Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

Megszületett a kormányrendelet! - Május 31-e helyett a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megtartani a kötelező közgyűléseket 2020. május 10.
A vészhelyzet kihirdetése után azonnal világossá vált, hogy az elszámoló közgyűlések megtartására nincs lehetőség a törvényben előírt május 31-ei végső időpontig. ezért a THT és a TTOE levélben kérte a Miniszterelnökséget ennek, illetve az írásbeli szavazás szabályainak megváltoztatására.
A válaszban jelezték, hogy ez ügyben elkezdődött a munka, melynek eredménye a Magyar Közlönyben hamarosan megjelenik. Ez végül az április 10-én kiadott 71-es számú közlönyben került rögzítésre - április 11.-ei hatállyal - mely ITT, a "Letölthető anyagok"között is elérhető. A "102/2020. (IV. 10.) Kormányrendelet a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről" elnevezés alatt futó szabályozás "A jogi személyekre vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" szóló 1. pontja az 1931. oldalon található, mely a lakásszövetkezetekre is vonatkozik. A 2. pont - az 1935. oldalon - "A társasházakra vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" címet viseli, s az alábbiakat tartalmazza. A vastaggal jelölt rész a rendelet szövege, melyben a paragrafusok alatt, normál vastagsággal dr. Bék Ágnes értelmező magyarázatát helyeztük el. 10. § A veszélyhelyzet ideje alatt a társasházak - a társasházakról szóló jogszabályoktól eltérően - az ezen alcímben foglaltak szerint működhetnek. Ez a rendelkezés azt jelenti, hogy felülírja a társasházi törvény rendelkezéseit a veszélyhelyzet időszaka alatt. 11. § (1) A veszélyhelyzet ideje alatt a társasház - a (2) bekezdésben foglalt kivétellel - nem tart közgyűlést. Ha az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való döntés, vagy más kötelező döntés határideje a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie. A beszámoló és tervező költségvetésről szóló törvényi kötelezettséget felülírja a jelenlegi szabályozás, vagyis május 31.-e helyett a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megtartani minden közgyűlést az előírt napirendi pontokkal. Ez a rendelkezés viszont azt is jelenti, hogy az elszámolással és a következő évi költségvetéssel kapcsolatos döntésre nem fogadja el az írásbeli szavazási módot. (2) Közgyűlést kell tartani, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik. Ebben az esetben a döntés csak írásbeli szavazással hozható meg, ideértve azon tárgykörökben való döntést is, melyekben azt a szervezeti-működési szabályzat vagy korábban hozott közgyűlési döntés kizárja. Az írásbeli szavazás módjára a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései az irányadók. Ilyen rendelkezés hiányában az írásbeli szavazás részletszabályait - ideértve az eredmény megállapítását is - a közgyűlési meghívóban kell megállapítani. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. Ha tulajdonosok 1/10-e kéri, akkor a közgyűlés összehívása nélkül írásbeli szavazást kell kiírni azokkal a napirendi pontokkal, amelyet kérnek és ez az SZMSZ-ben a közgyűlés hatáskörébe utalt ügyekre is vonatkozik. Nem vonatkozik viszont a beszámoló és a költségvetés elfogadására, mivel azt törvény helyezte a közgyűlés hatáskörébe. Minden esetben az SZMSZ-ben rögzített eljárási szabályokat kell betartani. Ha egy társasháznak nincs SZMSZ-e, akkor a meghívóban kell részletezni, hogy milyen módon kell a szavazatokat leadni, milyen módon történik meg a szavazatok számlálása és a kiértesítés. Az eredményről a tulajdonosokat 8 napon belül értesíteni kell. Ez felmentést ad az alól, hogy SZMSZ-t kellene létrehozni vagy módosítani amiatt, hogy a sürgős ügyekben írásbeli szavazást írjanak ki. (3) A veszélyhelyzet ideje alatt a közös képviselő (intézőbizottság) fokozott felelősséggel köteles eljárni. Ez lefordítva azt jelenti, hogy sokkal nagyobb odafigyeléssel kell dönteni olyan ad-hoc ügyekben, amelyek a veszélyhelyzet ideje alatt válnak fontossá - pl. fertőtlenítés, biztonsági kérdések, stb. - de eddig nem volt rá felhatalmazás és a döntésért vállalni kell a felelősséget. Célszerű az SZB-vel írásban egyeztetni a felmerülő többlet költségekről. 12. § A társasház működése körében, valamint az érintettek egymás közti viszonyaiban írásbeli nyilatkozatnak, közlésnek (a továbbiakban együtt: nyilatkozat) minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) tett nyilatkozat is, ha azonosítható a) a nyilatkozattevő személye, b) a nyilatkozat tartalma, c) a nyilatkozat megtételének időpontja, és d) a címzett személye. Ha úgynevezett nullás igazolást, vagy jelzálogtörlést, illetve részletfizetési megállapodást kell kiadnia a közös képviselőnek, akkor azt e-mailban, szkennelt aláírással ki lehet adni. Ugyanilyen formában elfogadható a részletfizetési ajánlat is a tulajdonostól, azonban a teljes e-mail értesítést érdemes kinyomtatni, amelyből kitűnik a feladó, a dátum, az időpont és az is, hogy kinek lett címezve a kérelem. 13. § Az intézőbizottság abban az esetben is ellátja a feladatait, ha a feladatok ellátására képes tagok száma az eredetileg megválasztott taglétszámhoz képest - akár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben rögzített minimumlétszám alá - csökken. Amennyiben az IB egy tagja eladja az ingatlanát, vagy meghal, úgy az IB csökkentett létszámmal is elláthatja a társasház üzemeltetését a veszélyhelyzet ideje alatt. 