THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Ingatlanszerzés „szerencseszerződéssel”: Az életjáradéki szerződés és a tartási szerződés2024. szeptember 12. |
|---|
 Az életjáradéki szerződés egy kevésbé ismert szerződéstípus, legtöbben inkább „rokonát", a - köznyelvben „eltartási szerződésként" emlegetett - tartási szerződést ismerik, olykor össze is keverik. A két jogviszony hasonló és valóban mindkettővel történhet ingatlanszerzés, de mégis vannak köztük lényeges különbségek. Cikkünkben - miután sorra vettük a két szerződés legfontosabb elemeit - megnézzük, miben hasonlítanak és miben nem.
|
|
87 991 HUF
Prémium minőségű speciális - újrahasznosított - anyag-szerkezetű szennyfogó szőnyeg
 Érdekel → |
|
Elöregedő társadalmunkban komoly problémát jelent, hogy az egyre leterheltebb egészségügyből kiszoruló idős embereknek nincs olyan hozzátartozójuk vagy hozzájuk közel álló személy, aki idős korukban - főleg, ha még a betegségek is jönnek - segítséget nyújtana. Vannak az idősek közt olyanok is, akik bár képesek magukat önállóan ellátni, de pénzbeli támogatásra van szükségük. Sajnos általános probléma, hogy az öregségi nyugdíj nem fedezi a megélhetési és egészségügyi költségeket (és az idősebbek a hitelfelvételből is kiszorulnak, mivel koruknál fogva nem számítanak hitelképesnek). Ilyenkor jön szóba a legértékesebb vagyontárgyuk, tehát a házuk, lakásuk eladása és a költözés (családhoz, idősek otthonába). Azonban az embereknek kényszerből - főleg időskorban - nehezükre esik megválni lakóhelyüktől. Ekkor jöhet szóba a tartási vagy életjáradéki szerződés megkötésének lehetősége, amely azt biztosítja, hogy a jogosult haláláig tartó állandó ellátáshoz, havi jövedelemhez jusson, élete végéig megoldva így a gondozási és megélhetési gondokat anélkül, hogy otthonából el kelljen költöznie. Melyek azok az elemek, amik közösek az életjáradéki és a tartási szerződésben? Ezek a jogügyletek (a témánk szempontjából most a tartási szerződés ingyenes változata nem ide tartozik), tekintettel arra, hogy a nyújtott szolgáltatással szemben álló ellenszolgáltatásként (ingatlan) tulajdonátruházás történik: visszterhesek. A tulajdonjog mindkét esetben a szerződés létrejöttének pillanatában átszáll a kötelezettre, azonban birtokátruházásra csak a jogosult halálát követően kerül majd sor. Erre tekintettel - a jogosult védelmében - érdemes biztosítékot kérni a kötelezettől, ennek hiányában pedig az ingatlan tulajdoni lapjára terhet bejegyeztetni (tartási kötelezettség / életjáradék nyújtására való kötelezettség, ami a tartásra jogosult egyoldalú kérelmére bejegyzésre kerül), amely azt lesz hivatott megakadályozni, hogy a kötelezett még a jogosult életében eladja az ingatlant. Emellett pedig érdemes holtig tartó haszonélvezeti jogot is bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, de lehetséges az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése is, amellyel a jogosult az engedélye nélküli ingatlanértékesítését tudja meggátolni. Tehát ellenszolgáltatásként mindkét szerződés által szerezhető ingatlan, méghozzá akár a piaci ár töredékéért. Ezeket a szerződéseket bizonytalan időtartamuk miatt „szerencseszerződéseknek" nevezik, hiszen a kötelezett fél egy adott ingatlan tulajdonjogának átruházása fejében nyújt szolgáltatást előre nem látható ideig. A „szerencse" jelleg tehát abból adódik, hogy nem tudható előre, hogy a szerződés megkötésekor a nyújtott szolgáltatás és a kapott ellenszolgáltatás mennyire fog arányban állni. Szemléltetésképpen: kötnek a felek egy tartási/életjáradéki szerződést, amelyben megállapodnak havi 100 ezer forint folyósításában. Ha az aláírás után öt évvel a jogosult elhuny, a mérleg egyik serpenyőjében 6 millió forint, míg a másik oldalán pedig akár egy több tízmillió forintot érő ingatlan lesz, tehát a kötelezett a piaci árnál jóval alacsonyabban jutott ingatlantulajdonhoz. Jogi személy is köthet kötelezettként ilyen szerződéseket, mert ennek lehetőségét az új Ptk. nem zárja ki. Azaz a közvélekedéssel ellentétben eltartóként is, mivel egy jogi személy a tagjai, alkalmazottai közreműködésével ugyanúgy képes megvalósítani valakinek a „tartását", akárcsak egy természetes személy. A jogosulti oldalon viszont - a szerződés jellegéből adódóan - kizárólag természetes személy állhat, és ott akár többen is (jellemzően házastársak esetében). Mindkettő kizárólag írásban jöhet létre (szóban vagy ráutaló magatartással nem), méghozzá ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati, vagy közjegyző előtt tett közokirati formában, hiszen a tulajdonjog átszállásához elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés. Közös jellemzőjük még az, hogy a jogosult halálával megszűnnek. Az