Az épületek energiahatékonyságáról szóló, átdolgozott uniós irányelv (EPBD) célja, hogy az európai épületállomány fokozatosan megfeleljen a 2050-es klímasemlegességi célkitűzésnek. A tagállamoknak ezért nemzeti épületfelújítási tervet kell készíteniük, amelyben bemutatják az épületállomány energetikai állapotát, a tervezett korszerűsítések ütemezését, valamint az ezekhez szükséges intézkedéseket és finanszírozási megoldásokat.
A nem lakóépületeknél az irányelv előírja, hogy a tagállamok minimális energetikai teljesítménykövetelményeket határozzanak meg. A cél, hogy 2030-ig a nem lakóépületek legrosszabb energetikai állapotú 16 százaléka, 2035-ig pedig az alsó 26 százalékba tartozó épületek energetikai teljesítménye javuljon. A követelmények kialakításánál az épülettípusok közötti különbségeket is figyelembe kell venni.
A szabályozás a lakóépületeknél más megközelítést alkalmaz: itt a tagállamoknak az épületállomány egészére vonatkozó energiafogyasztás-csökkentési pályát kell kijelölniük. A konkrét felújítási intézkedések és azok ütemezése ezért a magyar nemzeti tervtől is függ majd.
A témát a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Hungary budapesti konferenciáján is megvitatták. A Portfolio összefoglalta a beszélgetés részleteit: a Magyar Energiahatékonysági Intézet (MEHI), az Egyensúly Intézet és az épülettechnikai szakma képviselői egyaránt arra hívták fel a figyelmet, hogy a felújítási célok teljesítéséhez kiszámítható szabályozásra, finanszírozásra és a beruházásokat megszervezni képes szereplőkre is szükség van.
A társasházaknál a döntéshozatal az egyik legnagyobb akadály
A társasházi felújítások egyik sajátossága, hogy a beruházás költségeit és előnyeit több tulajdonos között kell összehangolni. Ámon Ada, a MEHI igazgatója szerint a társasházaknál fajlagosan kedvezőbb is lehet egy energetikai korszerűsítés, mint egy családi háznál, hiszen egyetlen beavatkozás egyszerre több lakás energiahatékonyságát javíthatja. A beruházások mégis gyakran elakadnak a tulajdonosi döntéshozatalnál.
Egy társasházban néhány ellenző vagy a rá eső költségeket megfizetni nem képes tulajdonos is akadályozhatja egy energetikailag és gazdaságilag indokolható beruházás elindítását. A hosszú előkészítés, a tulajdonosi érdekek összehangolása és a megfelelő finanszírozás megtalálása miatt a korszerűsítés éveket késhet. A felújítási célok tömeges teljesítéséhez olyan megoldásokra lenne szükség, amelyekkel sok társasház korszerűsítése párhuzamosan, megfelelő műszaki minőségben és kiszámítható finanszírozással valósítható meg.
A konferencián a finanszírozás sajátos nehézségei is szóba kerültek. Ámon Ada arra hívta fel a figyelmet, hogy a társasházak hitelezését nehezíti a megfelelő fedezet biztosítása. Az épület egésze nem kezelhető olyan egyszerűen fedezetként, mint egy önálló ingatlan, miközben a beruházás finanszírozásához valamennyi érintett tulajdonos fizetőképessége és együttműködése fontos lehet.
A szakember szerint egy olyan jogi megoldás, amely a hiteltörlesztésben részt nem vevő tulajdonosok esetében is megfelelő biztosítékot nyújtana a finanszírozónak, csökkenthetné a tőkeköltséget, és olcsóbbá tehetné a társasházi hiteleket. Ez különösen azoknál a beruházásoknál lehet lényeges, amelyekhez a közösségnek jelentős külső forrást kell bevonnia.
A támogatás mellett kiszámítható felújítási programra is szükség van
A felújítások finanszírozása nem támaszkodhat kizárólag állami vagy uniós támogatásokra. Az EPBD végrehajtásában a magánfinanszírozásnak, a banki termékeknek és az energiahatékonysági szolgáltatásoknak is nagyobb szerep juthat. A lakóépületeknél ugyanakkor továbbra is szükség lehet vissza nem térítendő támogatásokra, különösen a rossz állapotú ingatlanok és a sérülékeny háztartások esetében.
Csernus Dóra, az Egyensúly Intézet klíma- és környezetpolitikai igazgatója szerint a felújítási hullám nem indítható el rövid távú, kampányszerű programokkal. Ha a követelmények és a támogatási feltételek kiszámíthatatlanul változnak, a kivitelezők, az anyaggyártók és a finanszírozók sem tudnak megfelelően felkészülni. A hosszú távú menetrend ezzel szemben lehetőséget adna a kapacitások bővítésére, a szakemberek képzésére és a finanszírozási konstrukciók kialakítására.
A kiszámíthatóság a társasházak számára is alapvető. Egy nagyobb korszerűsítés előkészítése, a műszaki lehetőségek felmérése, a tulajdonosi döntés és a források előteremtése hosszabb folyamat. A közösségeknek ezért nemcsak a támogatás összegét kell ismerniük, hanem azt is, milyen feltételekkel és milyen időtávon tervezhetnek.
Ámon Ada a lakossági energiaárak kérdését is felvetette. Az alacsonyan tartott energiaárak csökkenthetik az energiahatékonysági beruházások pénzügyi megtérülését, így a tulajdonosok kevésbé lehetnek érdekeltek a korszerűsítésben. Egy jól felújított és megfelelően szabályozott épület ugyanakkor tartósan alacsonyabb üzemeltetési költségekkel működhet.
Műemléki épületeknél különösen nehéz a korszerűsítés
A régi városi társasházak és a védett épületek felújítása külön kihívást jelenthet. Pálffy Anikó, a MEHI szakmai vezetője szerint a homlokzati hőszigetelés, a nyílászárócsere és a gépészeti korszerűsítés ezeknél az ingatlanoknál az örökségvédelmi és engedélyezési követelmények miatt jóval bonyolultabb lehet.
Nem minden épületnél alkalmazhatók ugyanazok a műszaki megoldások, és a megfelelő beavatkozás költsége is jelentősen eltérhet. Az EPBD lehetőséget biztosít bizonyos mentességekre, ha az előírások teljesítése műszaki vagy gazdasági okokból indokoltan nem lehetséges, de ez nem jelent automatikus felmentést valamennyi védett épület számára. A kivételek kezelését a tagállami tervezés során kell rendezni.
Az épületautomatizálás szintén fontos eszköz lehet. Balogh Zoltán, az Elektro-Kamleithner vezérigazgatója szerint az energiafogyasztás csökkentéséhez nem minden esetben kell azonnal a homlokzathoz vagy az épületszerkezethez nyúlni. A fűtés és hűtés szabályozása, a jelenlétérzékelés, az automatikus világításvezérlés és az energiafelügyeleti rendszerek javíthatják az üzemeltetés hatékonyságát. Ez a megoldás különösen ott lehet hasznos, ahol a hagyományos épületszerkezeti beavatkozások korlátozottak vagy költségesek.
Magyarországnak a Nemzeti Épületfelújítási Tervben kell bemutatnia, hogyan kívánja elérni a 2030-as, 2040-es és 2050-es célokat, milyen intézkedésekkel ösztönzi a korszerűsítéseket, és milyen finanszírozási forrásokra támaszkodik. A terv nemcsak az energetikai célok teljesítése miatt fontos. A benne kijelölt ütemezés és intézkedések hatással lehetnek arra is, mennyi idő jut a tulajdonosoknak a felkészülésre, milyen finanszírozási eszközök válnak elérhetővé, és hogyan kezelik a különleges műszaki vagy örökségvédelmi helyzeteket.
A társasházak esetében ezért a felújítások felgyorsításához nem elegendő pusztán a műszaki követelmények meghatározása. A tulajdonosi döntéshozatal, a megfizethető finanszírozás és a beruházások megszervezésének támogatása egyaránt szükséges ahhoz, hogy a korszerűsítés széles körben is megvalósulhasson.
A társasházakat érintő uniós energetikai előírásokról a 2026. október 29-én megrendezett XVII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO programjában is szó lesz. Szilber Szilvia, a MITOE (Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete) elnökségi tagja „Társasház piaci éves jelentés 2026 - egy vadonatúj, hiánypótló kutatás eredményeinek bemutatása a hazai társasházak és társasházkezelők működéséről" címmel tart előadást, és az energetikai követelmények társasházakra gyakorolt hatására is kitér. A rendezvény lehetőséget biztosít a személyes szakmai egyeztetésre is.
Jelentkezés és a XVII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO teljes programja