14. § (1) A közgyűlés nem mentheti fel megbízatásából a közös képviselőt (intézőbizottságot). A rendelkezés egyértelmű: a veszélyhelyzet ideje alatt nem lehet közgyűlést tartani és nem lehet felmenteni a közös képviselőt (intézőbizottságot) még írásbeli szavazással sem. (2) A közös képviselői (intézőbizottsági) megbízatását a közös képviselő (intézőbizottság) nem szüntetheti meg. A rendelkezés szerint viszont le sem mondhat, nem kérheti a felmentését a veszélyhelyzet ideje alatt a közös képviselő és az intézőbizottság sem. (3) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, a közös képviselő (intézőbizottság) az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig köteles a feladatait - változatlan díjazás mellett - ellátni. Ha a közgyűlési határozat szerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság megbízatásának időpontja a veszélyhelyzet ideje alatt szűnne meg, úgy az továbbra is fennáll az új közös képviselő megbízásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napig. Ez azokra az esetekre vonatkozik, amikor már felmentették a közös képviselőt (intézőbizottságot) de az új megválasztására már nem kerülhetett sor. Így a korábbi közös képviselő megbízása továbbra is fennmarad és nem a felmentésétől számított határidőt kell figyelembe venni, hanem a veszélyhelyzet megszűnését és gondoskodni kell, hogy az azt követő 90 napos időszakban sor kerüljön új közös képviselő, illetve intézőbizottság megválasztására. (4) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a (3) bekezdésben foglaltakon kívüli okból szűnik meg, vagy a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem képes ellátni a feladatait, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el. Számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja. Fontos rendelkezés arra vonatkozóan, hogyha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke meghal, vagy kórházba kerül kezelésre, illetve karantémba kerül, úgy az intézkedési jogkör átszáll a számvizsgáló bizottságra. Ha viszont nincs számvizsgáló bizottság, vagy az is képtelen az intézkedésre, úgy az új közös képviselő megválasztásáig bármely tulajdonostárs elláthatja a legsürgősebb feladatokat. Ez a megfogalmazás azonban kevés ahhoz, hogy valóban lássuk a végrehajtás módját. Természetesen az SZB szerepköre értelmezhető, de vajon egy 10 vagy 100 lakásos társasházban melyik tulajdonos vállalja, hogy átveszi ezt a feladatot Egyenlőre csak abban bízhatunk, ilyen esetre nem lesz szükség és legalább a számvizsgáló bizottság a helyén lesz. (5) A (3) és (4) bekezdés szerinti esetben az új közös képviselőt (intézőbizottságot) a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megválasztani. A veszélyhelyzet elmúlását követő 90 napon belül viszont mindenképpen új közös képviselőt (intézőbizottságot) kell választani. Ehhez azonban majd „valakinek" össze kell hívnia a közgyűlést, ki kell értesítenie a tulajdonosokat és addig új jelöltet is kell keresni, aki vállalja a társasház üzemeltetését. 15. § (1) A társasház szerveinek törvényességi felügyeleti eljárásában - a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó jegyzői felhívás közlését, valamint a jegyző és a fővárosi és megyei kormányhivatal egymással való kapcsolattartását ide nem értve - írásbeli közlésnek minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) történő közlés is, ha azonosítható a) a küldő személye, b) a közlés tartalma, c) a közlés megtételének időpontja, és d) a címzett személye. A rendelkezés szerint változatlanul joga van a tulajdonosoknak törvényességi felügyeleti eljárást kezdeményezni a helyi jegyzőnél. A könnyítés az, hogy ezt elegendő e-mailben, internetes alkalmazás igénybe vételével megtenni. Ha az eljárást nem lehet lefolytatni a jelenlegi helyzetben, akkor a veszélyhelyzet megszűnését követően meg kell oldani. A bejelentő tulajdonosnak azonban megfelelően igazolnia kell, hogy ki küldte, mikor és ki volt a címzett, illetve milyen intézkedést kér. (2) A kizárólag személyes jelenléttel elvégezhető eljárási cselekmények nem folytathatók le. Ha ez az eljárás további folytatásának akadálya, az eljárás félbeszakad a félbeszakadás okának elhárultáig vagy a veszélyhelyzet megszűnését követő napig. A félbeszakadás megszűnésének napján az eljárás folytatódik, a határidők e naptól újra kezdődnek. Ha a munka megrendelése vagy ellenőrzése kizárólag személyes jelenléttel lehetséges, úgy az a tevékenység nem végezhető el. Itt az eljárás félbeszakad és a veszélyhelyzet megszűnését követő naptól kezdődik. Ezek az események minden esetben egyedileg értékelendők és csak azokra a tevékenységekre érdemes alkalmazni, amelyeknél a felelősségvállalás is fennáll vagy a közös képviselő, vagy a tulajdonos részéről. A munkavégzések esetében a vállalkozónak kell a felelősséget vállalnia a munkájáért, ha lehetőség van, akkor érdemes ezt a szerződésben is külön rögzíteni, valamint a teljesítés igazolást a vállalkozónak kötelessége elkészíteni. (3) A törvényességi felügyeleti eljárás során az iratokat elegendő egyszerű másolatban vagy szkennelve csatolni. Ha a jegyző megindítja a törvényességi felügyeleti eljárást, akkor a szükséges dokumentumokat elegendő a jegyzőhöz szkennelve benyújtani. 39. § (1) E rendeletet a hatálybalépése napján folyamatban lévő eljárásokban is alkalmazni kell. (2) E rendelet eltérő előírásait a hatálybalépését megelőzően, de a veszélyhelyzet kihirdetését követően lejárt határidők esetében is alkalmazni kell. (3) E rendelet előírásait azon személyek esetében is alkalmazni kell, akik megbízatása, kinevezése, illetve választott tisztsége a veszélyhelyzet kihirdetését követően, de e rendelet hatálybalépését megelőzően szűnt meg és e rendelet hatálybalépéséig e személyt vagy helyette más személyt nem bíztak meg, nem neveztek ki, illetve nem választottak meg.

