Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

Ki szavaz az elhunyt tulajdonos helyett?

2024. július 3.

Halálesettel kapcsolatban szeretném megtudni, hogy közgyűlési szavazás esetén az elhunyt tulajdonostárs szavazati jogával mi történik? Ha minősített többségű négyötödös döntésre van szükség, elképzelhető, hogy senki nem szavazhat az elhunyt tulajdoni hányada nevében, amíg az örökös tulajdonjoga bejegyzésre nem kerül? Ugyanígy, ha osztatlan közös (garázstulajdon) miatt elővásárlási joga is volt az elhunytnak és harmadik személy kívánja megvásárolni az ingatlant, akkor meg kell-e várni a hagyatéki eljárás végét? Ebben az esetben akár egy évig is elhúzódhat az adásvétel. Mi erre a földhivatali gyakorlat? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ez a cikk csak a THT előfizetők számára olvasható.

Fizessen elő mindössze havi 1.390 Ft-ért és aktiválja tagságát, szakértői válaszadás, díjmentes konferencia belépési lehetőség is jár!

Ha egy évre előfizet, akkor megtakarít! Az előfizetéshez online szakcikkek elérése + 10 lapszám + 2 db díjmentes konferencia részvétel + THT szakértői válaszok + archívum hozzáférés is jár olvasóink számára.

További információk

Előfizetés megrendelése

Belépés előfizetőink számára

További híreink

A kéménybélelés költségének felosztása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. december 3.
A társasházamban több gyűjtőkémény van. A közgyűlés leszavazta a kéménybélelést a közös költség terhére. Egy gyűjtőkéményre öt lakás csatlakozott az eredeti terv alapján. A legfelső lakásban mikor elromlott a kazán, elektromos kazánra váltott, mivel a többiek nem akartak részt vállalni a kéménybélelés költségeiből. Most elromlott ugyanezen az ágon egy másik kazán is, így kénytelenek mégiscsak béleltetni a kéményt. A kérdésem az lenne, hogy a kéménybélelés költsége négy- vagy ötrészre oszlik ebben az esetben, mivel a legfelső szinten lévő lakó elektromos kazánnal fűt, de gázórája még van, mivel a tűzhely még gázüzemű. Tud nekem ebben segíteni? Kötelezhető az a tulajdonos is a költségek hozzájárulásához, ahol még működik jelenleg a régi turbós kazán? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházak nyilvántartása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 26.
Tájékoztatását kérném azzal kapcsolatosan, hogy milyen nyilvántartásokban kell szerepelnie a társasháznak az ingatlan-nyilvántartáson kívül."A társasházak bekerülnek a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe másokkal együtt, ezáltal nyilvános adattá, bárki számára elérhető információvá válik, hogy ki képviseli a társasházat, vagyis ki a társasház kezelője vagy a közös képviselője" - számolt be róla az egyik médium. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházi közös költség behajtása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 19.
Városunkban több olyan társasház van, ahol az önkormányzat tulajdonnal rendelkezik. Azokat a lakásokat ő adja ki szociális, vagy piaci alapon bérlői számára. A bérlet díjat beszedi, de a közös költséget, és a felújítási alapba szedett összeget nem hajlandó a lakásai után beszedni. A jegyző szerint ez így törvényes, azt a közös képviselőnek kell beszedni. Valóban így van? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Galamb gondok a társasházban - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 12.
Többéves problémával kapcsolatban szeretnék szakértői tanácsot kérni. Adott egy társasházi lichthoff, amelynek homlokzata már hosszú évek óta elhanyagolt. A legnagyobb probléma, hogy mindezt az arra mosódó galambürülék okozza. Az ürülék nem csak a falat károsítja, hanem folyamatosan az ablakokat is beteríti, így esztétikailag iszonyúan kellemetlen látvány, az egészségre káros hatásról nem is beszélve. Természetesen a szellőztetés emiatt abszolút megoldhatatlan a lakás azon részében. Az ablakok a fürdőszobából és spájz felől nyílnak, és sajnos csukott ablakokon keresztül is érezhető a kellemetlen szag. Többször is felkerestem már a közös képviselőt ezzel kapcsolatban, de azon kívül, hogy hálót szereltek a lichthof tetejére, érdemi dolog nem történt. Nekem sajnos úgy tűnik, nem is szeretné megérteni, vagy kitérő választ kapok a fent említett problémával kapcsolatban. A kérdésem a következő lenne. Van-e valami módja annak, hogy a társasházat kötelezni lehessen az említett homlokzat helyreállítására és a "galamb probléma" megoldására? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.


