Kérdés:
2010-ben „hirtelen" mindenben hibát találtak a FŐKÉTÜSZ emberei, ami azt jelenti, hogy a 104 éves házunk kéményeiben olyan szabálytalanságokat fedeztek fel, amelyek módosítása akár milliós nagyságrendű is lehet.

Tudjuk, hogy a közvetlen életveszélyes kategóriába sorolt kéményeket szabályossá kell tenni, itt nincs kibúvó. Azonban, ha nincs kéményenként kódokkal meghatározva (63/2012 BM rendelet), akkor mi az, ami valóban közvetlen életveszélyes?

Kérdéseim:
- Honnan tudhatom, hogy az általuk besorolt hibák valóban olyanok, mint ahogyan azt feltüntették? Kik lehetnek a felülvizsgáló szervek? - s ha kihívjuk őket, kinek kell a munkájukat kifizetni?

- Mennyire ragaszkodhatunk ahhoz, hogy a külön 180.000 Ft-ért megrendelt, és májusban elvégzett kémény műszaki vizsgálatait a 63/2012. (XII. 11.) BM rendelet 3. sz. melléklete szerint adják meg? Ezen egyértelmű lenne, melyik kéménnyel mit kell csinálni, nem általános lenne a szakvélemény „rossz a légörvény, omladozók a kémények stb."

- Mennyire életszerű, hogy egy kémény magasításához ragaszkodjanak, ami elérheti az 500.000-1M Ft-os nagyságrendet is. 100 éve jól működik, s most a szó szoros értelmében a nyomorba döntenek emiatt. A lakás másik kéménye „csak" 450.000 Ft-ért bélelhető, s ez csak 1 lakás gondja. (Én ezt nem tudom ezt kifizetni, kölcsönről szó sem lehet)

- A törvény mit ír elő a fizetések megoszlásáról egy társasháznál?

- Minden a közös költségből fizetendő, mert osztatlan közös tulajdon a kémény?

- Mindent az fizet, akinek a lakását szolgálja ki a kémény?

- Megosztva, a lakástól a tetőig a lakás tulajdonosa, s onnan felfelé (tető fölött) a közös költségből fizetendő

- Az alapító Okirat szabályozza?

- Az SZMSZ rendelkezhet erről?

Kérem, a törvényi hivatkozást is paragrafus szerint megadni, mert ez az alapja a munkák megrendelésének, s a majdani kifizetésének. Már most perrel fenyegetnek, ha nem a törvény szerint osszuk meg a költségeket!

Válasz:
Annak felülvizsgálatára, hogy a FŐKÉTÜSZ által megállapított hibák valóban életveszélyesek-e vagy sem, arra vonatkozóan nincs más „hatóság", mivel a - jelenlegi jogszabály szerint - a kéményseprő nem hozhat kötelező határozatot, ő csak „értesítést" adhat ki.

De:
amennyiben az Építési hatóság vagy a Katasztrófavédelmi hatóság határozatban kötelezi a társasházat a munkálatok elvégzésére, akkor azzal szemben fellebbezési lehetőség van, sőt a másodfokú határozattal szemben közigazgatási pert is lehet indítani. Ezekben az eljárásokban igénybe lehet venni szakértőt, aki érdemben meg tudja állapítani, hogy a hibák valóban fennállnak-e és életveszélyesek-e.

Ha nem intézkedik a társasház, akkor a kéményseprő az észrevételeit továbbítja vagy az építési hatóságnak, vagy a katasztrófavédelmi hatóságnak. Ezek a szervek viszont már - a jogszabályi előírás szerint - határozatot hoznak, és annak végrehajtása vagy kötelező, vagy meg lehet támadni (pl.: fellebbezni lehet a másodfokú hatósághoz).
Így valóban az a helyzet, hogy a kéményseprő figyelmeztetője ellen nincs fellebbezés, csak akkor, ha azt tovább küldi valamely joghatósággal rendelkező szervhez.

A FŐKÉTÜSZ „felettese" a Katasztrófavédelmi Hatóság, illetve az épített kémények esetében az illetékes önkormányzat építési osztálya. Felülvizsgálatra vonatkozóan tőlük lehet kérni szakvéleményt, amelyet - természetesen - a megrendelőnek, vagyis a társasháznak kell megfizetnie.

Az új szabályozás szerint viszont arra is van lehetőség, hogy a szakvéleményben arra kérjenek tájékoztatást, hogy melyik kéményt nem használják, és annak lefedését fogják kezdeményezni. Ebben az esetben a FŐKÉTÜSZ-nek minden egyes lakásba be kell jutni, és tényleges ellenőrzéssel meg kell állapítania, hogy melyik kémény van használaton kívül. Természetesen ennek a kéménynek a bélelése, vagy helyreállítása már nem lehet kötelező.

A társasházi törvény külön a kéményekre vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést, a legtöbb esetben az alapító okiratban rögzítették, hogy a kémények közös tulajdonban vannak. (Minden esetben közös tulajdont képeznek az ún. gyűjtőkémények, amelyekbe több lakás készüléke is csatlakozik.)

Az egyedi kémények vonatkozásában az tekinthető közös tulajdonnak, amely a társasház felépítésekor megvolt - ezek általában a téglából álló kürtőnyílások a pincétől a tető feletti részig.

A későbbi években történő átalakítás - főleg a cirkófűtésekre történő átállások - már nem tekinthető közös tulajdonnak, mivel azokat a tulajdonosok önkényesen, általában a közösség hozzájárulása nélkül végezték el, saját költségükön.

Viszont a mostani szabványoknak ezek már nem felelnek meg, így a tulajdonosok többsége szeretné ennek a költségét a közösségre átterhelni.

A legcélszerűbb az lenne, ha közgyűlési napirendi pontként tárgyalnának a kémények helyzetéről és a költségek viseléséről, viszont a közgyűlésen meghozott határozatot a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseibe is be kell illeszteni!
(A társasházi törvény lehetőséget biztosít arra, hogy az általános tulajdonosi hányad szerinti megosztástól el lehet térni, ha annak részletszabályait az SZMSZ-ben rögzítik.)

Konkrét kérdéseire a válasz:
- A kémények magasítására új szabályok kerültek kiadásra, de annak szükségességét a környezetben lévő épületek magassága határozza meg. Ha a társasház mellett új épületet, vagy tetőtér beépítést hajtottak végre, akkor a magasítással kapcsolatos költségek a szomszédos házat terhelik, hiszen miatta nem felel meg a jelenlegi állapot az előírásoknak.

- Miután a költségek megosztására vonatkozóan nincs törvényi szabályozás, így arra vonatkozóan §-t sem tudok megjelölni.

A Th.tv. általános rendelkezései alapján:
a) a gyűjtőkémények teljes felújítása és karbantartása a közös költségből fizetendő

b) a padlástérben és a tetősík feletti kémények állagromlásának kijavítása a közös költségből fizetendő

c) a kémények megközelítéséhez előírt ún. „kéményseprő járdák" elkészíttetése ugyancsak közösségi feladat, tehát a költségeit közösen kell fedezni

d) a kéménytisztító ajtók - amelyek eddig betonból voltak, de most rozsdamentes acélra kell kicserélni - szintén közös költségből fedezendő

e) a kémények magasítására az előzőekben már utaltam: annak elrendelése csak a környezetükben épült házak magasságának megváltoztatása miatt írható elő, de akkor annak kell fizetnie, aki miatt ennek elrendelésére sor került (szomszéd házaknak kell állni a költségeket)

f) a kémények bélelésével kapcsolatos költségek viselése ügyében közgyűlési határozat, illetve SZMSZ rendelkezése szükséges. A döntést pedig az befolyásolja, hogy a bélelés már a társasház alapításakor része volt-e a társasháznak, vagy azt utólag a tulajdonos - saját döntése alapján - változtatta meg

g) a szakvélemények, illetve szakértők díjazását a társasháznak kell megfizetnie