életjáradéki szerződésnél nem szabályozott kérdésekben a tartási szerződés szabályai lesznek az irányadóak, amiben pedig különböznek, azt lentebb részletesen kifejtünk. A tartási szerződés A kötelezett a tartási szerződésben komplex szolgáltatás nyújtására vállal kötelezettséget: anyagi, gondozási, tartási kötelezettséget teljesít, természetbeni juttatásokat nyújt, lényegében az egyik fél a másikat ellenérték fejében „eltartja". Tipikusan hozzátartozók között jön ilyen kötelem létre, de akár jó viszonyban lévő, hozzátartozónak nem minősülő személyek között is köttethet tartási szerződés. A tartási szerződésben általában a következőket vállal(hat)ja a kötelezett személy: a jogosultat élelemmel, ruházattal ellátja, a megfelelő lakhatását biztosítja, rezsiszámláit fizeti, háztartási eszközöket és felszereléseket szerez be neki, megfelelően gondozza, gyógyíttatja (gyógyszereket vásárol, orvosi ellátást fizet, orvosi vizsgálatra, kezelésre el- és visszaszállítja), ápolását, annak költségeit biztosítja, illően eltemetteti. A tartási szerződés általában a jogosult élete végéig szól, azonban annak sincs akadálya, hogy a felek egy meghatározott időtartamra (pl. a jogosult keresőképtelensége idejére) kössék meg. Életjáradéki szerződés A tartási és az életjáradéki szerződés azért mondhatók „rokonoknak", mert - ahogy fent is írtuk - az életjáradéki szerződésnél a jogszabályban nem szabályozott kérdésekben a tartási szerződés szabályai lesznek az irányadóak, azaz igazából a tartási szerződés adja az életjáradéki szerződés háttérszabályait, tehát leginkább a különbségek kiemelésével magyarázható el az életjáradéki szerződés lényege. Az életjáradéki szerződés nem követel meg a kötelezett személytől olyan összetett a szolgáltatást, mint a tartási szerződésben foglalt kötelezettség esetében. Nem feltételezi azt a fajta személyhez kötöttséget és bizalmi jelleget sem, amely a tartási szerződés esetében szükséges. A tartási és az életjáradéki szerződés között a szolgáltatás tárgyában és gyakoriságában is van különbség. Amíg az életjáradéki szerződésben a kötelezett meghatározott pénzösszeg vagy más helyettesíthető dolog (pl. élelmiszer) időszakonkénti rendszeres szolgáltatására köteles, addig a tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett (eltartó) a tartásra jogosult (eltartott) körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, gondozására köteles, folyamatos jelleggel. A jogszabály szerint az életjáradékot - a felek eltérő megállapodásának hiányában - havonta előre kell teljesíteni. (Ez a gyakorlatban egyébként úgy is történhet, hogy egy nagyobb összeg kifizetése a jogosult felé már a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik, majd a kötelezett havonta teljesít egy bizonyos összegű járadékot, a jogosult élete végéig.) Jó tudni azt is, hogy hat hónapnál régebben lejárt és alapos ok nélkül nem érvényesített járadékot bírósági úton már nem lehet követelni. Az ennél régebbi és lejárt szolgáltatásokra a bírósági úton nem érvényesíthető követelésekre vonatkozó szabályok az irányadóak. Tartási szerződés módosítása életjáradéki szerződésre és fordítva Ha a felek korábban tartási szerződést kötöttek, de később a viszonyuk megromlott vagy körülményeik megváltoztak (pl. betegség vagy eltartói oldalon az anyagi körülmények megromlása), a felek a tartási szerződés tartalmát közös megegyezéssel módosíthatják, vagy a köztük lévő megállapodást életjáradéki szerződéssé „alakíthatják át". Közös akarat hiányában pedig bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását, vagy végleges / ideiglenes (az említett körülmények megszűntéig tartó) módosítását életjáradéki szerződéssé. A legvégső esetben pedig sor kerülhet a tartási szerződés bíróság általi megszüntetésére is. Az életjáradéki szerződés bíróság által történő módosítása viszont csak a járadék összegének megváltoztatására terjedhet ki, az életjáradéki szerződés tartási szerződéssé átalakítása csak és kizárólag a felek egybehangzó szerződési akaratával lehetséges. dr. Busa Kamilla Virág Ha érdeklődik a téma iránt, felhívjuk figyelmét, hogy az INGATLAN 2024 Konferencia és EXPO-n ebben, továbbá más érdekes témákban is hallgathatnak előadásokat november 5-én (PROGRAM ÉS REGISZTRÁCIÓ ITT). |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
A devizahitelek rendezése hosszú évek óta húzódó, összetett probléma, amely számtalan magyar családot érint. A 2026 májusában benyújtott törvényjavaslat első látásra megnyugtató megoldást kínálhat a bajba jutott adósoknak, hiszen hivatalból és soron kívül függesztené fel a devizahiteles pereket. Érdemes azonban közelebbről is megvizsgálni, hogy a felkínált megoldások valóban minden érintett helyzetén könnyítenek-e. 
A kamerarendszer mindennapi működésének jogszerűsége a társasház belső szabályzatain és a pontos végrehajtási eljáráson múlik. A közösségnek a Szervezeti és Működési Szabályzatban (SzMSz) kell rögzítenie a megfigyelés részletszabályait, az adatfeldolgozók feladatait, valamint a felvételek kikérésének szigorú adminisztratív menetét. Az alábbi olvasói kérdésre adott szakértői útmutató a gyakorlati megvalósításhoz, a belső szabályzatok módosításához nyújt támpontokat. 
A 2026-os kormányváltást követően gyökeresen átalakult az államigazgatás szerkezete. Az építés és a lakáspolitika egyetlen tárcához, a lakáscélú állami támogatások és az Otthon Start program koordinálása a Pénzügyminisztériumhoz került. 
A Parlament elé benyújtott legújabb törvényjavaslat átmenetileg és teljeskörűen leállítaná a korábbi devizahiteles törvények hatálya alá tartozó, jelenleg is folyamatban lévő bírósági pereket és végrehajtási eljárásokat. A kezdeményezés célja, hogy a végleges szabályozás kialakításáig jogi védelmet biztosítson az érintett felek számára, ami jelentős hatással lehet a hazai követeléskezelési és végrehajtási folyamatokra. 
A társasházi kamerarendszerek kiépítése és működtetése szigorú szabályozáshoz kötött. A lakóközösségek gyakran szembesülnek tévhitekkel a kamerák elhelyezhetőségét, illetve a felvételek visszanézésének jogosultságát illetően. Az alábbi olvasói kérdésre adott szakmai állásfoglalás tisztázza a jogszerű telepítés feltételeit, a megfigyelhető területek határait, valamint az adatkezelésre vonatkozó kötelezettségeket. 
2026. május 14-én hivatalosan is megszűnt a veszélyhelyzet Magyarországon. Az áprilisi választások nyomán felálló új Országgyűlés első intézkedéseinek egyike a rendeleti kormányzás lezárása volt. Az átmenet folyamatossága, valamint a gazdasági és szervezeti stabilitás biztosítása érdekében a parlament törvényi szintre emelte a legfontosabb veszélyhelyzeti intézkedéseket. 
Olvasónk két társasházi közgyűlésen is azt tapasztalta, hogy a közös képviselők nem terjesztik elő elfogadásra a számviteli törvény szerinti éves beszámolót. A mulasztásra olyan érveik voltak, miszerint a tulajdonosok „úgysem értik, felesleges", vagy a „közös képviselő által készített elszámolás amúgy is részletesebb". Olvasónk kérdésére jogi szakértőnk válaszol. 
Egy társasházban elektromos autótöltők telepítése körül alakult ki vita, miután egy korábbi közgyűlési döntés kapcsán felmerült, hogy a tiltás indokolatlanul korlátozhatja a tulajdonosok jogait. Valóban túllépte a közgyűlés a hatáskörét? Az olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Portugáliában 2026 tavaszán először fordult meg a rövid távú lakáskiadás növekedési trendje, Budapesten pedig januártól már Terézvárosban sem lehet Airbnb-t működtetni. A központi szabályozás ugyan egyre szigorodik, de továbbra is lassan és sokszor töredezetten reagál. Eközben a társasházak sincsenek teljesen eszköz nélkül: saját hatáskörben is képesek fellépni – és érdemes is élni ezekkel a lehetőségekkel. 
Kevés olyan helyzet van egy társasház életében, ami annyira gyorsan képes elmérgesedni, mint amikor egy szórakozóhely zaja megjelenik a mindennapokban. Az elején még csak néhány lakó panaszkodik, később azonban egyre több bejelentés érkezik, majd a feszültség már a házon belül is érezhetővé válik. Ilyenkor gyakran hangzik el a kérdés: „Miért nem történik semmi?” 
A kormány április 24-én hatályba lépő rendelete bezár egy kiskaput az Otthontámogatásnál: eddig a munkavállaló közös megegyezéssel kezdeményezett munkaviszony-megszűnéssel kikerülhette a visszafizetési kötelezettséget, mostantól ez már nem lesz lehetséges. A szigorítás a korábban megítélt támogatásokra is visszahat. 
2026-ban egy új fogalom jelent meg a magyar ingatlanjogban: a társasházi építményi jog. Bár elsőre jogtechnikai részletnek tűnhet, a gyakorlatban azonban gyorsan megjelenik a társasházak mindennapi működésében is. Olyan újdonságról van szó, amely alapjaiban írja át az újépítésű társasházi lakások értékesítését és finanszírozását, és amellyel alighanem a legtöbb olyan közös képviselő is találkozni fog, aki új építésű házak képviseletét látja el. 
A folyosói rácsok és a homlokzaton csöpögő klímák évtizedes feszültségforrások. Az Óbuda IV. számú Lakásszövetkezetben egy elszabadult flexszel indult a történet, de végül egy jogilag tűpontos, türelemre építő stratégia hozott tartós békét. Hogyan lehet felszámolni a szabálytalanságokat anélkül, hogy „szekértáborokra” szakadna a lakóközösség? Erről kérdeztük dr. Balázs Andrást, az Óbuda IV. számú Lakásszövetkezet elnökét. 
Egy budapesti 192 lakásos társasház közös képviselője olvasói levélben fordult jogi szakértőnkhöz: ha a közgyűlésen nem szavazzák meg az új fűtésmérő rendszert, büntetésként számlázhat-e 2,5-szeres díjat a FŐTÁV? A válasz: igen, lehetséges, de ennek vannak feltételei. 
A társasházi közös képviselők kötelező földhivatali regisztrációja sok helyen okoz fejtörést, de van egy helyzet, ahol a probléma különösen éles: a több épületből álló, mégis egyetlen helyrajzi számon nyilvántartott lakóparkok esete. Ilyenkor az adminisztratív valóság és a tényleges működés között komoly szakadék tátong – és ez a szakadék jogi kockázatokat is teremt. 
Mit vizsgál valójában a számvizsgáló bizottság egy társasházban? Hol húzódik a határ az ellenőrzés és a beavatkozás között? Milyen eszközökkel biztosítható, hogy az ingatlan működése átlátható és szabályszerű legyen? A THT márciusi, a „Társasházak jogszerű és értéknövelő üzemeltetése” című budapesti konferenciáján Csizmadia Szabolcs igazságügyi könyvszakértő ezekre a kérdésekre adott részletes, gyakorlati válaszokat. Az előadás középpontjában a számvizsgáló bizottság szerepe és felelőssége állt, mivel a lakóközösségek stabil és átlátható működésének egyik legfontosabb pillére a megfelelő ellenőrzési rendszer. 
A fűtési költségek elszámolásának jogszabályi változása nemcsak az arányokat érinti, hanem a korábban alkalmazott egyedi mentességek további sorsát is. Felmerülhet a kérdés, hogy a kizárólag utcai bejárattal rendelkező helyiségek hogyan vesznek részt a közös fűtési költségek viselésében. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Új építésű lakást vagy frissen átadott társasházi házrészt venni ma is komoly kockázat: ha hiba derül ki, a tulajdonos könnyen elveszik a jogszabályok és határidők között. A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete szakmai napján Dr. Kiss Balázs Károly elnök arról beszélt, milyen jogi eszközökkel érdemes élni, ha hibás a teljesítés, és hogyan működik a kötelező jótállás magánlakásoknál és társasházi épületrészeknél. 
Van-e jogszabályban rögzített határidő a benyújtásra? Milyen dokumentumokat kérnek, és szükséges-e jogi képviselő az eljáráshoz? Mi történik akkor, ha a társasház elmulasztja a beszámoló benyújtását, és milyen jogkövetkezményekkel járhat ez a gyakorlatban? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. Dr. Kiss Balázs Károly. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
