A kormány indoklása szerint az új szabályozás a korábbinál célzottabban kívánja támogatni a lakásvásárlókat, miközben az új lakások építésének ösztönzésével a lakáspiaci kínálat bővítését is szolgálja. Az este megjelent rendeletből azonban már az is látható, hogy nem pusztán az Otthon Start átnevezéséről van szó: az új konstrukció egyes csoportok számára kedvezőbb, másoknak viszont lényegesen szigorúbb feltételeket jelent.
Új lakásra 3, használt lakásra 5 százalékos kamat
Az új hitel legfontosabb pénzügyi paraméterei megegyeznek a délelőtti bejelentéssel. A maximális hitelösszeg 50 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. Új lakás vásárlásakor vagy építésekor a támogatott személy által fizetendő éves kamat nem haladhatja meg a 3 százalékot, használt lakás esetén pedig az 5 százalékot. A konstrukció így az új lakások és az építkezések felé terelheti a keresletet. Az Otthon Start korábban a használt lakások vásárlásához is egységesen 3 százalékos kamatot biztosított.
A különbség jelentős: egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű, egyenletes havi törlesztésű kölcsön esetében 3 százalékos kamattal megközelítőleg 237 ezer, 5 százalékkal viszont már 292 ezer forint a havi törlesztőrészlet. Ez havi mintegy 55 ezer forintos, a teljes futamidő alatt pedig körülbelül 16,6 millió forintos különbséget jelenthet, változatlan kamatokkal és járulékos költségek nélkül számolva.
A kormány az eltérő kamatszintekkel a lakásépítéseket kívánja ösztönözni, ugyanakkor a használt lakások piacán az új rendszer érezhetően drágább finanszírozást eredményezhet.
45 éves korhatár - de pontosan meddig?
A sajtótájékoztatón elhangzott, hogy a korábban tervezett 41 éves felső korhatárt 45 évre emelik, vagyis a támogatást a 18-45 éves korosztály veheti igénybe. Fontos tisztázni, hogy az Otthon Startnak nem volt általános felső életkori korlátja. A 41 éves korhatár a Wekerle Plusz korábbi tervezetére vonatkozott, tehát az új program az elődjéhez képest ezen a téren valójában szigorítást jelent.
A kihirdetett rendelet 2. § (1) bekezdésének 4. pontja ugyanakkor további értelmezési kérdést vet fel. A jogszabály szerint ugyanis fiatalnak az minősül, aki a 18. életévét betöltötte, de legkésőbb a 45. életéve betöltésének napjáig benyújtja a hitelkérelmét. A normaszöveg szó szerinti értelmezése szerint tehát a jogosultság a 45. születésnapig áll fenn, nem pedig a 46. születésnapig. Ez eltérhet attól, amit a közvélemény a 18-45 éveseknek szóló támogatáson általában ért. A különbség azok számára lehet döntő jelentőségű, akik már betöltötték a 45. életévüket, de még nem 46 évesek. Indokolt lenne a jogalkotó egyértelmű pontosítása.
Nem kell házasság, gyermekvállalás vagy többéves TB-jogviszony
Az új rendelet valóban könnyítést tartalmaz bizonyos személyi feltételeknél. A Wekerle Plusz igényléséhez nem szükséges házasságot kötni, gyermeket vállalni, és a korábbi Otthon Starttal ellentétben többéves társadalombiztosítási jogviszonyt sem írnak elő. Ez különösen azoknak jelenthet előnyt, akik külföldről költöznek haza, vagy más okból nem rendelkeznek hosszabb, folyamatos magyarországi TB-jogviszonnyal.
Ugyanakkor továbbra is feltétel a büntetlen előélet, a megfelelő köztartozási helyzet, a központi hitelinformációs rendszerre vonatkozó előírások teljesítése és természetesen a bank által megkövetelt hitelképesség.
Legalább 10 százalékos önerőre is szükség van, megfelelő pótfedezet bevonásával azonban ettől el lehet térni a jegybanki szabályok keretei között. Ha az igénylő jövedelme önmagában nem elegendő, szülője vagy testvére adóstársként bevonható, de az ingatlanban tulajdonjogot nem szerezhet.
Korábbi ingatlantulajdon: szigorúbb a szabály, mint elsőre látszik
Az egyik legfontosabb módosítás a korábbi ingatlantulajdon vizsgálatát érinti. Az Otthon Start alapvetően az igénylést megelőző tíz év tulajdoni viszonyait vizsgálta. Az új rendelet viszont főszabályként kizárja azt, aki jelenleg vagy korábban bármikor lakásban legalább 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett. A jogszabály ugyanakkor több kivételt is meghatároz, például a legfeljebb 30 millió forint értékű lakásokat, bizonyos lebontott ingatlanokat, valamint a jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelten megszerzett lakásokat.
A sajtótájékoztatón az 50 százalékot meghaladó tulajdonról is szó esett, a jogszabály azonban az 50 százalékot elérő tulajdoni hányadot tekinti főszabályként kizáró oknak. Ez nem pusztán nyelvi különbség: a pontosan fele részben tulajdonos személyek megítélését is érintheti.
Az új rendszer további sajátossága, hogy házastársak és élettársak együttes igénylése esetén mindkét igénylőnek teljesítenie kell a rendelet személyi feltételeit. Ráadásul az ugyanazon lakásban meglévő vagy korábban meglévő tulajdoni hányadukat össze kell számítani. Ez szigorúbb lehet a korábbi Otthon Startnál, amely házastársak esetében bizonyos jogosultsági feltételeknél megelégedett azzal, ha az egyik fél megfelelt az előírásoknak.
Öt évig kötelező a bentlakás, bérbeadni sem lehet
A Wekerle Plusz kizárja, hogy a támogatott hitelből megvásárolt ingatlant az igénylő szabadon befektetési célra használja. A kölcsönből vásárolt vagy épített lakásban főszabály szerint öt évig életvitelszerűen lakni kell. A lakóhelyet a folyósítástól, illetve az építéshez kapcsolódó megfelelő időponttól számított 180 napon belül kell létesíteni. Az ötéves időszakban a lakást nem lehet bérbe adni, más személy használatába átengedni vagy lakáscéltól eltérően hasznosítani. A rendelet meghatározott élethelyzetekben, például munkavállalás vagy tanulmányok miatt, kivételeket biztosít. A kötelezettségek megsértése a kamattámogatás megszűnését és annak visszafizetését vonhatja maga után.
CSOK Plusz: fontos, eddig kevésbé hangsúlyozott szigorítás
A kihirdetett jogszabály egy másik, különösen lényeges rendelkezést is tartalmaz. A 9. § alapján a Wekerle Pluszra csak az jogosult, aki a kérelem benyújtásakor nem rendelkezik más lakáscélú állami kamattámogatott kölcsönjogviszonnyal, vagy ilyen korábbi jogviszonya már megszűnt. Az igénylőnek arra is kötelezettséget kell vállalnia, hogy a kamattámogatás fennállása alatt más lakáscélú államilag támogatott kölcsönt nem igényel. Ez a szabály a CSOK Plusszal történő párhuzamos hitelfelvétel lehetőségét is kizárja a rendelet jelenlegi szövege alapján.
Az Otthon Start rendszerében ezzel szemben kifejezetten lehetőség volt a CSOK Plusz és a fix 3 százalékos lakáshitel együttes igénybevételére. Ez különösen a gyermekvállalást tervező fiatal házaspárok finanszírozási lehetőségeit változtathatja meg jelentősen.
Emelkedhet a négyzetméterár-plafon, de a teljes vételár korlátja nem automatikusan
A Wekerle Plusz esetében továbbra is legfeljebb 100 millió forintos lakás, illetve 150 millió forintos egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont vásárolható vagy építhető. A négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint.
A pénzügyminiszter a bejelentésben külön hangsúlyozta, hogy az értékhatárok indexálása a lakásfejlesztők számára hosszabb távon kiszámítható feltételeket biztosít. A rendelet 15. §-a szerint azonban az automatikus indexálás kifejezetten a négyzetméterár felső korlátjára vonatkozik, első alkalommal 2028. január 1-jén, majd évente. A 100 és 150 millió forintos teljes ingatlanérték-határ automatikus emeléséről a kihirdetett rendelkezés nem szól. Ez azért lényeges, mert az új építésű lakások árának növekedése miatt a következő években a teljes vételárra vonatkozó korlát akkor is szűk keresztmetszetté válhat, ha a négyzetméterár-plafon emelkedik.
Megváltozott az Otthon Start átmeneti határideje - október 31. a döntő nap
A délelőtti tájékoztatás és a kormány hivatalos Wekerle-weboldala még arról számolt be, hogy azok kapnak 15 napos átmeneti lehetőséget, akik október 27-ig megkötötték az adásvételi szerződésüket, vagy építkezés esetén már elindították a szükséges eljárást.
A délutáni miniszterelnöki pontosítással összhangban a kihirdetett rendelet ennél kedvezőbb átmenetet biztosít. A 61. § szerint az Otthon Start-hitel iránti kérelem 2026. november 15-ig benyújtható, ha az adásvételi szerződést legkésőbb 2026. október 31-én megkötötték. Építés esetén ugyanez érvényes, ha az engedélyezési eljárás október 31-ig megindult, vagy az egyszerű bejelentés addig megtörtént.
Az Otthon Start-rendeletet 2026. november 16-án helyezik hatályon kívül. Ez a módosítás különösen azoknak kedvez, akik használt lakást vásárolnának a korábbi, 3 százalékos kamatozással, vagy az új Wekerle Plusz életkori és tulajdonosi feltételeinek már nem felelnének meg.
Figyelem: a rendelet két átmeneti szabálya nincs teljes összhangban
A THT által megvizsgált jogszabályban ugyanakkor egy olyan ellentmondás is található, amelynek tisztázása különösen fontos lehet a folyamatban lévő lakásvásárlásoknál.
Miközben a 61. § egyértelműen november 15-ig teszi lehetővé az Otthon Start-kérelmek benyújtását a meghatározott feltételekkel, addig az 58. § ettől eltérő időhatárt használ a korábbi szabályok további alkalmazhatóságánál. Utóbbi rendelkezés a rendelet kihirdetését követő 16. napot megelőzően benyújtott kérelmekre és létrejött jogviszonyokra mondja ki a korábbi szabályok további alkalmazását.
A kihirdetés napja 2026. október 27., így az azt követő 16. nap november 12. A szöveg szó szerinti értelmezése szerint tehát az átmeneti védelem a november 12. előtt, vagyis legkésőbb november 11-én benyújtott kérelmekre vonatkozik. Így a november 12. és 15. között benyújtott, a 61. § alapján még megengedett kérelmeknél értelmezési bizonytalanság keletkezhet, különösen akkor, ha az Otthon Start-rendelet hatályvesztésekor a hitelügylet még nem jutott el a szerződéskötésig.
A két rendelkezés együttes alkalmazását ezért célszerű lenne a jogalkotónak még az átmeneti időszak lezárása előtt egyértelművé tennie. Ez nem jelenti automatikusan azt, hogy a november 12-15. között benyújtott kérelmek érvénytelenek lennének, de a különböző határidők a banki jogalkalmazásban bizonytalanságot okozhatnak.
A kistelepüléseken továbbra is a banki finanszírozás jelentheti az akadályt
Magyar Péter a sajtótájékoztatón külön kitért arra, hogy az eddigi lakástámogatásokból sokan azért szorultak ki, mert olyan településen kívántak ingatlant vásárolni, ahol a bankok nem, vagy csak nehezen nyújtottak hitelt.
A kihirdetett Wekerle Plusz-rendelet azonban önmagában nem oldja meg ezt a problémát. A jogszabály kifejezetten rögzíti, hogy a kormányhivatal nem bírálhatja felül a hitelintézet hitelképességgel kapcsolatos döntését.
Vagyis a támogatott hitelre való elvi jogosultság továbbra sem jelent automatikus banki hitelígérvényt. A hitelintézetek finanszírozási és fedezetértékelési gyakorlata a kisebb településeken továbbra is meghatározó lehet.
Mit jelent mindez a lakásvásárlók számára?
A Wekerle Plusz a fiatalok első lakáshoz jutásában új lehetőségeket teremthet, elsősorban az új építésű ingatlanok piacán, a többéves TB-jogviszony megkövetelésének elhagyásával, valamint egyes korábbi tulajdoni helyzetek kedvezőbb kezelésével. Ugyanakkor a használt lakások magasabb kamata, a szigorú életkori és tulajdonosi előírások, az ötéves bentlakási kötelezettség és a más támogatott lakáshitelekkel való együttes igénylés korlátozása számos vásárló számára kedvezőtlen változást jelenthet.
Az Otthon Start kivezetésének módja különösen nagy figyelmet igényel. Akik még a korábbi konstrukcióval számolnak, azoknak az október 31-i szerződéskötési és a november 15-i hitelkérelem-benyújtási határidőt kell szem előtt tartaniuk, miközben az átmeneti szabályozásban feltárt eltérés miatt a jogszabály pontosítása is indokolt lenne.
A következő napok legfontosabb kérdése ezért nem csupán az, hogy melyik hitel olcsóbb, hanem az is, hogy ki, melyik konstrukcióra, milyen jogszabályi feltételekkel és meddig jogosult.
