Dén Mátyás András: A társasházak 5 legnagyobb problémája

2021. március 11.
denmatyas.jpgA társasházaknak 5 fő problémája van Magyarországon: a rossz általános műszaki állapot, a fragmentált, töredezett tulajdonosi szerkezet, a bankok hitelezési hajlandósága, a rossz társasházi törvény és sok helyen a professzionális társasházkezelés hiánya - hangzott el Dén Mátyás Andrástól, a Proptech Digital Investment Zrt. vezérigazgatójától a PP Konferenciaközpont, Biznisz az ingatlanban című online konferenciáján.

Az UIPI (International Union of Property Owners - Ingatlantulajdonosok Nemzetközi Szövetsége) adatai alapján az Európai Unió tagállamai között Magyarországon a második legmagasabb a saját ingatlanban élők aránya. A lakosság 90%-a rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, a többiek bérelt lakásokban, házakban laknak. Ennek a rangsornak az alján Németország, Ausztria és Dánia helyezkedik el, ahol mindössze 50-60% ez az arány, miközben az európai átlag 70% körül mozog.

1_ingatlanberles.png

Ha megnézzük a lakásárakat 2008-2020 között Magyarországon (ez a Magyar Nemzeti Bank felmérésében szerepelt tavaly az ingatlanpiaci körképben), lehet látni, hogy az árak az elmúlt 10-15 évben óriásit nőttek, akár a tízszeresükre emelkedtek. Az európai országok többsége egyébként az ilyen szintű lakásár robbanáson már túl van, valószínűleg ez az oka annak is, hogy a nyugati országokban az emberek leginkább bérlik az ingatlanokat. Bár Magyarországon a bérleti díjak az elmúlt évben mérséklődtek, de előtte jelentős emelkedésnek indultak, köszönhetően nyilván olyan külső piaci tényezőknek is, mint az Airbnb.

2_lakasarak.png

Mindezek fényében tehát jó döntésnek tűnik a magyar lakosság részéről, hogy az elmúlt évtizedekben az ingatlan tulajdont preferálta, mert az értéknövelésben realizált hozam is sokkal magasabb volt, illetve a mai napig magasabb, mint egy állampapír esetében, vagy bármilyen megtakarításból realizált nyereség. Egy társasházi lakással, mint tulajdonnal, azonban nemcsak jogok, hanem felelősségek és kötelezettségek is járnak, melyek teljesítését sok tényező hátráltatja hazánkban.

3_kiadoingatlanok.png

Rossz műszaki állapot

Az általánosan rossz műszaki állagról tavaly a Magyar Nemzeti Bank a THT és az eHÁZ együttműködésével készített felmérést. Több mint 1000 közös képviselőt, társasházkezelőt kérdeztünk meg arról, hogy milyen állapotban van az általa kezelt épület. Ebből kiderül, hogy a magyarországi társasházak közel 50%-a jelentős vagy kisebb felújításra szorul. Ez nem túl jó hír, hiszen ezekhez már hozzá kéne nyúlni, mielőtt történik valami komolyabb probléma. Az is látszik, hogy az elmúlt 10 évben az épületek felénél nem volt felújítás, aminek több oka van.

4_epitesi_allapot.png 

Az egyik maga a tulajdonosi közösség, hiszen a felújításokról a közgyűlés, azaz a tulajdonosok döntenek. Ők döntenek arról, hogy szeretnének-e többet fizetni annak érdekében, hogy egy felújítást meg tudjanak valósítani. Az 50%-os felújítatlan ingatlanok aránya azt mutatja, hogy mintha valamiért a magyar társadalom még nem nőtt volna fel arra a szintre, hogy tudatosodjon benne: a tulajdon felelősséggel is jár, azt karban kell tartani, az állagmegóvás pedig gondoskodást, anyagi áldozatokat igényel.

