A rendelet a 335/2025. (X. 30.) Korm. rendeletben szereplő kiemelt Otthon Start-beruházások körét bővíti, és részletes, a helyi településrendezési tervektől és az OTÉK-tól eltérő beépítési paramétereket állapít meg budapesti és vidéki helyszínekre. Új, vegyes rendeltetésű vagy lakódominanciájú fejlesztés indulhat a XVIII. kerületben, Budaörsön és Debrecenben, valamint több barnamezős, egykori ipari területen a XV. és XI. kerületben. Ezeknél a projekteknél a helyi szabályozási terv és a TÉKA előírásai csak annyiban alkalmazhatók, amennyiben nem ütköznek az új, speciális kormányrendeleti szabályokkal; ellentét esetén a helyi előírás nem alkalmazható.

A Budapest XV. kerületében kijelölt, egykori ipari területen és a XI. kerület több ingatlanán a beruházások szabadonálló beépítéssel, nagy területű telkeken valósulhatnak meg. A terepszint feletti beépítettség jellemzően 35-65%, a terepszint alatti 50-70% közötti határig engedélyezett, az általános szintterületi mutató legfeljebb 2,5-3,5 m²/m², míg a parkolási szintterületi mutató legfeljebb 1,0-1,5 m²/m² lehet. Az épületmagasság egyes helyszíneken elérheti a 33-45 métert, az épületek legmagasabb pontja pedig 65 méterig tervezhető. Vannak területek, ahol legfeljebb 300, máshol legfeljebb 1100 vagy 1270 lakó rendeltetési egység helyezhető el, a lakófunkció aránya és darabszáma több esetben egyébként nem korlátozott.

A zöldfelület minimuma az érintett beruházásoknál 25-35%, amelyet nem szükséges egybefüggő módon kialakítani.

A fapótlási kötelezettséget a beruházáshoz kapcsolódó utolsó használatbavételi engedély kiadásáig kell teljesíteni, ugyanakkor 10 centiméternél kisebb törzsátmérőjű fák, illetve ilyen újulat engedély, bejelentés és pótlási kötelezettség nélkül kivágható. Az építési helyet több esetben az ingatlan teljes területére kiterjeszti a rendelet, elő-, oldal- és hátsókert nélkül vagy minimális kertkötelezettséggel, a szabályozási terven jelölt övezethatárokra, szöveges és rajzi elemekre tekintet nélkül. Telekosztás az övezeti paraméterektől függetlenül lehetséges, nyúlványos telek és korlátlan hosszúságú zsákutca is kialakítható.

A parkolási és kerékpáros előírások szintén enyhébbek a szokásosnál.

Az új épületek és rendeltetési egységek használatához a TÉKA szerinti személygépkocsi-várakozóhelyek és kerékpár-várakozóhelyek csupán 50%-át kell biztosítani, részben vagy egészben az épületen belül. Bizonyos funkcióknál - például kereskedelmi és szolgáltató egységeknél - a parkolóhelyet nem kötelező az épületen belül kialakítani, a P+R és B+R parkolókötelezettséget egyes projektekre teljesen elengedi a rendelet. A meglévő szállásjellegű épületek átalakításánál, bővítésénél csak a többletgépjármű elhelyezéséről kell gondoskodni, a meglévő parkolókat megtartva.

A műszaki berendezések és közműépítmények elhelyezésére külön szabályok vonatkoznak.

Az elő- és oldalkertben közterületről látható épületgépészeti és elektromos berendezés takartan elhelyezhető, a közműellátást biztosító létesítmények önállóan is megvalósíthatók. A lakóépületekben központi hűtő- vagy klímaberendezést nem kötelező beépíteni, egyedi klímaberendezés pedig csak takartan, közterületről nem látható módon helyezhető el. Nagyobb lakásszám vagy nagy szintterület esetén sem ír elő kötelező központi fűtőberendezést, miközben a lépcsőházakat a TÉKA egyes előírásaitól eltérve, kizárólag tűzvédelmi szempontok alapján kell méretezni.

Az engedélyezési eljárás menete is egyszerűsödik a kiemelt projektek esetében.

A 2. mellékletben szereplő érintett telkeket az építési engedélyezés során rendezettnek kell tekinteni akkor is, ha a telekalakítás még nincs átvezetve az ingatlan-nyilvántartásban. A beruházások megvalósításának, valamint az építési és használatbavételi engedélyek kiadásának nem feltétele a helyi településrendezési eszközökben előírt közmű- és közlekedési infrastrukturális fejlesztések teljes körű megvalósítása; a közútkezelői és forgalomtechnikai nyilatkozatokat, hozzájárulásokat elegendő a használatbavételi engedélyek kiadásáig beszerezni. A lakófunkcióhoz kapcsolódó akadálymentes elektromos töltőállomás létesítése sem feltétele az építési vagy használatbavételi engedélynek.

A gazdaságfejlesztési célú és munkahelyteremtő beruházásokat szabályozó 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet is kiegészül: az építésügyi hatóság a fő rendeltetés szerinti épületek próbaüzemének végéig, legfeljebb hat hónapos határidővel írhatja elő az energetikai tanúsítvány megszerzését és az energetikai követelményeknek való megfelelést. E határidő végéig a beruházó köteles gondoskodni az épület rendeltetésszerű használatáról és üzemeltetéséről. 

A most beiktatott új szakaszokat - csakúgy, mint az Otthon Start-hoz kötött speciális építési szabályokat - a rendelet kifejezetten a hatálybalépéskor folyamatban lévő közigazgatási hatósági ügyekben is alkalmazandónak rendeli. A barnamezős budapesti projektekhez kapcsolódó közterület-használat időtartamát a jogszabály a kivitelezés megkezdésétől annak befejezéséig, de legfeljebb 2035. december 31-ig határozza meg.

Forrás: Magyar Közlöny 2025. évi 144. szám