A szűkös lakáskínálat gazdasági hatásai és a piacot érintő kihívások
A megfizethető lakhatás hiánya az Európai Unió egyik legégetőbb társadalmi-gazdasági kihívásává vált, amely rontja az EU versenyképességét a munkaerő és a hallgatók mobilitásának korlátozásával. A legfrissebb Eurobarometer adatai szerint a városi lakosok több mint 50 százaléka tekint a lakhatásra azonnali és sürgető problémaként. A nagyvárosokban és a népszerű turisztikai célpontokban a lakóingatlanok nem elsődleges lakhatási célú hasznosítása - mint a rövid távú bérbeadás, a másodlagos ingatlanok vagy a tartósan üresen hagyott lakások - csökkenti a hosszú távú bérleti piacon elérhető kínálatot, emiatt a kulcsfontosságú munkakörökben dolgozók és a diákok nehezen találnak elérhető otthont.
Szigorú feltételek, egységes módszertan és kivételek a korlátozásokban
Az új uniós keretrendszer nem hoz létre új uniós jogot a tulajdonjog korlátozására, és nem ad új hatásköröket a hatóságoknak, hanem egységes keretet teremt a belső piaci szabadságjogokat érintő helyi intézkedések értékelésére. A korlátozásokat bevezető hatóságoknak igazolniuk kell az intézkedések célzottságát, szükségességét és arányosságát. A rövid távú lakáskiadás szigorítása esetén bizonyítani kell, hogy a tevékenység legalább három éven keresztül jelentős negatív hatást gyakorolt a lakhatásra, és a kevésbé korlátozó eszközök nem lennének hatékonyak. A hatóságoknak kötelezően alkalmazniuk kell a 2026 májusától érvényes EU-s rövid távú bérbeadási rendelet regisztrációs és adatgyűjtési rendszereit.
A szabályozás az elsődleges lakóhelyeket teljes mértékben mentesíti a korlátozások alól. A jogbiztonság és a jogos elvárások védelme érdekében a tulajdonszerzésre vonatkozó feltételek visszamenőleges hatállyal nem alkalmazhatók, és átmeneti időszakokat kell biztosítani. A rendelet pontosítja a tulajdonszerzés fogalmát is: kizárja a korlátozások alól az öröklést, a házassági vagyonjogi átruházást, a hagyatéki eljárásokat, a tényleges tulajdonosváltással nem járó vállalati átszervezéseket és a hitelezői biztosítékok érvényesítését. Emellett a tartósan üresen álló ingatlanok esetében sem alkalmazhatók szankciók, ha az ingatlan nem-használata indokolt, például munkavégzés, tanulmányok, gyógykezelés miatti átmeneti távollét, folyamatban lévő örökösödés, jogi akadály vagy lakhatatlanság miatt.
Kínálatbővítési ösztönzők és a piaci szereplők megfontolásai
A jogszabályi javaslatot kísérő ajánlás a lakáskínálat érdemi növelésére helyezi a hangsúlyt. A Lakhatás Gyorsítási Terveken keresztül szorgalmazza az új építések, a felújítások és a funkcióváltások engedélyezési folyamatainak felgyorsítását, a meglévő épületek jobb kihasználását és a földterületek mobilizálását. Ez a csomag az Európai Megfizethető Lakhatási Terv része, kiegészítve az új állami támogatási szabályokat és a Lakásépítési Stratégiát.
Az ingatlantulajdonosokat képviselő szervezetek üdvözlik a kínálatbővítésre irányuló törekvéseket, de több kritikát is megfogalmaznak a rendelettel kapcsolatban. Aggályosnak tartják a kereskedelmi jellegű rövid távú bérbeadás és az egyéni tulajdonjogot érintő nem elsődleges ingatlanok egyetlen keretbe foglalását. Emellett felhívják a figyelmet arra, hogy az „elsődleges lakóhely" uniós definíciójának alkalmazása gyakorlati bizonytalanságokat szülhet a mobilitásban lévő munkavállalók vagy diákok esetében. Hangsúlyozzák azt is, hogy a tulajdonszerzés korlátozása önmagában nem helyettesítheti a lakáshiány strukturális okainak kezelését, és eltántoríthatja a tulajdonosokat a hosszú távú bérleti piacon való jelenléttől.
A javasolt szabályozás egyensúlyra törekszik a helyi hatóságok cselekvési szabadsága és a több piacon jelen lévő ingatlanbefektetők jogbiztonsága között. A jogszabálytervezet a rendes jogalkotási eljárás keretében kerül az Európai Parlament és a Tanács elé, így a végleges forma elfogadásáig a Bizottság folytatja az egyeztetéseket a tagállamokkal és a piaci szereplőkkel.
