keresletoldali támogatások rugalmatlan kínálati környezetben óhatatlanul az árakba épülnek be, így a program csak az építési volumen érdemi bővülése mellett jelenthet valódi segítséget a fiataloknak.