Megszületett a kormányrendelet! - Május 31-e helyett a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megtartani a kötelező közgyűléseket

2020. május 10.

A vészhelyzet kihirdetése után azonnal világossá vált, hogy az elszámoló közgyűlések megtartására nincs lehetőség a törvényben előírt május 31-ei végső időpontig. ezért a THT és a TTOE levélben kérte a Miniszterelnökséget ennek, illetve az írásbeli szavazás szabályainak megváltoztatására.

A válaszban jelezték, hogy ez ügyben elkezdődött a munka, melynek eredménye a Magyar Közlönyben hamarosan megjelenik. Ez végül az április 10-én kiadott 71-es számú közlönyben került rögzítésre - április 11.-ei hatállyal - mely ITT, a "Letölthető anyagok"között is elérhető.

A "102/2020. (IV. 10.) Kormányrendelet a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről" elnevezés alatt futó szabályozás "A jogi személyekre vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" szóló 1. pontja az 1931. oldalon található, mely a lakásszövetkezetekre is vonatkozik.

A 2. pont - az 1935. oldalon - "A társasházakra vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" címet viseli, s az alábbiakat tartalmazza. A vastaggal jelölt rész a rendelet szövege, melyben a paragrafusok alatt, normál vastagsággal dr. Bék Ágnes értelmező magyarázatát helyeztük el.

10. § A veszélyhelyzet ideje alatt a társasházak - a társasházakról szóló jogszabályoktól eltérően - az ezen alcímben foglaltak szerint működhetnek.

Ez a rendelkezés azt jelenti, hogy felülírja a társasházi törvény rendelkezéseit a veszélyhelyzet időszaka alatt.

11. § (1) A veszélyhelyzet ideje alatt a társasház - a (2) bekezdésben foglalt kivétellel - nem tart közgyűlést. Ha az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való döntés, vagy más kötelező döntés határideje a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie.

A beszámoló és tervező költségvetésről szóló törvényi kötelezettséget felülírja a jelenlegi szabályozás, vagyis május 31.-e helyett a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megtartani minden közgyűlést az előírt napirendi pontokkal. Ez a rendelkezés viszont azt is jelenti, hogy az elszámolással és a következő évi költségvetéssel kapcsolatos döntésre nem fogadja el az írásbeli szavazási módot.

(2) Közgyűlést kell tartani, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik. Ebben az esetben a döntés csak írásbeli szavazással hozható meg, ideértve azon tárgykörökben való döntést is, melyekben azt a szervezeti-működési szabályzat vagy korábban hozott közgyűlési döntés kizárja. Az írásbeli szavazás módjára a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései az irányadók. Ilyen rendelkezés hiányában az írásbeli szavazás részletszabályait - ideértve az eredmény megállapítását is - a közgyűlési meghívóban kell megállapítani. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.

Ha tulajdonosok 1/10-e kéri, akkor a közgyűlés összehívása nélkül írásbeli szavazást kell kiírni azokkal a napirendi pontokkal, amelyet kérnek és ez az SZMSZ-ben a közgyűlés hatáskörébe utalt ügyekre is vonatkozik. Nem vonatkozik viszont a beszámoló és a költségvetés elfogadására, mivel azt törvény helyezte a közgyűlés hatáskörébe.
Minden esetben az SZMSZ-ben rögzített eljárási szabályokat kell betartani.
Ha egy társasháznak nincs SZMSZ-e, akkor a meghívóban kell részletezni, hogy milyen módon kell a szavazatokat leadni, milyen módon történik meg a szavazatok számlálása és a kiértesítés. Az eredményről a tulajdonosokat 8 napon belül értesíteni kell. Ez felmentést ad az alól, hogy SZMSZ-t kellene létrehozni vagy módosítani amiatt, hogy a sürgős ügyekben írásbeli szavazást írjanak ki.

