Barion Pixel

Ki szavaz az elhunyt tulajdonos helyett?

2024. július 3.
kbk21.pngHalálesettel kapcsolatban szeretném megtudni, hogy közgyűlési szavazás esetén az elhunyt tulajdonostárs szavazati jogával mi történik? Ha minősített többségű négyötödös döntésre van szükség, elképzelhető, hogy senki nem szavazhat az elhunyt tulajdoni hányada nevében, amíg az örökös tulajdonjoga bejegyzésre nem kerül? Ugyanígy, ha osztatlan közös (garázstulajdon) miatt elővásárlási joga is volt az elhunytnak és harmadik személy kívánja megvásárolni az ingatlant, akkor meg kell-e várni a hagyatéki eljárás végét? Ebben az esetben akár egy évig is elhúzódhat az adásvétel. Mi erre a földhivatali gyakorlat? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ez a cikk csak a THT előfizetők számára olvasható.

Fizessen elő mindössze havi 990 Ft-ért és aktiválja tagságát, melyhez teljes archívum hozzáférés, szakértői válaszadás, konferencia belépési lehetőség és kedvezményes szakkönyv is jár!

Ha egy évre előfizet, akkor megtakarít, ráadásul évi 9.900 Ft-ért előfizetéséhez egy 9.900 Ft értékű szakkönyvet kap ajándékba! Az előfizetéshez online szakcikkek elérése + 10 lapszám + 2 db díjmentes konferencia részvétel + THT szakértői válaszok + archívum hozzáférés is jár olvasóink számára.

További információk          

Előfizetés megrendelése


Belépés előfizetőink számára

Belépési név *
Jelszó *
Ellenőrzés *

További híreink


Meghatalmazásokkal kapcsolatos javaslat 2024. július 17.
kbk21.pngAzt hiszem mindenki által ismert probléma a társtulajdonosok közötti szabályos meghatalmazások beszerzése, ami sok esetben szinte lehetetlen. A feltétel az lenne, hogy legalább 4 fő azonos helyen és időben tartózkodjon és jegyezze a meghatalmazást. Ez a legtöbb esetben lehetetlen, amelynek következménye, hogy nagyon ritka az a meghatalmazás, amely minden szabálynak megfelelne. Van-e olyan jogilag támadhatatlan megoldás, amely kiküszöbölné a lehetetlent? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Egyre többen keresnek fel közjegyzőt lakásbérleti szerződéssel - Miért és hogyan kerülhet a képbe közjegyző a lakáskiadás, -bérlés esetén? 2024. július 15.
kozjegyzo_elott.jpgA pandémia időszaka óta egyre gyakoribb, hogy a magánszemélyek közjegyzőt is felkeresnek egy társasházi lakás bérbeadásakor. Utánajártunk, hogy miért gondolják úgy egyre többen, hogy szükség van ebben a közjegyzőre, ez milyen formában történhet meg és kinek az érdekeit szolgálja?

Büntetés a szemetelőknek 2024. július 10.
Dr.KissBalazsKaroly.jpg260 albetétes társasházunk éves közgyűlésén napirend volt az SZMSZ módosítása. Legfontosabb része az lett volna, hogy a lépcsőházi kamerarendszer segítségével extra takarítási díjat (20.000 Ft-ot) tudjon megállapítani a közös képviselő azon lakóknak, akik a lépcsőházban szemetelnek, illemhelyiségnek használják, vagy például hogyha a kutyájuk piszkít be. A módosítási tervezet ügyvéd által ellenjegyzett volt, a közgyűlésen viszont már úgy nyilatkozott erről a pontról személyesen, hogy jogszabályi úton a közös képviselő ilyen extra díjat nem számlázhat ki, nem büntethet meg senkit. Más társasházakban tudjuk, hogy létezik ez a rendszer. Hol van az igazság? Van e lehetőség bármilyen szankció bevezetésére? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közgyűlési meghívóban nem szerepelnek a felvenni kért napirendi pontok 2024. június 26.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgA tulajdonosok több, mint 20 %-ának aláírásával kérvényt nyújtottunk be a közös képviselő és számvizsgáló bizottság részére, melyben kértük három napirendi pont (indoklással és határozati javaslattal) hozzáadását a következő közgyűlés (a most esedékes éves beszámoló) napirendjéhez. A közgyűlést 61 nappal az ajánlott levelünk kézhezvétele után fogja megtartani, azonban a meghívón nem szerepel a kért napirendi pontok egyike sem. Ilyen esetben: 1. Összehívható-e és összehívandó-e egy újabb közgyűlés (amire sajnos emiatt kényszerülnénk, tekintve, hogy az éves beszámoló napirendjén nem szereplő kérdésekben határozat nem hozható) egy nem tisztségviselő tulajdonos által? 2. Ha igen, arra a külsőleg szerződött (nem tulajdonos) közös képviselő/társasházkezelő meghívása kötelező-e? 3. Illetve azon közgyűlésen hozott és jegyzőkönyvbe foglalt határozatok végrehajtásáért majd a közös képviselő felelős-e? Ha a végrehajtásért ő a felelős de megtagadja, ill. nem cselekedne, mit tehetnénk majd? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

