Néhány tulajdonos ellenállása ne akadályozhassa az egész ház felújítását
A miniszterelnök a társasházi törvény módosítását azzal indokolta, hogy meg kell könnyíteni a társasházak, különösen a nagyobb lakóközösségek és panelépületek részvételét az energetikai támogatási pályázatokon. A bejelentés szerint a változtatás egyik kiemelt célja azoknak a helyzeteknek a kezelése, amikor egy-egy felújítás megvalósítását néhány lakó ellenállása nehezíti.
A társasházak energetikai korszerűsítése ugyanis nem kizárólag műszaki vagy pénzügyi kérdés. A beruházások megvalósításához a tulajdonosi közösség döntéseire is szükség van, és ez gyakran összetett egyeztetéseket igényel. Egy több tíz vagy akár több száz lakásos társasházban a tulajdonosok élethelyzete, anyagi lehetőségei és felújítási elképzelései jelentősen eltérhetnek egymástól. Miközben egyes tulajdonosok a korszerűsítéstől az energiafelhasználás csökkenését és ingatlanuk értékének növekedését várják, mások a beruházással járó pénzügyi kötelezettségektől, a hosszabb távú hitelfizetéstől vagy a kivitelezés kellemetlenségeitől tartanak. A tervezett módosítás ezeknek az érdekkülönbségeknek a kezelésére is megoldást kínálhat.
Miért lehet szükség a törvény módosítására?
A Wekerle Plusz program egyik legfontosabb újítása, hogy a társasházak számára jelentős, részben vissza nem térítendő támogatást és kamatmentes hitelt biztosíthat. A téglatársasházak lakásonként legfeljebb 5 millió forintos, a panelépületek pedig 4 millió forintos finanszírozási kerethez juthatnak. A finanszírozás vissza nem térítendő része az épület energetikai állapotától és a pályázati feltételek teljesítésétől függően 30-50 százalék lehet. Az előírt önerő lakásonként 200 ezer forint.
Egy nagyobb társasháznál azonban még ilyen kedvező feltételek mellett is jelentős összegű közösségi beruházásról és hosszabb távú pénzügyi kötelezettségvállalásról lehet szó. A közgyűlésnek ezért nemcsak magáról a felújításról, hanem annak költségvetéséről, finanszírozásáról és a tulajdonosi hozzájárulások rendszeréről is döntenie kellhet. A program sikeres megvalósításához olyan jogi környezetre lehet szükség, amely lehetővé teszi a beruházások hatékony előkészítését, ugyanakkor megfelelő védelmet biztosít a tulajdonosi jogok és a társasházi közösség vagyoni érdekei számára.
Jelenleg sem kell minden energetikai felújításhoz egyhangú döntés
Fontos jogi különbséget tenni a társasház rendes fenntartásához kapcsolódó felújítási és korszerűsítési munkák, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások között. A hatályos, társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28. §-a a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utalja többek között a közös tulajdonú épületrészek fenntartásáról és a közösséget terhelő kötelezettségekről szóló döntéseket. A 38. § (2) bekezdése főszabályként a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséget írja elő, ha a törvény másként nem rendelkezik. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához ugyanakkor a 38. § (3) bekezdése szerint egyhangú határozat szükséges.
Lényeges azonban, hogy a törvény értelmező rendelkezései a felújítás és a korszerűsítés fogalmát a fenntartás körében szabályozzák, és kifejezetten ide sorolják az energiahatékonyságot szolgáló egyes építési és gépészeti munkákat is. Ezért nem állítható általánosságban, hogy minden hőszigeteléshez, nyílászárócseréhez vagy energetikai korszerűsítéshez valamennyi tulajdonos egyhangú hozzájárulása szükséges. A konkrét döntés jogi megítélése mindig a beruházás tartalmától, a vállalandó kötelezettségektől és a vonatkozó jogszabályi rendelkezésektől függ.
A tervezett törvénymódosítás pontos jelentősége ezért csak annak ismeretében ítélhető meg, hogy a kormány mely rendelkezéseket kívánja megváltoztatni.
A finanszírozás legalább olyan fontos kérdés, mint a szavazati arány
Az új energetikai program jelentős pénzügyi lehetőséget teremt a társasházak számára, ugyanakkor a támogatás hitellel kombinált konstrukcióban valósulna meg. Ez a közös képviselők és a lakóközösségek számára számos gyakorlati kérdést vet fel. Egyelőre nem ismert, hogy a kamatmentes hitelt minden esetben közvetlenül a társasházi közösség veszi-e fel, milyen módon történik a hitel visszafizetése, és hogyan kell a kötelezettségeket az egyes tulajdonosok között megosztani. A társasház pénzügyi helyzetére az is hatással lehet, hogy milyen biztosítékokat kérnek a finanszírozók, milyen feltételekkel történik a támogatási rész jóváírása, és mi történik, ha a beruházás nem teljesíti az előírt energetikai célokat.
