Az Ígylakunk lakásépítéssel foglalkozó szakportálnak adott interjúban Dr. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője, valamint az érdi önkormányzat szakemberei világítottak rá a jelenség mögött meghúzódó súlyos jogi, hatósági és büntetőjogi problémákra.

Az osztatlan közös tulajdon és a „jogilag nem létező" lakás

A visszaélések alapvető jogi mechanizmusa, hogy a vevők nem önálló albetétet, azaz saját helyrajzi számmal rendelkező lakást vásárolnak, hanem csupán tulajdoni hányadot egy nagyobb ingatlanban. A vevők közötti kizárólagos lakáshasználatot egy belső használati megállapodás szabályozza. Bár a használati megállapodás mint jogintézmény önmagában legális (például egy nagy telek megosztásánál), az épületen belüli alkalmazása ebben a kontextusban gyakran a tiltott lakásszám-növelést leplezi. 

Amennyiben a Helyi Építési Szabályzat az adott ingatlanon nem enged meg több lakóegységet, az ingatlan helyzete utólag jogilag rendezhetetlenné válik. Mivel nem lehet rá társasházat alapítani, a lakások jogi értelemben soha nem fognak létezni, ez az ingatlan értékesítését rendkívül megnehezítheti, akár gyakorlatilag forgalomképtelenné is teheti.

Az önkormányzat kötelezheti a jóhiszemű tulajdonost a jogszerű állapot helyreállítására

Ha a hatóság vagy az önkormányzat megállapítja a szabálytalanságot, a jogi következmények elsősorban nem a csalást elkövető beruházót, hanem a mindenkori tulajdonost terhelik. Az önkormányzat településképi kötelezés keretében kötelezheti a jóhiszemű tulajdonost a jogszerű állapot helyreállítására, vagyis az épület saját költségen történő fizikai visszaalakítására, így például a különálló lakrészek egybenyitására vagy az önálló lakáshasználat megszüntetésére. Mivel a megvásárolt lakás jogi értelemben hibás, a pórul járt vevő polgári jogi úton, jogszavatossági igény alapján fordulhat az eladója felé, ami végső soron az adásvételi szerződéstől való elálláshoz és a vételár visszaköveteléséhez vezethet. Ennek komoly gyakorlati akadálya, hogy a projektcégek a folyamat végére sokszor elérhetetlenné válnak vagy megszűnnek.

Dr. Jámbor Attila elmagyarázza, hogy a beruházó, a tervező és a kivitelező tudatos együttműködésben tévesztik meg a vevőt, azt a látszatot keltve, mintha legális lakást vásárolna, ami a csalás tényállását valósíthatja meg. Emellett az adásvételi szerződést és a használati megállapodást ellenjegyző ügyvéd felelőssége is felmerül. Ha az ügyvéd úgy működik közre az okiratok elkészítésében, hogy tudatában van a jogszabálysértő állapotnak, úgy az ügyvédi visszaélés vagy a közokirat-hamisításban való közreműködés tényállását is megvalósíthatja. A tapasztalatok szerint ugyanakkor a rendőrség a magánszemélyek vagy önkormányzatok által tett feljelentéseket gyakran bűncselekmény hiányában megszünteti, és az ügyeket tisztán polgári jogi útra tereli, ami hátráltatja a tényleges felelősségre vonást.

Hatósági ellenőrzési rések

A csalárd beruházók kihasználják az építésügyi hatóságok és az önkormányzatok közötti koordináció hiányát, valamint a jogszabályi réseket. Mivel a belső átalakítási munkálatok nem építési engedélyhez kötöttek, a folyamat mindaddig teljesen rejtve maradhat az önkormányzat elől, amíg az épület külső tömegéhez vagy szerkezetéhez nem nyúlnak hozzá. Ennek leplezésére a tervezők a hatósági tervekben gyakran belső átjárókat, úgynevezett virtuális ajtókat tüntetnek fel a lakrészek között, hogy papíron egyetlen lakóegységnek tűnjön a ház. A használatbavételi szemle után ezek az ajtók eltűnnek, vagy eleve meg sem épülnek. A helyzetet nehezíti, hogy a hatóság sokszor kiadja a használatbavételi igazolást az épületre anélkül, hogy a valós rendeltetési egységek számát, például a konyhák, fürdőszobák vagy a külön közműórák meglétét érdemben ellenőrizné, ez a hatósági papír pedig hamis biztonságérzetet ad a laikus vevőnek.

Mire érdemes figyelni ingatlanvásárlás előtt?

A szakértők szerint a vevőknek már az adásvétel előtt érdemes ellenőrizniük, hogy valóban önálló lakást vásárolnak-e. Ennek alapvető feltétele, hogy az ingatlan külön helyrajzi számmal rendelkező társasházi albetét legyen, ne csupán egy nagyobb ingatlan tulajdoni hányada használati megállapodással. Emellett célszerű azt is megvizsgálni, hogy a helyi építési szabályzat egyáltalán lehetővé teszi-e az adott telken kialakított lakásszámot. 

A szakértők szerint pusztán arra hagyatkozni, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd készítette, vagy az épület használatbavételi engedéllyel rendelkezik, önmagában nem jelent garanciát arra, hogy a megvásárolni kívánt lakás jogi helyzete rendezett. Előfordulhat ugyanis, hogy a hatóság kizárólag az engedélyezett rendeltetési egységeket vette figyelembe, a ténylegesen kialakított lakásszámot pedig nem vizsgálta.

Szakértői javaslatok a jogi környezet reformjára

A kialakult tarthatatlan helyzet felszámolására a szakértők két radikális jogszabályi változtatást sürgetnek. Egyrészt a lakóingatlanok esetében jogilag teljesen meg kellene szüntetni az osztatlan közös tulajdon alkalmazásának lehetőségét, elvágva ezzel a visszaélések legfőbb kiskapuját. Másrészt elengedhetetlen lenne, hogy egy épületen belüli rendeltetési egységek és lakások számának megváltoztatása minden esetben kötelező építéshatósági jóváhagyáshoz vagy engedélyhez legyen kötve, megakadályozva a kontroll nélküli belső lakásosztásokat.

Társasházi vonatkozású interjúnkat Dr. Kiss Balázs Károly jogi szakértőnkkel itt olvashatják.