A bíróság elrendelte az ideiglenes fizetési haladékot, miközben a cégcsoport reorganizációs csapatot állított fel a hitelezőkkel való megállapodás és a működés fenntartása érdekében. A fizetésképtelenségi helyzet közvetlen kiváltó oka, hogy a kormány elállt a mintegy 315 milliárd forint értékű zuglói irodakomplexum megvásárlásától, és visszaköveteli a kifizetett összegeket. Az alábbi összefoglaló a nyilvánosságra került hivatalos cégközlések, hatósági adatok, önkormányzati állásfoglalások, valamint jogi és ingatlanirodai szakértők elemzései alapján mutatja be az ügy hátterét és a folyamatban lévő lakópark-építkezések helyzetét.

A csődeljárás elindítása és a zuglói állami adásvétel meghiúsulása

A Bayer Construct Zrt. 2026. augusztus 26-án hozott döntést a csődeljárás megindításáról, amit másnap a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján is hivatalosan közzétettek. A Telex értesülései szerint Balázs Attila tulajdonos-vezérigazgató a munkavállalóknak küldött levélben és a cégcsoport közleményeiben a lépést a kedvezőtlen építőipari piaci tendenciákkal, bizonyos beruházások szabályozási környezetének megváltozásával - köztük a nemzetgazdasági kiemelt státuszok visszavonásával és az Otthon Start program egyes engedélyezési eljárásainak felfüggesztésével -, valamint a zuglói irodakomplexum állami felvásárlásának meghiúsulásával indokolta.

A pénzügyi válság fókuszában álló Zugló Városközpont (Zenit) beruházás sorsa augusztus elején vett gyökeres fordulatot. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV Zrt.) és a ZVK Development Kft. még 2023 áprilisában kötött előszerződést a hét irodaházból és üzletközpontból álló komplexum megvásárlására, amelybe állami szerveket - köztük a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt - költöztettek volna. Az eredetileg nettó 244 milliárd forintos vételár a megrendelt pótmunkákkal nettó 254,8 milliárd forintra emelkedett, ami áfával együtt bruttó 324 milliárd forintot tett ki. Az állam a kivitelezés ideje alatt mintegy 315 milliárd forintot ki is fizetett vételárrészletként és foglalóként.

A kormányzati átvilágítást követően az MNV szerződésszegésre hivatkozva elállt a végleges adásvételi szerződés megkötésétől. Az állam indoklása szerint a szerződés zárási feltételei között szerepelt, hogy 2026. június 30-ig törölni kell az ingatlanok tulajdoni lapjáról a harmadik feleket megillető terheket, ám a zuglói önkormányzat elővásárlási joga több telekre vonatkozóan fennmaradt. A kormány emiatt nemcsak a kifizetett 315 milliárd forintot követeli vissza, hanem a foglaló kétszeresét, meghiúsulási kötbért és kártérítést is érvényesíteni kíván.

A Bayer Construct álláspontja szerint az elállás jogilag és ténybelileg megalapozatlan. A cég közlése alapján a 166 ezer négyzetméteres hasznos alapterületű irodakomplexum a határidőre kulcsrakész állapotban, végleges használatbavételi és környezetvédelmi engedélyekkel, bútorozottan elkészült. A fejlesztő hangsúlyozta, hogy a beruházás kifejezetten a megrendelő állami szervek egyedi igényeire (kiemelt biztonsági helyiségek, specifikus belsőépítészet) épült, így az épületek más célú hasznosítása vagy piaci értékesítése a belső kialakítás megsemmisítése nélkül lehetetlen. 

A vállalat jelezte, hogy márciusban írásban felhívta a zuglói önkormányzatot az elővásárlási jog gyakorlására, amire válasz nem érkezett, és állításuk szerint az MNV korábban olyan nyilatkozatokat tett, amelyek alapján az elővásárlási jog törlésének hiánya miatt már nem élhetne elállási joggal. Ezzel szemben Zugló önkormányzata szerint a felhívás alaki hibás volt - mivel nem csatolták hozzá a vonatkozó adásvételi szerződést -, a településrendezési kompenzációról nem született megállapodás, így a kerület maga is kártérítési per indítását mérlegeli a beruházóval szemben.

