Kérdés

Társasházunk perben áll egy volt bérlővel, akinek 4 havi bérleti díj tartozás után felmondtunk.
A helyiséget nem hagyta el több hónapig, ezért jogi útra tereltük az ügyet.

 
Bérlőnknek több kifogása volt. Az egyik, hogy túlszámláztuk a bérleti díjat, ezért jogtalan gazdagodást értünk el. Kérik ennek beszámítását.

Sajnos a bérleti szerződésben valóban helytelen megfogalmazással szerepelnek a fizetendő tételek.
60.000 Ft/hó bérleti díjban állapodtunk meg, de a szerződésben ez úgy szerepelt (2010-ben), hogy „Bérlő a Bérbeadónak Bérleti díj címén (Th. számlájára): 45 000,00 Forrásadó címén (forrásadó): 15 000,00 Össz.: 60 000,00 Ft azaz negyvenötezer 00/100 forintot köteles minden hónap 15. napjáig a Társasház 11707024-................. számú számlájára v. pénztárába, valamint tizenötezer 00/100 forintot az APEH 10032000-06056353 számú számlájára, a Társasház adószámának feltüntetésével megfizetni."

Bérlő arra hivatkozik - miután 4 évig a számlák 60.000 Ft bérleti díjról szóltak, és tartalmazták azt a mondatot, hogy „a számla %, majd % forrásadót tartalmaz" -, hogy a bérleti díj valójában 45.000 Ft volt, és a forrásadót mi túlszámláztuk, mert a 45.000 Ft 25%-a illetve 16%-a nem 15.000 Ft illetve 9.600 Ft, hanem 11.250 Ft, illetve később 7200 Ft.
A bérleti szerződés később tartalmazza, hogy a kaució egy havi bérleti díj, azaz 60.000 Ft + egyebek.
A forrásadót a ház fizette (szóbeli megállapodás szerint).
Buktuk?

Válasz
A társasházak különleges jogállásúak, az adójukat az SZJA tv. szerint kell elszámolniuk. A bérbeadás jövedelme az SZJA 74.§ alapján adózik.

Az adó kiszámítása 2010-ben:
az adó mértéke 25 %
60.000 Ft x 0.25= 15.000 Ft

Az adó kiszámítása 2011-2013-ban:
az adó mértéke 16%
60.000 Ft x 0.16= 9.600 Ft

A számlázás
Mivel a bérbevevő kifizetőnek minősült, ezért neki kellett levonnia és átutalnia az SZJA előleget.
A bevétel teljes egésze jövedelem. Az előleget a teljes bérleti díjból (bruttó) kellett levonni.
Év végén a bérbevevő a társasháznak a levont adókról igazolást adott ki.
A számlákat és az éves adóigazolásokat össze lehet vetni.

A dokumentumok egybevetéséből látszik, hogy a felek eredeti szándéka a 60.000 Ft bruttó bérleti díj volt.
Kérdéses esetben a felek eredeti szándékát kell figyelembe venni (az esetleges nyelvtani hibákat az érettségin igen, de itt nem lehet büntetni).

A helyes szöveg az lett volna, hogy 45.000 Ft nettó bérleti díjat, és 15.000 Ft levont adóelőleget utal át a bérlő a háznak, illetve a NAV-nak. A forrásadó nem a bérlőt, hanem a bérbeadót terheli. Tehát a bérlő a ház pénzét utalja tovább a NAV-nak, a ház pénze pedig 45.000+15.000= 60.000 Ft volt.
A bérlő összekeveri a bruttó és nettó bérleti díjat. A bérlő a háznak csak a nettó bérleti díjat utalhatta, mert az Art. szerint a kifizetőnek, csak a nettó bérleti díjat szabad utalnia a bérbeadó részére.
Álláspontom szerint egyértelmű a dolog: a háznak van igaza.