Szilber Szilvia társasházi szakértő (Szilber Házak Ingatlankezelő Kft, MITOE elnökségi tag) moderálásával a hazai társasházi jogalkotás és jogalkalmazás neves szakértői - Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd (a MITOE elnöke), Dr. Poprádi Péter (Poprádi Ügyvédi Iroda) és Dr. Sudár Miklós (Sudár Ügyvédi Iroda) - ültek egy asztalhoz.

A beszélgetés indításaként a résztvevők elmesélték, miként vált a társasházi jog az irodáik fő profiljává. Dr. Kiss Balázs Károlyt és Dr. Poprádi Pétert is egy-egy olyan közös képviselő kereste meg a pályájuk elején, aki nem boldogult a közös költség-tartozások behajtásával és a társasház működésével kapcsolatos jogi ügyekkel, ők pedig elvállalták a munkát - és azóta is ebből élnek. Dr. Sudár Miklós a saját bőrén, 2008-as lakásvásárlása során tapasztalta meg, milyen ifjúi hévvel, de korlátozott eszközökkel harcolni egy társasházzal szemben. Ez az élmény indította el azon az úton, hogy mára az összeomlás szélén álló, több százmilliós felújítási igényekkel és súlyos működési problémákkal küzdő társasházak válságmenedzserévé vált.

A társasházi jogot több résztvevő „mostohagyerek" területnek nevezte az ügyvédi szakmán belül. A szakértők kiemelték, hogy ez a jogterület rendkívül recessziótűrő: függetlenül a gazdasági válságoktól, az inflációtól vagy az euró árfolyamától, a társasházaknak működniük kell, a törvényi határidők lejárnak, így megbízásban soha nincs hiány.

A leggyakoribb jogvitákat a tulajdonosok zsebét érintő döntések generálják

A társasházi jog jelentős részben bírói gyakorlaton és jogeseteken alapul, nem pusztán a törvény szövegén. Arra a kérdésre, hogy mikor jön el az a pont, amikor egy közös képviselőnek vagy tulajdonosnak feltétlenül ügyvédhez kell fordulnia, a szakemberek félig komolyan, félig viccesen rávágták: a levegővétel után azonnal. A leggyakoribb jogvitákat a pénzügyi döntések generálják, mint a megemelt közös költségek, a célbefizetések vagy a vitatott felújítások. Gyakoriak az egymásra épülő, kaotikus perek is, ahol a házak képtelenek elfogadtatni az éves beszámolókat. A szakértők szerint sok érvénytelenségi per alaki hibákra vezethető vissza, ezért kiemelten fontos a közgyűlések és a határozatok jogilag megfelelő előkészítése.

Dr. Poprádi Péter felhívta a figyelmet, hogy egy rosszul összehívott közgyűlés ma már komoly kártérítési felelősséget is vonhat maga után a képviselővel szemben, ezért az értékes jogi segítség nem a tárgyalóteremben, hanem a megelőzésben, a precíz határozati javaslatok előzetes megszövegezésében rejlik. A beszélgetőpartnerek azt is hozzátették, hogy az ügyvédek sokszor közgyűléseken is részt vesznek, amelyek akár több órás esti elfoglaltságot jelentenek.

A hatékony ügyvédi munka alapja a rendezett, időben átadott információ

A szakértők óva intik az ügyfeleket attól, hogy a 60 napos megtámadási határidő 59. napján, oldalanként lefotózott, rendszertelen e-mailekkel keressék meg őket. Fontos az őszinteség is: egy jó nevű szakember nem vállal el egy eleve vesztes ügyet csak a munkadíjért. Dr. Kiss Balázs Károly egy friss példát hozott, ahol a ház egy hiányos Excel-táblázatból álló beszámolót akart mindenáron megvédeni egy drága perben. Az ügyvéd inkább azt tanácsolta, hogy vállalják be a minimális arcvesztést, hozzák meg szabályosan a határozatot újra, mintsem belemenjenek egy jóval nagyobb költséggel járó, eleve esélytelen jogvitába.

A profi ügyvéd érzelmileg függetleníti magát az ügyfelek személyes haragjától

A kerekasztal egyik legszórakoztatóbb pillanata az ügyvédi etika és a tárgyalótermi viselkedés boncolgatása volt. Szilber Szilvia felvetésére, miszerint a bíróságon egymással farkasszemet néző kollégák hogyan férnek meg egy asztalnál, a jelenlévők eloszlatták a tévhiteket. Az ügyfelek sokszor azt várják el, hogy a megbízott ügyvédjük igazi pankrátorként essen neki a másik oldalnak a tárgyalóteremben, és látványos iszapbirkózást rendezzen a bíró előtt. A kerekasztal tagjai szerint viszont ez a fajta hangoskodás és asztalcsapkodás a valóságban csak egy dologra jó: arra, hogy az ügyvéd eltitkolja, hogy valójában teljesen felkészületlen. Ugyanakkor bizonyos helyzetekben egy markánsabb, keményebb fellépés is lehet eredményes.

A profi ügyvéd érzelmileg függetleníti magát az ügyfelek személyes haragjától, és a hideg logika mentén tárgyal. Semmi akadálya nincs annak, hogy a bírósági folyosón kulturált szakmai konzíliumként egyeztessenek, a per után pedig közösen megigyanak egy kávét vagy egy sört.

A beszélgetés végén az új társasházi törvény és a jogszabályi környezet hiányosságai kerültek szóba. Bár a törvényt néha fúrják-faragják - például egyszerűsítették a tetőterek elidegenítéséhez szükséges szavazási szabályokat -, egy átfogó reformra óriási szükség lenne. A jelenlegi törvény tele van koherenciahibákkal, fogalmi zavarokkal és olyan kötelező előírásokkal, amelyek megszegéséhez semmilyen szankció nem társul. Jó példa erre a május 31-i határidő az éves elszámolások elfogadására: a törvény szerint kötelező tartani, de ha egy ház csak június 2-án szavazza meg, annak sincs semmilyen jogi következménye. Ez a bizonytalanság, és az, hogy a bírói gyakorlat bíróságonként, sőt bírónként változik, hatalmas kihívás elé állítja a szakmát.

Megéri a társasházakat választani

A kerekasztal üzenete a pályakezdő jogászok és ügyvédjelöltek számára mégis rendkívül motiváló volt. A társasházi jog egy viszonylag szűk és jól körülhatárolható törzsanyagból áll, így kitartó munkával, sok beadvány és okirat megírásával, valamint tárgyalási tapasztalattal gyorsan elsajátítható. Mivel kevés a valódi specialista ezen a téren, a fiatal kollégák előtt nyitva áll a kapu, jó eséllyel építhetnek fel stabil és hosszú távon is megbecsült praxist.