Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

Szervezeti-működési szabályzat vagy alapító okirat?

2024. július 31.

A napokban vettem át egy régi, 10 lakásos társasházat. Az iratokat átnézve vettem észre, hogy nem rendelkeznek SZMSZ-szel. Ugyanakkor azt látom,hogy az alapító okiratban szabályoznak szinte minden olyan kérdést, amit egyébként az SZMSZ-ben szokás. A kérdésem a következő: a törvény szerint kötelező az SZMSZ, tehát, ha készítünk egyet, annak több pontja ellentétes vagy más lesz, mint, ahogy jelenleg az Alapító okirat rendelkezik. Melyik az "erősebb" a két dokumentum közül? Mert, ha az alapító okirat, akkor teljesen felesleges SZMSZ-t készíteni, vagy csak ugyanazt írhatom bele, mint ami az alapító okiratban van. Ugyanakkor azok a rendelkezések már elavultak (kb. 40 éves). Tisztában vagyok vele, hogy módosítani kell az alapító okiratot, de azt is tudjuk, hogy az mennyire nehézkes. Van-e más megoldás? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ez a cikk csak a THT előfizetők számára olvasható.

Fizessen elő mindössze havi 1.390 Ft-ért és aktiválja tagságát, melyhez teljes archívum hozzáférés, szakértői válaszadás, konferencia belépési lehetőség és kedvezményes szakkönyv is jár!

Ha egy évre előfizet, akkor megtakarít, ráadásul évi 11.900 Ft-ért előfizetéséhez egy 11.900 Ft értékű szakkönyvet kap ajándékba! Az előfizetéshez online szakcikkek elérése + 10 lapszám + 2 db díjmentes konferencia részvétel + THT szakértői válaszok + archívum hozzáférés is jár olvasóink számára.

További információk

Előfizetés megrendelése

Belépés előfizetőink számára

További híreink

Problémás garázshelyzet - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 2.
Társasházunkban van egy garázs, melynek tulajdonosai évek óta nem fizetnek közös költséget. Az előző közös képviselő 2017-ig vezette a tartozásukat (kb. 200 ezer forint gyűlt fel), utána már nem, mivel sehogy sem elérhetőek. Ezért 2017 óta nem is szerepelt eddig semmilyen éves elszámolásban. E-mailekre nem reagálnak, a telefont nem veszik fel. Közös képviselő váltás után ez feltűnt a papírok átnézésekor, ezért most e-mailben értesítettük őket, hogy a 2017-ig felhalmozott tartozást rendezzék, illetve, hogy fizessék mostantól a közös költséget. Van valamilyen lehetőség behajtani rajtuk az elmaradt közös költséget, illetve kötelezni őket, hogy fizessék az aktuális közös költséget? A másik problémás ügy ezzel a garázzsal, hogy a tulajdonosnak valamiféle érdekeltsége van egy gázzal foglalkozó cégben és a garázst gázpalack raktárnak használják, melybe rendszeresen több palackot ki-be pakolnak. Kisméretű gázpalackokról van szó, kb. 3-5 kg-osak. Már jeleztük a katasztrófavédelemnek közérdekű bejelentésként, de nem kaptunk semmilyen reakciót. A bejelentésen kívül tehetünk még valamit? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Rosszul vezetett jegyzőkönyv - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. szeptember 25.
A társasházi közgyűlésen hangfelvétel is készült, amit a jelenlévők megszavaztak. A hozzászólásunkat írásban is megkapta helyben a levezető elnök (később word-ben is) a készült jegyzőkönyv mégsem tartalmazza a hozzászólásokat. Mindegyik hozzászólás úgy kezdődött, hogy kértük a hozzászólás szó szerinti rögzítését. Mit tehetünk ebben az esetben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Társasházba való jogosulatlan belépés megakadályozása 2024. szeptember 18.
Kéréssel fordulok Önhöz, azért, hogy az évek óta visszatérő problémánkhoz törvényes/jogi segítséget kapjunk. Társasházunk tulajdonosai megelégelték az idegenek társasházunk területén történő tartózkodását, illetve szórólapok postaládába történő bedobálását. Ezért a 2022. mácius 7-i közgyűlésen hoztunk egy határozatot, amely arról szól, hogy: „Társasházunk területén illetéktelenül tartózkodni, mindenféle szórólapot, és reklámanyagot elhelyezni TILOS! Felhívom a figyelmet, hogy a határozat megsértése esetén magánlaksértést követnek el, ami szabálysértési eljárást von maga után." Az a problémánk, hogy a jelenlegi választási kampánynál már a szórólaposok kiküldése a házunkból tettlegességig fajult. Arra hivatkoztak, hogy a "választási törvény" engedélyezi, hogy bármelyik házba bemenjenek, és a postaládába szórólapot tegyenek. 1. A kérdésem az, hogy valóban van ilyen törvény? 2. Mit tehetünk, ha a szórólapos a közgyűlési határozatunk ellenére, - ami ki van függesztve - erőszakkal bejön a házunkba? Ráadásul ez egy képviselőjelölt volt, aki saját magát reklámozta. Mi tulajdonosok úgy gondoljuk, hogy a mi társasházunk területén csak és kizárólag az tartózkodhat, akinek mi tulajdonosok engedélyt adunk. Vagy nem jól gondoljuk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ingatlanszerzés „szerencseszerződéssel”: Az életjáradéki szerződés és a tartási szerződés 2024. szeptember 12.
Az életjáradéki szerződés egy kevésbé ismert szerződéstípus, legtöbben inkább „rokonát", a - köznyelvben „eltartási szerződésként" emlegetett - tartási szerződést ismerik, olykor össze is keverik. A két jogviszony hasonló és valóban mindkettővel történhet ingatlanszerzés, de mégis vannak köztük lényeges különbségek. Cikkünkben - miután sorra vettük a két szerződés legfontosabb elemeit - megnézzük, miben hasonlítanak és miben nem.


Ki szavaz ilyen esetben? 2024. szeptember 11.
A múlt hónapban tartott közgyűlésünkön érdekesen alakult a részvétel. Az egyik (szépkorú) tulajdonostársunk a fiaival együtt (5,46; 2,72; 2,72% tulajdoni hányad) külön-külön, meghatalmaztak egy másik tulajdonostársunkat, hogy képviselje őket a közgyűlésen. Így a meghatalmazott (az eredeti 4,34% tulajdoni hányad helyett) 15 és 26% tulajdoni hányaddal akart szavazni, de közben a szépkorú tulajdonostársunk (az 5,46% tulajdoni hányaddal) is megjelent a közgyűlésen. Ki szavazzon? Egy másik tulajdonostársunk, akinek kettő albetétje (15,61; 10,58% tulajdoni hányad) is van, a saját édesanyjának adott általános maghatalmazást, amin nem említették meg, hogy mindkettő albetétre érvényes, de az édesanya a közgyűlés előtt a jelenléti íven csak az egyik albetétnél írta alá. Mit számoljunk érvényes szavazatnak? Szerencsére a szavazások közel egyhangú döntéseket eredményeztek, így ezek nem befolyásolták azokat, de sokunkban felmerült, hogy akkor mi lesz, ha egy hasonló eset befolyásolja a döntéseinket! Hogyan kell kezelni az ilyen helyzetet? Kérem, írja meg, hogy mi volna a levezető elnöktől elvárt helyes eljárás az ilyen szituációkban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Esettanulmány: A NAIH határozata egy társasházi kamerarendszer adatkezelési gyakorlatáról 2024. szeptember 9.
A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) határozatot hozott egy adatvédelmi ügyben, amelyben egy társasház kamerarendszerének adatkezelési gyakorlata került vizsgálat alá. Az eljárás során megállapítást nyert, hogy a Kérelmezett kamerákat helyezett el egy közös tulajdonban lévő ingatlanon, amelyek a közterületet és a közös tulajdonú udvart is megfigyelték. A NAIH határozata szerint a kamerás megfigyelés jogalapja nem volt megfelelő, és ezzel megsértették a GDPR 6. cikk (1) bekezdését, amely az adatkezelés jogszerűségét szabályozza.

Ki intézi és fizeti az utólagos vízszigetelést? 2024. szeptember 4.
Ha a 10 lakásos társasház összes lakása penészesedik alulról, (mert régi a ház, kb. 80-100 éves) kinek a kötelessége és a költsége ennek a megoldása, hogy az utólagos vízszigetelés el legyen végezve? Nekem mint tulajdonosnak? Vagy ezt a Társasháznak kell intéznie és fizetnie? Ha nem hajlandó a közös képviselő cég intézni, pedig az ő dolguk, mit tudok tenni ez ügyben, hogy mégis intézzék? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A tulajdonosok elutasítják a beszámolók elfogadását 2024. augusztus 28.
Átvettem egy társasházat idén, ahol az előző évi beszámolókat (már 2019 óta) nem fogadta el a társasház, mert az előző közös képviselő beszámolóját nem tartották elfogadhatónak. A tulajdonosok szerint egyes korábbi vállalkozói kifizetések nem voltak jogosak. A tulajdonosok egy része közölte velem a közgyűlésen, hogy 2024-es évet sem kívánják majd elfogadni jövőre, mivel a korábbi évek sincsenek elfogadva. Mit tehet ilyenkor a közös képviselő? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Hogy működhet törvényesen egy hat lakásos társasház? 2024. augusztus 21.
Mit lehet tenni abban az esetben, ha egy hat lakásos társasházban nem tartják be a törvényt, ellehetetlenítik a közös képviselő munkáját? Sajnos van egy hangadó tulajdonos, aki a két idősebb tulajdonost befolyásolja, így 50% +1 szavazati joggal rendelkeznek és gyakorlatilag semmit nem szavaznak meg, így a társasház nem tud működni. Társasház mikor működhet Ptk. szerint? Mit jelent ez? Azt jelenti, hogy minden közös lesz még a lakások is? Mi a feltétel egy alapító okirattal rendelkező Társasház esetében? Mert ők ezt akarják elérni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Teendők az SZMSZ módosítása után 2024. augusztus 14.
Társasházunkban az SZMSZ módosításával kapcsolatban írásbeli szavazás került kiírásra. A szabályszerű szavazás eredményeként a tulajdonosok 90%-a a módosítást támogató "igen" szavazatot adott le. A Tht. 15. §-a értelmében az SZMSZ módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. A kérdésem az, hogy az illetékes földhivatal részére elegendő megküldeni a módosított SZMSZ közös képviselő, valamint ellenjegyző ügyvéd által aláírt példányát, valamint egy olyan, a közös képviselő (és egy tulajdonos) által aláírt jegyzőkönyv kivonatot, mely tartalmazza a tulajdonosok szavazati arányát, plusz a módosítás elfogadásáról szóló határozatot? Ezen utóbbi dokumentum esetében elegendő, ha azt csak a közös képviselő és egy tulajdonos írja alá? Az SZMSZ módosításának benyújtására elő van írva objektív/szubjektív határidő? (pl.: eredményes írásbeli szavazás esetén a szavazás eredményéről szóló határozat meghozatalát követő 8 napon belül...). A földhivatalhoz történő benyújtás ingatlannyilvántartási kérelemnek minősül, mely után eljárási díjat (6 600,- Ft) kell megfizetni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Földhivatali megosztás hitelfelvétel miatt 2024. augusztus 7.
Megtakarítási szerződést kívánunk kötni jövőbeni felújítás finanszírozására, majd lejáratkor még külön kölcsönt is terveztük igényelni. A társasház okmányainak átvizsgálása során azt a tájékoztatást kaptuk, hogy megtakarítás lehetséges, de külön kölcsönt az alábbiak miatt nem tudják majd biztosítani. A társasház 1980-ban épült 28 lakással - ami két lépcsőházat foglal magában - ez alapján történt az alapító okirat megszerkesztése is. A társasház egy helyrajzi számon van és a lépcsőházházak külön házszámot kaptak. A két lépcsőház működése az évek során a házszám alapján különvált. így a 14-14 db lakás önállóan kért adószámot, nyitott pénzintézeti számlát, készít elszámolást, kötött közüzemi szerződést, biztosítást stb. A pénzintézet a felsoroltak ellenére változatlanul egy egységnek kezeli a társasházat, mert a földhivatali nyilvántartás a helyrajzi számot veszi figyelembe, és a hitelfelvételkor az alapján kívánja a kötelezettek körét meghatározni. Lehetőségként a földhivatal a megosztást javasolta, de ennek tervezési és járulékos költségei messze meghaladják a társasház anyagi lehetőségeit. Van valamilyen megoldás a vázolt probléma megoldására? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Alkotmánybírósági döntés született, mivel jelenleg egy joghézag miatt nem törlik a szálláshely-szolgáltatást igénybe vevő vendégek adatait 2024. július 30.
Az Alkotmánybíróság friss határozata szerint az Országgyűlés komoly mulasztást követett el a Turisztikai törvényt vonatkozásában. A döntés szerint ugyanis jelenleg nem megfelelő a szálláshelyeken megszálló vendégek személyes adatkezelésének szabályozása. A szabályozás hiányosságára egy konkrét eset hívta fel a figyelmet, amelyben egy vendég hiába kérte adatai törlését a rendszerből, a szállásadó ezt nem tudta teljesíteni. A részleteket a cikkünkben olvashatják.

Mi a teendője a leköszönő közös képviselőnek? 2024. július 24.
Tájékoztatást kérek a közös képviselői tisztség felmondásával kapcsolatos teendőkről, eljárásról, ezirányú közgyűlést összehívó meghívó napirendjének, illetve a jegyzőkönyv tervezetének a konkrét szövegezéséről. Mi legyen benne feltétlenül, mi az, ami nagyon fontos? Potenciális közös képviselők keresése a tulajdonosok, vagy az én feladatom vagy közösen célszerűbb ezt mielőbb megoldani? A leendő közgyűlés levezénylését célszerű volna másra bízni? Ha igen, akkor kire? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Meghatalmazásokkal kapcsolatos javaslat 2024. július 17.
Azt hiszem mindenki által ismert probléma a társtulajdonosok közötti szabályos meghatalmazások beszerzése, ami sok esetben szinte lehetetlen. A feltétel az lenne, hogy legalább 4 fő azonos helyen és időben tartózkodjon és jegyezze a meghatalmazást. Ez a legtöbb esetben lehetetlen, amelynek következménye, hogy nagyon ritka az a meghatalmazás, amely minden szabálynak megfelelne. Van-e olyan jogilag támadhatatlan megoldás, amely kiküszöbölné a lehetetlent? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Egyre többen keresnek fel közjegyzőt lakásbérleti szerződéssel - Miért és hogyan kerülhet a képbe közjegyző a lakáskiadás, -bérlés esetén? 2024. július 15.
A pandémia időszaka óta egyre gyakoribb, hogy a magánszemélyek közjegyzőt is felkeresnek egy társasházi lakás bérbeadásakor. Utánajártunk, hogy miért gondolják úgy egyre többen, hogy szükség van ebben a közjegyzőre, ez milyen formában történhet meg és kinek az érdekeit szolgálja?

Büntetés a szemetelőknek 2024. július 10.
260 albetétes társasházunk éves közgyűlésén napirend volt az SZMSZ módosítása. Legfontosabb része az lett volna, hogy a lépcsőházi kamerarendszer segítségével extra takarítási díjat (20.000 Ft-ot) tudjon megállapítani a közös képviselő azon lakóknak, akik a lépcsőházban szemetelnek, illemhelyiségnek használják, vagy például hogyha a kutyájuk piszkít be. A módosítási tervezet ügyvéd által ellenjegyzett volt, a közgyűlésen viszont már úgy nyilatkozott erről a pontról személyesen, hogy jogszabályi úton a közös képviselő ilyen extra díjat nem számlázhat ki, nem büntethet meg senkit. Más társasházakban tudjuk, hogy létezik ez a rendszer. Hol van az igazság? Van e lehetőség bármilyen szankció bevezetésére? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ki szavaz az elhunyt tulajdonos helyett? 2024. július 3.
Halálesettel kapcsolatban szeretném megtudni, hogy közgyűlési szavazás esetén az elhunyt tulajdonostárs szavazati jogával mi történik? Ha minősített többségű négyötödös döntésre van szükség, elképzelhető, hogy senki nem szavazhat az elhunyt tulajdoni hányada nevében, amíg az örökös tulajdonjoga bejegyzésre nem kerül? Ugyanígy, ha osztatlan közös (garázstulajdon) miatt elővásárlási joga is volt az elhunytnak és harmadik személy kívánja megvásárolni az ingatlant, akkor meg kell-e várni a hagyatéki eljárás végét? Ebben az esetben akár egy évig is elhúzódhat az adásvétel. Mi erre a földhivatali gyakorlat? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közgyűlési meghívóban nem szerepelnek a felvenni kért napirendi pontok 2024. június 26.
A tulajdonosok több, mint 20 %-ának aláírásával kérvényt nyújtottunk be a közös képviselő és számvizsgáló bizottság részére, melyben kértük három napirendi pont (indoklással és határozati javaslattal) hozzáadását a következő közgyűlés (a most esedékes éves beszámoló) napirendjéhez. A közgyűlést 61 nappal az ajánlott levelünk kézhezvétele után fogja megtartani, azonban a meghívón nem szerepel a kért napirendi pontok egyike sem. Ilyen esetben: 1. Összehívható-e és összehívandó-e egy újabb közgyűlés (amire sajnos emiatt kényszerülnénk, tekintve, hogy az éves beszámoló napirendjén nem szereplő kérdésekben határozat nem hozható) egy nem tisztségviselő tulajdonos által? 2. Ha igen, arra a külsőleg szerződött (nem tulajdonos) közös képviselő/társasházkezelő meghívása kötelező-e? 3. Illetve azon közgyűlésen hozott és jegyzőkönyvbe foglalt határozatok végrehajtásáért majd a közös képviselő felelős-e? Ha a végrehajtásért ő a felelős de megtagadja, ill. nem cselekedne, mit tehetnénk majd? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Megint halasztják az E-ingatlan-nyilvántartás bevezetését 2024. június 14.
A parlament elfogadta az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabályokat, amelyek értelmében az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépése ismét csúszik. Az eredetileg 2024. október 1-jére tervezett bevezetés helyett az új szabályokat csak a 2025. január 15-én és az azt követően indított ingatlan-nyilvántartási eljárásokban kell majd alkalmazni.

Zavaró fa kivágása 2024. június 12.
A társasházunknál egy nagy fa található a kerítéshez nagyon közel, ami az egyik lakóingatlant teljesen besötétíti. Elsősorban ennek az ingatlannak a tulajdonosait zavarja ez a fa, amit évek óta szeretnének kivágattatni. A kertszomszéd még nem jelezte ezt az igényét, pedig ugyanez a fa odaszemetel, illetve annak ágai is nagyon átnyúlnak hozzá. A fa karbantartása is költséges egyébként. Hogyan tudnám megoldani ezt a fakivágást?Közgyűlés elé is fogom vinni a kérdést, azonban ehhez erős érvekre van szükségem, szeretnék felkészülni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.