Barion Pixel

Mélyponton: lakáspiac, lakáshitel piac, építőipar

2023. december 20.
Lepusztult_tarsashaz.jpgA Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2023. novemberi lakáspiaci jelentése alapján jelentős változások figyelhetők meg a magyar lakáspiacon. A DunaHouse ingatlanközvetítő mérései szerint 2023-ban Budapest és vidék lakáspiacán is csökkent a befektetési céllal lakást vásárlók aránya. Budapesten ez az arány a harmadik negyedévre 36 százalékra csökkent a korábbi 42 százalékról, vidéken pedig 23 százalékra az előző 32 százalékról.

Ezzel párhuzamosan Budapesten a lakást eladni kívánó befektetők aránya 33-ról 31 százalékra mérséklődött, míg vidéken ez az arány 24 százalékon stagnált. Ez a tendencia hozzájárulhat a lakásárak mérséklődéséhez, mivel a befektetői tevékenység átmeneti csökkenése mérsékli az árak emelkedését.
A stagnáló lakásárak mellett a bérleti díjak emelkedése miatt növekedett a bérleti hozam. Az elmúlt hónapokban a lakásvásárlással és bérbeadással elérhető egyéves előretekintő bérbeadási hozam emelkedett, melyet a lakásbérleti díjak 14-15 százalékos növekedése támaszt alá, mind országos szinten, mind Budapesten. Ennek eredményeképpen a bérleti hozamok Budapesten és vidéken is emelkedtek, míg a hozamérték növekedési összetevője csökkent a korábbi évekhez képest.
A lakáspiaci kereslet további mérséklődését mutatja, hogy az ingatlan.com adatai szerint a 2023-as harmadik negyedévben Budapest és vidék lakóingatlan-piacán az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 9, illetve 15 százalékkal maradt el az előző év azonos időszaki szintjétől. A kereslet csökkenését a háztartások reáljövedelmének csökkenése, a bizonytalan gazdasági kilátások, valamint a befektetési célú vásárlók számának csökkenése is befolyásolhatta.

Országszerte csökkentek az árak

Országosan kilenc év után először csökkentek éves alapon a nominális lakásárak, ami egy jelentős fordulatot jelent a piac dinamikájában.
2022 második félévében a lakásárak mérséklődtek, majd 2023 első és második negyedévében rendre 2,6 és 0,5 százalékkal növekedtek negyedéves alapon országos átlagban. Azonban ez a pozitív korrekció nem volt elegendő a tavalyi csökkenés teljes ellensúlyozására, így az éves nominális lakásár-dinamika -0,8 százalékkal negatív tartományba süllyedt. Reálértelemben jelentősen, 18,5 százalékkal csökkentek a lakásárak ebben az időszakban.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint a használt lakások ára a második negyedévben 3,0 százalékkal mérséklődött, míg az új lakások ára 7,0 százalékkal emelkedett negyedéves alapon. Az MNB előzetes lakásárindexe szerint 2023 harmadik negyedévében a lakásárak 0,4 százalékkal emelkedtek negyedéves alapon, aminek hatására az éves dinamika visszatérhetett a pozitív tartományba.

Éves szinten jelentős különbségek voltak a lakásárak változásában a településtípusok között. Budapesten 4,9 százalékkal, a vidéki városokban 1,1 százalékkal emelkedtek az árak, míg a községekben 8,1 százalékkal csökkentek 2023 második negyedévében. A kisebb településeken a korábbi folyamatos csökkenés megállt, és a második negyedévben már 2,5 százalékkal növekedtek az árak.

Európai szinten is megfigyelhető volt a nominális lakásárak dinamikájának csökkenése. 2022 és 2023 második negyedéve között Ciprus és Horvátország kivételével az összes EU-tagállamban lassult a lakásárak emelkedése, és az országok közel felében már lakásárcsökkenés volt megfigyelhető éves összevetésben.

