2022 második negyedévében a ciklus csúcsára ért a lakáspiaci drágulás. 2022 második negyedévében az MNB-lakásárindex alapján országos átlagban a 2014 óta tartó lakáspiaci áremelkedés alatt mért legmagasabb ütemmel, az előző negyedévhez képest 7,6 százalékkal drágultak a lakóingatlanok nominális értelemben (6. ábra). A lakásárak
éves nominális növekedési üteme ezzel 24,8 százalékra nőtt, ami szintén a legnagyobb drágulási ütemet jelenti az aktuális lakáspiaci ciklusban. A lakásárak éves növekedési
üteme reálértelemben a 2021. negyedik negyedévi 13,3 százalékról enyhén 12,8 százalékra mérséklődött, ami elmarad a ciklus csúcsát jelentő 16,1 százalékos éves reál
drágulástól. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) lakásárindexei alapján az új és használt lakások ára eltérően alakult az első félév során: előbbiek éves nominális árváltozása a 2021. év végi 23,9 százalékról 17,2 százalékra lassult, míg utóbbiak éves áremelkedése 22,6 százalékról 23,6 százalékra gyorsult.

Gyorsuló drágulás az első félévben

A drágulás üteme a fővárosban és a nagyobb településeken gyorsult az első félévben. 2022 második negyedévében a lakásárak Budapesten 7,1 százalékkal, a vidéki városokban átlagosan 8,9 százalékkal, a községekben pedig 5,5 százalékkal emelkedtek (7. ábra). Az áremelkedés éves nominális üteme ezzel a fővárosban a 2021. év végi 12,3 százalékról jelentősen, 20,4 százalékra, a vidéki városokban pedig ugyanezen idő alatt 25,4 százalékról 31,2 százalékra nőtt, ami rendkívüli drágulást jelent egy év alatt. A községekben mindezek mellett már lassult a lakásárak éves dinamikája, a 2021. negyedik negyedévi 21,3 százalékról a második negyedévre 15,6 százalékra. Az emelkedő inflációval a lakásárak éves növekedési üteme az idei év második negyedévében reálértelemben Budapesten és a községekben egyszámjegyűre mérséklődött, rendre 8,9 és 4,5 százalékra, a vidéki városokban ugyanakkor 18,6 százalékot tett ki. Ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján a harmadik negyedévben országosan jelentősen lassulhatott a lakásárak éves növekedése, és nominálisan 18,4 százalékot, reálértelemben 1,7 százalékot tehetett ki, Budapesten ugyanakkor maradhatott a magas éves nominális drágulás, 20,8 százalékkal.

Közel 200 százalékos növekedés Budapesten

A vidéki városokban országszerte jelentős lakásár-emelkedés történt az elmúlt évben. 2022 második negyedévében a vidéki városokban tapasztalt jelentős lakáspiaci
drágulás országszerte széles körben valósult meg, és minden régió városaiban 25 százalékot meghaladó éves lakásáremelkedést lehetett mérni (8. ábra). 

A legnagyobb éves drágulás a dél-dunántúli és közép-dunántúli városokban volt tapasztalható, ahol rendre 34,7 és 34,4 százalékkal nőttek a lakásárak a városokban. Hosszú távon, a globális pénzügyi válság kezdete, 2008 negyedik negyedéve óta Budapest után a közép-magyarországi városok lakásárai emelkedtek a legnagyobb mértékben, összesen 198 százalékkal, amit a közép-dunántúli és dél-alföldi régiók követnek rendre 186 és 171 százalékoslakáspiaci drágulással. A megyeszékhelyek átlagos árszintje közeledett Budapesthez. 2022 első féléve során a megyeszékhelyeken nagyobb mértékben emelkedtek az átlagos négyzetméterárak Budapesthez képest, így az árolló szűkült a fővárosi és a vidéki nagyobb települések között (9. ábra). A megyeszékhelyek átlagos négyzetméterára így a budapesti átlag 56 százalékát tette ki 2022 első félévében, amely arány 2021-ben 52,8 százalék volt. Ugyanakkor ez az arány a jelenlegi lakáspiaci ciklus elején, 2013-ban még magasabb volt, a megyeszékhelyek átlagos árszintje 63 százaléka volt a budapestinek. 2022 első félévében a többi településtípuson nőtt vagy stagnált az árolló Budapesthez képest.

A vidéki városokban a 2021-es 46,3 százalékról 2022 első félévére 43,2 százalékra csökkent az átlagos négyzetméterárak szintje a budapesti négyzetméterárakhoz viszonyítva. A községek relatív árszintje pedig ugyanezen idő alatt 29,5 százalékról 24,6 százalékra csökkent Budapesthez képest.

13,3 éves átlagkereset egy lakásért

A lakásárak növekedése minden vidéki régióközpontban meghaladta a jövedelmek emelkedését. A lakásárak jövedelmekhez viszonyított relatív nagysága 2021-ben - a koronavírus-járvány kitörését követő időszak átmeneti javulását követően - ismét emelkedésnek indult, a lakásvásárlás elérhetőségének romlását jelezve. 2022 első félévében folytatódott ez a tendencia, és Budapest mellett az összes hazai régióközpontban jelentősen emelkedett a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya. A legmagasabb értéket Debrecenben vette fel a mutató, ahol a 2021-es 11,8 év
után 2022 első félévében már 13,3 évnyi teljes nettó átlagkeresethez volt szükség egy medián négyzetméterárral rendelkező, 75 négyzetméter alapterületű lakás megvásárlásához. Budapesten pedig 2005 óta a legmagasabbra,
11,8 évre emelkedett a lakásárak átlagkeresetekhez képesti aránya (10. ábra).

2022 harmadik negyedévében minden településtípuson jelentősen csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma. A magánszemélyek lakáspiaci tranzakcióinak száma 2022 harmadik negyedévében országosan 32,3 ezret tett ki az MNB becslése szerint, amely nagymértékben, 22,6 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszaki 41,7 ezres tranzakciószámtól (12. ábra). Szeptember hónapban önmagában ennél is nagyobb, 34,2 százalékos éves csökkenés látszott a tranzakciókban. Az adásvételek harmadik negyedévi
száma utoljára 2013-ban, a lakáspiaci ciklusforduló idején volt ilyen alacsony. Az egyes településtípusok tekintetében a falusi CSOK-ra jogosult településeken 16,5 százalékkal,
Budapesten 16,9 százalékkal, a megyeszékhelyeken 30,0 százalékkal, a többi városban 25,9 százalékkal, az egyéb községekben pedig 36,9 százalékkal csökkent a tranzakciók
száma éves összevetésben. Az elmúlt években tapasztaltnálsokkal alacsonyabb aktivitást mutató piac indikátora lehet a lakáspiaci fordulatnak és a lakásár-dinamika jelentős
mérséklődését vetítheti előre.