A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete módosító javaslatai
a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez és a hozzá kapcsolódó jogszabályokhoz

A.) 2017. évi - megbízási szerződés alapján készített - szakmai anyagban megjelölt módosítási javaslatok

1.) Társasházak alapítása

- egy helyrajzi számon felépített külön épületek szétválásának lehetőségére megoldásra van szükség;

- külön pályázati lehetőség biztosítása, banki hitel felvételi lehetőségnél a szavazati arány megállapítása, mert ebben az esetben akkor is megújulhatna egy épület, ha az ott lakók ennek költségeit vállalnák, de a társasház más épületeinek tulajdonosai nem.

2.) Földhasználat

- elsősorban a kültéri beálló helyek használatára vonatkozó döntési lehetőség törvényben való rögzítése;

- kizárólagos használati jog esetében az adott lakáshoz kerüljön beszámításra a tulajdoni hányadba vagy külön rendelkezés szerint ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés alapján jelenjen meg fizetési kötelezettsége a társasház felé.

3.) Alapító okirat módosítása

- szükséges lenne a 100%-os módosításon enyhíteni, mivel szinte lehetetlen végrehajtani, és emiatt több tetőtéri beépítés hosszú időn keresztül nem került be a nyilvántartásba;

- összhangba kell hozni a közös tulajdon értékesítésénél előírt 4/5-ödös szavazati aránnyal;

- felmérési vagy számszaki hiba javítása esetén legyen elegendő a közgyűlésen egyszerű szavazattal elfogadott határozat.

4.) Szervezeti Működési Szabályzat

- a társasház működésével kapcsolatos alapvető rendelkezéseket törvényben kellene rögzíteni, ne legyen rábízva a közösségre, hogy mit tart fontosnak;

- legyen szankciója annak, ha egy társasház nem rendelkezik SZMSZ-szel.

5.) Jogok és kötelezettségek a társasházban

- nem lakás célú helyiségek használata során zaj és szaghatás esetében előzetesen kérjék ki a tulajdonosok hozzájárulását;

- lakások nem lakás célú használatának szabályairól is rendelkezés lenne szükséges: pl. airbnb, szálláshelyként történő üzemelés stb.;

- tulajdonosok közös képviselőnél történő bejelentkezése törvényi kötelezettség legyen;

- külföldi tulajdonos köteles legyen magyar képviselőt/levelezési címet megadni, és az legyen bejegyezve az ingatlannyilvántartásba.

6.) Hátralékok kezelése

- lakás eladása esetén - ha az eladó nem kéri ki a tartozásról az igazolást - tulajdonjoga megszűnése után is legyen köteles helytállni a tartozásaiért;

- 200.000 Ft felhalmozódása esetén kötelező legyen megindítani a fizetési meghagyásos eljárást.

7.) Közös képviselő és a társasházkezelő tisztség tisztázása

- a Ttv. csak a közös képviselőre állapít meg feladatokat;

- gazdasági társaság választása esetén szabályozni kellene, hogy ki rendelkezhet a bankszámla felett;

- ingatlankezelő is végezhesse a közös képviselőre meghatározott feladatokat;

- kötelezően előírt szakképesítési kötelezettség;

- kreditpontok továbbképzésekért.

8.) Jegyzői törvényességi felügyelet

- módosítani szükséges a kormányrendeletben megállapított 60 és 30 napos határidőket, mert nem tarthatók;

- jegyzőnek bírságolási jogkört kellene biztosítani a társasházi tisztségviselők (közös képviselő, társasházkezelő, IB elnök) törvényben előírt kötelezettségek, határidők elmulasztása esetére;

- tisztségviselő felmentése és a biztosított 90 napos ügyvivői időszakot követően - ha a társasház nem választott új közös képviselőt - hol kell elhelyezni a keletkezett iratokat.

B.) 2013-ban javasolt témák

Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez kapcsolódó javaslatok:

1.) Meghatalmazások rendezése - összegyűjtött meghatalmazások korlátozásának lehetősége

2.) Haszonélvezők jogainak bővítése pl. ott lakó haszonélvező lehessen SZB tag

3.) Alapító okirat módosításánál törölni a 100 %-os szavazati arány előírását

4.) Többségi tulajdonos jogainak, szavazatának, súlyának rendezése

5.) Betekintés jog szabályozásának szükségessége - adatvédelmi szabályokra figyelemmel

6.) Elektronikai kapcsolattartás szabályainak rendezése

Más jogszabályokkal kapcsolatos javaslatok:

1.) Bírói jogkör bővítése: A legfelső bírói gyakorlat - ritka kivétellel - az, hogy a közgyűlési határozatot hatályon kívül helyezik, amellyel a döntési jog visszaszáll a tulajdonosi közösséghez, és ismételten hibás vagy törvénytelen határozatot hoznak.

2.) Perindítási lehetőség:
a) A jelenlegi szabályozás nem ad lehetőséget per indítására akkor, ha nincs közgyűlési határozat, illetve, ha a jegyzőkönyvből nem egyértelműen látszik, hogy mit döntöttek.
b) Nincs a közös képviselőnek önálló perindítási joga, ha a közgyűlési határozat rá nézve sérelmet jelent, vagy jogtalan kötelezettséget tartalmaz. Jelenleg csak a társasház nevében lehet peres fél, a megválasztott közös képviselő a saját személyében nem rendelkezik perképességgel.

3.) A társasházakat sok esetben kötelezik a végrehajtók az eredménytelen foglalással kapcsolatos költségek viselésére, tulajdoni lapok beszerzésére. Nem tisztázott továbbá, hogy amennyiben több végrehajtási jog is be van jegyezve az ingatlanra, akkor kinek és milyen arányban kell szétosztani a végrehajtási költségeket. A gyakorlatban úgy tűnik, hogy minden érintettől beszedik a költségeket, pedig csak egy ügyben járnak el.

4.) Amikor a társasházi lakás tulajdonosa gazdasági társaság, és ellene felszámolás indul, akkor az 1991. évi XLIX. törvény 57. § (1) bekezdés e) pontjába sorolták a közös költséget, amelynek kifizetésére vagy nagyon sokára, vagy egyáltalán nem kerül sor. Ráadásul nehéz betartani a nyilvántartásba vételi időpontokat és még a társasháznak fizetnie is kell ezért. Ezek a rendelkezések nagyon hátrányosak.

5.) A végrehajtásról szóló 2014. évi LIII. törvény 165. § (1) bekezdés g) pontjába sorolták a közös költség tartozást, amelynek legtöbbször az a vége, hogy általában már nem jut a kiegyenlítésre semekkora összeg.

6.) Tulajdonjog bejegyzésekor sajnos még mindig nem kötelező az adásvételi szerződéssel együtt becsatolni az igazolást arról, hogy nincs közös költség tartozás az érintett lakáson. Emiatt a későbbiekben nehezen vagy egyáltalán nem lehet beszedni a hátralékot.

C.) 2014-ben benyújtott módosítási javaslatok

1.) Szükséges lenne a pontos nyilvántartás a lakásban élőkre vonatkozóan. A társasházi törvény az erre vonatkozó kötelezést az SZMSZ-re bízza, pedig ezt a törvénynek kellene előírnia. SZMSZ-t azonban a társasházak jelentős része máig sem készített, s ennek, jogszabályi rendelkezés hiányában nincs következménye.

2.) Tartózkodó szavazatok értékelése során felmerült, hogy mikor van értelme a „tartózkodó" szavazatnak, mivel gyakran előfordul, hogy a tartózkodók szavazati aránya magasabb volt, mint az igen, illetve a nem. Ilyen esetben nem lehet értékelni, hogy milyen döntés született. Javaslatunk az, hogy a tartózkodó szavazatokat figyelmen kívül hagyva az igen-nem szavazat aránya döntsön.

D.) 2016. évi módosító javaslatok

1.) A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 11. § (2) bekezdését úgy módosították, hogy a végrehajtási lap kiállításához szükséges az adósnak legalább a születési helye, ideje és anyja neve. A társasházi törvény viszont csak arra ad felhatalmazást a közös képviselőknek, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető adatokat tarthassa nyilván, így hivatalos adatkeresésre kötelezik a közös képviselőket.

2.) A 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 68/D. § beiktatása azt jelenti, hogy jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosoknak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát. Ezzel a társasházi törvényben szabályozott jelzálogjog bejegyzési lehetőséget ellehetetlenítették.

A törvényjavaslatokról, illetve más, aktuális társasházakat és lakásszövetkezeteket érintő témákról a XIII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO rendezvényünkön a törvényalkotók és a szakmai szervezetek részéről is többen képviseltetik magukat. A rendezvényen lehetőség van a személyes kapcsolatfelvételre és konzultációra is a szakmai szervezetekkel, az előadókkal és a kiállítókkal is. A rendezvényen való részvétel díjmentes, a programot itt találja és ugyanitt tud rá regisztrálni is.