A Duna House becslése szerint októberben 11 277 lakóingatlan cserélt gazdát, 20 százalékkal több, mint szeptemberben. Ez azonban nem jelenti azt, hogy egy-egy lakás gyorsabban talált vevőre. A budai panelek értékesítési ideje éves összevetésben 68-ról 92 napra, a belvárosi használt téglalakásoké 80-ról 104 napra emelkedett.
A forgalom és az értékesítési idő két különböző kérdésre válaszol. Az előbbi azt mutatja, hány adásvétel zárult le egy időszakban, az utóbbi pedig azt, mennyi idő kellett a vevő megtalálásához. Egy élénkebb hónapban korábban piacra került ingatlanok is elkelhetnek, ezért a magasabb tranzakciószám mellett sem szükségszerű a rövidebb értékesítési idő.
A hálózat keresletindexe szeptemberről októberre 65-ről 72 pontra emelkedett. A fővárosi vásárlók között 42 százalék volt az első lakásukat megvásárlók aránya, miközben a befektetési célú vevők súlya a tavaly októberi 36 százalékról 21 százalékra csökkent.
Az alku már többmilliós különbséget jelenthet
A budai használt téglalakásoknál az átlagos alku egy év alatt 2,1-ről 5,6 százalékra, a pesti panellakásoknál 1,8-ról 4,7 százalékra nőtt. A nyugat-magyarországi használt téglalakásoknál 7 százalékos engedményt mutattak a hálózati adatok.
A Barométer külön kezeli a hirdetés közbeni irányárváltozást és a vevővel folytatott tárgyalás során kialkudott további engedményt. A közölt alku ezért nem feltétlenül a legelső hirdetési árhoz képesti teljes árcsökkenés.
Ennek jelentősége egy egyszerű példán keresztül látható. Ha egy lakást először 75 millió forintért hirdetnek meg, majd az irányárat 70 millióra csökkentik, és a vevő ebből további 5 százalékot alkudik, a végső vételár 66,5 millió forint lesz. A tárgyalási alku ebben az esetben 5 százalék, az eredeti elképzelés és a megállapodás közötti különbség viszont 8,5 millió forint. A példa nem egy konkrét ügyletet ír le, hanem a két mutató eltérését szemlélteti.
Eladói oldalon ezért félrevezető lehet kizárólag azzal számolni, hogy a meghirdetett árból végül néhány százalékot kell majd engedni. A túl magas induló ár későbbi korrekciója és az érdemi vételi ajánlat mellett adott engedmény külön lépés lehet. A döntésnél azt is mérlegelni kell, hogy az eredeti árhoz való ragaszkodás mekkora további várakozással járhat.
Nem mindenhol ugyanabba az irányba mozdult a piac
A budapesti panelek átlagos négyzetméterára a Duna House által közvetített ügyletekben Budán 5, Pesten 7 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. A vidéki panelek esetében ezzel szemben keleten 8, nyugaton 9 százalékos emelkedést mértek.
Az értékesítési idő havi összevetésben is eltérően változott: a budai panelek szeptemberi 101 napos átlaga októberre 92 napra rövidült, a pestieké viszont 81-ről 90 napra nőtt. A vidéki használt téglalakások eladása keleten és nyugaton is valamivel gyorsabb volt, mint tavaly októberben.
Ezért az „egyre lassabb lakáseladás” megállapítást sem célszerű minden településre és lakástípusra egyformán alkalmazni. Az eladónak a saját ingatlanához hasonló lakásokból érdemes kiindulnia, nem egy országos átlagot mechanikusan rávetítenie a lakására. Egy nagyobb vagy jobb állapotú ingatlanok felé eltolódó havi forgalom az átlagárat is módosíthatja; egy konkrét lakás értéke pusztán ebből nem állapítható meg.
A költözési tervben is helyet kell hagyni a hosszabb eladásnak
A kilencven–száz nap körüli értékesítési idő különösen azoknak fontos, akik a következő otthonuk megvásárlását a jelenlegi lakásuk eladásából finanszíroznák. A másik ingatlan kiválasztása, az ármegállapodás és a pénzügyi teljesítés időzítése nem feltétlenül igazodik ahhoz, hogy az eladó mikorra számít biztos vevőre. A hálózati átlag ezért tervezési támpont lehet, de nem ígéret arra, hogy egy adott lakás ugyanennyi idő alatt eladható.
A hosszabb értékesítésnek költsége is lehet. Egy üresen tartott lakásnál a tulajdonosnak számolnia kell a várakozás idejére jutó fenntartási kiadásokkal, illetve azzal, hogy a vételár később válik felhasználhatóvá. Emiatt egy konkrét ajánlat megítélésénél nemcsak az engedmény összegét, hanem az elhúzódó értékesítés várható terheit is érdemes összevetni.
Társasházi lakásnál az ajánlat megalapozottságát segítheti, ha a vevő nemcsak a lakás belső állapotát ismeri meg. A közös költség összetétele, a tervezett felújítások és a várható tulajdonosi hozzájárulások bemutatása lehetővé teszi, hogy a vételár mellett a későbbi kiadásokkal is számoljon. Ezekből azonban nem vezethető le általános, minden házra alkalmazható árprémium vagy árengedmény.
A Barométer adatai a Duna House hálózatának ügyleteire és adatfelvételeire épülnek; a kiadvány maga is jelzi, hogy az egész magyar piacra történő kiterjesztésük korrekciót igényelhet. A friss számok így elsősorban arra adnak támpontot, hogy az eladási tervben a reális induló ár, az alku és a várakozási idő együttes mérlegelése indokolt.
Források: Duna House Barométer, 184. szám – 2026. október, eredeti kiadvány; Portfolio – a november 12-én megjelent Barométer ismertetése.