A magyar régiók többségében stagnálás közelébe lassult az éves városi lakásár-dinamika. A legtöbb régióban még kismértékben, 0,3 és 1,9 százalék között nőttek a lakásárak a vizsgált időszakban. 2023-ban tovább nőtt a Budapest és a kisebb vidéki települések közötti árolló mértéke.

Kevesebb adásvétel, több alku

Az MNB 2023. novemberi lakáspiaci jelentése szerint a magyar lakáspiac stabilizálódik, de alacsony szinten marad a tranzakciók száma. 2022 folyamán folyamatosan csökkent a lakáspiaci adásvételek száma, év végére rendkívül alacsony szintre esve. 2023 tavaszától a havi tranzakciók száma 10-11 ezer között stabilizálódott. Január-szeptemberben az adásvétel szám országosan 28 százalékkal, a harmadik negyedévi adásvétel szám pedig 11 százalékkal maradt el az előző év azonos időszaki értékétől. A harmadik negyedévben azonban kismértékű, 10 százalékos növekedést tapasztaltunk.

A külföldi lakásvásárlók aránya 2023 első felében tovább nőtt. Országosan 6,0 százalékra emelkedett a második negyedévben az előző év azonos időszakában mért 5,8 százalékról. A pesti belső kerületekben ez az arány 20,9 százalék volt, Budapest egészét tekintve pedig 7,8 százalékról 8,7 százalékra nőtt. Vidéken a legnagyobb mértékben a dél-dunántúli régióban, különösen Somogy megyében emelkedett a külföldi vásárlók aránya, ami a Balatonhoz közeli településeken a külföldi kereslet növekedésével magyarázható.

Az ingatlanok eladásához szükséges idő is növekedett 2023-ban. A harmadik negyedévre a lakóingatlanok értékesítéséhez szükséges medián idő 2,3 hónapról 2,6 hónapra nőtt. A családi házak esetében ez az idő 3,1 hónapra, a társasházi lakások esetében pedig 1,9 és 2,8 hónapra változott attól függően, hogy az ingatlan alapterülete 50 négyzetméter feletti vagy alatti.

A tipikus alku nagysága is növekedett, és az eladók az irányárakat jelentősebb mértékben csökkentik a hirdetés ideje alatt. Budapesten a medián alku értéke 3,8 százalékra, vidéken pedig 5,7 százalékra nőtt, ami a kínálathoz képest gyengülő keresletet jelzi. Az irányárakat a hirdetők Budapesten átlagosan 4,3 százalékkal, vidéken pedig 5,5 százalékkal csökkentették a hirdetés ideje alatt.

A lakbérek a csúcson vannak

A jelentés szerint 2023-ban a kiadó albérletek kínálata országos szinten stagnált, azonban a belső pesti kerületekben egy kivételt jelentő növekedést tapasztalhatunk. A belső pesti kerületekben szeptember végén 2,4 ezer lakást kínáltak kiadásra, ami 10 százalékos bővülést jelent az előző év azonos időszakához képest. Ez szemben áll a külső és átmeneti kerületekben tapasztalható 4,4 ezer lakásos stagnáló kínálattal.
Ezzel párhuzamosan a kiadó lakások iránti kereslet 12 százalékkal csökkent a harmadik negyedévben az ingatlan.com adatai alapján. Ez a keresletcsökkenés további mérséklődést eredményezhet a bérleti díjak növekedési ütemében.
A bérleti díjak tekintetében a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint, bár a díjak továbbra is növekednek, a növekedési ütem lassul. Budapest esetében a harmadik negyedévre a bérleti díjak éves növekedési üteme 13,1 százalékra lassult az előző év azonos időszaki 24,6 százalékos rekordmagas ütemről. Országos átlagban a növekedési ütem 22,9 százalékról 12,9 százalékra mérséklődött egy év alatt.