https://www.tht.hu/thtelofizetes/
Megint halasztják az E-ingatlan-nyilvántartás bevezetését 2024. június 14.
homeoffice.jfifA parlament elfogadta az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabályokat, amelyek értelmében az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépése ismét csúszik. Az eredetileg 2024. október 1-jére tervezett bevezetés helyett az új szabályokat csak a 2025. január 15-én és az azt követően indított ingatlan-nyilvántartási eljárásokban kell majd alkalmazni.

Zavaró fa kivágása 2024. június 12.
kbk21.pngA társasházunknál egy nagy fa található a kerítéshez nagyon közel, ami az egyik lakóingatlant teljesen besötétíti. Elsősorban ennek az ingatlannak a tulajdonosait zavarja ez a fa, amit évek óta szeretnének kivágattatni. A kertszomszéd még nem jelezte ezt az igényét, pedig ugyanez a fa odaszemetel, illetve annak ágai is nagyon átnyúlnak hozzá. A fa karbantartása is költséges egyébként. Hogyan tudnám megoldani ezt a fakivágást?Közgyűlés elé is fogom vinni a kérdést, azonban ehhez erős érvekre van szükségem, szeretnék felkészülni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Sérelmezik a kisebb lakások az egyenlő mértékű célbefizetést 2024. május 15.
kiss.jpgEgy 91 lakásos társasház képviselőjeként írok. A hideg víz strangok cseréjének költsége ügyén a közgyűlés úgy határozott (2/3-os többséggel), hogy mivel minden lakót egyformán érint (ugyanakkorra csőszakasz, ugyanolyan mérőóra) egyöntetűen mindenkitől, azaz hideg víz óránként 150.000 ft célbefizetést kérünk a társasház számlájára befizetni. Az ellen oldali tulajdonosok nyilván a kisebb lakások tulajdonosai akik azt szeretnék, hogy ez is - mint minden felújítási és karbantartási költség - a tulajdoni hányadok arányában legyen felosztva. Ha a közgyűlés megszavazta az egyenlő mértékű 150.000 ft-os célbefizetést erre a célra, jogában áll-e megvétóznia (mondjuk egyetlen tulajdonosnak) ezt a közgyűlési döntést? Jogszerűen jártunk-e el a közgyűlésen, amikor az egyenlő mértékű befizetés mellett döntöttünk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Antenna-probléma 2024. május 8.
havas-shaghy-gabor.JPGBudapest II. kerületében lakom a családommal, egy nyolclakásos társasházban negyven éve. Kb. harmincöt éve a szomszédunk, aki fuvarozó volt, a tetőre CB antennát szereltetett, amit néhány évig használt, majd elköltözött. A lakást a privatizáció során megvette valaki, majd tőle mi vettük meg, és ezzel együtt az antenna is hozzánk került. A CB antennát azóta nem használta senki. Korábban minden lakáshoz közös padlásantenna volt kialakítva a TV adáshoz, majd 1997-ben beépítették a tetőteret, így ez a lehetőség megszűnt. A miénket erre a magas antennatartóra szerelt TV antennával oldották meg. Az egyik lakó parabolát szerelt az tartóoszlopra, majd kábel tv-re váltott. Jelenleg senki sem használja a tetőn lévő antennákat, már csak mi maradtunk az ingyenes csatornánkkal. Most a tetőtéri lakó, aki tizennyolc éve lakik itt, úgy gondolja, hogy az antennánk sugárzik, amitől fáj a feje. Így nem járul hozzá, hogy az antenna továbbra is fennmaradjon. Szereltessük le, és ha nem tesszük meg, ő fogja leszerelni! Mi semmit nem akartunk megváltoztatni, és nem is kértünk tőle engedélyt. Az lenne a kérdésem, hogy mi a megoldás, kinek mihez van joga, kell-e kérni hatóságtól, vagy bárkitől engedélyt, ahhoz, hogy továbbra is a régi antennával nézhessük az ingyenes TV csatornát. Dr. Havas-Sághy Gábor, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Köteles-e a közös képviselő a tulajdonos által igazoltan elküldött napirendi pont javaslatot napirendre venni? 2024. május 2.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgSzeretném megtudni, hogy jogosan járt-e el a közös képviselőnk, amikor a hozzá előzetesen, ajánlott levélben is elküldött napirendi pont javaslatot nem hirdette meg a taggyűlési meghívóban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Közös tulajdonú gépkocsibeálló használati jogának megszerzése 2024. április 24.
havas-shaghy-gabor.JPGA társasház közös tulajdonában lévő udvaron van egy fedett gépkocsibeálló. Ez a beálló az Alapító Okiratban, helyszínrajzban nem szerepel. A társasház fizetős parkolóövezetben fekszik, így felmerül a több napra érkező vendégek társasház udvarára történő beállásának problémája. A társasház egyik tulajdonosa részéről felmerült, hogy a lakásában lakó gyermeke - aki egyébként jelenleg is használja a beállót - kifestené a társasház lépcsőházát, a felújítás fejében pedig a társasháztól megkapná a gépkocsibeálló örökös használati jogát. A fenti formában kivitelezhető-e az örökös használati jog? A NAV szempontjából nem aggályos ez az ügylet? Társasház tulajdonosai nem szeretnének Alapító Okiratot módosítani. Dr. Havas-Sághy Gábor, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

