Az ingatlan.com november 12-én ismertetett adatai szerint legutóbb 2020 decemberében mértek ekkora havi csökkenést a KSH-val közösen készített lakbérindexben. A bérlés ugyanakkor továbbra is többe kerül, mint egy évvel korábban: országosan 5,5, Budapesten 5 százalékos éves emelkedést jelez a mutató.
A két adat nem mond ellent egymásnak. A havi visszaesés a szeptemberi árszinthez viszonyít, az éves mutató pedig a tavaly októberi állapothoz. Egy korábbi emelkedést követő mérséklődés mellett tehát a lakbérek még jóval meghaladhatják az egy évvel ezelőtti szintet. A mostani eredményből önmagában sem az nem következik, hogy tartós árcsökkenési időszak kezdődött, sem az, hogy minden bérbeadó ugyanakkora engedményre kényszerül.
Nem csak Budapesten mérséklődtek a díjak
A havi visszaesés a nyolc vizsgált régióból hatot érintett. Dél-Dunántúlon 2,7, Észak-Alföldön 2,1, Nyugat-Dunántúlon 1,4 százalékkal csökkentek a kínálati lakbérek. A budapesti kínálatban 9331 kiadó lakás és ház szerepelt: ez szeptember végéhez képest 2,3 százalékos bővülés, az egy évvel korábbinál viszont 9,4 százalékkal kevesebb. A megyeszékhelyeken öt hét alatt 2,1 százalékkal nőtt, éves összevetésben 16,9 százalékkal szűkült a választék.
Ebből nem érdemes általános kínálati túlsúlyra következtetni. A rövid távú bővülés és az éves szűkülés egyszerre is jelen lehet, ahogyan egy városon belül is eltérhet a kisebb, könnyen fenntartható lakások és a nagyobb alapterületű otthonok helyzete. Egy konkrét ingatlan árazásánál ezért az országos átlag inkább tájékozódási pont, mint közvetlenül alkalmazható szabály.
A hirdetési díj nem azonos a ténylegesen fizetett lakbérrel
A KSH–ingatlan.com lakbérindex a hirdetésekben megjelenő kínálati díjak változását követi. Elsősorban azt mutatja meg, milyen árszinttel találkozhat az, aki éppen lakást keres, nem pedig azt, hogy az összes meglévő bérleti jogviszonyban mennyit fizetnek a lakók. A KSH ismertetője külön hangsúlyozza, hogy a piacra belépők számára elérhető kínálat és a már bérelt lakások díjszintje eltérhet.
A mutató nem pusztán a hirdetési árak egyszerű átlaga. A számítás figyelembe veszi a megfigyelt lakások jellemzőit, és igyekszik kiszűrni az összetétel változásából eredő torzításokat. Ez azért lényeges, mert önmagában attól is alacsonyabbnak tűnhetne egy hónap átlagos kínálati díja, ha több kisebb vagy olcsóbb környéken fekvő lakást hirdetnének meg. A módszertan a többször szereplő hirdetések azonosítására is kitér.
A mostani visszaesést ezért nem lehet úgy értelmezni, mintha minden budapesti bérleti szerződésben automatikusan ugyanannyival csökkent volna a fizetendő összeg. A statisztika piaci irányt jelez, egy adott lakás ténylegesen elérhető díját azonban külön kell mérlegelni.
A magasabb havi díj nem feltétlenül jelent több éves bevételt
Bérbeadói szempontból az árazás egyik fontos kérdése az üresen állás költsége. Ezt egy egyszerű, szemléltető számítás mutatja: havi 260 ezer forintos lakbér mellett tizenegy fizetett hónap 2,86 millió forint éves bevételt jelent. Havi 250 ezer forinttal, tizenkét hónapos folyamatos bérbeadás esetén ugyanez 3 millió forint. A példában az alacsonyabb havi díj mellett 140 ezer forinttal magasabb az éves bevétel. Ez nem piaci előrejelzés, hanem költségek és adók nélküli számpélda.
A tulajdonosnak így nemcsak azt érdemes mérlegelnie, mekkora összeget szeretne havonta kapni, hanem azt is, milyen feltételekkel találhat tartósan fizető bérlőt. Az árengedmény és a hosszabb üresen állás közötti választásnál az utóbbihoz kapcsolódó kiadásokat sem célszerű figyelmen kívül hagyni.
A társasházi bérlakások összehasonlításakor a lakbér mellett a teljes havi költség bemutatása is hasznos támpont lehet. A közös költség, a fűtés módja, a várható fogyasztási kiadások és az ingatlan felszereltsége együtt adhatnak értelmezhető képet a lakásról. Egy alacsonyabb lakbérű, de drágábban fenntartható otthon nem feltétlenül jelent kisebb havi terhet a bérlőnek.
Az októberi adat ezért elsősorban az árazási várakozások felülvizsgálatát indokolhatja. A következő hónapok mutatják majd meg, hogy átmeneti korrekcióról vagy tartósabb folyamatról van-e szó; egyetlen havi eredmény alapján egyik forgatókönyvet sem lehet biztosra venni.
Források: Portfolio – az ingatlan.com november 12-i közlésének ismertetése; KSH – a lakbérindex ismertetője; KSH – módszertani megjegyzések.
