A kezelésemben lévő társasháznál nemsokára egy lakás árverésre kerül. Az egyik SZB tag azt javasolja, hogy a Társasház vegye meg lakottan az ingatlant, majd utána lakbérért adja ki a benne lakónak. Ha nem fizet, akkor szerinte könnyebben kirakható, mint most, a több éves huzavona után véghezvitt árverés során.
1.) A Társasház szerezhet-e tulajdonjogot ezen ingatlanra?

2.) Ha igen milyen feltételekkel? A közös képviselő vagy a közgyűlés gyakorolja a tulajdonosi jogokat? Miként érinti az SZMSZ-t, vagy az alapszabályt?

3.) Valóban egyszerűbb-e egy bérlőt kitenni a lakásból nem fizetés esetén, mint a tulajdonost megfosztani tulajdonától, hosszas végrehajtói eljárás útján?

4.) Van-e értelme ezzel foglalkozni egyáltalán?

Válasz
1. Először egy pár szó az árverésről: A legmagasabb árat ajánló vevő lesz a tulajdonosa a lakásnak és azt egy összegben ki is kell fizetni. Van a társasháznak erre mozdítható tőkéje?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 3. §-a szerint:
„A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerethet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit."
A törvényi rendelkezés szerint a TÁRSASHÁZ nem szerezhet tulajdont, csak a tulajdonostársak, vagyis az összes tulajdonos a jelenlegi tulajdoni hányadának megfelelő mértékben válhat tulajdonosává az adott lakásnak. Ehhez viszont 100 %-os egyetértés szükséges, valamint minden tulajdonos adataira és természetesen az aláírására az adásvételi szerződésnél.

2. A tulajdonjogot csak a tulajdonosok gyakorolhatják, vagyis ha újból el kívánják adni, akkor ugyanúgy minden tulajdonosnak ahhoz hozzá kell járulnia.
Figyelni kell arra is, hogy a vétel után bárki el kívánja adni a tulajdonát, úgy köteles lesz az adásvételi szerződésben feltüntetni az érintett lakásban lévő tulajdoni hányadát is, mert egyébként követhetetlen lesz a tulajdoni viszony.
Az adásvételi szerződés az SZMSZ-t nem érinti, de a közgyűlés dönthet arról, hogy milyen módon kívánják hasznosítani a lakást.
A társasház alapító okiratát nem kell módosítani.

3. A kilakoltatás szigorú törvényi szabályok szerint lehetséges. A bérlővel szemben a felmondás csak a bérleti díj nem fizetése miatt, vagy a bérleti szerződésben egyébként meghatározott ok miatt lehetséges. A felmondás után, ha önként nem távozik, akkor lakás-kiürítési pert kell indítani a bíróságon és amikor az jogerős lesz, akkor a végrehajtótól kell kérni a kiürítés elrendelését. (Jelenleg kilakoltatási moratórium van érvényben 2011. április 30-ig!)
Álláspontom szerint nem könnyebb a bérlő kilakoltatása, mint a végrehajtás befejezése, az árverés lezárása.

4. Természetesen én ezt nem tudom eldönteni, a tulajdonosok álláspontját kell megkérni és csak akkor tovább lépni, ha a 100 %-os egyetértés megvan közöttük.

Kérdezzen Ön is dr. Bék Ágnestől: tht@tht.hu