Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

Társasházak mindig aktuális tűzvédelmi kérdései 2021. szeptember 1.
A TTOE (Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete) 2021. július 26-án második online konferenciáját tartotta arról, hogyan lehet törvényesen, illetve energiahatékonyan működtetni a társasházakat a pandémia ideje alatt. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt, hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a lehetőség a személyes részvételre.
2 781 HUF Biztonsági utánvilágító jelzés - emeletjelző/szintjelző/irányjelző biztonsági tábla Érdekel →
A tűzvédelem mindig is aktuális volt és mindig is aktuális lesz a társasházak tekintetében, hiszen, ha tűzeset történik egy ekkora épületben, az mindenkire valós veszélyt jelenthet. Lestyán Mária építésztervező szakmérnök, a TSZVSZ Magyar Tűzvédelmi Szövetségtől segít a jelenlegi problémák felismerésében és ezek megoldásaiban. A társasházkezelők felelőssége tűzvédelmi szempontból Ugyebár ez egy folyton változó jogi környezetben jelenik meg, amely nem csak tűzvédelmi, ugyanúgy építésügyi jogszabályokkal is összefüggésben van. Amíg az emberrel nem történik meg a probléma, addig fel sem tudja mérni, milyen kihatása lehet egy tűzesetnek a társasházra, akár egy kis mértékű tűz is tragédiához vezethet. A lakástüzek statisztikáját természetesen vezetik, ebből Lestyán Mária összeállított egy aktualizált táblázatot az elmúlt időszakok tekintetében: Éves szinten körülbelül hétezer lakástűzesettel lehet számolni, ebből az első félévben már 3815 meg is történt, melyből 263 esetben panellakás esett áldozatul. Az ilyen társasházak (panelek) kiemelt veszélynek vannak kitéve, amennyiben még nem estek át felújításon, szigetelésen, illetve nyílászárócserén. A legfőbb okok közé tartoznak a nyílt láng használatából eredő esetek (öngyújtó, gyufa, főzés stb.). Ezt követik az elektromos eredetű tüzek, majd a fűtési rendszerek meghibásodásából adódó esetek, valamint a dohányzással kapcsolatos felelőtlenség. Kis tűzből is lehet nagy tragédia 2017-ben történt a Grenfell Tower ügyetragikus tűzesete, amelyet egy kigyulladt hűtőszekrény okozott. Az épület olyan szinten leégett, hogy minden egyes lakónak mindene odaveszett, ki kellett költözniük, hiszen az épület életveszélyessé vált. Az épület nem megfelelő konstrukciója, energetikai felújítása és a tűzvédelmi hiányosságok tették lehetővé azt, hogy ilyen szintű tragédia következzen be. Ilyenkor természetesen felmerül a kérdés, hogy mi történik az adott épülettel. Lehetőség van a lebontásra, az újjáépítésre, illetve ki intézi az őrzését és az állagmegóvást. A másik hatalmas probléma a környezetszennyezés, ugyanis ebben az esetben például még 140 méteres környezetben is találtak rákkeltő anyagokat. Az Egyesült Királyságban még 700.000 ember él hasonló homlokzatú épületben. Nagy a társadalmi felháborodás, még ma sincs egyértelmű döntés azzal kapcsolatban, hogy mi legyen a teendő. A Brit kormány támogatást, illetve hitelt biztosít az ilyen épületek átalakítására attól függően prioritásban, melyik mennyire veszélyes jelenleg. Az ilyen esetek nem csak az adott ingatlant érintik, a környéken az összes lakóépület jelentős értékcsökkenéssel nézhet szembe. Hazai gondok Nem kell messzire menni, ha tűzesetről van szó. A Kodály Köröndön történt eset a tetőtér értékesítését követően történt. Amikor egy ilyen régi bérházat értékesítenek az önkormányzatok, akkor a házak a maguk hiányosságaival kerülnek eladásra. Ez nem csupán tűzvédelmi, hanem állékonysági hiányokat is jelent. Itt a függőfolyosók felújítása volt kifejezetten indokolt, ezért 2000-ben úgy döntöttek, hogy eladják a tetőteret, az épület felújításáért cserébe. „Bontások, csődbe menetelek és leállt munkafolyamatoknak köszönhetően kialakult egy tűzvédelmileg kockázatos állapot, mivel a tűzgátló szerkezeteket elbontották." - mondta Lestyán Mária Ezek után be is következett a tragédia, hiszen gyakorlatilag tűzvédelmileg minden attribútum hiányzott, így szinte elkerülhetetlen volt. A biztosítással is hatalmas probléma volt, hiszen ez egy építési területen történt és a biztosítás nem egy építésszerelési biztosítás volt, hanem a társasháznak a normál épületbiztosítása. Itt is egy nagyon kis apró munkálat közben okozott elképesztő károkat. 