Az adózási kérdéseket is felvető témára Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló, igazságügyi könyvszakértő, a THT adózási kérdések rovatának vezetője válaszol.

Logikus az elgondolás, hogy a közös költség tartozást felhalmozó tulajdonos munkával pl. takarítással, kertgondozással, esetleg szakipari munkával (festés, villanyszerelés) megválthassa a közös költség tartozását.

Ez egy támogatandó gyakorlat. Csak az adózással van probléma.
Az semmiképpen sem megy, hogy a lakóval megállapodnak egy lépcsőház takarításban, ami pl. 10.000 Ft-ot ér, és ezzel „le van tudva" a közös költség.

Minden „ellenszolgáltatásért" végzett munka után adókat és járulékokat kell fizetni. (Ellenszolgáltatás lehet a bér, vagy a közös költség megváltása is, mint esetünkben.)

Két eset lehetséges:
1. A közös költség hátralékos lakás tulajdonosnak van valamilyen saját vállalkozása is, pl. egyéni vállalkozó, kft-bt. tulajdonos.
Ilyenkor a kiírt munkára a vállalkozás árajánlatot ad, amit - ha a nagyságrend indokolja - az SZMSZ szerint meg kell versenyeztetni, és ha elnyeri a munkát, akkor a vállalkozás elvégzi, és kiszámlázza azt a társasháznak. A társasház kifizeti a munkát, és a lakástulajdonos másnap befizeti a közös költségét, hiszen a vállalkozása bevételhez jutott.

Ilyen esetben az adót a vállalkozás fizeti meg, s igazából nem is közös költség megváltás, hiszen normál feltételekkel kötötte a társasház és a vállalkozás a szerződést.
Ha valamilyen előnyt élvezne a vállalkozó a munka elnyerésekor, akkor az „versenyjogi" és egyéb problémákat (akár a többi lakó irigysége) is felvetne.

2. A társasház tulajdonosának nincs pénze és munkája, viszont van szabadideje és szükséges szaktudása, és felhalmozott közös költség tartozása is.
A társasház a tulajdonossal munkavégzésre irányuló szerződést köt, ami két féle lehet:
a)munkaszerződés
b)megbízási szerződés.
(Mindkét esetben a társasház az „Adózás rendje" szerint „kifizető" lesz, és adószámot is ki kell váltania. Természetesen ezek után az adóhatósághoz rendszeresen bevallásokat kell tennie.)

A munkaszerződés esetén a „Munka Törvénykönyve" vonatkozik a felekre, ami szigorú szabályokat tartalmaz. Pl. a munkabéren felül számolni kell az éves rendes szabadsággal, betegszabadsággal, végkielégítéssel, munkahelyi baleset következményeivel, stb.
Munkaszerződést pl. házmesteri munkára szoktak kötni. A feladatokat a munkaköri leírás rögzíti.

Ilyen esetben pl. az éves költségvetésbe 13 hónapi házmesteri díjat kell bekalkulálni, ugyanis a munkaviszony miatt egy hónapot a házmester éves rendes szabadságon van, és ilyenkor egy helyettesítőt kell felfogadni, és kifizetni. Ez lesz a 13. havi házmesteri díj.
Ezért sok SZMSZ a munkaviszony létesítését közgyűlési határozathoz köti.

A megbízási szerződés a fentiek miatt, a társasházra kedvezőbb feltételeket biztosít. Nincs rendes szabadság, betegszabadság, stb.

Megbízási szerződésre a Ptk. szabályai vonatkoznak. Az elvégzendő feladatokat a megbízási szerződésben kell meghatározni.
Megbízási szerződést olyan feladatra lehet kötni, ahol a megbízott önállóan végzi a munkáját, neki közvetlen utasítást a munkavégzéssel összefüggésben nem lehet adni. Pl. a kertgondozás önállóan végezhető munka, a közös képviselő nem utasíthatja a megbízottat, hogy melyik növényt mivel permetezze, stb.

Mindkét estben hónap végén a bért számfejteni kell. A számfejtés azt jelenti, hogy a bérszámfejtő kiszámolja az adókat, járulékokat, és a nettó kifizethető bért előírja bérfizetésként.
Ez a naplófőkönyvben úgy történhet, hogy bevételezik a pl. 10.000 Ft közös költséget, majd azonnal ki is adják a 10.000 Ft nettó bért / megbízási díjat (ez a bruttó elszámolás elve).

Lehet követelés-kötelezettség kompenzálás is az elszámolás, de azt nem a naplófőkönyvön belül kell elvégezni. (Ne bonyolítsuk a dolgot most ezzel, maradjunk a pénztári kifizetésnél.)

Szabálytalan megoldás, hogy a tulajdonos elvégez egy munkát, pl. villanyszerelést, aztán hoz egy számlát egy villanyszerelő Kft.-től.
Ilyenkor a villanyszerelő Kft. előbb nyerje meg a munkát, végezze el, és a ház a Kft-nek fizesse ki az ellenértéket.

Ha a Kft. felveszi a társasház tulajdonosát munkaviszonyba, akkor a Kft. végzi a bérszámfejtést, és kifizeti a nettó bért az alkalmazottjának. Ez után a tulajdonos már be tudja másnap fizetni a közös költséget, hiszen a Kft-től jövedelemhez jutott. A munkát is ő szerezte a Kft-nek.

Szabályos megoldás az olyan eset is, hogy az összes lakó valamilyen időrend szerint felváltva takarítja a lépcsőházat. Ekkor az éves pénzügyi tervben nem is szerepel „takarítás" költség tétel. És a közös költség is ennek megfelelően kevesebb lesz. Ebben az esetben nincs közös költség „megváltás", hiszen nem is kalkulálják a takarítás költségét, az nincs is forintosítva.
Ebben az esetben semmi teendő nincs könyvelésben, vagy az adózásban. De ez csak akkor igaz, ha mindenki egyformán takarít.
............................................................................................
A THT novemberi számában indult Csizmadia Szabolcs rovata, melynek "Számviteli feladatok I." című nyitó írásában többek között a társasházi könyvezetés során betartandó jogszabályokról, a számviteli törvény szerinti beszámolóról, mérlegről, éves elszámolásról, vagy a pénzkezelési szabályzatról, bizonylati rendről ír.

A cikkben leírt szabályzatokat - a mks826 kód megadásával -szabadon szerkeszthető formában elérhetővé tette olvasóink számára, az alábbi oldalon: www.eszir.hu