Szeptember 3-án végül hivatalossá vált a kerületi önkormányzat jogi fellépése is: Zugló képviselő-testülete ellenszavazat nélkül fogadta el Rózsa András polgármester előterjesztését, így a kerület megindítja a kártérítési pert a Bosnyák téri irodakomplexumot építtető projektcéggel (ZVK Development Kft.) szemben. A jogi eljárás alapját az képezi, hogy az önkormányzat álláspontja szerint a fejlesztő több ponton megszegte a még 2006-ban megkötött, majd azóta többször módosított településfejlesztési szerződésben vállalt kötelezettségeit.

Rózsa András kiemelte, hogy Zuglót megkárosították, és a kártérítésért jogi úton fognak megküzdeni. A polgármester ezzel párhuzamosan levélben fordul a kormányhoz, szorgalmazva a mielőbbi egyeztetések megkezdését arról, miként lehet a Bosnyák téri területet a jövőben érdemben és a lakosság érdekeit szolgálva hasznosítani.

A csődeljárás féléves fizetési haladékot és erős tárgyalási pozíciót biztosít a Bayer Constructnak az állammal szemben: ha a cég vitatja a kormány 315 milliárd forintos követelését, az állam elveszíti szavazati jogát a hitelezői egyeztetéseken, így a bankok és alvállalkozók a kormány jóváhagyása nélkül is elfogadhatják a cég megmentési tervét. Ráadásul az államnak sem érdeke a cég teljes bedöntése, mert egy esetleges felszámolás esetén a vagyontárgyak áron aluli értékesítése miatt a visszakövetelt pénzének várhatóan csak a töredékét látná viszont.

Mi történik a lakópark-építkezésekkel és a lakásvásárlók pénzével?

Azoknak a vevőknek, akiknek a lakása már elkészült, és csupán a társasházalapítási eljárás lezárására vagy a banki hitelfolyósításra várnak, a jelenlegi információk alapján lényegesen kisebb kockázattal kell számolniuk, mint a még építés alatt álló projektek vásárlóinak.

A bírósági csődeljárás kizárólag a Bayer Construct Zrt. anyavállalatot és a zuglói projektcéget (ZVK Development Kft.) érinti, a leányvállalatokra és az önálló projektcégekre (SPV-kre) közvetlenül nem terjed ki.

Esetleges felszámolásnál, ha a Bayer Construct Zrt. nem tudna megegyezni hitelezőivel és egy éven belül felszámolás alá kerülne, a projektcégek ekkor sem szűnnének meg automatikusan. Ebben a forgatókönyvben az anyavállalat felszámolási vagyonába nem maguk a lakóparki ingatlanok tartoznak, hanem a projektcégben lévő tulajdonrész (üzletrész). A felszámoló feladata ennek az üzletrésznek az értékesítése nyilvános pályázaton vagy árverésen. Ezzel a projektcég tulajdonost cserélhet - egy új befektető, hitelező vagy szakmai versenytárs veheti át -, amely ezt követően saját beruházásában fejezheti be az építkezést.

Amennyiben a Bayer Construct a csődeljárás alatt egyes projektek vagy projektcégek értékesítése mellett döntene a tőkeelőteremtés érdekében, ahhoz a bíróság által kirendelt vagyonfelügyelő jóváhagyása szükséges. A piaci kényszerhelyzet miatt az ilyen eszközértékesítések a beruházó számára ugyan értékcsökkenéssel (alacsonyabb eladási árral) járhatnak, ez azonban a lakásvásárlók felé nem eredményezhet áremelkedést. A vevők meglévő adásvételi előszerződései érvényben maradnak, azokban a vételárat a fejlesztő egyoldalúan nem emelheti meg, ahhoz a szerződések közös módosítására lenne szükség.

Ugyanakkor az operatív függőség - mivel a kivitelezési munkákat vagy az alapanyaggyártást jelentős részben az anyacég végezte - átmeneti szervezési feszültségeket és időbeli csúszásokat okozhat az építkezések ütemezésében - fejtették ki a Portfolionak nyilatkozó szakértők.