„Beruházás a jövőbe” - elektromos meghajtású járművek töltési lehetőségének kiépítése 2024. április 17.
Dr.KissBalazsKaroly.jpg2002-ben átadott társasház (151 albetét) rendelkezik egy 3 szintes mélygarázzsal, amelyikben 183 beállóhely van. Nemrég villamos meghajtású járművek vásárlása és otthoni töltési igénye fogalmazódott meg a tulajdonosok egy részében. Tekintettel arra, hogy a társasház építésekor ez az igény eredetileg nem merült fel, a töltési lehetőség kialakítása a műszaki irányelvek alapján jelentős beruházást igényelne (töltőoszlopok kialakítása a külső parkolóban, vagy töltőhelyek kialakítása a mélygarázsban új gerincvezeték, Amperbővítés révén). Egy ilyen "beruházás a jövőbe" nyilván növelné a lakások értékét. A kérdéseim: Egy ilyen volumenű kiadás - jellegénél fogva - a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, és az összes tulajdonos egyhangú határozata szükséges-e a megvalósításhoz? Amennyiben pedig a beruházást csak a jelenleg e-autót birtokló, vagy azt venni szándékozó tulajdonosok valósítanák meg (természetesen a műszaki irányelvek betartása mellett), milyen szavazati arány szükséges annak engedélyezéséhez? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ki a kiskorú tulajdonos ingatlanának jogos kezelője? 2024. április 10.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgAz egyik általam kezelt társasházban egy kiskorú 90%-ban ajándékozás útján lett tulajdonos. 10%-ban az édesanyja, ő is ajándékozás útján. Mindkettőt az előző tulajdonos ajándékozta meg, aki a kiskorú édesapja. Az ajándékozó ugyanitt haszonélvezeti joggal rendelkezik, külföldi lakcíme van (nem EU-s). A kiskorú és az édesanyja lakcíme egy másik társasházban van, de nem élnek ott. A közös képviselő kit fogadhat el a kiskorú ingatlanának jogos kezelőjeként? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Felújítási problémák kis lakásszámú házban 2024. április 3.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgKis lakásszámú társasházban (4 lakás) az alábbi kérdés merült fel. Az egyik emeleti lakás (belső 2 szintes) emeleti része (tetőtér) felújítása során, a belső szigetelés bontásakor súlyos beázások nyomai látszódnak. Ezen kívül az alsó szinten lévő másik lakás folyamatosan beázik (valószínűeg ez is a tetőszerkezetre, bádogozásra vezethető vissza). A 4 lakásból 1 tulajdonos külföldi, és semmiféle felújításhoz nem hajlandó hozzájárulni, ezen kívül 2 lakástulajdonos csak készpénzes hozzájárulást szeretne, hitelt nem akar felvenni, amelyből a tetőfelújítást finanszírozni lehetne. Mit tanácsol, mit lehet tenni az ügyben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Lakótársam, az ágyi poloska: van-e ezzel feladata a közös képviselőnek? 2024. március 27.
kiss.jpgKét hónapja, hogy családi segítséggel és nem kevés hitellel sikerül megvásárolnom az első lakásomat Zuglóban (Budapest XIV. kerülete), melyet felújítottunk annak reményében, hogy egy szerethető és élhető környezetben tudom eltölteni a következő éveimet. Már a lakás megvételekor voltak egyértelmű nyomai annak, hogy az előző tulajdonosnak voltak potyautas lakótársai: tele volt poloska tetemekkel a lakás. A padlócserétől kezdve a falak újragletteléséig, festésig, sok mindent sikerült megcsinálni, berendeztük a lakást, mindent bevetettünk annak érdekében, hogy kiirtsuk a hívatlan vendégeket. Sajnos azonban az elmúlt napokban tömegével jelentek meg a lakásban az apró állatok, mellyel kapcsolatban értesítettük a közös képviselőt, hogy annak érdekében, hogy a szomszédok ne fertőzzék újra egymást, egy teljes, társasházi irtás lenne szükséges, de a füle botját se mozdítja. Érdeklődni szeretnék, hogy van-e erre vonatkozóan jogi felelőssége, kötelezettsége a közös képviselőknek és ha igen, akkor milyen fórumon tudnám azt elérni, hogy élhető állapotok uralkodjanak a házban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Milyen kiadásnak számít a kerítés cseréje? 2024. március 20.
kbk21.pngTársasházunkban szeretnénk a meglévő kerítésünket a rossz állapota miatt elbontani és egy új, modern kerítést létesíteni a helyén. Az lenne a kérdésem, hogy ez a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számít-e? Ha igen, akkor mire kell ennek kapcsán figyelni a közgyűlési határozat illetve a kivitelezés során? Illetve amennyiben a társasház költségvetésébe nem fér bele a felújítás, de a tulajdonosok hajlandóak lennének egyszeri egyösszegű befizetéssel támogatni a kerítésépítést, akkor ennek milyen jogi lehetőségei vannak? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A lakásszövetkezetből való kiválás lehetőségei 2024. március 13.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgA Lakásszövetkezet kezelésében lévő épületekben lévő lakások - ez körülbelül 2500-3000 db lakást érint - egyik tulajdonosaként (aki egyébként nem tag) érdeklődöm, mert vezetőségi alkalmatlanság, feltételezett pénzügyi visszaélések, karbantartási/fejlesztési kötelezettségek elmulasztása, valamint a tulajdonosokkal szembeni lekezelő viselkedés miatt - több tulajdonossal (tagok és nem tagok) együtt - a jelenlegi helyzeten változtatni szeretnénk. A tulajdonosok - a három lehetőség közül - a leginkább költséghatékony módszert szeretnék választani:1. a lakásszövetkezet teljes megszüntetése (elszámoltatással), épületenként társasházzá alakulás, 2. új vezetőség választása (jelenlegi gárda teljes lecserélése), 3. kilépés a szövetkezetből, társasházzá alakulás (a többség egyébként ezt szeretné).Kérdésem a következő: melyik lehetőséget érdemes meglépni? a) Mindhárom esetben szükséges-e ügyvédet fogadni (az ügyvédi költség körülbelül mennyi lenne)? b) A 3. esetben kell-e újabb földmérés (a helyrajzi számok egyébként rendelkezésre állnak, így ez hozzávetőlegesen mekkora összeget jelentene)? c) Az alapító okirat elkészítése, okiratba foglalása mekkora összeg lenne? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasház tartozásaiért ki és hogyan felel? 2024. március 6.
kiss.jpgTanácsát szeretném kérni abban, hogy mit tehetnék? Hatlakásos kis társasházban élek, ahol nincs se közös képviselet, sem pedig összetartozás. A jogszabályokat figyelmen kívül hagyják. A legnagyobb probléma jelenleg a házban, hogy nincs közgyűlési határozat a víz- és csatornadíj megállapodás ügyében, ezért van olyan tulajdonos, aki közvetlenül a díjbeszedőnek teljesít, de olyan is van, aki egyáltalán nem fizet, ezért a társasháznak adósága van a díjbeszedő felé. Az lenne a kérdésem, hogyha valaki nem fizeti ki rá eső részt és jelzálogjog kerül az albetétekre, akkor elárverezhetik-e az egész társasházat? Vagy az eljárás csak a nem fizető tulajdonosokat fogja érinteni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A kocsibeálló és a lakás külön-külön történő értékesítése 2024. február 28.
kbk21.pngA társasház Alapító Okiratában a lakásokhoz hozzá vannak rendelve az udvaron lévő számozott kocsibeállók. Az egyik lakás értékesítésekor a tulajdonos a lakást eladta, a kocsibeállót viszont megtartotta. Kérdésem: jogosan járt el a tulajdonos vagy sem? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Tulajdonostársak képviselete a közgyűlésen 2024. február 21.
kbk21.pngAz alábbiakban kérem segítségét:
1. Amennyiben egy lakásnak két tulajdonosa van (50-50%), akik elváltak, és nem egy lakcímen élnek, akkor a nem az adott lakcímen élő tulajdonostársnak szükséges-e meghatalmaznia valakit, hogy a nevében eljárhasson a társasházi közgyűlésen? Vagy ezt megteheti meghatalmazás nélkül a volt házastársa?
2. Ha - az előző példát említve - az adott helyen élő volt házastárs sem jön el a közgyűlésre, akkor elég csak tőle, vagy mindkét féltől kell meghatalmazás annak, aki képviseli őket?
3. Ha szükséges a meghatalmazás, ez abban az esetben is így van, ha az elköltözött fél hivatalosan nem jelentette be az új lakcímét a közös képviselőnek és az csak hallomásból tud a különélésről?
4. Amennyiben kell meghatalmazás a másik lakcímen élőtől, de nincs, abban az esetben csak a fele hányad számolható szavazáskor?
5. Mi a helyzet akkor, ha egy lakcímen élő, pl. anya és fia tulajdonosokról beszélünk, szükséges mindkét féltől meghatalmazás, ha képviseltetni akarják magukat valakivel?
6. Mit kell még tudni a meghatalmazások jogos felhasználásával kapcsolatban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közgyűlés szabályos összehívása, ha azt sem a közös képviselő, sem a számvizsgáló bizottság nem teszi meg 2024. február 14.
kiss.jpgIdőnként előfordul az a szomorú helyzet, hogy nemcsak a közös képviselő, hanem még a vele kollaboráns számvizsgáló bizottság is rendkívül hanyag. A tulajdoni hányad 1/10-edével rendelkező tulajdonostársak aláírásával ellátott, rendkívüli közgyűlés összehívását célzó tulajdonosi indítvány esetében előfordulhat az, hogy a közgyűlést nemcsak a közös képviselő nem hívja össze az átvételt követő harminc napon belül, hanem azt még a számvizsgáló bizottság sem teszi meg a harminc nap lejártát követő tizenöt napon belül. Ilyenkor – a Tht. szerint – az összehívást kezdeményező tulajdonosok által meghatalmazott tulajdonos is jogosult összehívni a közgyűlést. Azonban az "egyszerű" tulajdonos általi összehívásnak nagyon sok buktatója van, pl. az, hogy nem fér hozzá az összes tulajdonostárs elektronikus levelezési címéhez, illetve (a társasházon kívüli, néhány esetben akár külföldi) postai címéhez sem, ami nehézségeket gördít a szabályos meghívókézbesítés elé. Ezúton szeretnék érdeklődni afelől, hogy milyen módon lehet értesíteni nagyszámú tulajdonost szabályosan, hogy a közgyűlés határozatait ne lehessen később a bíróságon megtámadni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

(c) Társasházi Háztartás 2024 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások