A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete (MITOE) aggodalommal fogadta a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának és a társasházi közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtásának rendjéről szóló 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet egyes rendelkezéseit, amelyek álláspontunk szerint indokolatlan adminisztratív terheket, jelentős többletköltségeket és súlyos jogbizonytalanságot okozhatnak a magyarországi társasházak működésében. Egyesületünk támogatja a társasházi tisztségviselők átlátható, közhiteles nyilvántartásának létrehozását. Meggyőződésünk azonban, hogy a jogbiztonság erősítését szolgáló szabályozás nem eredményezheti éppen a társasházak jogszerű működésének ellehetetlenülését.
Különösen elfogadhatatlannak tartjuk, hogy a jogalkotó több mint két év rendelkezésre álló felkészülési idő után, a törvényi határidő lejárta előtt mindössze nyolc nappal olyan új követelményeket vezetett be, amelyek teljesítése számos társasház esetében objektíve lehetetlen a rendelkezésre álló idő alatt.
A jogalkotó két évet várt - a társasházak nyolc napot kaptak
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 55/A. § (2) bekezdése értelmében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a társasház ügyeinek intézését kizárólag akkor láthatja el, ha tisztségének keletkezését az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapjára bejegyezte. A Tht. 64/A. §-a e kötelezettség teljesítésére 2026. október 31-ig átmeneti időszakot biztosított, amely alatt a közös képviselők a bejegyzéstől függetlenül is elláthatták feladataikat, amennyiben jogosultságukat hitelt érdemlően igazolták.
A részletszabályok megalkotására vonatkozó kormányzati felhatalmazás ugyanakkor már hosszú ideje rendelkezésre állt. A Tht. 65. § 3. pontjában foglalt felhatalmazás ellenére a végrehajtási rendelet csak 2026. október 22-én jelent meg, és október 23-án lépett hatályba. Ez önmagában is súlyos jogalkotási késedelmet jelent, de az igazi problémát nem pusztán a késedelmes kihirdetés, hanem az újonnan előírt feltételek jelentik.
Új követelmények a már meghozott közgyűlési határozatokkal szemben
A végrehajtási rendelet 2. § (4) bekezdésének d) pontja előírja, hogy a közös képviselő megválasztásáról rendelkező közgyűlési határozatnak tartalmaznia kell a tisztségviselő megválasztást elfogadó nyilatkozatát. Ugyanezen bekezdés e) pontja ezenfelül megköveteli a közgyűlés bejegyzést engedélyező, feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatát is. Ezek a kifejezett tartalmi követelmények korábban nem voltak ismertek a társasházi közösségek előtt, így a már megtartott közgyűlések jelentős részén fel sem merülhetett, hogy a határozatokat ezek figyelembevételével kell megfogalmazni.
A közgyűlések ettől még jogszerűen választották meg tisztségviselőiket, és az érintett közös képviselők ténylegesen, a tulajdonosi közösségek felhatalmazása alapján végzik munkájukat. A rendelet 9. § (4) bekezdése azonban kimondja, hogy amennyiben a korábbi közgyűlési határozat nem tartalmazza az újonnan előírt adatokat, és azt az új szabályozás alapján indított eljárásban kell felhasználni, ismételt közgyűlést kell tartani, amelyen megfelelő tartalmú határozatot kell hozni.
Ez azt jelenti, hogy egy korábban teljesen jogszerűen megválasztott közös képviselő regisztrációja pusztán azért hiúsulhat meg, mert a megválasztásáról szóló határozat nem tartalmazott olyan nyilatkozatokat, amelyek kötelező szerepeltetését a jogalkotó csak évekkel később, a regisztrációs határidő előtt néhány nappal írta elő.
Álláspontunk szerint ez a jogbiztonság és a kiszámítható jogalkalmazás követelményével nehezen összeegyeztethető helyzetet teremt.
Ki fogja képviselni a társasházakat november 1-jétől?
A problémát tovább súlyosbítja, hogy a végrehajtási rendelet 9. § (1) bekezdése a korábban megválasztott tisztségviselők számára a hatálybalépéstől számított 15 napot biztosít a bejegyzési kérelem benyújtására, miközben a törvény szerinti átmeneti képviseleti jogosultság már október 31-én lejár.
Ráadásul a kérelem benyújtása önmagában nem azonos a tényleges földhivatali bejegyzéssel.
A rendelet ugyan tartalmaz egy kisegítő szabályt, amely szerint bejegyzett tisztségviselő hiányában a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a tulajdonostársak által megbízott tulajdonostárs látja el átmenetileg a közösség képviseletét, ez azonban nem tekinthető a professzionális társasházkezelés működőképes helyettesítésének.
Különösen aggályosnak tartjuk, hogy mindez bizonytalanságot idézhet elő a társasházak banki ügyintézésében, szerződéses kapcsolataiban, közüzemi ügyeiben, folyamatban lévő beruházásaiban és követeléskezelési eljárásaiban.
A rendelkezések következményeként társasházak sokasága kényszerülhet rendkívüli vagy ismételt közgyűlés összehívására, új határozatok meghozatalára és ismételt ügyvédi közreműködés igénybevételére.
Mindez kizárólag azért, hogy a korábban már jogszerűen megválasztott közös képviselő továbbra is elláthassa ugyanazt a feladatot, amelyre a tulajdonosi közösség egyszer már felhatalmazta.
Az ezzel járó költségeket végső soron nem a jogalkotó, hanem a társasházak tulajdonosai fizetik meg.
A MITOE azonnali jogszabály-módosítást kezdeményez
A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete ezért a következő intézkedések haladéktalan megtételét kéri a Kormánytól:
1. A regisztrációhoz kapcsolódó átmeneti képviseleti jogosultság meghosszabbítását. A Tht. 64/A. §-ának módosításával olyan reális határidőt szükséges meghatározni, amely lehetővé teszi a társasházak felkészülését és a bejegyzési eljárások lefolytatását, anélkül, hogy a társasházak működésében jogi bizonytalanság keletkezne.
2. A 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet 9. § (4) bekezdésének sürgős felülvizsgálatát és módosítását. A 2026. október 23. előtt jogszerűen meghozott, a tisztségviselő megválasztását igazoló közgyűlési határozatokat a nyilvántartásba vétel során el kell fogadni, és nem indokolt kizárólag az utóbb bevezetett formai követelmények miatt ismételt közgyűlés tartását előírni.
3. Egyszerűsített hiánypótlási lehetőség megteremtését. Az újonnan előírt nyilatkozatok pótlására olyan jogszerű megoldást kell biztosítani, amely megfelelően hitelesített kiegészítő okiratok útján, új közgyűlés megtartása nélkül is lehetővé teszi a regisztrációt.
4. Egységes, országos földhivatali jogalkalmazási útmutató kiadását. A társasházaknak, a közös képviselőknek és a jogi képviselőknek egyértelmű tájékoztatást kell kapniuk arról, hogy a korábban keletkezett közgyűlési határozatok milyen feltételekkel használhatók fel, és hogyan biztosítható a jogszerű, költséghatékony eljárás.
A jogbiztonság nem válhat adminisztratív csapdává
A MITOE hangsúlyozza: a társasházi nyilvántartás létrehozása önmagában helyes és támogatandó jogalkotói cél. A nyilvántartás rendeltetése azonban a jogszerű képviselet igazolása, nem pedig az, hogy a már jogszerűen megválasztott képviselők számára utólag teljesíthetetlen formai akadályokat teremtsen.
A magyarországi társasházak működése lakástulajdonosok millióinak mindennapjait érinti. Az ő érdekeik védelme megköveteli, hogy a jogszabályi környezet kiszámítható legyen, és a közösségek ne kerülhessenek önhibájukon kívül működési bizonytalanságba.
Nem tartjuk elfogadhatónak, hogy a jogalkotó éveken keresztül késlekedhet a részletszabályok megalkotásával, majd a kihirdetést követően néhány nappal már a társasházaktól várja el az új előírások maradéktalan teljesítését.
A jogszabályoknak az állampolgárok jogbiztonságát kell szolgálniuk, nem pedig újabb, indokolatlan költségekkel és adminisztratív kötelezettségekkel terhelniük őket. A MITOE ezért arra kéri Magyarország Kormányát, hogy még a 2026. október 31-i határidő lejárta előtt tegye meg a szükséges jogalkotási lépéseket, és biztosítsa, hogy a társasházak és közös képviselőik a regisztrációs rendszer bevezetése során ne kerüljenek méltánytalan, önhibájukon kívül előálló helyzetbe.
Egyesületünk kész szakmai egyeztetésen közreműködni a megfelelő jogszabály-módosítás kidolgozásában. Bízunk abban, hogy a jogalkotó felismeri a helyzet sürgősségét, és a jogbiztonság, az arányosság, valamint a társasházi tulajdonosok érdekeinek figyelembevételével haladéktalanul intézkedik.
Budapest, 2026. október 27.
Dr. Kiss Balázs Károly
elnök
Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete (MITOE)
A XVII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO idén is egy helyre hozza a társasházkezelés szereplőit, szakértőit és szolgáltatóit. Az egész napos konferencia középpontjában azok az aktuális kérdések és gyakorlati megoldások állnak, amelyek közvetlenül érintik a közös képviselők és társasházkezelők mindennapi munkáját.
Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, a THT jogi szakértője tart előadást október 29-én, 16 órától, az előadás címe: „Földhivatali regisztráció: megjelent a végrehajtási rendelet! Határidők, kötelezettségek és jogkövetkezmények".
Helyszín: Lurdy Ház, I. emelet, Konferencia Központ - 1097 Budapest, Könyves Kálmán krt. 12-14.
A részvétel díjmentes, de előzetes regisztrációhoz kötött.
Regisztráció és rendezvényinformációk a THT oldalán