A felmérés alapján születtek objektív eredmények is arról, hogy milyen tényezők akadályozzák a felújítást, és a megkérdezettek magas arányban az állami támogatás hiányát emelték ki. Az elmúlt 10 évben masszívan megmutatkozott, hogy az állami támogatások nem nagyon vehetők igénybe társasházi felújításokra. Az Otthonfelújítási támogatás kapcsán jeleztük a törvényhozók felé, hogy segítség lenne a lakóközösségeknek, ha a közös területek felújítását is finanszírozni lehetne az összegből, de kiderült, hogy ez a forrás csak az ingatlanok belső tereinek megújítására vehető igénybe.

6_akadalyok.png

A másik komolyabb ok a felújítások elmaradására a pénzhiány volt, ami abból adódik, hogy a közgyűléseken nincs többsége a megtakarítások képzésének vagy a célbefizetéseknek.

A szakemberhiány volt a harmadik hátráltató tényező, amely a lakásépítések, felújítások felfutása miatt az előttünk álló években várhatóan még komolyabb problémát okoz majd.

A negyedik helyre került a felmérésben a tulajdonosi egyetértés hiánya, ötödikre pedig a banki finanszírozás akadozása.

Sok tulajdonos, nehézkes érdekegyeztetés

A társasház a család után a második legkisebb közösség, ahová nem mi választjuk a tagokat. Kortól, végzettségtől függetlenül mindenféle ember megtalálható egy társasházban, és egyeztetéskor ezek a generációs és tudásbeli különbségek nehézséget okoznak. Döntő szerepe van a társasházkezelőnek is, aki ezt a folyamatot moderálni, vezetni szokta. Pontosan ezért, az esetek nagy százalékában egy felújítási folyamat elsőre nem vihető át, hanem egyfajta lobbitevékenységgel lehet arról gondoskodni, hogy az általunk megvásárolt ingatlanhoz tartotó közös területeken is történjen bármilyen változás.

Hiába kapnak ár/érték alapon jó ajánlatot a tulajdonosok, mindig lesz valaki, akinek éppen nem tetszik és ellenérdekelt a megbízásban. Persze kevés olyan eset van nálunk, amikor egy tulajdonos birtokol egy egész épületet és valójában csak rajta és a jogszabályokon múlik, hogy mit valósít meg.

Nincs pénz, nincs hitel

Az is komoly gondot okoz a társasházaknak, hogy gyakran hiába van egyetértés bizonyos nagyságú befizetésekre vonatkozóan, ha nem jön össze a beruházáshoz szükséges összeg és banki hitelre is szükség lenne, annak felvételét a bankok gyakorlatilag ellehetetlenítik, de legalábbis nem szorgalmazzák. Különösen igaz ez a lakástakarék-pénztári konstrukciók megszűnése óta, amivel szinte lenullázódtak a társasházak megtakarítási lehetőségei.

Létezik ugyan a Növekedési és hitelprogram a maga 2,5%os hitellehetőségével, amely elviekben felvehető társasházakra, de a számok sajnos azt mutatják, hogy ennek kihelyezésében nem érdekeltek a pénzintézetek, különben több projektről hallanánk. A fedezethiányt és a lassú behajthatóságot szokták megjelölni indokként a bankok, amiért nem kedvelik ezeket a konstrukciókat, bár „bedőlt" társasházról nincs tudomásunk. Magyarországon a társasházi hitelezés gyakorlatilag stagnál. Becsléseink szerint jelenleg 50-60 milliárd forint lehet a teljes, társasházakhoz kihelyezett hitelállomány.

Rossz társasházi törvény, sok helyen nincs profi társasházkezelés

A társasház, mint egyéb szervezet megfoghatatlan identitás Magyarországon. Örökölni nem tud, nem lehet tulajdona, de ugyanakkor perelhető. Mindezek mellett áfával fizet minden költséget, de az áfát nem igényelheti vissza, holott közvetítő a szolgáltató és a társasházban élő tulajdonosok között. A tulajdonosok ezt úgy élik meg, hogy az áfát minden esetben elbukják.

Ugyanakkor itthon nincs előírva, hogy a közös költség hány százalékának kell megtakarításnak lennie. Ennek pedig edukáló, nyomásgyakorló hatása lenne a társasházi tulajdonosok felé, hogy a társasházban nem csak élni kell, hanem gondoskodni is a megóvásáról.
A társasházak felett ugyan van törvényességi felügyelet, amelyet a jegyzők látnak el, de a jogszabályi rendelkezés miatt nem avatkozhatnak be pl. vagyoni-gazdálkodási kérdésekbe, így ezekben csak a tulajdonosok odafigyelése segíthet.

A professzionális társasházkezelés hiánya nem általános probléma, de sajnos tapasztalataink szerint sok helyen még mindig kőkorszaki módszerekkel - legyen az maga a kezelés módszertana vagy az informatikai megoldások - kezelnek társasházakat. Az elmúlt 3-5 évben tapasztaljuk azt, hogy elkezdődött egyfajta generáció váltás ezen a területen, ami nagyon jó hír, mert mi 10-12 éve egy kockásfüzetre épülő szakmát digitalizáltunk.

Nem csak informatikai, hanem pénzügyi és jogi területen is képzetlenek egyes a közös képviselők, ami valószínű, hogy ok-okozati összefüggésben állt azzal, hogy egy egyszerű OKJ képzés megszerzésével bárki lehetett a múltban társasházkezelő úgy, hogy ezzel elvállalhatta a magyarországi családok legértékesebb vagyonelemének gondozását. 2021-től sem lett sokkal jobb a helyzet: az új felnőttképzési törvény értelmében ma már minden jogász bármilyen - alap közgazdaságtani, pénzügyi, számviteli, informatikai, épületszerkezettani stb. - továbbképzés nélkül lehet társasházkezelő, melyet nem gondolok egy szerencsés helyzetnek, mondhatni csöbörből vödörbe kerültünk.

További híreink


Tukarcs József, OTP: Lakóközösségi finanszírozás a piaci bizonytalanságok között 2022. december 6.
tukarcs.jpgA 2022-es Közös Képviselők Napja és Társasházi Expo harmadik előadója Tukarcs József, az OTP Bank Nyrt. Társasházi értékesítési szakértője volt, aki előadása elején hangsúlyozta az ügyfelek, jelen esetben a társasházak és a lakószövetkezetek, illetve a bankok közötti személyes kapcsolattartás és a folyamatos kommunikáció fontosságát.

Energiaárak az EU-ban: Mennyire fizet sokat a magyar lakosság? 2022. november 24.
energiaar.jpgAz energia ára az EU-ban számos különböző keresleti és kínálati feltételtől függ, ideértve a geopolitikai helyzetet, a nemzeti energiaszerkezetet, az import diverzifikációját, a hálózati költségeket, a környezetvédelmi költségeket, a szélsőséges időjárási viszonyokat, illetve a jövedéki és adózási rendszereket.

Szoftverkárosultak: megvettem, de mégsem? 2022. november 21.
szoftverkarosultak.jpgPiaci becslések szerint ma a magyarországi társasházkezelők közel 70 százaléka már használ valamilyen szoftvert a társasházak pénzügyi adatainak nyilvántartására, ami több esetben könnyebbséget, átláthatóságot és adminisztrációs teher csökkenést, más szempontból viszont kitettséget jelent. Cikkünkben azt járjuk körbe, hogy hogyan válasszunk társasházi szoftvert és az előnyök élvezése mellett - az eddigi tapasztalatok alapján - hogyan védhetők ki az ezzel járó kockázatok.

http://www.tht.hu/index.php?mid=thtelofizetes
XIII. Közös Képviselők Napja és Társasházi Expo: Készül az új társasházi törvény! 2022. november 17.
kkn_header.jpgBanai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatójának köszöntője után Dr. Bogdán Tibor kormánybiztos tartott előadást a készülő új Társasházi Törvény kapcsán. Az elmondottakra közel 1000 ember volt kíváncsi a helyszínen. 

