Kérdés
Két éve az SZMSZ-ben rögzítettük, hogy a ház tisztségviselői, alkalmazottai nem kaphatnak szavazási meghatalmazást, és egy tulajdonos maximum három másiktól hozhat a közgyűlésre meghatalmazást.
Nálunk minden időközben felmerülő, "extra" pénzkiadás esetén van közgyűlés vagy írásbeli szavazás - évente 3-4-5 alkalommal, szükség szerint.
Ez egy évig jól működött, nem volt visszaélés, nem volt vita.

2013. novemberétől viszont - amolyan konfliktus-kerülésként - eluralkodott a "tartózkodom" szavazás.
Olyan szavazó-lapokat adnak a meghatalmazók, hogy "tartózkodom".

Legutóbb - 2014. áprilisban - egy korhadó fa lombjának levágásáról volt szó: a fa egyik ága beesett egy első emeleti erkélyre, vele egy döglött madár is. (Lehet, az egész fát ki kéne vágni.)

A közgyűlésen a kérdés az volt, hogy megszavazunk-e "x" Ft-ot a fa lombjának visszavágására.
A szavazati arány: 45% igen, 0% nem, 55% tartózkodás.

Véleményünk szerint egy társasház esetében - mivel mindennek közös, minden tulajdonosra kiható anyagi vonzata van - a "tarzózkodom" szavazatnak nincs semmi értelme.

Kérdések:
1.: Lehet-e azt csinálni, hogy az SZMSZ-ben szabályozzuk, hogy nem lehet "tartózkodom" szavazat?
2.: Lehet-e úgy számolni, hogy a "tartózkodom" szavazatokat kivesszük a tulajdoni hányadból, és csak az "igen" és "nem" szavazatok aránya alapján számolunk?

Válasz
E témában a legutóbbi TTOE taggyűlésen is vita alakult ki és valójában ott sem tudtunk megegyezni, de lássuk a részleteket:

1.) A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 38. § (2) bekezdése így rendelkezik:
„Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszrű szavazattöbbségével hozza meg."
E rendelkezés figyelembe vételével a tartózkodók aránya meghaladja az „igennel" szavazók arányát, így nem született döntés.

2.) Az ilyen esetek elkerülése érdekében célszerű az SZMSZ-ben valamilyen módon szabályozni a „tartózkodók „ kérdését. Ez lehetséges úgy is, hogy a tartózkodókat figyelmen kívül hagyva, az igen és a nem aránya dönti el a kérdést, vagyis ha ezt az elméletet alkalmazzuk, akkor az igenek arányszámával döntés született, hiszen „nem" szavazat nem volt.

3.) A drasztikusabb szabályozás lehet az, ha egyáltalán nem lehet „tartózkodó" szavazatot bejelölni az írásos szavazólapon. Ezzel - talán - arra lehetne ösztönözni a tulajdonosokat, hogy érdemben foglaljanak állást egy-egy ügyben.
Természetesen ennek is van hátránya, hiszen, ha azért nem tud dönteni, mert nem kapott elég információt, nem támasztották alá megfelelően a döntési helyzetet, akkor valószínűleg „nem"-mel fog szavazni és elképzelhető, hogy a több „nem" szintén azt a helyzetet eredményezi, hogy elutasító döntés születik. Ilyen szavazatnak is van létjogosultsága, azonban az Önök helyzetében - a korhadt fa kivágása - az írásbeli szavazás eredménye értékelhetetlen. (Megjegyzem, ha a fa életveszélyes, bármikor kidőlhet, akkor teljesen felesleges bármilyen formában szavazásra feltenni, annak kivágásáról vagy a korhadt ág levágásáról a közös képviselőnek önállóan intézkednie kell!)

Kérdésére válaszom:
A Tht. 13. § (2) bekezdése c) pontja rögzíti, hogy a szervezeti-működési szabályzatban kell rögzíteni a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörét és eljárását. Erre a pontra hivatkozással lehetőség van az SZMSZ-ben szabályozni, hogy a közgyűlésen a szavazatokat milyen módon kívánják figyelembe venni és ez főleg a „tartózkodó" szavazatok számítására vonatkozhat.
Az írásbeli szavazásra vonatkozó szabályokat a Tht. 40. § (2) bekezdése szerint ugyancsak az SZMSZ-ben kell meghatározni, így ott is lehetőség van arra, hogy írásbeli szavazás esetén a szavazólapon nem tüntetnek fel „tartózkodó" szavazati lehetőséget.

Az Ön által javasolt második megoldás azonos azzal, hogy a tulajdoni hányadok tekintetében figyelmen kívül hagyják a tartózkodó szavazatokat.