90 lakásból kellett évekre kiköltöznie a lakóknak, gyakorlatilag mostanában fejezik be a munkálatokat, a tetőtérben végül 44 luxuslakást tudtak kialakítani. Ez egyébként nem egy átlagos társasház, hiszen világörökségi épületről van szó, amit az önkormányzat aktívan meg kíván óvni. Sajnos nem minden társasház ilyen szerencsés. Egy átlagos esetben leginkább a lakókra hárulnak a költségek. Ebben az esetben is az egyik legfontosabb kérdés volt, hogy ki kártalanítja a lakókat. A kivitelező felelősségbiztosítása sok esetben nem terjed ki az ilyen esetekre. Léteznek szerencsésebb esetek is. Nemrégiben a Kiscelli utcában volt egy tetőtéri tűz, ahol 24 lakónak kellett ideiglenesen kiköltözni. A tűzoltóknak viszonylag rövid időn belül sikerült elhatárolni a tűz terjedését a tető megbontásával. A tűz oltása mindig vízzel jár, így az alatta lévő lakások ezt megszenvedik akarva, akaratlanul. Tűzvédelemmel érintett területek • Bármilyen építési tevékenység végzése az épületben és környezetében • Gépészeti és villamos rendszerek karbantartása, felülvizsgálata, utólagos átvezetések meglévő építményszerkezeten • Kémények ellenőrzése, hibák javítása, szellőző rendszerek tisztítása • Menekülési útvonalak és feltételek biztosítása • Használati szabályok betartása, betartatása • Klíma egységes elhelyezése • Tűzveszélyes tevékenységek végzése • Tűzveszélyes tevékenység végzése • Beépítésre kerülő építési termékek ellenőrzése, minősítő dokumentumok megléte, eltakart szerkezetek átvétele • Szükség esetén építési napló vezetésében való részvétel, bejegyzés • Építés szerelési biztosítás megkötése • Tűzvédelmi szabályzat, házirend elkészítése, betartás, betartatás • Tűzoltói beavatkozási feltételek biztosítása • Tűzvédelmi felülvizsgálat, karbantartás, üzemeltetői ellenőrzés • Tűztávolság biztosítása, tűztávolságon belüli tárolás megakadályozása • Tűzvédelmi célú feliratok, jelölések fenntartása • A szükséges dokumentumok aktualizálása, pl. SZMSZ Ezek mind összetett problémák, így összetett megoldásokat igényelnek. Társasházkezelői szempontból felmerülhetnek bizonyos kérdések, hiszen ahány probléma, annyi jogszabályi kapcsolat létezik. Még a probléma kialakulása előtt fontos az SZMSZ pontosítás és felújításiok alapok képzése! A felmerülő kérdések lehetnek: • Tűzvédelmi • Életvédelmi • Állagvédelmi • Munka és balesetvédelemi • Gazdasági • Felelősségi • Kötelezettségi • Engedélyezési Az SZMSZ Társasházi törvény a hatásköröket, jogokat és kötelezettségeket foglalja magában. Ezeket mindig érdemes időben leszabályozni a későbbi félreértések elkerülése érdekében. A közös képviselő, vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Tisztázni kell a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára vonatkozó részletes szabályokat, illetve a házirendet is. A Tűzvédelmi törvény kimondja, hogy minden magán- és jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetnek kötelező betartani a tűzvédelmi szabályokat attól függetlenül, hogy a házirend tartalmazza-e, vagy sem. Ezeket a szabályokat különösen fontos tisztázni, amennyiben építkezés kezdődik egy társasházban. A háromnál több építményszinttel rendelkező és tíznél több lakó-üdülőegységet magában foglaló épületben, épületrészben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, ezek hiányában az épület, épületrész tulajdonosa köteles írásban kidolgozni, Tűzvédelmi Házirend elnevezéssel kiadni az épületre, épületrészre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, és gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. Jókarbantartási kötelezettség A jókarbantartási tevékenység jogszabályi fogalma: a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 2. § d) pont]. Az építmény tulajdonosa jókarbantartási kötelezettsége teljesítésének keretében köteles az építmény a) Jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat elvégezni, és b) Rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságot folyamatosan biztosítani [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 5. bek.]. A jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében az építmény tulajdonosa köteles az építmény állapotát szükség szerint - arra külön jogszabály szerint jogosultsággal rendelkező szakértővel - felülvizsgáltatni a) a tűzbiztonság, b) a higiénia, egészség- és környezetvédelem, c) a használati biztonság, d) a zaj és rezgés elleni védelem, e) az energiatakarékosság és hővédelem, f) az életvédelem és katasztrófavédelem követelményeire vonatkozóan a külön jogszabályban foglaltak szerint [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 6. bek.]. A hatóság az építmény tulajdonosát kötelezheti a szükséges munkálatok és egyéb intézkedések elvégzésére. Felelősség A közös képviselőnek erkölcsi felelőssége van olyan szempontból, hogy megtett-e mindent a közösség érdekében. Polgári jogi felelőssége is van, ha valamilyen kötelezettség teljesítését önhibájából mulasztotta el, vagy nem az elvárható gondossággal járt el, és ennek következtében a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak kárt okoz. Továbbá büntetőjogi felelőssége is felmerülhet, ha életet vagy testi épséget veszélyeztető karbantartási munka a közös képviselő mulasztásából maradt el, és ebből fakadóan baleset következik be. A tűzvédelmi előírást nem azért kell betartatni/betartatni, mert kötelező, hanem az élet és vagyonvédelem a cél. Az OTSZ, azaz az Országos Tűzvédelmi Szabályzat az elvárt biztonsági szintet tartalmazza, illetve 12 meglévő Tűzvédelmi Műszaki Irányelv kapcsolódik hozzá, amelyek még a napjainkban is módosulnak, tehát érdemes nyomon követni a változásokat. Körülbelül 1500 oldalas ismerettel kellene rendelkeznie egy közös képviselőnek, aki magára vállalja ezt a felelősséget, ezért inkább érdemes tűzvédelmi szakembert bevonni, hiszen nekik pontosan ennek átfogó ismerete a feladatuk. Eldöntendő kérdések építési tevékenység esetén • Az építési tevékenység végzéséhez szükséges e építési engedélyezési eljárás lefolytatása? • Építési engedély nélkül végezhető tevékenység esetén szükség van e eltérési engedélyre? • Az építési tevékenység egyszerű bejelentési eljárás alapján valósul meg? • Éépítési tevékenység végzéséhez szükség van e kivitelezési dokumentációra? • Éépítési tevékenység végzésével összefüggésben szükség van e jóváhagyási eljárásra? • Amennyiben korábban mérnöki módszerrel (pl. szimulációval) igazolták a megfelelőséget az építési tevékenységgel összefüggésben szükség van e új szimulációra? • Az építési tevékenységgel összefüggésben meglévő szerkezet átalakítása eseték szüksége van e szakági tervezésre, tűzvédelmi tervezői, szakértői igazolásra? • A választott műszaki megoldások igazolási módja! Ezeket a válaszokat csak a tűzvédelmi szakember fogja tudni egzakt módon megválaszolni. A bevonására azért is van elkerülhetetlenül szükség, hogy a felelősséget olyan ember viselje, aki szakmailag tapasztalt és átlátja az ezzel kapcsolatos problémákat. Mitől függ - mikor, mire és milyen - szakági tervezőre lesz szükség? A tervezett épület paramétereitől, a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményeitől, a szükséges engedélyektől, a beépítésre kerülő építési termékektől, szerkezetektől, a szerkezetek típusától, épületben betöltött szerepétől (pl. teherhordó, vagy vázkitöltő fal), szerkezeti kapcsolatoktól, igazolási módjuktól, illetve meglévő építményszerkezetek igazolási kötelezettségétől - módjától. Mindezek ismeretére a szerződéskötés pillanatában van szükség! A közös képviselőknek a kivitelezés során el kell kérni minden olyan tűzvédelmi követelményeknek való megfelelőségi igazolást, amire szükség van, illetve az alap tervezési paraméterektől eltérő tervezési paramétereket igazolni kell, ilyenek például a többletterhek, installációk, tetőbeépítés stb.). Amennyiben bárki jobban bele szeretné ásni magát a témába, az „Építményszerkezetek tűzvédelmi jellemzői" műszaki irányelv adhat megfelelő iránymutatást és válaszokat. Aki még nem tette meg, a tűzvédelmi házirendet feltétlenül nézze át és dolgozza át szakember segítségével! Tűzoltási felvonulási terület, út lezárása Ebből általában mindig probléma szokott lenni, hiszen a parkolóhelyek száma egyre inkább maximalizálódik, ahogy a járművek száma is növekszik. Többféle megoldás is található erre. Létezik sorompós/kapus megoldás, amely áramszünet esetén automatikusan nyílik, illetve felfestés és kitáblázás szokott a leggyakoribb lenni. Emellett a menekülési útvonalak szabadon tartása és pontos megjelölése, felmatricázása, és vésznyitógombok elhelyezése is kiemelkedően fontos. További problémákat okozhatnak: a kémények, szellőzőrendszerek, parkolás tisztázása, tűzcsapok környezetének szabadon tartása, kukatároólás, szemétledobó, a szintek jelölése, dohányzás tiltása, lift használata tűz esetén, villanyóra és gázóra szekrények üresen tartása, tűzgátló ajtók kialakítása/fenntartása, tűzoltókészülékek elhelyezése, hő és füstelvezetés, fali tűzcsapok, virágok, rácsok/lezárások. Ezekkel minden nap találkozhatnak a közös képviselők, melyekkel kiemelten foglalkozni kell, ha szeretnék elkerülni az esetleges tragédiát, pereskedést, vagy bármilyen nemű jogi procedúrát. További információk: • maria.lestyan@rockwool.com • Tel.: +36 30 4741702

Társasházak mindig aktuális tűzvédelmi kérdései

2021. szeptember 1.

A TTOE (Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete) 2021. július 26-án második online konferenciáját tartotta arról, hogyan lehet törvényesen, illetve energiahatékonyan működtetni a társasházakat a pandémia ideje alatt. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt, hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a lehetőség a személyes részvételre.

2 781 HUF

Biztonsági utánvilágító jelzés - emeletjelző/szintjelző/irányjelző biztonsági tábla

Érdekel →

A tűzvédelem mindig is aktuális volt és mindig is aktuális lesz a társasházak tekintetében, hiszen, ha tűzeset történik egy ekkora épületben, az mindenkire valós veszélyt jelenthet. Lestyán Mária építésztervező szakmérnök, a TSZVSZ Magyar Tűzvédelmi Szövetségtől segít a jelenlegi problémák felismerésében és ezek megoldásaiban.

A társasházkezelők felelőssége tűzvédelmi szempontból
Ugyebár ez egy folyton változó jogi környezetben jelenik meg, amely nem csak tűzvédelmi, ugyanúgy építésügyi jogszabályokkal is összefüggésben van. Amíg az emberrel nem történik meg a probléma, addig fel sem tudja mérni, milyen kihatása lehet egy tűzesetnek a társasházra, akár egy kis mértékű tűz is tragédiához vezethet.

A lakástüzek statisztikáját természetesen vezetik, ebből Lestyán Mária összeállított egy aktualizált táblázatot az elmúlt időszakok tekintetében:

Éves szinten körülbelül hétezer lakástűzesettel lehet számolni, ebből az első félévben már 3815 meg is történt, melyből 263 esetben panellakás esett áldozatul. Az ilyen társasházak (panelek) kiemelt veszélynek vannak kitéve, amennyiben még nem estek át felújításon, szigetelésen, illetve nyílászárócserén. A legfőbb okok közé tartoznak a nyílt láng használatából eredő esetek (öngyújtó, gyufa, főzés stb.). Ezt követik az elektromos eredetű tüzek, majd a fűtési rendszerek meghibásodásából adódó esetek, valamint a dohányzással kapcsolatos felelőtlenség.

Kis tűzből is lehet nagy tragédia
2017-ben történt a Grenfell Tower ügyetragikus tűzesete, amelyet egy kigyulladt hűtőszekrény okozott. Az épület olyan szinten leégett, hogy minden egyes lakónak mindene odaveszett, ki kellett költözniük, hiszen az épület életveszélyessé vált.

Az épület nem megfelelő konstrukciója, energetikai felújítása és a tűzvédelmi hiányosságok tették lehetővé azt, hogy ilyen szintű tragédia következzen be. Ilyenkor természetesen felmerül a kérdés, hogy mi történik az adott épülettel. Lehetőség van a lebontásra, az újjáépítésre, illetve ki intézi az őrzését és az állagmegóvást. A másik hatalmas probléma a környezetszennyezés, ugyanis ebben az esetben például még 140 méteres környezetben is találtak rákkeltő anyagokat.

Az Egyesült Királyságban még 700.000 ember él hasonló homlokzatú épületben. Nagy a társadalmi felháborodás, még ma sincs egyértelmű döntés azzal kapcsolatban, hogy mi legyen a teendő. A Brit kormány támogatást, illetve hitelt biztosít az ilyen épületek átalakítására attól függően prioritásban, melyik mennyire veszélyes jelenleg. Az ilyen esetek nem csak az adott ingatlant érintik, a környéken az összes lakóépület jelentős értékcsökkenéssel nézhet szembe.

Hazai gondok
Nem kell messzire menni, ha tűzesetről van szó. A Kodály Köröndön történt eset a tetőtér értékesítését követően történt. Amikor egy ilyen régi bérházat értékesítenek az önkormányzatok, akkor a házak a maguk hiányosságaival kerülnek eladásra. Ez nem csupán tűzvédelmi, hanem állékonysági hiányokat is jelent. Itt a függőfolyosók felújítása volt kifejezetten indokolt, ezért 2000-ben úgy döntöttek, hogy eladják a tetőteret, az épület felújításáért cserébe.

„Bontások, csődbe menetelek és leállt munkafolyamatoknak köszönhetően kialakult egy tűzvédelmileg kockázatos állapot, mivel a tűzgátló szerkezeteket elbontották." - mondta Lestyán Mária

Ezek után be is következett a tragédia, hiszen gyakorlatilag tűzvédelmileg minden attribútum hiányzott, így szinte elkerülhetetlen volt. A biztosítással is hatalmas probléma volt, hiszen ez egy építési területen történt és a biztosítás nem egy építésszerelési biztosítás volt, hanem a társasháznak a normál épületbiztosítása. Itt is egy nagyon kis apró munkálat közben okozott elképesztő károkat. 90 lakásból kellett évekre kiköltöznie a lakóknak, gyakorlatilag mostanában fejezik be a munkálatokat, a tetőtérben végül 44 luxuslakást tudtak kialakítani. Ez egyébként nem egy átlagos társasház, hiszen világörökségi épületről van szó, amit az önkormányzat aktívan meg kíván óvni. Sajnos nem minden társasház ilyen szerencsés. Egy átlagos esetben leginkább a lakókra hárulnak a költségek.

Ebben az esetben is az egyik legfontosabb kérdés volt, hogy ki kártalanítja a lakókat. A kivitelező felelősségbiztosítása sok esetben nem terjed ki az ilyen esetekre.

Léteznek szerencsésebb esetek is. Nemrégiben a Kiscelli utcában volt egy tetőtéri tűz, ahol 24 lakónak kellett ideiglenesen kiköltözni. A tűzoltóknak viszonylag rövid időn belül sikerült elhatárolni a tűz terjedését a tető megbontásával. A tűz oltása mindig vízzel jár, így az alatta lévő lakások ezt megszenvedik akarva, akaratlanul.

Tűzvédelemmel érintett területek
• Bármilyen építési tevékenység végzése az épületben és környezetében
• Gépészeti és villamos rendszerek karbantartása, felülvizsgálata, utólagos átvezetések meglévő építményszerkezeten
• Kémények ellenőrzése, hibák javítása, szellőző rendszerek tisztítása
• Menekülési útvonalak és feltételek biztosítása
• Használati szabályok betartása, betartatása
• Klíma egységes elhelyezése
• Tűzveszélyes tevékenységek végzése
• Tűzveszélyes tevékenység végzése
• Beépítésre kerülő építési termékek ellenőrzése, minősítő dokumentumok megléte, eltakart szerkezetek átvétele
• Szükség esetén építési napló vezetésében való részvétel, bejegyzés
• Építés szerelési biztosítás megkötése
• Tűzvédelmi szabályzat, házirend elkészítése, betartás, betartatás
• Tűzoltói beavatkozási feltételek biztosítása
• Tűzvédelmi felülvizsgálat, karbantartás, üzemeltetői ellenőrzés
• Tűztávolság biztosítása, tűztávolságon belüli tárolás megakadályozása
• Tűzvédelmi célú feliratok, jelölések fenntartása
• A szükséges dokumentumok aktualizálása, pl. SZMSZ
Ezek mind összetett problémák, így összetett megoldásokat igényelnek. Társasházkezelői szempontból felmerülhetnek bizonyos kérdések, hiszen ahány probléma, annyi jogszabályi kapcsolat létezik. Még a probléma kialakulása előtt fontos az SZMSZ pontosítás és felújításiok alapok képzése!

A felmerülő kérdések lehetnek:
• Tűzvédelmi
• Életvédelmi
• Állagvédelmi
• Munka és balesetvédelemi
• Gazdasági
• Felelősségi
• Kötelezettségi
• Engedélyezési

Az SZMSZ Társasházi törvény a hatásköröket, jogokat és kötelezettségeket foglalja magában. Ezeket mindig érdemes időben leszabályozni a későbbi félreértések elkerülése érdekében. A közös képviselő, vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Tisztázni kell a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára vonatkozó részletes szabályokat, illetve a házirendet is.

A Tűzvédelmi törvény kimondja, hogy minden magán- és jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetnek kötelező betartani a tűzvédelmi szabályokat attól függetlenül, hogy a házirend tartalmazza-e, vagy sem. Ezeket a szabályokat különösen fontos tisztázni, amennyiben építkezés kezdődik egy társasházban.

A háromnál több építményszinttel rendelkező és tíznél több lakó-üdülőegységet magában foglaló épületben, épületrészben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, ezek hiányában az épület, épületrész tulajdonosa köteles írásban kidolgozni, Tűzvédelmi Házirend elnevezéssel kiadni az épületre, épületrészre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, és gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról.

Jókarbantartási kötelezettség
A jókarbantartási tevékenység jogszabályi fogalma: a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 2. § d) pont].

Az építmény tulajdonosa jókarbantartási kötelezettsége teljesítésének keretében köteles az építmény

a) Jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat elvégezni, és
b) Rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságot folyamatosan biztosítani [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 5. bek.].

A jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében az építmény tulajdonosa köteles az építmény állapotát szükség szerint - arra külön jogszabály szerint jogosultsággal rendelkező szakértővel - felülvizsgáltatni
a) a tűzbiztonság,
b) a higiénia, egészség- és környezetvédelem,
c) a használati biztonság,
d) a zaj és rezgés elleni védelem,
e) az energiatakarékosság és hővédelem,
f) az életvédelem és katasztrófavédelem
követelményeire vonatkozóan a külön jogszabályban foglaltak szerint [191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. 34. § 6. bek.]. A hatóság az építmény tulajdonosát kötelezheti a szükséges munkálatok és egyéb intézkedések elvégzésére.

Felelősség
A közös képviselőnek erkölcsi felelőssége van olyan szempontból, hogy megtett-e mindent a közösség érdekében. Polgári jogi felelőssége is van, ha valamilyen kötelezettség teljesítését önhibájából mulasztotta el, vagy nem az elvárható gondossággal járt el, és ennek következtében a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak kárt okoz. Továbbá büntetőjogi felelőssége is felmerülhet, ha életet vagy testi épséget veszélyeztető karbantartási munka a közös képviselő mulasztásából maradt el, és ebből fakadóan baleset következik be.

A tűzvédelmi előírást nem azért kell betartatni/betartatni, mert kötelező, hanem az élet és vagyonvédelem a cél.

Az OTSZ, azaz az Országos Tűzvédelmi Szabályzat az elvárt biztonsági szintet tartalmazza, illetve 12 meglévő Tűzvédelmi Műszaki Irányelv kapcsolódik hozzá, amelyek még a napjainkban is módosulnak, tehát érdemes nyomon követni a változásokat. Körülbelül 1500 oldalas ismerettel kellene rendelkeznie egy közös képviselőnek, aki magára vállalja ezt a felelősséget, ezért inkább érdemes tűzvédelmi szakembert bevonni, hiszen nekik pontosan ennek átfogó ismerete a feladatuk.

Eldöntendő kérdések építési tevékenység esetén
• Az építési tevékenység végzéséhez szükséges e építési engedélyezési eljárás lefolytatása?
• Építési engedély nélkül végezhető tevékenység esetén szükség van e eltérési engedélyre?
• Az építési tevékenység egyszerű bejelentési eljárás alapján valósul meg?
• Éépítési tevékenység végzéséhez szükség van e kivitelezési dokumentációra?
• Éépítési tevékenység végzésével összefüggésben szükség van e jóváhagyási eljárásra?
• Amennyiben korábban mérnöki módszerrel (pl. szimulációval) igazolták a megfelelőséget az építési tevékenységgel összefüggésben szükség van e új szimulációra?
• Az építési tevékenységgel összefüggésben meglévő szerkezet átalakítása eseték szüksége van e szakági tervezésre, tűzvédelmi tervezői, szakértői igazolásra?
• A választott műszaki megoldások igazolási módja!

Ezeket a válaszokat csak a tűzvédelmi szakember fogja tudni egzakt módon megválaszolni. A bevonására azért is van elkerülhetetlenül szükség, hogy a felelősséget olyan ember viselje, aki szakmailag tapasztalt és átlátja az ezzel kapcsolatos problémákat.

Mitől függ - mikor, mire és milyen - szakági tervezőre lesz szükség?
A tervezett épület paramétereitől, a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményeitől, a szükséges engedélyektől, a beépítésre kerülő építési termékektől, szerkezetektől, a szerkezetek típusától, épületben betöltött szerepétől (pl. teherhordó, vagy vázkitöltő fal), szerkezeti kapcsolatoktól, igazolási módjuktól, illetve meglévő építményszerkezetek igazolási kötelezettségétől - módjától. Mindezek ismeretére a szerződéskötés pillanatában van szükség!

A közös képviselőknek a kivitelezés során el kell kérni minden olyan tűzvédelmi követelményeknek való megfelelőségi igazolást, amire szükség van, illetve az alap tervezési paraméterektől eltérő tervezési paramétereket igazolni kell, ilyenek például a többletterhek, installációk, tetőbeépítés stb.).

Amennyiben bárki jobban bele szeretné ásni magát a témába, az „Építményszerkezetek tűzvédelmi jellemzői" műszaki irányelv adhat megfelelő iránymutatást és válaszokat.

Aki még nem tette meg, a tűzvédelmi házirendet feltétlenül nézze át és dolgozza át szakember segítségével!

Tűzoltási felvonulási terület, út lezárása
Ebből általában mindig probléma szokott lenni, hiszen a parkolóhelyek száma egyre inkább maximalizálódik, ahogy a járművek száma is növekszik. Többféle megoldás is található erre. Létezik sorompós/kapus megoldás, amely áramszünet esetén automatikusan nyílik, illetve felfestés és kitáblázás szokott a leggyakoribb lenni. Emellett a menekülési útvonalak szabadon tartása és pontos megjelölése, felmatricázása, és vésznyitógombok elhelyezése is kiemelkedően fontos.

További problémákat okozhatnak: a kémények, szellőzőrendszerek, parkolás tisztázása, tűzcsapok környezetének szabadon tartása, kukatároólás, szemétledobó, a szintek jelölése, dohányzás tiltása, lift használata tűz esetén, villanyóra és gázóra szekrények üresen tartása, tűzgátló ajtók kialakítása/fenntartása, tűzoltókészülékek elhelyezése, hő és füstelvezetés, fali tűzcsapok, virágok, rácsok/lezárások. Ezekkel minden nap találkozhatnak a közös képviselők, melyekkel kiemelten foglalkozni kell, ha szeretnék elkerülni az esetleges tragédiát, pereskedést, vagy bármilyen nemű jogi procedúrát.

További információk:
• maria.lestyan@rockwool.com
• Tel.: +36 30 4741702

Továbbküldöm a cikket Nyomtatás Megosztás a Facebookon

1 890 HUF

Közületi/Társasházi szennyfogó szőnyeg több méretben

Érdekel →

További híreink

Közös képviselőt keres egy társasház Budapesten 2026. június 19.
Új hirdetés jelent meg a THT díjmentes Közös Képviselőt Keresek szolgáltatása keretében.

Varsó a jövő városa 2026. június 19.
Kevés európai főváros változott olyan gyorsan az elmúlt három évtizedben, mint Varsó, sokan mégis úgy vélik, hogy a legnagyobb átalakulás még csak most áll előtte. A Future of Real Estate 2026 konferencián felszólaló iparági vezetők kifejtették, hogy a város a fejlődés új szakaszába lép, amelyet a technológia, a tehetség, az infrastrukturális beruházások és a nagyszabású, vegyes funkciójú negyedek fejlődése hajt. Bár a tervezéssel, a szabályozással és a fenntarthatósággal kapcsolatos kihívások továbbra is fennállnak, Varsó hosszú távú kilátásai elsöprően pozitívak.

Elindult az Önkéntes Vízadó program 2026. június 18.
A rendkívüli aszályos időszakok és a városi környezet okozta stressz egyre komolyabb kihívás elé állítják a fővárosi növényzetet. Budapest Főváros Önkormányzata, a FŐKERT, a 10 millió Fa Alapítvány, valamint a Beeco ökoapplikáció fejlesztői ezért idén is meghirdetik az Önkéntes Vízadó kampányt, amely lehetőséget biztosít a lakosságnak és a helyi közösségeknek, hogy aktív szerepet vállaljanak a környezetükben lévő, sérülékeny fák gondozásában és megóvásában.


Hátráltatja a bank a társasházi bankszámla megszüntetését? 2026. június 17.
Chovanecz Kata közös képviselő Facebook bejegyzésében arról számol be, hogy a társasházak számláinak lezárása a banknál egyszerű rutinfolyamat helyett egy hónapok óta tartó, kaotikus adminisztratív rémálommá vált.

Szigorúbb keretek közé szorítaná a kormány a villamos biztonsági felülvizsgálatokat 2026. június 16.
A Gazdasági és Energetikai Minisztérium társadalmi egyeztetésre bocsátotta a szakterület működését újraszabályozó rendelettervezetet. A javaslat elsődleges célja, hogy a lakó- és ipari ingatlanok védelme szempontjából kritikus ellenőrzéseket végző szakemberek tevékenysége átláthatóbbá és hatékonyabban nyomon követhetővé váljon.

Új tulajdonosok az eHÁZnál 2026. június 16.
Idén év elejétől új tulajdonosok csatlakoztak az eHÁZ csapatához, akik segítségével új dimenziókba emelkedhet a piacvezető hazai társasházi szoftver további fejlődése.


Átállás az okos vízmérőkre a társasházban 2026. június 15.
Az új energiahatékonysági szabályok miatt a társasházakban egyre sürgetőbbé válik a távleolvasós vízmérők bevezetése. Hogyan érdemes elindulni az eltérő hitelességi idők mellett, és pontosan mekkora szavazati arány kell a döntéshez? Két konkrét olvasói kérdés kapcsán mutatunk be néhány fontos jogi és gyakorlati kiindulópontot, amelyek segíthetnek elindítani a lakóközösséget a folyamatban.

Szeptember végéig kaptak haladékot az elakadt lakossági napelemes beruházások 2026. június 12.
Haladékot kaptak az RRF-6.2.1 lakossági napelemes és fűtéskorszerűsítési pályázat nyertesei és a kivitelezők. A Magyar Közlönyben megjelent 1193/2026. (VI. 11.) Korm. határozat értelmében a végső elszámolási határidőt 2026. június 15-ről 2026. szeptember 30-ra tolták ki.

Kiszivároghatnak a belső információk? – Az olcsó szoftverért az adatainkkal fizetünk 2026. június 12.
Megdöbbentő történettel fordult hozzánk egy közös képviselő: miután bevezettek egy új, kedvező árú társasházi szoftvert, a konkurencia hirtelen mindent megtudott a ház belső ügyeiről, és azonnal akcióba lépett a leváltásukért. Létezik, hogy a szoftver tulajdonosai visszaélnek az adatokkal? Hogyan bizonyítható, ha illetéktelenek néztek bele a rendszerbe, és kihez fordulhatunk jogorvoslatért? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol.

Tervezési alaptérképekkel kapcsolatos tájékoztatás jelent meg a Földhivatal oldalán 2026. június 11.
A Közlekedési és Beruházási Minisztérium, a Vidék- és Településfejlesztési Minisztérium, valamint a Magyar Mérnöki Kamara közös iránymutatást adott ki a tervezési alaptérképek és a telekhatár-kitűzések szabályairól. A 2026. június 9-én megjelent hivatalos tájékoztató célja a korábbi bizonytalanságok tisztázása, a hatósági ellenőrzések szigorítása és a jogszabályok egységes alkalmazása.

Svéd és izlandi szervezettel bővült a Nemzetközi Ingatlantulajdonosi Szövetség 2026. június 10.
Újabb mérföldkőhöz érkezett a Nemzetközi Ingatlantulajdonosi Szövetség (UIPI). A brüsszeli székhelyű szervezet nemrégiben hivatalosan is köszöntötte legújabb tagjait, a svéd Bostadsrätterna és az izlandi Húseigendafélagið egyesületeket. Ezzel a lépéssel az UIPI jelentősen megerősítette a skandináv térségben való jelenlétét, és még hatékonyabban tudja képviselni a magáningatlan-tulajdonosok érdekeit egész Európában.

Kié a folyosó vége? 2026. június 10.
Sok lakóközösségben ismerős konfliktusforrás a közös tulajdonú folyosószakaszok rácsos lezárása. A társasház évekkel ezelőtt hozzájárult a beépítéshez, ám több tulajdonosváltás után az új lakók már sem használati díjat nem fizetnek, sem pótkulcsot nem biztosítanak a közös képviselőnek. A kizárólagos használat viszont megmarad, ami komoly tűzvédelmi és katasztrófavédelmi kockázatot is jelent. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol.

Hogyan fognak a fiatalok lakást venni? 2026. június 9.
A lakhatási helyzet kezelése kiemelt helyet foglal el az európai döntéshozók napirendjén. A hosszú távú stabilitás érdekében elengedhetetlen a legújabb fejlemények nyomon követése és a valós társadalmi igények megismerése. Ehhez kíván hozzájárulni a Nemzetközi Ingatlantulajdonosi Szövetség (UIPI) által indított kutatás, ami a fiatal európaiak ingatlanszerzési igényeit méri fel, és amelyhez kapcsolódó kérdőív magyar nyelven is elérhető.

Egyhangúlag megszavazta a parlament a devizahiteles perek és végrehajtások átmeneti felfüggesztését 2026. június 9.
Az Országgyűlés ellenszavazat és tartózkodás nélkül, egyöntetűen elfogadta a folyamatban lévő devizahiteles perek és végrehajtások felfüggesztéséről szóló törvényjavaslatot. A Tisza Párt képviselői által benyújtott szabályozás célja, hogy időt biztosítson a devizahiteles törvények átfogó felülvizsgálatára és a végrehajtói rendszer átalakítására. Az új intézkedések a devizaadósok védelmét szolgálják, és a jogszabály kivételeket is rögzít, amelyekre a halasztás nem vonatkozik.

Hogyan békíthető ki a rezsicsökkentés és az uniós klímavédelem? 2026. június 8.
Az Európai Unió új kibocsátáskereskedelmi rendszere (ETS2) és a hazai rezsicsökkentés elsőre tűz és víz. Egy friss szakpolitikai elemzés szerint azonban a látszólagos ellentét feloldható: okos szabályozással és az évi közel 500 milliárd forintnyi uniós forrás célzott felhasználásával Magyarország nemcsak teljesítheti a klímacélokat, de védelmet is nyújthat a sérülékeny háztartásoknak.

Stratégiai együttműködésre lép a MIOSZ és a MITOE 2026. június 5.
A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) és a Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete (MITOE) stratégiai együttműködési megállapodást kötött annak érdekében, hogy az ingatlanszektor különböző szereplőit - az ingatlantulajdonosokat, társasházkezelőket, ingatlankezelőket és ingatlanközvetítőket - közös szakmai és társadalmi érdekek mentén közelebb hozzák egymáshoz.

Rendkívül dinamikus áremelkedés és hitelpiaci élénkülés – megjelent az MNB Lakáspiaci jelentése 2026. június 4.
A hazai lakáspiac rendkívül intenzív évet zárt: 2025-ben a lakásár-növekedés országosan reálértelemben elérte a 19,0%-ot, ami az elmúlt negyedszázad legjelentősebb áremelkedési üteme. A Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi Lakáspiaci jelentéséből kiderül, hogy a dinamikus drágulás mögött komoly feszültségek húzódnak, és a piac 2026 elejére a lassulás jeleit mutatja.

Kik finanszírozzák a lakáspiaci szárnyalást? – megjelent az MNB Pénzügyi stabilitási jelentése 2026. június 4.
A hazai lakáspiac tovább élénkült, a legfrissebb jegybanki adatok szerint a kedvezményes hitelkihelyezések előnyei jelentős részben egy jól körülhatárolható, magasabb jövedelmű adósi körhöz kerültek.

Elindul a bérlakás- és kollégiumfejlesztési program 2026. június 3.
Lezárult a helyreállítási terv tartalmi újratárgyalása az Európai Bizottsággal, amelynek köszönhetően nagyszabású lakhatási program veszi kezdetét. Az uniós forrás közvetlenül a bérlakáspiac és a kollégiumi hálózat bővítését célozza.

Az ingatlantulajdonosok szövetsége könnyítéseket követel az első ingatlanra 2026. június 3.
A Haus & Grund Német Ingatlantulajdonosok Szövetsége pénzügyi ösztönzőket javasol a szövetségi kormánynak, különösen a fiatal, első lakásvásárlók és a bérbeadók számára, hogy több embert bátorítson a saját otthon teremtésére.