Mikortól kell áttérni kettős könyvvitelre a társasházaknak? 2022. november 14.
jogesetek.jpgA THT - Társasházi Háztartás kérdést teszek fel rovatában szaklapunk szakértői segítenek eligazodni a társasházakat érintő jogi és számviteli kérdésekben. Mai témánk és a hozzá kapcsolódó olvasói kérdésünk: a társasház 2023. július 1-én jogi személy lesz, ezzel kapcsolatosan mi a társasház teendője, ez alapján a könyvelés is áttér az egyszeresről a kettős könyvelésre, ennek időpontja év közben lesz vagy mely időponttól?
 

https://open.spotify.com/show/6BPEuUSDIxV2wYxlnb8ZBO
Jogesetek: Kibúvás a közös költség fizetési kötelezettség alól 2022. november 3.
fizetes-par.jpgJogesetek című rovatunkban ezúttal azt a jelenséget vesszük górcső alá, amikor befektető szerez tulajdont a társasházban, azonban mindenféle hivatkozással ki kíván bújni a közös költség fizetési kötelezettség alól, így például azt állítja, hogy a befektetésnek vásárolt ingatlanjait nem tudja megfelelően használni, hasznosítani, az ingatlanjai által „megtermelt" nyereség elmarad a várakozásaitól stb. A vizsgált esetben komoly jelentősége lesz annak a jogintézmények is, amelyet a legutóbbi cikkeinkben alaposan körbejártunk, ez pedig nem más, mint a közgyűlési határozat érvénytelensége iránt indított peres eljárás.

Hogyan javíthatók a korábban elkövetett hibák a számviteli beszámolókban? 2022. október 27.
konyveles.jpgMennyi? Harminc. Mi harminc? Mi mennyi? - szól a régi vicc, amihez hasonló párbeszédek gyakran hanzanak el a közgyűléseken amikor a tulajdonosok megpróbálják beazonosítani a a beszámoló különböző rovataiban található számokat. Már most készülhetünk arra, hogy a 2022-es évről összeállított anyagok mellé a korábbiaknál is több instrukcióra lesz szükség a tisztánlátáshoz, mivel a társasházak költségvetésének tarthatósága érdekében kemény döntésekre kell felkészülni.

Véletlenül küldött ki sokaknak egészségügyi járulék kötelezettségről szóló levelet a NAV 2022. október 26.
nav_rossz_level.pngA hivatalos levélben a hivatal tájékoztatja a címzettet, hogy az egészségügyi szolgáltatásra való jogosultsága megszűnt és a NAV az adófolyószámlán előírt egy ezzel kapcsolatos fizetési kötelezettséget.

Miért érdeke a társasházkezelőnek, hogy jó számvizsgálói legyenek a háznak? – interjú Osvárt Andreával, az újonnan alapított TSZOE elnökével 2022. október 21.
osvartandrea2022.jpgA Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének (TSZOE) célja, hogy felhívja a figyelmet a magyarországi társasházak helyzetére és problémáira, a számvizsgálókat és a tulajdonosokat pedig a lehető legtöbb módon segítse annak érdekében, hogy a lakóközösségek jól működjenek, a hazai ingatlanvagyon pedig gyarapodni tudjon. Az Egyesület elnökével, Osvárt Andreával beszélgettünk a tervekről.

Társasházi Percek - THT Podcast: Interjú Osvárt Andreával, a Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének elnökével 2022. október 21.
podcast2.pngSegítséget szeretnénk nyújtani azoknak a társasházi tulajdonosoknak és lakóknak, akik tehetetlenség-érzésben szenvednek, illetve szeretnénk feléleszteni a tulajdonosi szemléletet az emberekben." A THT Podcast eheti epizódjában Osvárt Andreával, a Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének elnökével beszélgettünk.

Milyen jövedelemalap után átalányadózik a közös képviselő? 2022. október 18.
CsizmadiaSzabolcs.jpgA THT kérdést teszek fel rovatában Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló, igazságügyi könyvszakértő válaszol az olvasó kérdésére: a társasházi közös képviselő OKJ-s tanfolyammal átalányadózás szempontjából középfokú végzettségnek tekintendő? Azaz 200, vagy 260ezer Ft jövedelemalap után kell adózni?

Halasztva vagy részletekben is fizethetnek azok, akik több energiaszámlát kapnak az MVM-től 2022. október 12.
20221012_szamla.jpgAkik egyszerre több számlát is kapnak, azok 2022. december 15-ig halasztva, vagy akár részletekben is fizethetnek, kamatmentesen. A halasztott fizetést nem kell külön igényelni, minden ügyfél számára automatikusan elérhető. 

Pánik a társasházaknál: a tömeges hibás rezsiszámlák miatt törlik a csoportos beszedési megbízásokat a társasházkezelők 2022. október 7.
20221007_panic.jpgAz MVM hibás számlái miatt félnek a társasházkezelők, hogy indokolatlanul magas összeget von le a szolgáltató a következő rezsiszámla kiállításánál.

Káosz az MVM társasházi számláiban, a rezsicsökkentési értesítőt is érinti 2022. október 5.
mvmnext.pngTöbb olvasónk jelezte szerkesztőségünk felé, hogy a MVM energiaszámláiról eltűnt a rezsicsökkentés 2013. január 1-je óta kumulált összege, ráadásul több társasházban az albetétek száma sem stimmel.

Nagyon drága lesz a közös költséggel tartozni 2022. október 3.
20221003_mnb_logo.png22 éves rekordot döntött Magyarországon a jegybanki alapkamat, amely ma már nemcsak messze a legmagasabb az EU-s tagállamok között, de a 2008-as gazdasági világság alatti rátát is lekörözi. Vajon miért kell ma kevesebbet fizetni: egy személyi hitelért, vagy az elmaradt közös költség utáni kamatért? 

Szombaton ismét emelkedett a lakossági gáz ára 2022. szeptember 29.
20220929_foldgaz_gazrozsa.jpgIsmét drágult a földgáz, de ez szerencsére csak azokat a lakossági ügyfeleket érinti, akik a rezsicsökkentési kvóta fölött fogyasztanak. Ők viszont október közepéig diktálhatnak is a szolgáltatónak. 

Online társasházkezelő tanfolyam indult 2022.09.19-én. Még becsatlakozhat! (x) 2022. szeptember 12.
Bottka GabriellaAz OKJ-t váltó, új, programkövetelményeken alapuló Társasházkezelő képzés indult 2022.09.19-én Bottka Gabriella szakmai felügyeletével, a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében.
A 100%-ban online tanfolyam akár érettségivel is elkezdhető és mindössze 59 000 Ft-ba kerül! A képzés során a résztvevők társasházkezelői, műszaki, jogi és pénzügyi ismeretek témakörökben lesznek naprakészek.

Ismét eHÁZ FÓRUM szeptember 30-án az Asia Centerben! 2022. szeptember 20.
eHÁZ logóIdén is megrendezésre kerül az eHÁZ FÓRUM, melynek keretén belül az érdeklődők megismerkedhetnek az idén 13 éve működő, hazai tulajdonú eHÁZ rendszer funkcióival, illetve meglévő felhasználóink betekintést kaphatnak az elmúlt egy év fejlesztéseibe, újdonságaiba.

Az E.ON csak a főmérők számát veszi figyelembe? 2022. szeptember 19.
20220919_eon_logo.pngOlvasónk hívta fel a figyelmet egy különleges helyzetre: az általa kezelt, kizárólag egy főmérővel rendelkező társasház a lakások számától függetlenül csak egyszer használhatja ki a kedvezményes rezsikvótát. 

Európa reakciója az orosz invázióra: közös ársapka, összehangolt védelmi politika, új uniós tagjelöltek 2022. szeptember 12.
20220908_eu.pngGyorstalpaló az elmúlt hónapok legfontosabb történéseiből (nem csak közös képviselőknek).

(c) Társasházi Háztartás 2022 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások