Barion Pixel

Szoftverkárosultak: megvettem, de mégsem?

2022. november 21.
szoftverkarosultak.jpgPiaci becslések szerint ma a magyarországi társasházkezelők közel 70 százaléka már használ valamilyen szoftvert a társasházak pénzügyi adatainak nyilvántartására, ami több esetben könnyebbséget, átláthatóságot és adminisztrációs teher csökkenést, más szempontból viszont kitettséget jelent. Cikkünkben azt járjuk körbe, hogy hogyan válasszunk társasházi szoftvert és az előnyök élvezése mellett - az eddigi tapasztalatok alapján - hogyan védhetők ki az ezzel járó kockázatok.

Az elmúlt évben meglehetősen felbolydult a társasházkezelő szoftverek piaca, számos új piaci szereplő jelent meg ezen a fronton, ráadásul több hazai cég, vagy megoldás külföldi tulajdonba került. Amíg a régi motorosok esetében viszonylag ismert a funkcionalitás, tulajdonosi háttér, struktúra, illetve a rendelkezésre álló kompetencia, fejlesztési és támogatási erőforrás, úgy az új belépők esetében nyilvánvaló kockázatként értékelendő a piac valódi ismerete, illetve az új belépők által kínált megoldások működőképessége.

Kinél van az adat?

Amennyiben a régóta - több mint 10 éve - piacon lévő szoftvereket kínáló cégek között gondolkodunk, úgy ez esetben is érdemes pár fontos szempontot figyelembe venni a választásnál. Az elmúlt hónapokban rebbent fel a hír, hogy két hazai szoftvert is eladtak a tulajdonosok, melynek következtében a társasházak adatfeldolgozói az egyik napról a másikra külföldi cégek tulajdonában álló vállalatok lettek, kvázi a társasházak, vagy társasházi lakástulajdonosok tudta, beleegyezése nélkül.

A témában a THT Dr. Dávid Péter infokommunikációs szakjogászt (www.fintechjog.hu) kérdezte, aki kérdésünkre elmondta, hogy az adatbázis átadás külföldre történő értékesítése estén azt kell vizsgálnunk, hogy az adatbázis megvásárló cég ez Európai unión belül honos társaság, vagy nem európai uniós tagállamba (harmadik ország) történik az adattovábbítás. „Szoftver értékesítést érintő jogügyletek során vizsgálni kell, hogy a szoftver tartalmaz-e személyes adatokat magába foglaló adatbázist. Abban az esetben, ha szoftver értékesítést érintő jogügylet tartalmaz személyes adatokat tartalmazó adatbázist is, úgy az értékesítés folyamán az adatkezelő személyében is változás következik be. Ilyen esetekben szükséges az adatkezelésében érintettek megfelelő GDPR-ban előír tartalommal történő tájékoztatása, valamint az adattovábbítás jogalapjának meghatározása és a továbbítható adatok körének meghatározása. A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) számos esetben vizsgálta az adatbázisok átruházásának kérdéskörét, tipikusan weboldalak átruházása esetén. Az adatbázisok átruházása egyben az adatkezelők személyében történő változást jelent, amely így az adatkezelők közötti adattovábbításnak minősül. A társasházi szoftverek tekintetében ez annyiban különbözik, hogy itt az adatkezelők a társasházkezelők, egyedül az adatfeldolgozó változik, mely ha új jogi személy lesz, akkor az adatkezelő és az új adatfeldolgozó közötti jogviszonyt kell tisztázni. Ha a jogi személy - azaz az üzemeltető cég - nem változik, csak annak a tulajdonosi szerkezete, akkor ilyen kötelezettség nincsen. Az Európai Unión belüli adattovábbításra úgy kell tekinteni, mintha Magyarország területén belül történne az adattovábbítás, mivel ez EU-n belül egységesen a GDPR rendelkezései az irányadóak. Az Európai unión kívüli országba történő adattovábbítás esetén a GDPR V. fejezetének valamennyi rendelkezését alkalmazni kell annak biztosítása érdekében, hogy a természetes személyek számára a GDPR-ban garantált védelem szintje ne sérülhessen. Személyes adatokat harmadik országba akkor jogosult továbbítani az adatbázis értékesítő társaság, ha az Európai Bizottság határozatával megállapította, hogy a harmadik ország védelmi szintet biztosít. Az ilyen adattovábbításhoz nem szükséges külön engedély (GDPR 45. cikk)." - fogalmazott Dr. Dávid Péter

Az adatfeldolgozó megváltozásán kívül nagyobb baj az, hogy mivel az egyes akvizíciók, cégvásárlások az új tulajdonos szempontjából egyértelműen üzletszerű profitszerzés céljából történnek meg, így a tranzakciót általában - mint minden hasonló tranzakciónál - áremelés, vagy árazási struktúra változás szokták követni. Nem történt ez másképp az említett két társasházkezelői szoftver esetében sem: az anno a társasházak, vagy társasházkezelők által egy összegben megvásárolt szoftverek egyik pillanatról a másikra havidíjasakká váltak, melynek kapcsán joggal érezheti és érzi magát is átverve sok ügyfél, hiszen amit már egyszer kifizetett, miért kellene még egyszer - vagy havonta - kifizetni.

„Egy szoftver iránti elköteleződés előtt mindig vizsgálni kell, hogy a szoftverfejlesztő által kínált csomagok milyen licensz feltételeket kínálnak. Ezek a feltételek a szoftver vásárlási, vagy szolgáltatási szerződésben határozzák meg, hogy a vásárlónak milyen jogosultságai vannak a megvásárolt szoftvertermék tekintetében, például hány számítógépre telepíthető a szoftver, mennyi felhasználó jogosult a szoftver használatára, azon eszközök számossága, amiről egyidőben egy licensz alapján érhető el a szoftver, a felhasználó jogosult e a szoftver módosítására, továbbfejlesztésére stb. Amennyiben a szoftver fejlesztője a szoftver távoli használatát korlátozza, akadályozza esetleg letiltja, úgy minden esetben először tekintsük át a szoftverhez tartozó licensz tartalmát. Amennyiben a szoftver licensz alapján nem jogosult a szoftver fejlesztő a távoli hozzáférés korlátozására/letiltására, úgy ilyen irányú tevékenységével szerződésszegést követ el. Ilyenkor a felhasználó jogosult a szoftver fejlesztőjével szemben fellépni és kérni a szolgáltatás haladéktalan helyreállítását, illetve jogi úton keresztül a szolgáltatás kieséséből eredő felmerült kárát követelni." - fogalmazott a THT kérdésére Dr. Dávid Péter, infokommunikációs szakjogász.

Szoftver, vagy szoftverszolgáltatás?

A probléma gyökere ott leledzik, hogy a szoftverkészítők egy része még egy évtizeddel ezelőtt is azon régi modell alapján vágott bele a társasházkezelői program készítésbe, miszerint egy összegben értékesíti azt, majd - sokszor évente változó - éves frissítési díjért cserébe tartja karban, fejleszti azokat. Ezek a modellek a XXI. századi informatika világában - mikor is hónapról hónapra változnak az informatikai ökoszisztémák és új szolgáltatások jelennek meg - már elavultak, aki már egy kicsit is előre látott az elmúlt években, az mindenképp havidíjas felhő-alapú szoftverszolgáltatásokat fejlesztett, az egyszeri díjas, hosszútávon a fejlesztéseket és ügyféltámogatást illetően fenntarthatatlan szoftver eladás helyett. Hazánkban az első teljesen felhő-alapú társasházkezelő szoftver a 2000-es évek végén jelent meg, ezt követően pedig sokan csak évekkel később kapcsoltak az új technológia kapcsán. A felhőszolgáltatások egyértelmű előnye, hogy bármikor, bárhonnan használhatók, a fejlesztés távolról történik, hátránya viszont, hogy ha nincs internet, akkor a szolgáltatás nem elérhető, így ezek igénybevételekor mindig érdemes az irodában „pót"-mobil internetet is tartani. Ugyanakkor a felhő-alapú szolgáltatások térnyerését a „házi" készítésű, vagy régebben egy összegben megvásárolt szoftverek elavulása is egyértelműen előnybe helyezi, hiszen a folyamatos jogszabályi környezetváltozás és a hónapról hónapra megjelenő, innovatív pénzügyi technológiai megoldások integrálása egy lokális, az egy összegben megvásárolt szoftvereket akár hónapok alatt is elavulttá, vagy szélsőséges esetben használhatatlanná tehet.

Mi a teendő, ha „átverve" érezzük magunkat?

A hazai társasházi digitális transzformáció alapvetően már végbement, a szoftverszolgáltatók közül volt olyan, aki - az ajtóberúgásos havidíjas átállás helyett - a meglévő DOS-os programja mellé kezdett el fejleszteni felhő-alapú változatot, de van még a mai napig olyan szereplő a piacon, aki az egyszeri díjért megvásárolható szoftvert mindenestül odaadja. Ez utóbbi az előbb említett - egyszer csak átállunk havidíjasra - kockázat mellett mindenképp magában hordozza azt a fajta veszélyt is, hogy ha nem történik meg az átállás, akkor motiváció híján egyszer csak leállnak a fejlesztések és a programból előbb utóbb váltanunk kell egy másik, korszerű megoldásra. Az egyszer már kifizetett programok esetében tehát egyfajta időzített bombán ülnek a társasházak és társasházkezelők: vagy egyszer csak megszűnik ezen szoftverek támogatása, vagy pedig havidíjassá válnak, amik kapcsán jogosan érezheti magát átverve az ügyfél: minek fizessek azért, amit már megvettem egyszer?

„A szoftver fejlesztője az adott szoftver felhasználási szerződésében rögzíti a támogatással és a továbbfejlesztéssel kapcsolatos vállalásait, melyek számára nézve kötelező erejűek, így ezen vállalások nem vagy csupán részben történő teljesítése esetén szerződésszegést követ el, mellyel szemben a felhasználó jogosult fellépni. Abban a nem várt esetben, ha a szolgáltató nem a felek között létrejött szerződésben foglaltak szerint jár el, eltér a szerződésben foglaltaktól vagy a nem a szerződésben rögzített szolgáltatást nyújtja, abban az esetben szerződésszegést követ el. A szerződésszegés többféle következménnyel járhat, a kisebb mértékű szerződésszegéstől, mely általában észrevétlenül vagy következmények nélkül marad, egészen a jelentős súlyú szerződésszegés esetéig, mely tekintetében a szerződésszegő fél komoly következményekkel számolhat. Szerződésszegés esetén a szerződében rögzített feltételeket kell megvizsgálni, melyet a felek szerződésszegés esetére kötöttek ki, ilyenek tipikusan a kötbér fizetése, a kártérítés vagy akár a szerződés felmondásának lehetősége. Amennyiben a felek között jogvita alakul ki, úgy polgári bírósághoz vagy választott bírósághoz fordulhatnak a jogvitájuk eldöntése érdekében." - fogalmazott Dr. Dávid Péter. „A hatályos jogszabályok alapján lehetőség van arra, hogy a károsultak összefogjanak és többen lépjenek fel a jogsértővel szemben, ezt hívja a polgári jog pertársaságnak. Pertársaság akkor jön létre, ha egy perben több felperes vagy alperes vesz részt. A pertársaság előnyei közé tartozik, hogy a károsultaknak nem szükséges külön-külön pert indítaniuk, a követelésüket egy eljárásban tudják érvényesíteni. A hatékonyabb fellépés és érdek érvényesítés mellett az eljárási költségek így minimalizálhatóak és minden fél számára idő- és költségmegtakarítást jelent ez a forma." - mondta kérdésünkre Dr. Dávid Péter.

6 szempont, amire figyelnünk kell a szoftver választásánál

1. A cég legyen legalább 5 éve a piacon, tudjon felmutatni kisebb és nagyobb referenciákat is.

2. Kérjünk mindig demót és próbáljuk ki az adott szoftvert, ne higgyünk a marketing üzeneteknek!

3. Lehetőleg hazai tulajdonosi szerkezetű cég legyen a szoftver tulajdonosa és üzemeltetője, hiszen egy EUR-Ft árfolyam ingadozás is nagymértékben hatással lehet a későbbi árra.

4. Lehetőség szerint felhő-alapú, havidíjas megoldást válasszunk, ahol hazai szervereken legyen tárolva minden adat. A havidíjas megoldás előnye, hogy a fejlesztőknek folyamatosan érdekükben áll a fejlesztés és az ügyfelek támogatása, ráadásul nincs szükség saját infrastruktúra üzemeltetésre és nagyobb egyszeri beruházásra sem, melyet követően bármikor meggondolhatja magát a fejlesztő cég.

5. Csak olyan szoftvert válasszunk, ahol magunk is bármikor kinyerhetjük Excel-be az adatokat, egy esetleges váltás esetén. Ugyanígy győződjünk meg az adatok napi mentéséről is a szolgáltató által.

6. A társasház pénzügyi adatainak meglétének folytonossága a társasház alapvető érdeke, ezért lehetőség szerint mindig a társasházra szerződjünk a szoftverszolgáltatási szerződésben!



A cikk megjelent a THT - Társasházi Háztartás 2022. novemberi számában.

További híreink


Új állami lakáshitelprogram: fix 3% kamattal, 10% önerővel 2025. július 3.
A kormány elfogadta a 3 százalékos kamatozású otthonteremtési hitelprogramot, amely 2025 második felének egyik legfontosabb támogatási formája lehet a lakásvásárlók számára. A konstrukció minden elsőlakásos vevő előtt nyitva áll, korhatár és területi megkötés nélkül.

Kétharmados döntés, hivatalos betekintés – mit jelent a társasházaknak az új szabályozás? 2025. július 2.
A társasházi törvény hatályos módosításait a szakma túlnyomó része már ismeri: az alapító okirat közös tulajdont érintő változtatásaihoz immár kétharmados többség szükséges. A szabályozás azonban nem állt meg itt. A háttérben az ingatlan-nyilvántartási törvény is módosult, amely több ponton érinti a közös képviselők gyakorlati feladatait. Az alábbiakban a legfontosabb új rendelkezésekből válogatunk, közérthető magyarázatokkal.

Invertert használ? Mostantól adatot kell küldenie – társasházi rendszerek is érintettek 2025. július 2.
2025. július 1-jétől új adatszolgáltatási kötelezettség lép életbe a háztartási méretű kiserőművek (HMKE) üzemeltetői számára. A változás a társasházi rendszereket sem hagyja érintetlenül: a megfelelő adatkapcsolattal rendelkező invertereknek termelési adatokat is továbbítaniuk kell a központi rendszer felé.

Elindult a THShop.hu, a THT hivatalos társasházi webáruháza 2025. július 1.
Elindult a THT társasházi webáruháza, a THShop.hu, ahol partnerünkkel együttműködve azon dolgoztunk az elmúlt hónapokban, hogy minőségi, releváns beszállítókat és termékeket gyűjtsünk össze és kínáljunk a társasházak részére, a lehető legalacsonyabb áron, ezzel segítve és egyszerűsítve a társasházi beszerzéseket.

https://www.tht.hu/thtelofizetes/
Túl meleg a lakás nyáron? Ezért nem lehet majd kiadni egyes ingatlanokat 2025. július 1.
Egy franciaországi törvényjavaslat radikálisan új szemléletet vezetne be az ingatlanbérlés feltételeiben: a jövőben nemcsak az energetikai szempontból elavult, hanem a túlmelegedő, úgynevezett „hőkatlan" lakások is kieshetnek a bérbeadható ingatlanok köréből.

Ha bérbe adom, ha eladom - Tűzvédelmi biztonság az ingatlanpiacon 2025. június 30.
Az eINGATLAN 2025 webinar és konferencia nyitó előadását Lestyán Mária, építésztervező és tűzvédelmi szakmérnök, szakújságíró, a Magyar Tűzvédelmi Szövetség elnöke, a Rockwool Hungary Kft. szakmai kapcsolatokért felelős igazgatója tartotta. A lakás- és ingatlanpiac tűzvédelmi kihívásait tekintette át, különösen a bérbeadás és eladás során fennálló kötelezettségekre koncentrálva.

Megjelent a THT júniusi száma 2025. június 28.
Megjelent a THT - Társasházi és Ingatlanpiaci szaklap júniusi száma. Május végén a THT médiatámogatóként vett részt az eINGATLAN 2025 webinaron, az elhangzott előadások összefoglalóját ehavi lapunkban olvashatják. Emellett a mindennapi munkát illetően is hoztunk újdonságot a nyárra: elindult a THT társasházi webáruháza, a THShop.hu.

Jegyzői felszólítás után felmondott a közös képviselet 2025. június 27.
A társasházunk közös képviseletét ellátó X Kft.-t a társasház helye szerint illetékes Jegyző - tulajdonostárs által indított törvényességi és felügyeleti eljárás eredményeként - ún. törvényességi felhívásban intézkedésekre szólította fel. A Kft. a felhívás kibocsátásának napján 30 napos határidővel felmondta a társasház közös képviseletét. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol.

Tűréshatáron az albérletpiac: bérlői szervezetek aktivistái vették célba a barcelonai ingatlankamarát 2025. június 26.
Látványos akcióval hívta fel a figyelmet a lakhatási válságra a Katalóniai Lakhatási Szakszervezetek Konföderációja (COSHAC), amely több mint harminc bérlői és szociális szervezetet tömörít. A résztvevők a barcelonai Ingatlantulajdonosi Kamara székházában tartott sajtótájékoztatójukon az elérhetetlen bérleti díjak és az ingatlanspekuláció ellen emeltek szót.

Meghosszabbított határidő, változatlan kötelezettség – Mire figyeljenek a közös képviselők a regisztráció során? 2025. június 25.
Bár a társasházi képviselők regisztrációjára megszabott május 1-jei határidőt végül meghosszabbították, ez nem jelenti azt, hogy a társasházi törvény új előírásai háttérbe szorultak volna. A regisztrációs kötelezettség minden társasházra vonatkozik, és a hatósági ügyintézés során már most is számos esetben elvárás a regisztrált státusz igazolása. Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, a THT jogi szakértője konferencia-előadásában a közös képviselők nyilvántartásba vételének célját, jogi hátterét és gyakorlati lebonyolítását ismertette, kiemelve azokat a szempontokat, amelyek a határidő meghosszabbítása után is változatlanul érvényesek.

Hol vezesse a társasház a pénzét? – bankszámlák és a jogi háttér 2025. június 24.
bankkartya.jpgMiért fontos a társasházi bankszámla, és miért nem mindegy, hol vezetik? A társasházak működése alapvetően közösségi együttműködésre épül: a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság felel a tulajdonostársak pénzének kezeléséért, amihez elengedhetetlen egy átlátható és költséghatékony bankszámla. A nem megfelelő számlacsomag azonban sok ezer forint felesleges kiadást okozhat havonta, ami hosszú távon jelentős terhet róhat a tulajdonosokra.

Pályázati lehetőség társasházaknak! (x) 2025. június 24.
Elindult a Klímabarát kert pályázat!

Pénzt kaphat, aki energiahatékonyabbá teszi a lakását – új szabályok léptek életbe 2025. június 23.
Az energiahatékonysági beruházásokat ösztönző szabályok a társasházi lakástulajdonosoknak is kedvezhetnek. Mostantól kiszámíthatóbbá és átláthatóbbá válik, hogy mennyi pénzbeli ellenszolgáltatás járhat egy-egy jól dokumentált, hitelesített lakásfelújítás után. Ráadásul a nagyvállalatoknak előírt energiamegtakarítás egy jelentős részét kötelező lesz lakóépületek felújítása révén elérni - ami tovább növelheti a lakossági érdekeltséget.

A közös tulajdon és társasházi alapító okiratok bejegyzése – Változások az ingatlan-nyilvántartásban 2025. június 23.
A Kormány 153/2025. (VI. 19.) rendelete az ingatlan-nyilvántartásról szóló végrehajtási rendelet több pontját is módosítja. Az új szabályok célja az ingatlanforgalom biztonságának növelése és az egységes jogalkalmazás biztosítása. A változások közvetlenül érintik a közös tulajdon használatára vonatkozó jogok bejegyzését, a közgyűlési határozatok alapján módosított alapító okiratokat, valamint a közjegyzői eljárásokat is.

Válságban a társasházi biztosítások? Még csak most jön a neheze 2025. június 20.
Felvételsorozat negyedik része az Ingatlan 2024 - Ingatlankezelők, -beruházók, -közvetítők, és -felújítók napja előadásaiból. Előadó: Besnyő Márton Dávid, ügyvezető - Netrisk Magyarország Kft.

Kilenc ingatlaniroda áll bíróság elé tisztességtelen szerződések miatt 2025. június 19.
A Pest Vármegyei Főügyészség kilenc ingatlanközvetítő céggel szemben indított közérdekű pert a fogyasztói jogokat sértő, tisztességtelen szerződési feltételek miatt. A perek tétje nem csupán az érintett vállalkozások gyakorlata, hanem a jövőben alkalmazható szerződésminták jogszerűsége is.

Devizahitel károsultak: visszajár a pénz? 2025. június 18.
Kevés olyan pénzügyi esemény volt a rendszerváltás utáni Magyarországon, amely akkora társadalmi feszültséget és hosszú távú következményeket okozott volna, mint a devizahitelek kérdése. A 2000-es évek elején és közepén a lakosság tömegesen fordult az akkor vonzónak tűnő svájci frank és euró alapú kölcsönök felé.

Hatályba lép a helyi önazonosság védelméről szóló törvény 2025. június 17.
2025. július 1-jétől életbe lép a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény. Az új szabályozás hátterében az a társadalmi és politikai szándék áll, hogy a települések - különösen a túlzott népszerűség miatt átalakuló üdülőövezetek - saját hatáskörben dönthessenek a fejlődés üteméről és irányáról, sőt akár arról is, ki költözhet be és ki nem.

Megjelent a Távhőpályázat: Akár 200 ezer háztartás fejleszthet saját forrás nélkül 2025. június 16.
Ötmilliárd forintos keretösszeggel indult el a lakossági távhőpályázat, amely a távhőfelhasználás mérhetővé és szabályozhatóvá tételében nyújt segítséget. A 100 százalékos támogatásnak köszönhetően összesen akár 200 ezer háztartás fizetheti majd a jövőben a tényleges fogyasztása alapján a fűtést, ezzel jelentős megtakarításokat érve el.

A társasházkezelés digitalizációja – eHÁZ 2025 2025. június 16.
A társasházkezelés évtizedeken át papíralapú nyilvántartásokra, személyes ügyintézésre és hosszadalmas adminisztrációra épült. Azonban a modern technológia fejlődése lehetőséget teremtett arra, hogy ezek a folyamatok gyorsabbá, átláthatóbbá és hatékonyabbá váljanak. Gosuly Jolán az eHÁZ.hu/Info Sierra Kft. ügyfélkapcsolati igazgatója mutatta be az eHÁZ 2025 platformot.

(c) Társasházi Háztartás 2025 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások