Elöregedő társadalmunkban komoly problémát jelent, hogy az egyre leterheltebb egészségügyből kiszoruló idős embereknek nincs olyan hozzátartozójuk vagy hozzájuk közel álló személy, aki idős korukban - főleg, ha még a betegségek is jönnek - segítséget nyújtana. Vannak az idősek közt olyanok is, akik bár képesek magukat önállóan ellátni, de pénzbeli támogatásra van szükségük. Sajnos általános probléma, hogy az öregségi nyugdíj nem fedezi a megélhetési és egészségügyi költségeket (és az idősebbek a hitelfelvételből is kiszorulnak, mivel koruknál fogva nem számítanak hitelképesnek). Ilyenkor jön szóba a legértékesebb vagyontárgyuk, tehát a házuk, lakásuk eladása és a költözés (családhoz, idősek otthonába). Azonban az embereknek kényszerből - főleg időskorban - nehezükre esik megválni lakóhelyüktől. Ekkor jöhet szóba a tartási vagy életjáradéki szerződés megkötésének lehetősége, amely azt biztosítja, hogy a jogosult haláláig tartó állandó ellátáshoz, havi jövedelemhez jusson, élete végéig megoldva így a gondozási és megélhetési gondokat anélkül, hogy otthonából el kelljen költöznie.

Melyek azok az elemek, amik közösek az életjáradéki és a tartási szerződésben?

Ezek a jogügyletek (a témánk szempontjából most a tartási szerződés ingyenes változata nem ide tartozik), tekintettel arra, hogy a nyújtott szolgáltatással szemben álló ellenszolgáltatásként (ingatlan) tulajdonátruházás történik: visszterhesek.

A tulajdonjog mindkét esetben a szerződés létrejöttének pillanatában átszáll a kötelezettre, azonban birtokátruházásra csak a jogosult halálát követően kerül majd sor. Erre tekintettel - a jogosult védelmében - érdemes biztosítékot kérni a kötelezettől, ennek hiányában pedig az ingatlan tulajdoni lapjára terhet bejegyeztetni (tartási kötelezettség / életjáradék nyújtására való kötelezettség, ami a tartásra jogosult egyoldalú kérelmére bejegyzésre kerül), amely azt lesz hivatott megakadályozni, hogy a kötelezett még a jogosult életében eladja az ingatlant. Emellett pedig érdemes holtig tartó haszonélvezeti jogot is bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, de lehetséges az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése is, amellyel a jogosult az engedélye nélküli ingatlanértékesítését tudja meggátolni.

Tehát ellenszolgáltatásként mindkét szerződés által szerezhető ingatlan, méghozzá akár a piaci ár töredékéért. Ezeket a szerződéseket bizonytalan időtartamuk miatt „szerencseszerződéseknek" nevezik, hiszen a kötelezett fél egy adott ingatlan tulajdonjogának átruházása fejében nyújt szolgáltatást előre nem látható ideig. A „szerencse" jelleg tehát abból adódik, hogy nem tudható előre, hogy a szerződés megkötésekor a nyújtott szolgáltatás és a kapott ellenszolgáltatás mennyire fog arányban állni. Szemléltetésképpen: kötnek a felek egy tartási/életjáradéki szerződést, amelyben megállapodnak havi 100 ezer forint folyósításában. Ha az aláírás után öt évvel a jogosult elhuny, a mérleg egyik serpenyőjében 6 millió forint, míg a másik oldalán pedig akár egy több tízmillió forintot érő ingatlan lesz, tehát a kötelezett a piaci árnál jóval alacsonyabban jutott ingatlantulajdonhoz.

Jogi személy is köthet kötelezettként ilyen szerződéseket, mert ennek lehetőségét az új Ptk. nem zárja ki. Azaz a közvélekedéssel ellentétben eltartóként is, mivel egy jogi személy a tagjai, alkalmazottai közreműködésével ugyanúgy képes megvalósítani valakinek a „tartását", akárcsak egy természetes személy. A jogosulti oldalon viszont - a szerződés jellegéből adódóan - kizárólag természetes személy állhat, és ott akár többen is (jellemzően házastársak esetében).

Mindkettő kizárólag írásban jöhet létre (szóban vagy ráutaló magatartással nem), méghozzá ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati, vagy közjegyző előtt tett közokirati formában, hiszen a tulajdonjog átszállásához elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés. Közös jellemzőjük még az, hogy a jogosult halálával megszűnnek.

Az életjáradéki szerződésnél nem szabályozott kérdésekben a tartási szerződés szabályai lesznek az irányadóak, amiben pedig különböznek, azt lentebb részletesen kifejtünk.

A tartási szerződés

A kötelezett a tartási szerződésben komplex szolgáltatás nyújtására vállal kötelezettséget: anyagi, gondozási, tartási kötelezettséget teljesít, természetbeni juttatásokat nyújt, lényegében az egyik fél a másikat ellenérték fejében „eltartja". Tipikusan hozzátartozók között jön ilyen kötelem létre, de akár jó viszonyban lévő, hozzátartozónak nem minősülő személyek között is köttethet tartási szerződés.

A tartási szerződésben általában a következőket vállal(hat)ja a kötelezett személy: a jogosultat élelemmel, ruházattal ellátja, a megfelelő lakhatását biztosítja, rezsiszámláit fizeti, háztartási eszközöket és felszereléseket szerez be neki, megfelelően gondozza, gyógyíttatja (gyógyszereket vásárol, orvosi ellátást fizet, orvosi vizsgálatra, kezelésre el- és visszaszállítja), ápolását, annak költségeit biztosítja, illően eltemetteti.

A tartási szerződés általában a jogosult élete végéig szól, azonban annak sincs akadálya, hogy a felek egy meghatározott időtartamra (pl. a jogosult keresőképtelensége idejére) kössék meg.

Életjáradéki szerződés

A tartási és az életjáradéki szerződés azért mondhatók „rokonoknak", mert - ahogy fent is írtuk - az életjáradéki szerződésnél a jogszabályban nem szabályozott kérdésekben a tartási szerződés szabályai lesznek az irányadóak, azaz igazából a tartási szerződés adja az életjáradéki szerződés háttérszabályait, tehát leginkább a különbségek kiemelésével magyarázható el az életjáradéki szerződés lényege.

Az életjáradéki szerződés nem követel meg a kötelezett személytől olyan összetett a szolgáltatást, mint a tartási szerződésben foglalt kötelezettség esetében. Nem feltételezi azt a fajta személyhez kötöttséget és bizalmi jelleget sem, amely a tartási szerződés esetében szükséges.

A tartási és az életjáradéki szerződés között a szolgáltatás tárgyában és gyakoriságában is van különbség. Amíg az életjáradéki szerződésben a kötelezett meghatározott pénzösszeg vagy más helyettesíthető dolog (pl. élelmiszer) időszakonkénti rendszeres szolgáltatására köteles, addig a tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett (eltartó) a tartásra jogosult (eltartott) körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, gondozására köteles, folyamatos jelleggel.

A jogszabály szerint az életjáradékot - a felek eltérő megállapodásának hiányában - havonta előre kell teljesíteni. (Ez a gyakorlatban egyébként úgy is történhet, hogy egy nagyobb összeg kifizetése a jogosult felé már a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik, majd a kötelezett havonta teljesít egy bizonyos összegű járadékot, a jogosult élete végéig.) Jó tudni azt is, hogy hat hónapnál régebben lejárt és alapos ok nélkül nem érvényesített járadékot bírósági úton már nem lehet követelni. Az ennél régebbi és lejárt szolgáltatásokra a bírósági úton nem érvényesíthető követelésekre vonatkozó szabályok az irányadóak.

Tartási szerződés módosítása életjáradéki szerződésre és fordítva

Ha a felek korábban tartási szerződést kötöttek, de később a viszonyuk megromlott vagy körülményeik megváltoztak (pl. betegség vagy eltartói oldalon az anyagi körülmények megromlása), a felek a tartási szerződés tartalmát közös megegyezéssel módosíthatják, vagy a köztük lévő megállapodást életjáradéki szerződéssé „alakíthatják át". Közös akarat hiányában pedig bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását, vagy végleges / ideiglenes (az említett körülmények megszűntéig tartó) módosítását életjáradéki szerződéssé. A legvégső esetben pedig sor kerülhet a tartási szerződés bíróság általi megszüntetésére is.

Az életjáradéki szerződés bíróság által történő módosítása viszont csak a járadék összegének megváltoztatására terjedhet ki, az életjáradéki szerződés tartási szerződéssé átalakítása csak és kizárólag a felek egybehangzó szerződési akaratával lehetséges.

dr. Busa Kamilla Virág

Ha érdeklődik a téma iránt, felhívjuk figyelmét, hogy az INGATLAN 2024 Konferencia és EXPO-n ebben, továbbá más érdekes témákban is hallgathatnak előadásokat november 5-én (PROGRAM ÉS REGISZTRÁCIÓ ITT).