Az elmúlt években a lakásárak és a bérleti díjak közötti arány jelentősen emelkedett, azonban a lakásárak stagnálása miatt ez az arány 2023 harmadik negyedévére 10 százalékkal csökkent éves összevetésben mind Budapest, mind országos szinten.
Különösen érdekes tendencia az Észak-Alföldön megfigyelhető, ahol a lakbérek jelentős mértékben emelkedtek. Az első félévben az egyes hazai régiók között Budapest kiugróan magas (221 ezer Ft), míg Észak-Magyarországon kiugróan alacsony (119 ezer Ft) volt az átlagos havi bérleti díj. Az Észak-Alföldön az átlagos bérleti díjak 17 ezer forinttal (12 százalékkal) nőttek, elérve a 162 ezer forintos átlagos szintet, ami még a magasabb egy főre jutó jövedelemmel rendelkező Nyugat-Dunántúli régió bérleti díjait is megelőzte. Ez a jelenség azzal magyarázható, hogy a régió munkavállalás szempontjából vonzó területein koncentrálódik a bérleti piac, ahol a kínálat nem tudja kellő sebességgel követni a keresletet.

Európai összehasonlításban a magyar fővárosban egy tipikus lakás bérleti díja továbbra is jelentős részét teszi ki az átlagos magyarországi nettó fizetésnek. A visegrádi országok fővárosai közül Budapest, Pozsony, Varsó és Prága továbbra is az Európában kevésbé megfizethető városok közé tartoznak. A jelentés szerint a magyarországi lakáspiaci környezetben a kiadó albérletek piaca jelentős regionális különbségeket mutat, a bérleti díjak növekedési üteme lassul, és a lakásárak és bérleti díjak közötti arány csökkenést mutat, ami a piaci dinamika változására utal.

Nem megy a lakáshitel

A jelentés szerint 2023 harmadik negyedévében a lakáshitel-szerződések volumene 156 milliárd forintot tett ki, ami 41 százalékkal kevesebb az előző év azonos időszakához képest. A csökkenés nem csak a volumenben, hanem a darabszámban is érezhető volt. A hitelből történő lakásvásárlások túlnyomó része, közel 80 százaléka, használt lakás vásárlására irányult, ami jelentős növekedést jelent az egy évvel korábbi 60 százalékos arányhoz képest.

Különösen nagy visszaesést tapasztalhatunk az új lakásépítésre és új lakásvásárlásra felvett hitelek terén. Az új lakásokra vonatkozó hitelek kihelyezései 71 és 66 százalékkal maradtak el a 2022 harmadik negyedévi szinttől. Ennek oka részben az NHP Zöld Otthon Program tavalyi felfutása, valamint az új lakások magas árszintje és a bizonytalan gazdasági kilátások.

A lakáscélokra fordított babaváró hitelek volumene is 28 százalékkal csökkent. A felújítási és korszerűsítési célokra igényelt lakáshitelek volumene pedig 71 százalékkal maradt el az előző év azonos időszaki szinttől, ami részben az otthonfelújítási támogatás és a hozzá kapcsolódó kamattámogatott lakáshitel megszűnésének tudható be.

A jelentés szerint a lakáshitel felvételével megvalósult lakásvásárlások aránya szeptemberben 33 százalék volt, ami 6 százalékpontos csökkenést jelent éves összevetésben.

Az új lakáshitelek átlagos szerződéses összege a második negyedévtől emelkedni kezdett. A használt lakásvásárlásra felvett hitelek átlagos összege a harmadik negyedév végére 12 millió forintra emelkedett, ami a korábbi mélypont utáni növekedést mutat.
A bankok a harmadik negyedévben érzékelték a lakáshitel-kereslet élénkülését, és a következő fél évben is a növekedésre számítanak. A Hitelezési felmérés szerint a bankok változatlanul hagyják a lakáscélú hitelek feltételeit, és a következő fél évben tervezik a sztenderdek lazítását.

A fővárosban az újonnan folyósított lakáshitelek átlagos hitelfedezeti mutatója jelentősen csökkent. A piaci alapon kötött lakáshitelek átlagos kamatlába az év első felében stagnált, majd júliustól kezdve mérséklődni kezdett.