Nincs közös képviselő az ügyvivői időszak lejárta után - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 5.
Egy 8 lakásos társasház kapcsán van kérdésem. A közös képviselő lemondott 2024 februárjában. Azóta a társasház ügyeit ügyvivőként viszi tovább, de már a 90 nap is eltelt, és még mindig nincs, aki átvegye a társasház kezelését. Ebben az esetben, a régi közös képviselő meddig köteles ellátni a feladatát? Mit tehet a régi közös képviselő annak érdekében, hogy ügyvivőként se kelljen neki foglalkozni a társasház ügyeivel? A társasház egyébként nem rendelkezik számviteli bizottsággal. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Konferenciabeszámoló: Ilyen volt a XV. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO 2024. október 30.
Október 17-én már a tizenötödik alkalommal gyűlt össze a Lurdy Házban a társasházi szakma az aktuális kérdések megbeszélése végett, ahol reggel 9 órától egészen 18 óráig sorakoztak egymást érve a szakmai előadások. A XV. Közös Képviselők Napján és Társasházi EXPO-n számos szakértő szólalt fel az aktuális társasházi ügyek széles spektrumáról. Az eseményen megvitatott témák a hitelfelvételtől és kárrendezéstől kezdve a tűzvédelmen és fűtéskorszerűsítésen át az elektronikus ingatlan-nyilvántartásig terjedtek, ezzel átfogó képet nyújtva a közös képviselők számára. Konferencaibeszámoló következik.

A garázs és a lépcsőház használatának kérdése - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 29.
1. Ha egy társasháznál a garázsok villanya a közös villanyóráról működik, hogy lehet elérni, hogy ebbe a garázs tulajdonosok fizessenek be? Almérők nincsenek és egyikben pl. csak villany van, másikban működik fagyasztó is. 2. Ugyanebben a házban a lépcső alatti részen több babakocsit tárol egy család, amelynek garázsa is van. Úgy gondolom ez osztatlan közös tulajdonú terület és egy tulajdonos sem zárhatja el azt a többiek hozzájárulása nélkül és használhatja kizárólagosan. Vagy pl. egy fém rácsozást követően hogyan igazságos ennek a területnek a használata? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A szigetelés költsége - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 23.
Körülbelül 100 éves társasházban a földszinten lévő két lakásban vizesednek a falak, a lakásokban az új tulajdonosok aljzatszigetelést nem végeztek. Szakértőt kértem fel a probléma feltárására, aki az injektálást javasolta, leverni a vakolatot, majd lélegzővakolattal újra vakolni az összes külső és belső falat. Ez több milliós költség. Az a kérdésem, hogy ezt a társasháznak kell vállalnia? Van erre jogszabály, és ha a közgyűlés nem szavazza meg a költség vállalását, akkor mit lehet tenni? A fenti probléma nem máról holnapra keletkezett, általában évtizedes jelenség, van-e jogszabályi háttere, hogy a több évtizedes "meglévő" épületszerkezeti probléma miatt most hirtelen a háznak 10 milliós nagyságrendű költségeket kell vállalnia? Természetesen a társasház nem szeretne egy hosszabb pereskedésbe kezdeni, mindkét földszinti lakó több évtizede lakik a lakásban, jogos-e a követelésük? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Szavazhatunk-e írásban? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 16.
A társasházi közgyűlésen a szavazati rendről szeretnék tájékozódni. Ha az összehívott közgyűlésen az egyik tulajdonos (ebben az esetben egy állami cégről van szó) nincsen jelen, törvényesnek számít-e az a gyakorlat, hogy ezt a céget vagy előre, a közgyűlés előtt, vagy utólag, a közös képviselő írásban „szavaztat" meg? A helyzet pikantériája az, hogy pont ezen a szavazaton múlik a szavazás kimenetele. A közös képviselő viszont nem pártatlan, és befolyásolja az írásban szavazó céget. Az SZMSZ-ben nincs leírva, és külön határozatban foglalt szavazás sincs arról, hogy a lakógyűlésen nem megjelenő tulajdonosok írásban szavazhatnának. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Meddig terjed a társasház és meddig a közös képviselő anyagi felelőssége - Milyen esetekben felelős mindkettő? 2024. október 14.
A társasházi élet számos, sokszer nehezen átlátható pénzügyi és jogi kérdést vet fel, különösen akkor, ha valamilyen káresemény következik be. Ilyen helyzetekben azonnal felmerül a kérdés: ki a felelős a keletkezett kárért? A társasház, a közös képviselő, vagy esetleg mindkettő? Ebben a cikkben bemutatjuk, hogy milyen esetekben terheli a felelősség a társasházat, a közös képviselőt, illetve mindkettőt, és mikor fordulhat elő, hogy a tulajdonostársaknak is helyt kell állniuk.

Érvényes a közgyűlés? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 9.
Érvényesnek tekinthető egy tarsasházi közgyűlés ha: 1. a gyűlést 15 perccel korábban kezdték, így egyes lakók, akik időpontra érkeztek már a megkezdett közgyűléshez csatlakoztak? 2. a tulajdonostársak 30%-a volt jelen a közgyűlésen, és ismételt időpontra nem került sor? 3. az egyik jegyzőkönyv-hitelesítő tulajdonosként szerepel a jegyzőkönyvben, habár a tulajdoni lapról kiderül, hogy nem tulajdonos? 4. a számviteli bizottság elnöke nem tulajdonos? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Problémás garázshelyzet - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 2.
Társasházunkban van egy garázs, melynek tulajdonosai évek óta nem fizetnek közös költséget. Az előző közös képviselő 2017-ig vezette a tartozásukat (kb. 200 ezer forint gyűlt fel), utána már nem, mivel sehogy sem elérhetőek. Ezért 2017 óta nem is szerepelt eddig semmilyen éves elszámolásban. E-mailekre nem reagálnak, a telefont nem veszik fel. Közös képviselő váltás után ez feltűnt a papírok átnézésekor, ezért most e-mailben értesítettük őket, hogy a 2017-ig felhalmozott tartozást rendezzék, illetve, hogy fizessék mostantól a közös költséget. Van valamilyen lehetőség behajtani rajtuk az elmaradt közös költséget, illetve kötelezni őket, hogy fizessék az aktuális közös költséget? A másik problémás ügy ezzel a garázzsal, hogy a tulajdonosnak valamiféle érdekeltsége van egy gázzal foglalkozó cégben és a garázst gázpalack raktárnak használják, melybe rendszeresen több palackot ki-be pakolnak. Kisméretű gázpalackokról van szó, kb. 3-5 kg-osak. Már jeleztük a katasztrófavédelemnek közérdekű bejelentésként, de nem kaptunk semmilyen reakciót. A bejelentésen kívül tehetünk még valamit? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Rosszul vezetett jegyzőkönyv - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. szeptember 25.
A társasházi közgyűlésen hangfelvétel is készült, amit a jelenlévők megszavaztak. A hozzászólásunkat írásban is megkapta helyben a levezető elnök (később word-ben is) a készült jegyzőkönyv mégsem tartalmazza a hozzászólásokat. Mindegyik hozzászólás úgy kezdődött, hogy kértük a hozzászólás szó szerinti rögzítését. Mit tehetünk ebben az esetben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Társasházba való jogosulatlan belépés megakadályozása 2024. szeptember 18.
Kéréssel fordulok Önhöz, azért, hogy az évek óta visszatérő problémánkhoz törvényes/jogi segítséget kapjunk. Társasházunk tulajdonosai megelégelték az idegenek társasházunk területén történő tartózkodását, illetve szórólapok postaládába történő bedobálását. Ezért a 2022. mácius 7-i közgyűlésen hoztunk egy határozatot, amely arról szól, hogy: „Társasházunk területén illetéktelenül tartózkodni, mindenféle szórólapot, és reklámanyagot elhelyezni TILOS! Felhívom a figyelmet, hogy a határozat megsértése esetén magánlaksértést követnek el, ami szabálysértési eljárást von maga után." Az a problémánk, hogy a jelenlegi választási kampánynál már a szórólaposok kiküldése a házunkból tettlegességig fajult. Arra hivatkoztak, hogy a "választási törvény" engedélyezi, hogy bármelyik házba bemenjenek, és a postaládába szórólapot tegyenek. 1. A kérdésem az, hogy valóban van ilyen törvény? 2. Mit tehetünk, ha a szórólapos a közgyűlési határozatunk ellenére, - ami ki van függesztve - erőszakkal bejön a házunkba? Ráadásul ez egy képviselőjelölt volt, aki saját magát reklámozta. Mi tulajdonosok úgy gondoljuk, hogy a mi társasházunk területén csak és kizárólag az tartózkodhat, akinek mi tulajdonosok engedélyt adunk. Vagy nem jól gondoljuk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ingatlanszerzés „szerencseszerződéssel”: Az életjáradéki szerződés és a tartási szerződés 2024. szeptember 12.
Az életjáradéki szerződés egy kevésbé ismert szerződéstípus, legtöbben inkább „rokonát", a - köznyelvben „eltartási szerződésként" emlegetett - tartási szerződést ismerik, olykor össze is keverik. A két jogviszony hasonló és valóban mindkettővel történhet ingatlanszerzés, de mégis vannak köztük lényeges különbségek. Cikkünkben - miután sorra vettük a két szerződés legfontosabb elemeit - megnézzük, miben hasonlítanak és miben nem.

Ki szavaz ilyen esetben? 2024. szeptember 11.
A múlt hónapban tartott közgyűlésünkön érdekesen alakult a részvétel. Az egyik (szépkorú) tulajdonostársunk a fiaival együtt (5,46; 2,72; 2,72% tulajdoni hányad) külön-külön, meghatalmaztak egy másik tulajdonostársunkat, hogy képviselje őket a közgyűlésen. Így a meghatalmazott (az eredeti 4,34% tulajdoni hányad helyett) 15 és 26% tulajdoni hányaddal akart szavazni, de közben a szépkorú tulajdonostársunk (az 5,46% tulajdoni hányaddal) is megjelent a közgyűlésen. Ki szavazzon? Egy másik tulajdonostársunk, akinek kettő albetétje (15,61; 10,58% tulajdoni hányad) is van, a saját édesanyjának adott általános maghatalmazást, amin nem említették meg, hogy mindkettő albetétre érvényes, de az édesanya a közgyűlés előtt a jelenléti íven csak az egyik albetétnél írta alá. Mit számoljunk érvényes szavazatnak? Szerencsére a szavazások közel egyhangú döntéseket eredményeztek, így ezek nem befolyásolták azokat, de sokunkban felmerült, hogy akkor mi lesz, ha egy hasonló eset befolyásolja a döntéseinket! Hogyan kell kezelni az ilyen helyzetet? Kérem, írja meg, hogy mi volna a levezető elnöktől elvárt helyes eljárás az ilyen szituációkban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Esettanulmány: A NAIH határozata egy társasházi kamerarendszer adatkezelési gyakorlatáról 2024. szeptember 9.
A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) határozatot hozott egy adatvédelmi ügyben, amelyben egy társasház kamerarendszerének adatkezelési gyakorlata került vizsgálat alá. Az eljárás során megállapítást nyert, hogy a Kérelmezett kamerákat helyezett el egy közös tulajdonban lévő ingatlanon, amelyek a közterületet és a közös tulajdonú udvart is megfigyelték. A NAIH határozata szerint a kamerás megfigyelés jogalapja nem volt megfelelő, és ezzel megsértették a GDPR 6. cikk (1) bekezdését, amely az adatkezelés jogszerűségét szabályozza.

Ki intézi és fizeti az utólagos vízszigetelést? 2024. szeptember 4.
Ha a 10 lakásos társasház összes lakása penészesedik alulról, (mert régi a ház, kb. 80-100 éves) kinek a kötelessége és a költsége ennek a megoldása, hogy az utólagos vízszigetelés el legyen végezve? Nekem mint tulajdonosnak? Vagy ezt a Társasháznak kell intéznie és fizetnie? Ha nem hajlandó a közös képviselő cég intézni, pedig az ő dolguk, mit tudok tenni ez ügyben, hogy mégis intézzék? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A tulajdonosok elutasítják a beszámolók elfogadását 2024. augusztus 28.
Átvettem egy társasházat idén, ahol az előző évi beszámolókat (már 2019 óta) nem fogadta el a társasház, mert az előző közös képviselő beszámolóját nem tartották elfogadhatónak. A tulajdonosok szerint egyes korábbi vállalkozói kifizetések nem voltak jogosak. A tulajdonosok egy része közölte velem a közgyűlésen, hogy 2024-es évet sem kívánják majd elfogadni jövőre, mivel a korábbi évek sincsenek elfogadva. Mit tehet ilyenkor a közös képviselő? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Hogy működhet törvényesen egy hat lakásos társasház? 2024. augusztus 21.
Mit lehet tenni abban az esetben, ha egy hat lakásos társasházban nem tartják be a törvényt, ellehetetlenítik a közös képviselő munkáját? Sajnos van egy hangadó tulajdonos, aki a két idősebb tulajdonost befolyásolja, így 50% +1 szavazati joggal rendelkeznek és gyakorlatilag semmit nem szavaznak meg, így a társasház nem tud működni. Társasház mikor működhet Ptk. szerint? Mit jelent ez? Azt jelenti, hogy minden közös lesz még a lakások is? Mi a feltétel egy alapító okirattal rendelkező Társasház esetében? Mert ők ezt akarják elérni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.