(3) A veszélyhelyzet ideje alatt a közös képviselő (intézőbizottság) fokozott felelősséggel köteles eljárni.

Ez lefordítva azt jelenti, hogy sokkal nagyobb odafigyeléssel kell dönteni olyan ad-hoc ügyekben, amelyek a veszélyhelyzet ideje alatt válnak fontossá - pl. fertőtlenítés, biztonsági kérdések, stb. - de eddig nem volt rá felhatalmazás és a döntésért vállalni kell a felelősséget. Célszerű az SZB-vel írásban egyeztetni a felmerülő többlet költségekről.

12. § A társasház működése körében, valamint az érintettek egymás közti viszonyaiban írásbeli nyilatkozatnak, közlésnek (a továbbiakban együtt: nyilatkozat) minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) tett nyilatkozat is, ha azonosítható
a) a nyilatkozattevő személye,
b) a nyilatkozat tartalma,
c) a nyilatkozat megtételének időpontja, és
d) a címzett személye.

Ha úgynevezett nullás igazolást, vagy jelzálogtörlést, illetve részletfizetési megállapodást kell kiadnia a közös képviselőnek, akkor azt e-mailban, szkennelt aláírással ki lehet adni.
Ugyanilyen formában elfogadható a részletfizetési ajánlat is a tulajdonostól, azonban a teljes e-mail értesítést érdemes kinyomtatni, amelyből kitűnik a feladó, a dátum, az időpont és az is, hogy kinek lett címezve a kérelem.

13. § Az intézőbizottság abban az esetben is ellátja a feladatait, ha a feladatok ellátására képes tagok száma az eredetileg megválasztott taglétszámhoz képest - akár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben rögzített minimumlétszám alá - csökken.

Amennyiben az IB egy tagja eladja az ingatlanát, vagy meghal, úgy az IB csökkentett létszámmal is elláthatja a társasház üzemeltetését a veszélyhelyzet ideje alatt.

14. § (1) A közgyűlés nem mentheti fel megbízatásából a közös képviselőt (intézőbizottságot).

A rendelkezés egyértelmű: a veszélyhelyzet ideje alatt nem lehet közgyűlést tartani és nem lehet felmenteni a közös képviselőt (intézőbizottságot) még írásbeli szavazással sem.

(2) A közös képviselői (intézőbizottsági) megbízatását a közös képviselő (intézőbizottság) nem szüntetheti meg.

A rendelkezés szerint viszont le sem mondhat, nem kérheti a felmentését a veszélyhelyzet ideje alatt a közös képviselő és az intézőbizottság sem.

(3) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, a közös képviselő (intézőbizottság) az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig köteles a feladatait - változatlan díjazás mellett - ellátni.

Ha a közgyűlési határozat szerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság megbízatásának időpontja a veszélyhelyzet ideje alatt szűnne meg, úgy az továbbra is fennáll az új közös képviselő megbízásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napig. Ez azokra az esetekre vonatkozik, amikor már felmentették a közös képviselőt (intézőbizottságot) de az új megválasztására már nem kerülhetett sor. Így a korábbi közös képviselő megbízása továbbra is fennmarad és nem a felmentésétől számított határidőt kell figyelembe venni, hanem a veszélyhelyzet megszűnését és gondoskodni kell, hogy az azt követő 90 napos időszakban sor kerüljön új közös képviselő, illetve intézőbizottság megválasztására.

(4) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a (3) bekezdésben foglaltakon kívüli okból szűnik meg, vagy a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem képes ellátni a feladatait, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el. Számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja.

Fontos rendelkezés arra vonatkozóan, hogyha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke meghal, vagy kórházba kerül kezelésre, illetve karantémba kerül, úgy az intézkedési jogkör átszáll a számvizsgáló bizottságra. Ha viszont nincs számvizsgáló bizottság, vagy az is képtelen az intézkedésre, úgy az új közös képviselő megválasztásáig bármely tulajdonostárs elláthatja a legsürgősebb feladatokat. Ez a megfogalmazás azonban kevés ahhoz, hogy valóban lássuk a végrehajtás módját. Természetesen az SZB szerepköre értelmezhető, de vajon egy 10 vagy 100 lakásos társasházban melyik tulajdonos vállalja, hogy átveszi ezt a feladatot Egyenlőre csak abban bízhatunk, ilyen esetre nem lesz szükség és legalább a számvizsgáló bizottság a helyén lesz.

(5) A (3) és (4) bekezdés szerinti esetben az új közös képviselőt (intézőbizottságot) a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megválasztani.

A veszélyhelyzet elmúlását követő 90 napon belül viszont mindenképpen új közös képviselőt (intézőbizottságot) kell választani. Ehhez azonban majd „valakinek" össze kell hívnia a közgyűlést, ki kell értesítenie a tulajdonosokat és addig új jelöltet is kell keresni, aki vállalja a társasház üzemeltetését.

15. § (1) A társasház szerveinek törvényességi felügyeleti eljárásában - a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó jegyzői felhívás közlését, valamint a jegyző és a fővárosi és megyei kormányhivatal egymással való kapcsolattartását ide nem értve - írásbeli közlésnek minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) történő közlés is, ha azonosítható
a) a küldő személye,
b) a közlés tartalma,
c) a közlés megtételének időpontja, és
d) a címzett személye.

A rendelkezés szerint változatlanul joga van a tulajdonosoknak törvényességi felügyeleti eljárást kezdeményezni a helyi jegyzőnél. A könnyítés az, hogy ezt elegendő e-mailben, internetes alkalmazás igénybe vételével megtenni. Ha az eljárást nem lehet lefolytatni a jelenlegi helyzetben, akkor a veszélyhelyzet megszűnését követően meg kell oldani. A bejelentő tulajdonosnak azonban megfelelően igazolnia kell, hogy ki küldte, mikor és ki volt a címzett, illetve milyen intézkedést kér.

(2) A kizárólag személyes jelenléttel elvégezhető eljárási cselekmények nem folytathatók le. Ha ez az eljárás további folytatásának akadálya, az eljárás félbeszakad a félbeszakadás okának elhárultáig vagy a veszélyhelyzet megszűnését követő napig. A félbeszakadás megszűnésének napján az eljárás folytatódik, a határidők e naptól újra kezdődnek.

Ha a munka megrendelése vagy ellenőrzése kizárólag személyes jelenléttel lehetséges, úgy az a tevékenység nem végezhető el. Itt az eljárás félbeszakad és a veszélyhelyzet megszűnését követő naptól kezdődik. Ezek az események minden esetben egyedileg értékelendők és csak azokra a tevékenységekre érdemes alkalmazni, amelyeknél a felelősségvállalás is fennáll vagy a közös képviselő, vagy a tulajdonos részéről. A munkavégzések esetében a vállalkozónak kell a felelősséget vállalnia a munkájáért, ha lehetőség van, akkor érdemes ezt a szerződésben is külön rögzíteni, valamint a teljesítés igazolást a vállalkozónak kötelessége elkészíteni.

(3) A törvényességi felügyeleti eljárás során az iratokat elegendő egyszerű másolatban vagy szkennelve csatolni.

Ha a jegyző megindítja a törvényességi felügyeleti eljárást, akkor a szükséges dokumentumokat elegendő a jegyzőhöz szkennelve benyújtani.

39. § (1) E rendeletet a hatálybalépése napján folyamatban lévő eljárásokban is alkalmazni kell.
(2) E rendelet eltérő előírásait a hatálybalépését megelőzően, de a veszélyhelyzet kihirdetését követően lejárt határidők esetében is alkalmazni kell.
(3) E rendelet előírásait azon személyek esetében is alkalmazni kell, akik megbízatása, kinevezése, illetve választott tisztsége a veszélyhelyzet kihirdetését követően, de e rendelet hatálybalépését megelőzően szűnt meg és e rendelet hatálybalépéséig e személyt vagy helyette más személyt nem bíztak meg, nem neveztek ki, illetve nem választottak meg.

Továbbküldöm a cikket Nyomtatás Megosztás a Facebookon

További híreink

A kéménybélelés költségének felosztása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. december 3.
A társasházamban több gyűjtőkémény van. A közgyűlés leszavazta a kéménybélelést a közös költség terhére. Egy gyűjtőkéményre öt lakás csatlakozott az eredeti terv alapján. A legfelső lakásban mikor elromlott a kazán, elektromos kazánra váltott, mivel a többiek nem akartak részt vállalni a kéménybélelés költségeiből. Most elromlott ugyanezen az ágon egy másik kazán is, így kénytelenek mégiscsak béleltetni a kéményt. A kérdésem az lenne, hogy a kéménybélelés költsége négy- vagy ötrészre oszlik ebben az esetben, mivel a legfelső szinten lévő lakó elektromos kazánnal fűt, de gázórája még van, mivel a tűzhely még gázüzemű. Tud nekem ebben segíteni? Kötelezhető az a tulajdonos is a költségek hozzájárulásához, ahol még működik jelenleg a régi turbós kazán? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházak nyilvántartása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 26.
Tájékoztatását kérném azzal kapcsolatosan, hogy milyen nyilvántartásokban kell szerepelnie a társasháznak az ingatlan-nyilvántartáson kívül."A társasházak bekerülnek a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe másokkal együtt, ezáltal nyilvános adattá, bárki számára elérhető információvá válik, hogy ki képviseli a társasházat, vagyis ki a társasház kezelője vagy a közös képviselője" - számolt be róla az egyik médium. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházi közös költség behajtása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 19.
Városunkban több olyan társasház van, ahol az önkormányzat tulajdonnal rendelkezik. Azokat a lakásokat ő adja ki szociális, vagy piaci alapon bérlői számára. A bérlet díjat beszedi, de a közös költséget, és a felújítási alapba szedett összeget nem hajlandó a lakásai után beszedni. A jegyző szerint ez így törvényes, azt a közös képviselőnek kell beszedni. Valóban így van? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Galamb gondok a társasházban - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 12.
Többéves problémával kapcsolatban szeretnék szakértői tanácsot kérni. Adott egy társasházi lichthoff, amelynek homlokzata már hosszú évek óta elhanyagolt. A legnagyobb probléma, hogy mindezt az arra mosódó galambürülék okozza. Az ürülék nem csak a falat károsítja, hanem folyamatosan az ablakokat is beteríti, így esztétikailag iszonyúan kellemetlen látvány, az egészségre káros hatásról nem is beszélve. Természetesen a szellőztetés emiatt abszolút megoldhatatlan a lakás azon részében. Az ablakok a fürdőszobából és spájz felől nyílnak, és sajnos csukott ablakokon keresztül is érezhető a kellemetlen szag. Többször is felkerestem már a közös képviselőt ezzel kapcsolatban, de azon kívül, hogy hálót szereltek a lichthof tetejére, érdemi dolog nem történt. Nekem sajnos úgy tűnik, nem is szeretné megérteni, vagy kitérő választ kapok a fent említett problémával kapcsolatban. A kérdésem a következő lenne. Van-e valami módja annak, hogy a társasházat kötelezni lehessen az említett homlokzat helyreállítására és a "galamb probléma" megoldására? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.


Nincs közös képviselő az ügyvivői időszak lejárta után - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 5.
Egy 8 lakásos társasház kapcsán van kérdésem. A közös képviselő lemondott 2024 februárjában. Azóta a társasház ügyeit ügyvivőként viszi tovább, de már a 90 nap is eltelt, és még mindig nincs, aki átvegye a társasház kezelését. Ebben az esetben, a régi közös képviselő meddig köteles ellátni a feladatát? Mit tehet a régi közös képviselő annak érdekében, hogy ügyvivőként se kelljen neki foglalkozni a társasház ügyeivel? A társasház egyébként nem rendelkezik számviteli bizottsággal. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Konferenciabeszámoló: Ilyen volt a XV. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO 2024. október 30.
Október 17-én már a tizenötödik alkalommal gyűlt össze a Lurdy Házban a társasházi szakma az aktuális kérdések megbeszélése végett, ahol reggel 9 órától egészen 18 óráig sorakoztak egymást érve a szakmai előadások. A XV. Közös Képviselők Napján és Társasházi EXPO-n számos szakértő szólalt fel az aktuális társasházi ügyek széles spektrumáról. Az eseményen megvitatott témák a hitelfelvételtől és kárrendezéstől kezdve a tűzvédelmen és fűtéskorszerűsítésen át az elektronikus ingatlan-nyilvántartásig terjedtek, ezzel átfogó képet nyújtva a közös képviselők számára. Konferencaibeszámoló következik.

A garázs és a lépcsőház használatának kérdése - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 29.
1. Ha egy társasháznál a garázsok villanya a közös villanyóráról működik, hogy lehet elérni, hogy ebbe a garázs tulajdonosok fizessenek be? Almérők nincsenek és egyikben pl. csak villany van, másikban működik fagyasztó is. 2. Ugyanebben a házban a lépcső alatti részen több babakocsit tárol egy család, amelynek garázsa is van. Úgy gondolom ez osztatlan közös tulajdonú terület és egy tulajdonos sem zárhatja el azt a többiek hozzájárulása nélkül és használhatja kizárólagosan. Vagy pl. egy fém rácsozást követően hogyan igazságos ennek a területnek a használata? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A szigetelés költsége - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 23.
Körülbelül 100 éves társasházban a földszinten lévő két lakásban vizesednek a falak, a lakásokban az új tulajdonosok aljzatszigetelést nem végeztek. Szakértőt kértem fel a probléma feltárására, aki az injektálást javasolta, leverni a vakolatot, majd lélegzővakolattal újra vakolni az összes külső és belső falat. Ez több milliós költség. Az a kérdésem, hogy ezt a társasháznak kell vállalnia? Van erre jogszabály, és ha a közgyűlés nem szavazza meg a költség vállalását, akkor mit lehet tenni? A fenti probléma nem máról holnapra keletkezett, általában évtizedes jelenség, van-e jogszabályi háttere, hogy a több évtizedes "meglévő" épületszerkezeti probléma miatt most hirtelen a háznak 10 milliós nagyságrendű költségeket kell vállalnia? Természetesen a társasház nem szeretne egy hosszabb pereskedésbe kezdeni, mindkét földszinti lakó több évtizede lakik a lakásban, jogos-e a követelésük? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Szavazhatunk-e írásban? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 16.
A társasházi közgyűlésen a szavazati rendről szeretnék tájékozódni. Ha az összehívott közgyűlésen az egyik tulajdonos (ebben az esetben egy állami cégről van szó) nincsen jelen, törvényesnek számít-e az a gyakorlat, hogy ezt a céget vagy előre, a közgyűlés előtt, vagy utólag, a közös képviselő írásban „szavaztat" meg? A helyzet pikantériája az, hogy pont ezen a szavazaton múlik a szavazás kimenetele. A közös képviselő viszont nem pártatlan, és befolyásolja az írásban szavazó céget. Az SZMSZ-ben nincs leírva, és külön határozatban foglalt szavazás sincs arról, hogy a lakógyűlésen nem megjelenő tulajdonosok írásban szavazhatnának. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Meddig terjed a társasház és meddig a közös képviselő anyagi felelőssége - Milyen esetekben felelős mindkettő? 2024. október 14.
A társasházi élet számos, sokszer nehezen átlátható pénzügyi és jogi kérdést vet fel, különösen akkor, ha valamilyen káresemény következik be. Ilyen helyzetekben azonnal felmerül a kérdés: ki a felelős a keletkezett kárért? A társasház, a közös képviselő, vagy esetleg mindkettő? Ebben a cikkben bemutatjuk, hogy milyen esetekben terheli a felelősség a társasházat, a közös képviselőt, illetve mindkettőt, és mikor fordulhat elő, hogy a tulajdonostársaknak is helyt kell állniuk.

Érvényes a közgyűlés? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 9.
Érvényesnek tekinthető egy tarsasházi közgyűlés ha: 1. a gyűlést 15 perccel korábban kezdték, így egyes lakók, akik időpontra érkeztek már a megkezdett közgyűléshez csatlakoztak? 2. a tulajdonostársak 30%-a volt jelen a közgyűlésen, és ismételt időpontra nem került sor? 3. az egyik jegyzőkönyv-hitelesítő tulajdonosként szerepel a jegyzőkönyvben, habár a tulajdoni lapról kiderül, hogy nem tulajdonos? 4. a számviteli bizottság elnöke nem tulajdonos? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Problémás garázshelyzet - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 2.
Társasházunkban van egy garázs, melynek tulajdonosai évek óta nem fizetnek közös költséget. Az előző közös képviselő 2017-ig vezette a tartozásukat (kb. 200 ezer forint gyűlt fel), utána már nem, mivel sehogy sem elérhetőek. Ezért 2017 óta nem is szerepelt eddig semmilyen éves elszámolásban. E-mailekre nem reagálnak, a telefont nem veszik fel. Közös képviselő váltás után ez feltűnt a papírok átnézésekor, ezért most e-mailben értesítettük őket, hogy a 2017-ig felhalmozott tartozást rendezzék, illetve, hogy fizessék mostantól a közös költséget. Van valamilyen lehetőség behajtani rajtuk az elmaradt közös költséget, illetve kötelezni őket, hogy fizessék az aktuális közös költséget? A másik problémás ügy ezzel a garázzsal, hogy a tulajdonosnak valamiféle érdekeltsége van egy gázzal foglalkozó cégben és a garázst gázpalack raktárnak használják, melybe rendszeresen több palackot ki-be pakolnak. Kisméretű gázpalackokról van szó, kb. 3-5 kg-osak. Már jeleztük a katasztrófavédelemnek közérdekű bejelentésként, de nem kaptunk semmilyen reakciót. A bejelentésen kívül tehetünk még valamit? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Rosszul vezetett jegyzőkönyv - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. szeptember 25.
A társasházi közgyűlésen hangfelvétel is készült, amit a jelenlévők megszavaztak. A hozzászólásunkat írásban is megkapta helyben a levezető elnök (később word-ben is) a készült jegyzőkönyv mégsem tartalmazza a hozzászólásokat. Mindegyik hozzászólás úgy kezdődött, hogy kértük a hozzászólás szó szerinti rögzítését. Mit tehetünk ebben az esetben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Társasházba való jogosulatlan belépés megakadályozása 2024. szeptember 18.
Kéréssel fordulok Önhöz, azért, hogy az évek óta visszatérő problémánkhoz törvényes/jogi segítséget kapjunk. Társasházunk tulajdonosai megelégelték az idegenek társasházunk területén történő tartózkodását, illetve szórólapok postaládába történő bedobálását. Ezért a 2022. mácius 7-i közgyűlésen hoztunk egy határozatot, amely arról szól, hogy: „Társasházunk területén illetéktelenül tartózkodni, mindenféle szórólapot, és reklámanyagot elhelyezni TILOS! Felhívom a figyelmet, hogy a határozat megsértése esetén magánlaksértést követnek el, ami szabálysértési eljárást von maga után." Az a problémánk, hogy a jelenlegi választási kampánynál már a szórólaposok kiküldése a házunkból tettlegességig fajult. Arra hivatkoztak, hogy a "választási törvény" engedélyezi, hogy bármelyik házba bemenjenek, és a postaládába szórólapot tegyenek. 1. A kérdésem az, hogy valóban van ilyen törvény? 2. Mit tehetünk, ha a szórólapos a közgyűlési határozatunk ellenére, - ami ki van függesztve - erőszakkal bejön a házunkba? Ráadásul ez egy képviselőjelölt volt, aki saját magát reklámozta. Mi tulajdonosok úgy gondoljuk, hogy a mi társasházunk területén csak és kizárólag az tartózkodhat, akinek mi tulajdonosok engedélyt adunk. Vagy nem jól gondoljuk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ingatlanszerzés „szerencseszerződéssel”: Az életjáradéki szerződés és a tartási szerződés 2024. szeptember 12.
Az életjáradéki szerződés egy kevésbé ismert szerződéstípus, legtöbben inkább „rokonát", a - köznyelvben „eltartási szerződésként" emlegetett - tartási szerződést ismerik, olykor össze is keverik. A két jogviszony hasonló és valóban mindkettővel történhet ingatlanszerzés, de mégis vannak köztük lényeges különbségek. Cikkünkben - miután sorra vettük a két szerződés legfontosabb elemeit - megnézzük, miben hasonlítanak és miben nem.

Ki szavaz ilyen esetben? 2024. szeptember 11.
A múlt hónapban tartott közgyűlésünkön érdekesen alakult a részvétel. Az egyik (szépkorú) tulajdonostársunk a fiaival együtt (5,46; 2,72; 2,72% tulajdoni hányad) külön-külön, meghatalmaztak egy másik tulajdonostársunkat, hogy képviselje őket a közgyűlésen. Így a meghatalmazott (az eredeti 4,34% tulajdoni hányad helyett) 15 és 26% tulajdoni hányaddal akart szavazni, de közben a szépkorú tulajdonostársunk (az 5,46% tulajdoni hányaddal) is megjelent a közgyűlésen. Ki szavazzon? Egy másik tulajdonostársunk, akinek kettő albetétje (15,61; 10,58% tulajdoni hányad) is van, a saját édesanyjának adott általános maghatalmazást, amin nem említették meg, hogy mindkettő albetétre érvényes, de az édesanya a közgyűlés előtt a jelenléti íven csak az egyik albetétnél írta alá. Mit számoljunk érvényes szavazatnak? Szerencsére a szavazások közel egyhangú döntéseket eredményeztek, így ezek nem befolyásolták azokat, de sokunkban felmerült, hogy akkor mi lesz, ha egy hasonló eset befolyásolja a döntéseinket! Hogyan kell kezelni az ilyen helyzetet? Kérem, írja meg, hogy mi volna a levezető elnöktől elvárt helyes eljárás az ilyen szituációkban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Esettanulmány: A NAIH határozata egy társasházi kamerarendszer adatkezelési gyakorlatáról 2024. szeptember 9.
A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) határozatot hozott egy adatvédelmi ügyben, amelyben egy társasház kamerarendszerének adatkezelési gyakorlata került vizsgálat alá. Az eljárás során megállapítást nyert, hogy a Kérelmezett kamerákat helyezett el egy közös tulajdonban lévő ingatlanon, amelyek a közterületet és a közös tulajdonú udvart is megfigyelték. A NAIH határozata szerint a kamerás megfigyelés jogalapja nem volt megfelelő, és ezzel megsértették a GDPR 6. cikk (1) bekezdését, amely az adatkezelés jogszerűségét szabályozza.

Ki intézi és fizeti az utólagos vízszigetelést? 2024. szeptember 4.
Ha a 10 lakásos társasház összes lakása penészesedik alulról, (mert régi a ház, kb. 80-100 éves) kinek a kötelessége és a költsége ennek a megoldása, hogy az utólagos vízszigetelés el legyen végezve? Nekem mint tulajdonosnak? Vagy ezt a Társasháznak kell intéznie és fizetnie? Ha nem hajlandó a közös képviselő cég intézni, pedig az ő dolguk, mit tudok tenni ez ügyben, hogy mégis intézzék? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A tulajdonosok elutasítják a beszámolók elfogadását 2024. augusztus 28.
Átvettem egy társasházat idén, ahol az előző évi beszámolókat (már 2019 óta) nem fogadta el a társasház, mert az előző közös képviselő beszámolóját nem tartották elfogadhatónak. A tulajdonosok szerint egyes korábbi vállalkozói kifizetések nem voltak jogosak. A tulajdonosok egy része közölte velem a közgyűlésen, hogy 2024-es évet sem kívánják majd elfogadni jövőre, mivel a korábbi évek sincsenek elfogadva. Mit tehet ilyenkor a közös képviselő? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Hogy működhet törvényesen egy hat lakásos társasház? 2024. augusztus 21.
Mit lehet tenni abban az esetben, ha egy hat lakásos társasházban nem tartják be a törvényt, ellehetetlenítik a közös képviselő munkáját? Sajnos van egy hangadó tulajdonos, aki a két idősebb tulajdonost befolyásolja, így 50% +1 szavazati joggal rendelkeznek és gyakorlatilag semmit nem szavaznak meg, így a társasház nem tud működni. Társasház mikor működhet Ptk. szerint? Mit jelent ez? Azt jelenti, hogy minden közös lesz még a lakások is? Mi a feltétel egy alapító okirattal rendelkező Társasház esetében? Mert ők ezt akarják elérni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.