Bajban az építőipar

Az MNB 2023 novemberi lakáspiaci jelentése több területre is kiterjed, beleértve az építőipari vállalatokat, a lakásprojekt-hitelezést, és az építőipari foglalkoztatottságot, melyek összességében az építőipar aktuális kihívásaira és trendjeire világítanak rá.
Az építőipari vállalatok teljesítményét jelenleg leginkább az elégtelen kereslet gátolja. Az elmúlt hónapokban a vállalatok 40-50%-a jelölte meg a privát és állami beruházások visszaesését a legnagyobb problémaként. A munkaerőhiány 25-35%-uknál jelent nehézséget, míg pénzügyi korlátokkal 15-25%-uk szembesült. Az ellátási láncokban tapasztalt súrlódások oldódásával az alapanyag- és felszereléshiány kevésbé jelent problémát.

A lakásprojekt-hitelek terén is változások történtek. 2023 első félévében a hitelintézetek 43,5 milliárd forint értékben kötöttek lakásprojekt-hiteleket, ami 39%-kal marad el az előző év azonos időszakától. A projekthitel-szerződések összetételében a támogatott hitelek aránya 3%-on áll, ami jelentősen elmarad a korábbi évek magasabb arányaitól.
Az építőiparban foglalkoztatottak száma 2023 második negyedévében enyhén emelkedett, újabb történelmi csúcsra emelkedve, reflektálva az ágazatban évek óta tapasztalható erőteljes szakemberhiányra. A vállalatok a megrendelések csökkenése és a költségek növekedése ellenére sem hajlandóak leépítésekre.

Az építőipari teljesítmény és szerződésállomány is csökkent 2023 augusztusáig. Az építőipari termelés átlagosan 6,9%-kal mérséklődött, és az épületekre vonatkozó szerződésállomány volumene 4,9%-kal magasabb, míg az egyéb építményekre vonatkozóé 40,6%-kal alacsonyabb volt.

A lakásépítési költségek növekedési üteme mérséklődött, azonban EU-s összehasonlításban továbbra is magas. Hazánkban a második negyedévre 16,0%-ra lassult a lakásépítési költségek éves növekedési üteme.

Végül, a fővárosban és vidéken is jelentős mértékben csökkent az átadott lakások száma 2023 első három negyedévében. A fővárosban 29%-kal, vidéken 17%-kal csökkent az átadott lakások száma, ami a lakásépítési aktivitás csökkenését jelzi, amit a lakáspiaci bizonytalanság, a magasabb lakáshitel kamatok, a csökkenő reálbérek és a családtámogatási rendszer átalakítása is befolyásol.

További híreink


Ingatlanszerzési korlát vagy közösségvédelem? – Viták a helyi önazonosság védelméről szóló törvénytervezet körül 2025. április 30.
A hazai lakáspolitikai diskurzus egyik legújabb és legélesebb vitákat kiváltó eleme a helyi önazonosság védelméről szóló törvénytervezet, amely többek között az ingatlanszerzés korlátozásának lehetőségét is felveti. A javaslat társadalmi egyeztetése során a legnagyobb visszhangot ez az elem váltotta ki, ezért a kormány, a Magyar Hírlap információi szerint, nyitott annak lehetőségére, hogy akár ki is kerüljön a jogszabályból.

Pénzjutalmat adnának a hosszú távú bérbeadásért egy francia szigeten 2025. április 28.
Az ingatlanpiac egyensúlyának visszaállítása érdekében a franciaországi Oléron szigetén egy új program keretében 5000 és 10.000 euró közötti összeget kínálnak azoknak a tulajdonosoknak, akik hajlandók hosszú távra, helyi lakosok részére kiadni eddig turistáknak fenntartott ingatlanjaikat.

Lakhatási kontaktpontokat hoznának létre Csehországban 2025. április 23.
2025 áprilisában a cseh parlament alsóháza elfogadta a kormány új lakhatási támogatási törvényét, amely a lakhatási szegénység által leginkább érintett térségekben kínál célzott segítséget. A törvény egyik fő eleme a „lakhatási kontaktpontok" létrehozása: ezek olyan helyi szolgáltató egységek, amelyek információt, tanácsadást és közvetítést nyújtanak a bérbeadók és a rászoruló bérlők között.

