Tovább drágultak a lakások, de lassabb tempóban
A Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a 2025 elején tapasztalt kiugró lakásár-emelkedés a második és harmadik negyedévben is folytatódott, de már mérsékeltebb ütemben. A lakások ára a második negyedévben 18, a harmadikban pedig 21 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál. Negyedéves alapon a drágulás 3 százalék körüli szintre lassult.
Forrás: KSH
A hosszabb távú trend azonban továbbra is erőteljes. A lakásárindex szerint a lakások nominális ára már közel négyszerese a 2015-ös bázisnak, reálértéken pedig több mint kétszeresére nőtt. A 2023-as reálár-csökkenés után 2024-ben ismét gyors emelkedés indult, amely 2025-ben is folytatódott.
Különbség figyelhető meg az új és a használt lakások között is: a harmadik negyedévben az új lakások ára gyorsabban, több mint 5 százalékkal nőtt negyedéves alapon, míg a használt lakások drágulása valamivel mérsékeltebb volt.
Magyarország továbbra is az élmezőnyben Európában
Nemzetközi összevetésben a hazai lakásár-növekedés kiemelkedő maradt. 2025 harmadik negyedévében az Európai Unióban átlagosan 5,5, az eurózónában 5,1 százalékkal emelkedtek az árak éves alapon, miközben Magyarországon 21 százalékos volt a növekedés.
Forrás: KSH
Az adatok szerint a magyar lakáspiaci árindex már a 2015-ös szint közel 3,8-szorosa, ami messze a legmagasabb az uniós országok között. A statisztikákat közlő Eurostat adatai alapján csak Finnországban volt éves árcsökkenés, miközben több közép- és dél-európai országban szintén jelentős drágulás zajlott.
A régióban Portugália, Bulgária és több szomszédos ország is kétszámjegyű éves áremelkedést mutatott, de a magyar dinamika továbbra is kiugró.
Kevesebb lakás készült el
Miközben az árak emelkedtek, az új lakások kínálata szűkült. 2025-ben összesen 12 ezer lakást adtak át, ami közel 10 százalékos visszaesést jelent az előző évhez képest.
Területileg jelentős különbségek mutatkoznak. A legnagyobb csökkenés a nagyvárosokban történt, miközben kisebb településeken néhol növekedett az átadások száma.Az új lakások fele családi házban található, a többlakásos épületek aránya 39 százalék körüli. Az átlagos alapterület enyhén csökkent, országosan 95 négyzetméter alá.
A főváros egyedül a teljes átadott épület állomány mintegy harmadát adta
A KSH adatai szerint a területi különbségek összehasonlításakor a százezer lakosra jutó átadott lakások száma ad reális képet, mivel a vármegyék népessége jelentősen eltér. E mutató alapján 2025 első kilenc hónapjában Somogy állt az élen, ahol százezer lakosra 170 új lakás jutott. Budapest és Pest vármegye szintén kiemelkedő értékeket mutatott 149, illetve 143 lakással, míg Zala vármegye is az élmezőnybe tartozott. A lista másik végén jelentős lemaradás látszik: Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyében mindössze négy, Békésben 11, Nógrádban pedig 17 lakás jutott százezer lakosra.
Forrás: KSH
A lakásépítések továbbra is erősen koncentráltak: Budapest adta az új lakások közel egyharmadát, és a fővároson belül is néhány kerületben épült a projektek többsége.
A lakásépítések erős földrajzi koncentrációját mutatja, hogy a főváros egyedül a teljes átadott állomány mintegy harmadát adta - miközben az ország népességének csak körülbelül ötödét teszi ki -, és a fővároson belül is néhány kerületben épült a projektek többsége.Hasonlóan felülreprezentált Pest vármegye is, ahol a lakosság mintegy 14 százaléka él, ugyanakkor az új lakások több mint negyede itt épült. Így a Közép-Magyarország régió együttesen közel 60 százalékos részesedést képviselt a lakásépítésekből, ami jól mutatja a gazdasági központok vonzerejét és a fejlesztések területi koncentrációját.
A vidéki különbségek mögött sajátos tényezők húzódnak meg. A Balaton környéki vármegyék - különösen Somogy és Zala - kiemelkedő lakásépítési aktivitása részben azzal magyarázható, hogy az új ingatlanok jelentős része nem állandó lakhatási célt szolgál, hanem üdülőként vagy befektetésként jelenik meg a piacon. Ugyanakkor országos szinten továbbra is jól kirajzolódik a kelet-nyugati megosztottság: a nyugati térségekben népességarányosan több lakás épül, ami a kedvezőbb gazdasági helyzettel, a magasabb jövedelmekkel és a stabilabb munkaerőpiaccal is összefügg.
Engedélyezési boom jelezheti a fordulatot
A lakásépítések visszaesésével párhuzamosan látványosan megugrott a kiadott építési engedélyek száma. 2025-ben több mint 28 ezer lakás építésére adtak engedélyt, ami 37 százalékos növekedés egy év alatt.
Forrás: KSH
Forrás:KSH
A bővülés különösen a fővárosban volt jelentős, ahol több mint felével nőtt az engedélyezett lakások száma. A regionális adatok szerint minden országrészben emelkedett az engedélyezések volumene, ami arra utal, hogy a beruházók hosszabb távon ismét élénkülő keresletre számítanak, újra bővülhet az építési aktivitás.
Forrás:
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex
KSH Fókuszban a vármegyék
KSH Lakásépítések, építési engedélyek
