Dr. Kiss Balázs Károly a rádióbeszélgetés során felhívta a figyelmet arra, hogy a víziközmű-szolgáltatásról szóló törvény egyértelműen lakossági felhasználónak minősíti a társasházakat, ami kizárja a külön csapadékvíz-elvezetési díj kiszabásának lehetőségét. A gyakorlatban azonban a szolgáltatói jogértelmezés és az alacsonyabb szintű jogszabályi rendelkezések kiegészítő szabályai közötti feszültség jelentős jogbizonytalanságot teremt a társasházak számára. Különösen igaz ez az ingatlanfejlesztések nyomán létrejött, vegyes funkciójú társasházakra, ahol a lakófunkció mellett nem lakossági célú ingatlanok is működnek.
A törvényi besorolás és a végrehajtási rendelet feszültsége
A jogviták gyökere a víziközmű-törvény és annak végrehajtási kormányrendelete közötti jogértelmezési eltérésben gyökerezik. A végrehajtási kormányrendelet előírja, hogy amennyiben egy felhasználási helyen nem lakossági fogyasztók is jelen vannak, úgy őket önálló mellékvízmérővel kell leválasztani. Ezen leválasztás megtörténtéig a szolgáltató a teljes társasházat nem lakossági díjszabás alapján számlázza. A közműszolgáltatók ezen díjszabási szabályból azt a következtetést vonhatják le, hogy a társasház a mellékmérők felszereléséig elveszíti a lakossági felhasználói státuszát is, és ezáltal köteles csapadékvíz-elvezetési díjat fizetni. Ez az álláspont ugyanakkor jogilag aggályos, mivel a törvényben rögzített lakossági felhasználói státuszt egy végrehajtási rendelet díjszabási rendelkezése nem írhatja felül, és nem teremthet új díjfizetési kötelezettséget.
A szegedi jogvita tényalapja és a számlázási bizonytalanságok
A Szegedi Vízmű Zrt. és egy szegedi társasház között kialakult ügyben a közös képviselet azután szembesült a követeléssel, hogy a házban működő iroda és kozmetika mellékmérővel történő elkülönítése még nem fejeződött be teljesen. A szolgáltató a 2024 szeptembere és 2025 eleje közötti átmeneti időszakra havi 30 köbméteres csapadékvíz-elvezetést számlázott ki, amelyet később felülvizsgálat után 21-22 köbméterre csökkentett. A számlázási folyamat kiszámíthatatlanságát jelzi, hogy a szolgáltató által kibocsátott fizetési felszólítások és egyenlegértesítők összegei rendszertelenül változtak a tartozásmentességet igazoló nyilatkozattól a 15 ezer forintos kötelezésen és 16 ezer forintos túlfizetési tájékoztatón át az 50 ezer forintot meghaladó követelésig. A mérés nélküli csapadékmennyiség meghatározása egy 1988-as műszaki irányelv alapján, a HungaroMet Zrt. (korábban Országos Meteorológiai Szolgálat) százéves területi átlagadatainak figyelembevételével történik, ami a valós csapadékviszonyoktól jelentősen eltérhet. Ráadásul több ingatlan esetében a csapadékvíz fizikai elvezetése sem kapcsolódik a közüzemi csatornahálózathoz, így a szolgáltatás tényleges igénybevétele hiányában a díjigény jogalapja különösen kétes.
Jogorvoslati lehetőségek és a jogérvényesítés gyakorlati korlátai
Amennyiben a társasház vitatja a kiszabott díjat, a fogyasztóvédelmi hatósághoz, a megyei békéltető testülethez, vagy a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatalhoz fordulhat jogorvoslatért. A vízkorlátozási eljárás megindításához a törvény szigorú feltételeket szab: legalább kétszeri írásbeli felszólítás és 60 napos fizetési késedelem szükséges, miközben a létfenntartási és közegészségügyi vízigény kielégítését, vagyis a napi 20 liter/fő minimális ivóvízmennyiséget biztosítani kell. A gyakorlatban a társasházak a peres eljárások magas költségei és a vízkimaradásból fakadó jelentős, akár több tízmilliós vagyoni kockázatok miatt gyakran a vitatott összeg befizetése mellett döntenek. Ez a döntés nem jelenti a jogalap elismerését, de megnehezíti a rendszerszintű bírósági joggyakorlat kialakulását, mivel a csekély összegű ügyek ritkán jutnak el a jogerős ítéletig.
Rendszerszintű jogalkotási feladatok és a beruházói felelősség
A feltárt jogalkalmazási bizonytalanságok megszüntetéséhez a jogalkotó pontosító munkája szükséges, különösen a végrehajtási kormányrendelet egyértelműsítése révén. A társasházi ingatlanok átadásakor a beruházó elsődleges felelőssége, hogy ne csak műszaki, hanem jogi értelemben is rendezett közműviszonyokat teremtsen az albetétek és a közös tulajdonú területek vonatkozásában. A társasház megalapításával és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel létrejövő önálló jogalany tisztázott szerződéses háttérrel kell, hogy átvegye az ingatlan üzemeltetését. A jogszabályi keretek precíz meghatározása és a jogbiztonság garantálása elengedhetetlen ahhoz, hogy a társasházak védve legyenek a megalapozatlan közműszolgáltatói követelésektől.
A teljes beszélgetést ITT hallgathatják meg.
Dr. Kiss Balázs Károly 2026. október 29-én a XVII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO-n tart előadást „A hazai társasházi és ingatlan-nyilvántartási szabályozás hiányosságai és az új társasházi törvény szükségessége és lehetősége" címmel, amelyre szeretettel várunk minden érdeklődőt. A rendezvényen való részvétel díjmentes, de előzetes regisztrációhoz kötött a www.tht.hu honlapon a Konferenciák menüpontban.