Új törvénytervezet a betelepülések szabályozására 2025. április 22.
A kormány törvénytervezetet nyújtott be a helyi önazonosság védelméről, amely a települési közösségek számára biztosítana új jogosítványokat a lakosságszám növekedésének szabályozására. A kezdeményezés alapját az Alaptörvény legutóbbi módosítása adja, amely kimondja, hogy a tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog nem sértheti a helyi közösségek önazonossághoz való jogát.

https://www.tht.hu/thtelofizetes/
Európai körkép a lakásárak emelkedéséről 2025. április 17.
utcaképAz Európai Unióban 2024 végére mind a lakásárak, mind a bérleti díjak jelentős növekedést mutattak. Bár a drágulás mértéke országonként és régiónként is eltér, az uniós polgárok egyre nagyobb része fordul a külvárosok és a kisebb települések felé, miközben a városközponti ingatlanok iránti kereslet több országban is gyengülni látszik.

Alaptörvénybe került a települések önvédelmi joga 2025. április 14.
jogAz Országgyűlés 2025. április 14-én elfogadta az Alaptörvény 15. módosítását, amely lehetőséget biztosít a települések számára, hogy megvédjék közösségi identitásukat a túlnépesedéssel szemben.

Skóciában már láthatók a bérleti díjstop következményei 2025. április 15.
scotland-edinburghÁprilis 1-jén véget értek Skóciában a 2022 óta érvényben lévő ideiglenes bérleti díjkorlátozások, amelyek célja a megélhetési válság hatásainak enyhítése volt.

A társasházak és az ingatlantulajdonosok aktuális magyarországi és európai kihívásai 2025. április 9.
Dén Mátyás AndrásDén Mátyás András, a THT lapigazgatója és a TSZOE elnökségi tagja előadásában részletesen ismertette a társasházak és ingatlantulajdonosok jelenlegi helyzetét és kihívásait Magyarországon, valamint európai kitekintést is adott.

Az Emberi Jogok Európai Bírósága elmarasztalta Olaszországot egy ingatlan-végrehajtási ügyben 2025. április 8.
levélEgy olasz állampolgár esete világított rá a szabályozás visszásságaira, aki több mint egy évtizeden keresztül nem tudta birtokba venni megvásárolt ingatlanát, mivel a korábbi bérlő nem volt hajlandó kiköltözni, miközben az olasz jogszabályok felfüggesztették a kilakoltatási eljárások végrehajtását.

Lehet közös lakáspolitika az Unióban? 2025. április 7.
városAz európai lakhatási válság egyre égetőbb kérdésként jelenik meg Brüsszel politikai napirendjén, még akkor is, ha az uniós intézmények mozgástere e téren meglehetősen korlátozott. A lakáspolitika ugyanis alapvetően tagállami és helyi hatáskörben marad.

Az Alaptörvényt is módosítanák az ingatlanpiaci korlátozások érdekében 2025. április 4.
paragrafusAz Alaptörvény 15. módosítása kapcsán új szövegrész kerülhet be az alaptörvényi szabályozásba, amely a helyi közösségek önazonosságához való jogát emelné alkotmányos szintre.

Elindult az 5%-os lakáshitel program 2025. április 1.
forint.jpgA Kormány és a Magyar Bankszövetség megegyezésének eredményeként 2025. április 1. és október 31. között a hazai bankok önkéntes alapon egy új, kedvezményes jelzáloghitelt kínálnak a fiataloknak.

Lakhatási kihívások Európában – így próbálnak segíteni a kormányok 2025. március 31.
EU_terkep.jpgA megfizethető lakhatás kérdése szinte minden európai országban egyre égetőbb probléma, különösen a fiatalok, az alacsony jövedelmű háztartások és a bérlakásban élők számára. A növekvő ingatlanárak, a bérleti díjak elszabadulása és a lakásállomány hiányosságai sokakat szorítanak ki a biztonságos és elérhető otthon lehetőségéből.

Ingatlanvásárlási korlátozások: nagyobb beleszólást kapnának az önkormányzatok 2025. március 26.
A kormány olyan új törvénytervezet előkészítésén dolgozik, amely nagyobb mozgásteret adna az önkormányzatoknak az ingatlanvásárlások szabályozásában. A cél, hogy azok a települések, amelyeket túl sok új lakó áraszt el, megvédhessék közösségük szerkezetét, hagyományait, és tehermentesíthessék az amúgy is túlterhelt infrastruktúrájukat.

Bérleti díjstop: Megkönnyebbülés vagy veszély a lakáspiacra? 2025. március 20.
Stop táblaAusztriában meggondolták magukat a kormányt koalícióban vezető kormánypártok: az eredeti tervekkel ellentétben felfüggesztik a 2025-re tervezett bérleti díjkorrekciót a szabályozott bérleti jogviszonyok esetében. Ez azt jelenti, hogy a társasházi lakásokban, az önkormányzati és a szövetkezeti lakásokban a bérleti díjak egyelőre változatlanok maradnak.

Jobban drágultak a vidéki lakások, mint a budapestiek 2025. március 8.
inflacio_tarsashaz.jpgA Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb adatai szerint a lakásárak dinamikus emelkedést mutattak 2024 harmadik negyedévében. A legnagyobb drágulás a községekben volt megfigyelhető, miközben Budapest és a vidéki városok áremelkedése mérsékeltebb volt.

Kitekintő: Az államilag támogatott lakáshitelek az ingatlanárak növekedéséhez vezettek 2025. február 26.
Primosten_horvatorszag.jpgHorvátországban a 2017-ben bevezetett, APN program névre hallgató államilag támogatott lakáshitelek komoly hatással voltak az ingatlanpiacra. A hitelprogram célja az volt, hogy megkönnyítsék a fiatalok számára az első otthonuk megszerzését, ám hosszútávon épp az ellenkezőjét érték el: az ingatlanárak drasztikusan megugrottak.

Az idegenforgalmi adó (IFA) változásai 2025-ben 2025. február 9.
rovid_tavra_kiveheto_szallas.jpg2025-ben a legtöbb településen változatlan maradt az idegenforgalmi adó, azaz röviden: az IFA. Ugyanakkor bizonyos helyeken, ahol korábban nem szedtek díjat a vendégéjszakák után, most bevezették ezt az adót, máshol a meglévő összegeket növelték. Az idegenforgalmi adó felső határa 2025-ben 804,5 forint vendégéjszakánként, de az önkormányzatok saját hatáskörben határozzák meg az alkalmazott összeget ezen belül. Az új adatok szerint több település 2025. január 1-jétől 800 forintra emelte az idegenforgalmi adót. Fontos megjegyezni, hogy két településen eltörölték ezt az adót, egy helyen pedig mérsékelték annak mértékét.

Kitekintő: Írország - A legtöbb 25 éves még mindig otthon él 2025. február 9.
Dublin.jpgEgy felmérés szerint az ír 25 évesek 62%-a még mindig a szüleivel él. Ennek elsődleges oka az anyagi nehézségek és a lakáspiachoz való hozzáférés. Az Ír Központi Statisztikai Hivatal (CSO) egy célzott felmérése azt is kimutatta, hogy a válaszadók 34%-a nehézségekkel küzd a megélhetés terén, míg több, mint minden huszadik megkérdezett (5%) azt mondta, hogy komoly gondot okoz számára a mindennapi megélhetés biztosítása.

Nem olcsó, nem könnyű, de nagyon megéri: Így turbózd fel ingatlanod árát 2025. február 5.
falathelyezes.jpgA zenga.hu ingatlankereső oldal adatai szerint a felújított ingatlanok jelentősen magasabb áron értékesíthetők Magyarországon. Egy felújított ház átlagosan 44%-kal, míg egy felújított lakás 32%-kal drágább, mint egy felújítandó állapotú. Azaz, az eladóknak mindenképpen érdemes megfontolniuk az ingatlanjuk felújítását az értékesítés előtt.

(c) Társasházi Háztartás 2025 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások