Lisszabonban körülbelül 151 ezer tulajdonosnak kell havi 20 és 50 euró összeg közötti bérleti díjat elfogadnia, amely összegek a piaci viszonyokhoz képest nemcsak nevetségesek, de az ingatlanok minimális fenntartási költségeit sem fedezik. Az új, Luís Montenegro vezette kormány áprilisi hivatalba lépése óta semmilyen konkrét intézkedést nem tettek ennek az elavult törvénynek az eltörlésére, így a tulajdonosok helyzete egyre nehezebbé vált. Ráadásul a választási kampány során a miniszterelnök azt ígérte, hogy megszünteti a korlátozásokat, de hónapokkal a hivatalba lépése után sem történt előrelépés ezen a téren.

Ebben a drámai helyzetben a portugál ingatlantulajdonosok szövetsége, az ALP, amely az UIPI-hoz (Nemzetközi Ingatlantulajdonosok Szövetsége) tartozik, egy nyilvános petíciót indított, hogy felhívja a parlament figyelmét a problémára. A cél egyértelmű: megszüntetni a korlátozó rendszert, amely fojtogatja az ingatlanpiacot, és lehetővé tenni, hogy a tulajdonosok a valós piaci viszonyoknak megfelelő összegű bérleti díjakat szedjenek be. Kevesebb, mint egy hét alatt már több mint háromezer aláírást gyűjtöttek össze, de ahhoz, hogy a parlament plenáris ülésén tárgyalják, legalább 7.500 aláírásra van szükség. Az ALP az UIPI-hoz tartozó más szervezetek, köztük az olasz Confedilizia támogatását is kérte a cél elérése érdekében.

A fent leírt helyzet nem egyedülálló, vannak más városok is, ahol a bérleti díjak ellenőrzése pusztító hatást váltott ki. New Yorkban, Berlinben, San Franciscóban és Stockholmban - hogy csak néhány példát említsünk - hasonló politikák drasztikus csökkenést eredményeztek a kínálati oldalban, elrettentették a befektetőket, és rontották az ingatlanok minőségét. 

Ahogyan a svéd közgazdász, Assar Lindbeck mondta, „a bérleti díjak ellenőrzése az egyik leghatékonyabb módja egy város lerombolásának, a bombázásokon kívül", hangsúlyozva ezzel a városi infrastruktúrára gyakorolt pusztító hatásokat. 

New York esetében például az 1943-ban bevezetett bérleti díjszabályozás csökkentette drasztikusan a lakáskínálatot, mivel sok tulajdonos inkább kivonta az ingatlanját a piacról, minthogy mesterségesen generált alacsony áron adja ki. Az eredmény az ingatlanok fokozatos romlása és a krónikus lakáshiány lett. 

Berlin hasonló tapasztalatokon ment keresztül: 2020-ban szigorú bérleti díjfagyasztást vezetett be, hogy megfékezze az ingatlanárak emelkedését. Azonban a döntés visszafelé sült el, sok tulajdonos abbahagyta az ingatlanok bérbeadását vagy eladását, tovább csökkentve a kínálatot. Végül 2021-ben a német alkotmánybíróság alkotmányellenesnek nyilvánította az intézkedést.

Svédországban, különösen Stockholmban, a szigorú bérleti díjszabályozás párhuzamos ingatlanpiacot hozott létre, ahol az illegális bérbeadások magasabb áron történnek. Itt is az állami beavatkozás fojtogatta a piacot, krónikus lakáshiányt és hosszú várólistákat eredményezve az árképzés szabályozott lakásokra. (Erről már részletesebben mi is írtunk: Kitekintő: Így laknak ők - lakhatás svéd módra.)

San Francisco hasonló hatásokkal szembesült: a Stanford Egyetem tanulmánya kimutatta, hogy a bérleti díjszabályozás 15 százalékkal csökkentette a lakáskínálatot, mivel a tulajdonosok inkább eladták vagy rövid távon adták bérebe ingatlanjaikat a szabályozás elkerülése érdekében. Itt is ártottak tehát az eredetileg a bérlők védelmére tervezett intézkedések, és nemhogy enyhítették volna, inkább súlyosbították a válságot. 

Argentína viszont pozitív példa arra, hogyan oldható meg a lakásválság a piac liberalizálásával. Javier Milei elnöksége alatt, aki 2023-ban nyerte meg a választásokat, az ország eltörölte a bérleti díjszabályozást és reformokat vezetett be, amelyek az ingatlanbefektetéseket ösztönzik. Az eredmény jelentős lakáskínálat-növekedés és az árak csökkenése lett, mivel a tulajdonosok érdekeltté váltak abban, hogy bérbe adják ingatlanaikat. Az argentin tapasztalat megmutatja, hogy a dereguláció és adókedvezmények megfelelő kombinációjával egy ingatlanpiac felvirágozhat.

Portugáliához visszatérve, meg kell jegyezni, hogy Lisszabon nem az egyetlen város, amely szenved a bérleti díjak válságától. Portóban a bérleti díjak 2022-ben 37 százalékkal emelkedtek, ami sok lakost a külvárosi részekbe kényszerített, hogy megfizethetőbb lakást találjon. Faro és Coimbra települései szintén egyre nehezebben tudnak megfizethető lakásokat kínálni, miközben az új vásárlók (akik gyakran külföldiek) növekvő kereslete tovább hajtja az ingatlanárakat.

Ezek a dinamikák elindították a „gentrifikáció" folyamatát, ahol a helyi lakosok elhagyták a belvárosi negyedeket, amelyeket ideiglenes bérlők és turisták vettek birtokba, akiket a rövid távú bérleti platformok, mint például az Airbnb, vonzottak. Ezen felül a rezsiköltségek és közös költségek folyamatosan növekednek a portugál félszigeten, és 2024-re 5,5 százalékos növekedést jósolnak, ami tovább nehezíti a már amúgy is nyomás alatt lévő családok életét. 

Összességében Portugáliának tanulnia kellene az argentin tapasztalatokból, azaz el kellene hagynia egy olyan rendszert, amely már nem felel meg a jelenlegi piac igényeinek. A bérleti díj-befagyasztás eltörlése lenne az első lépés az ingatlanszektor modernizálása felé, de ugyanilyen fontos lenne a tulajdonosok számára adókedvezményeket és új lakásépítéseket ösztönző politikákat bevezetni. Csak így lehet egy kiegyensúlyozottabb piacot létrehozni, ahol a tulajdonosok és a bérlők is élvezhetik a nagyobb szerződéses szabadságot és a megfelelő lakáskínálatot. Ahogyan Friedrich August von Hayek mondta: „Az árkontroll mindig tévedés, ami végül megsemmisíti a piacok működését, elkerülhetetlenül hiányt és kellemetlenségeket okozva mindenki számára."

A témával részletesebben az INGATLAN 2024 - Konferencia és EXPO-n fogunk foglalkozni, november 5-én, kedden, a Lurdy Házban. Az előadókat és a programot, valamint a regisztrációs linket ITT találja meg.