A már kiadott építési engedélyek jogilag érvényesek maradnak, így a beruházások - köztük a rozsdaövezeti akcióterületeken megkezdett fejlesztések - elvileg megépíthetőek. Ugyanakkor a kormányzati döntések, így a nemzetgazdasági kiemelt státuszok visszavonása és az Otthon Start program egyes engedélyezési eljárásainak felülvizsgálata miatt a még korai szakaszban lévő vagy hiányos infrastruktúrával rendelkező projektek (például a XV. kerületi Szilas Liget) újratervezésre szorulhatnak, ami a fejlesztési koncepciók módosulásával járhat.

A cégcsoporthoz köthető főbb lakóingatlan-projektek aktuális helyzete a következőképpen alakul:

• Kincsem Lakópark (Budapest X. kerület): A több mint 1400 lakásosra tervezett kőbányai beruházás első öt üteme már használatbavételi engedélyt kapott. A 740 lakásos VI-VII. ütemeket értékesítő projektcég, a Fehér-Liget Kft. hivatalos tájékoztatása szerint a társaság ellen nem indult eljárás, önálló finanszírozású, az ingatlanokat nem terheli zálogjog, és a vevői adásvételi szerződések széljegyzése megtörtént a földhivatalban, így a lakásátadások nincsenek veszélyben.

• Harmat Liget (Budapest XI. kerület): A 270 lakásos madárhegyi beruházásban a Bayer Construct nem beruházóként, hanem kizárólag generálkivitelezőként vesz részt. A beruházó Ramóna Alap levelet küldött a vásárlóknak, amelyben jelezték, hogy a projekt mintegy 80%-os műszaki készültségi szinten áll, elkötelezettek a befejezés mellett, és a kivitelező csődeljárása a vevői adásvételi szerződéseket nem érinti.

• Láng Negyed (Budapest XIII. kerület): A Váci úti, 2607 lakást és irodákat magában foglaló gigaberuházás beruházója a Southblaze Kft. A fejlesztő közleményben tisztázta, hogy a Bayer Construct csupán kivitelezőként van jelen a projekten. A szerkezetépítési munkálatok haladnak, és a beruházó garantálja a lakások határidőre történő átadását, szükség esetén más kivitelező bevonásával.

• Epres Liget (Debrecen) és Virágpiac Lakópark (Budapest XIII. kerület): A debreceni 550 lakásos fejlesztésnél a lakások átadása és értékesítése folyamatban van. A 451 lakásos angyalföldi Virágpiac Lakópark építése zajlik, a tervezett átadási határidő 2028.

• Szilas Liget (Budapest XV. kerület): A 3500 lakásosra tervezett zöldmezős beruházás első, 427 lakásos ütemének értékesítését a kormányzati kiemelt státusz és az Otthon Start kedvezmények felfüggesztése miatt megszakították. A projekt infrastrukturális és városszerkezeti kritikák miatt újratervezésre szorulhat.

• Befejezett projektek: A korábban átadott fejlesztések (például a 168 lakásos zuglói Zenit Residence, a XI. kerületi Elite Park, vagy a Balance Garden) 100%-ban értékesített, működő társasházak, melyeket a csődeljárás jogilag már nem érint.

Összességében tehát a csődeljárás önmagában nem jelenti a lakóparkok automatikus leállását: az egyes beruházások sorsa elsősorban attól függ, hogy az adott projekt mögött álló projektcég milyen helyzetben van, illetve mennyire függ a Bayer Construct működésétől.

A THT jogi szakértője dr. Kiss Balázs Károly hangsúlyozza, hogy a lakásvásárlók jogi védettsége a használatbavételi engedély kiadásával és a lakásvásárlók tulajdonjogának az önálló társasházi albetétekre történő földhivatali bejegyzésével válik teljessé.

Ha egy kezdeti stádiumban lévő beruházás a szabályozás módosulása, az építési engedély hiánya vagy a beruházó nehézségei miatt meghiúsul, a törvény alapján a cégnek hiánytalanul el kell számolnia a vásárlóval. A regisztrációs díj és a vételárelőleg jogilag vételárrészletnek minősül, így a beruházás leállása esetén a befizetett összeg száz százaléka visszajár a vevőnek, míg amennyiben a szerződésben foglaló is szerepelt, a fejlesztőnek felróható meghiúsulás esetén annak a kétszerese illeti meg a vásárlót.