A kamatmentes finanszírozás tehát nem jelenti azt, hogy a felújítás a tulajdonosok számára teljes egészében költségmentes lesz. Mindezekre a végleges pályázati feltételeknek és a kapcsolódó jogszabályoknak kell választ adniuk.
Mi történik, ha egy tulajdonos nem akar fizetni?
A társasházi felújítások egyik visszatérő problémája a közösségi döntések és az egyéni fizetési hajlandóság közötti különbség. Egy energetikai korszerűsítést támogathat a tulajdonosok jelentős többsége, ugyanakkor előfordulhat, hogy egyesek nem kívánnak hozzájárulni a beruházás költségeihez. Ilyenkor nemcsak a közgyűlési határozat elfogadása, hanem annak végrehajthatósága is kulcskérdés.
A várható jogszabály-módosítás szempontjából ezért meghatározó lehet, hogy a jogalkotó milyen szabályokat állapít meg a közösségi beruházásokhoz kapcsolódó kötelezettségvállalásról és a kisebbségben maradó tulajdonosok helyzetéről. A sajtótájékoztatón ugyanakkor nem jelentették be, hogy a tulajdonosok fizetési kötelezettségeire, a közös költség megállapítására vagy a határozatok bírósági megtámadására vonatkozó rendelkezések pontosan hogyan változnának. Ezekről a kérdésekről ezért jelenleg nem lehet kész tényként beszélni.
A külön tulajdonú nyílászárók kérdése is nehézséget jelenthet
A panelprogram kapcsán a gazdasági és energetikai miniszter arról beszélt, hogy egy épület hőszigetelésével és a nyílászárók legalább felének cseréjével sok esetben elérhető lehet az előírt 30 százalékos energiamegtakarítás. Ez társasházi szempontból egy további fontos kérdést vet fel.
A nyílászárók tulajdoni és jogi helyzete épületenként eltérhet, a cserék elvégzése pedig a lakásokon belüli munkavégzést és a tulajdonosok együttműködését is igényelheti. Előfordulhat például, hogy egyes tulajdonosok már saját költségükön korszerűsítették az ablakaikat, míg más lakásokban még az eredeti nyílászárók találhatók. A felújítás megtervezésekor ezért nemcsak az épület egészének energiamegtakarítását, hanem a tulajdonosok közötti költségviselési és együttműködési kérdéseket is rendezni kell.
A nagyobb társasházak külön figyelmet kaphatnak
A miniszterelnök a törvénymódosítás szükségességének ismertetésekor kifejezetten utalt a nagy társasházakra és panelépületekre. Ez azért is jelentős, mert a korábbi energetikai támogatási konstrukciók egy részében az épület lakásszáma korlátozta a pályázati lehetőségeket. A Wekerle Plusz egyik célja, hogy a nagyobb lakóközösségek számára is érdemi lehetőséget teremtsen az átfogó felújításokra.
Egy százlakásos társasház esetében azonban a beruházás nagyságrendje, a közösségi pénzügyi kötelezettségek és a tulajdonosi döntéshozatal összetettsége egyaránt jelentős lehet. A tervezett szabályozási változtatás ezért a társasházkezelői szakma működésére is számottevő hatással lehet.
Mikor várható a törvénymódosítás?
A sajtótájékoztatón Kapitány István megerősítette, hogy a kormány törvényjavaslatot kíván benyújtani a felújítási programok végrehajtásának megkönnyítésére. A konkrét normaszöveget, a szavazati arányokat és a módosítás hatálybalépésének tervezett időpontját azonban nem ismertették. Mivel az energetikai pályázatok indulását 2027 márciusára tervezik, a szabályozás pontosítása a társasházak felkészülése szempontjából sürgető kérdéssé válhat. A törvényjavaslat megjelenéséig a közös képviselőknek továbbra is a hatályos társasházi törvény, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései alapján kell eljárniuk.
A tervezett változtatásokkal a közös képviselők szerepe tovább erősödhet a társasházi energetikai beruházások előkészítésében és lebonyolításában. A megfelelő műszaki dokumentáció mellett kiemelt jelentősége lesz a tulajdonosok előzetes tájékoztatásának, a finanszírozási feltételek közérthető bemutatásának, valamint a közgyűlési döntések jogszerű és átlátható előkészítésének.
Érdemes lehet már a pályázatok megjelenése előtt felmérni, milyen felújításokat tartanak szükségesnek a lakók, mekkora saját forrás áll rendelkezésre, és milyen feltételek mellett támogatnának egy többéves pénzügyi kötelezettségvállalással járó beruházást. A közös képviselők számára a végleges törvénymódosítás ismerete különösen fontos lesz, hiszen az új szabályok a közgyűlési határozatok előkészítését és a pályázatok benyújtását egyaránt befolyásolhatják.
