Regisztráció


Elfelejtett jelszó	Hírlevél feliratkozás

Hírlevél feliratkozás

Elfelejtett jelszó

Regisztráció

Vészhelyzeti rendelkezések lakásszövetkezetek számára 2020. május 10.
Az április 10-én kiadott 71-es számú Magyar Közlöny - mely ITT tölthető le - nem csak a társasházak, hanem a lakásszövetkezetek működését szabályozó rendelkezéseket is tartalmazza.
A "102/2020. (IV. 10.) Kormányrendelet a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről" elnevezés alatt futó szabályozás "A jogi személyekre vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" szóló 1. pontja az 1931. oldalon található. Ebből kicsit "munkás" kigyűjteni a lakásszövetkezetekre vonatkozó előírásokat, ezért a LOSZ összefoglalót készített belőle, melynek főbb észrevételeit felhasználva, a TTOE elnöke, dr. Bék Ágnes is összeállított egy gyakorlatias útmutatót. A veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 40/2020. (III. 11.) Korm. rendelet által elrendelt veszélyhelyzet (a továbbiakban: veszélyhelyzet) ideje alatt a polgári jogi szabályok alapján létrejött jogi személyeknek és a nem jogi személy szervezeteknek ( jogi személyek) rendelet hatálybalépésének napjától a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényt (a továbbiakban: Ptk.), illetve a jogi személyre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket az ezen alcímben foglalt eltérésekkel kell alkalmazniuk. Külön rendelkezéseket léptetett életbe a 102/2020. (IV. 10.) kormányrendelet a jogi személyek vonatkozásában, amelyek közé tartoznak a lakásszövetkezetek is. Emiatt a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényben (Lsztv) foglaltaktól eltérő működési szabályok alkalmazására van lehetőség. 1.) A lakásszövetkezetek döntéshozó szervének ülése (közgyűlés) - ideértve küldöttgyűlést és a részközgyűlést is - nem tartható meg olyan módon, hogy az a tag személyes részvételét igényelje, abban az esetben sem, ha az ülés e rendelet hatálybalépésekor már összehívásra került. Aki az Lsztv-ben foglaltak alapján megalkotta az alapszabályában a különleges helyzetekre vonatkozó döntéshozatali eljárást, vagyis az ülés tartása nélküli döntéshozatal intézményét, az alkalmazhatja az írásbeli szavazást. A változás az, hogy most lehetőség van minden érdemi kérdésben írásos szavazással dönteni, ha az alapszabály nem tartalmaz erre vonatkozóan rendelkezést, de kidolgozandó mindennek elektronikus megvalósítási módja (hardver, szoftver stb.), feltételek biztosíthatósága. Ehhez ki kell dolgozni az elektronikus levélben történő szavazás feltételeit, akár egy vegyes megoldással történő írásos szavazás kialakíthatóságával. Ez a megoldás csak öt főig kötelező ott, ahol a feltételek adottak, illetve tíz tagig már csak akkor, ha a tagok szavazati jog szerinti többsége ezt kéri, ezen taglétszám felett pedig csak akkor, ha ezt az ügyvezetés kezdeményezi, nyilván a feltételek meglétének és a kivitelezhetőségnek a pontos tudatában. A rendelet 4.§-a tartalmazza a közgyűlés tartása nélküli döntéshozatalra vonatkozó részletszabályokat. 2.) A változásról szóló kormányrendelet 5. §-ban meghatározottak szerint a számviteli törvény szerinti beszámoló elfogadásáról, az adózott eredmény felhasználásáról és a döntéshozó szerv hatáskörbe tartozó, azonban a jogi személy törvényes működésének fenntartásához, a veszélyhelyzet miatt kialakult helyzet kezeléséhez szükséges, valamint az észszerű és felelős gazdálkodás körében felmerülő halaszthatatlan ügyekben - a következő pontban meghatározott korlátozásokkal - a jogi személy ügyvezetése határoz. Ennek alapján a lakásszövetkezetek és az érdekképviseletek esetében is ez lehet a megoldás, ugyanis az igazgatóságok elnökségek, illetve az ügyvezető elnök is ezt már meg tudják valósítani, az igazgatósági, elnökségi tagok közötti elektronikus kommunikáció már adott lehet, biztosítható, tehát a technikai, fizikai feltételek itt már jellemzően adottak, vagy megteremthetőek. 3.) A lakásszövetkezet ügyvezetése 5. §. (2) a) az alapszabályt nem módosíthatja, kivéve, ha arra a veszélyhelyzet ideje alatt hatályba lépő jogszabály rendelkezése alapján van szükség, b) jogutód nélküli megszűnéséről nem dönthet, Értelmezve a fentieket azt látjuk, hogy az ügyvezetési döntéshozatalt korlátozó rendelkezések teljesen észszerűek, nyilván a fentiekben meghatározott döntések meghozatala fel sem merülhet normális logika alkalmazásával ügyvezetési hatáskörben. 5. §. (4) A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntést csak akkor hozhat, ha a szavazatok 25%-át meghaladó részesedéssel rendelkező tagok a döntés meghozatalát megelőző írásbeli véleményükben legalább a szavazatok 51%-át elérő mértékben a határozati javaslattal szemben nem tiltakoznak, ha a jogi személynek a Ptk. szerinti többségi befolyással vagy minősített többséggel rendelkező tagja van, akkor e tag az előzetes írásbeli véleményében a határozati javaslattal szemben nem tiltakozik. Az a javaslat, hogy az igazgatósági, elnökségi (ügyvezetési) a döntéshozatal előtt, a dokumentációt és a határozati javaslatokat megküldi a tagság részére, hiszen különben nem is állhat elő az a lehetőség, hogy a tagság ezt a megoldást vitassa. 4.) A számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálata elvégezhető akkor is, ha beszámolóról az előző pont alapján a jogi személy ügyvezetése határoz. Ha a jogi személynél felügyelőbizottság működik, a jogi személy ügyvezetése a beszámolóról a felügyelőbizottság írásbeli jelentésének birtokában dönthet. A jogi személy ügyvezetésének előző pont szerinti döntése a döntéshozó szerv határozatának minősül, és e rendelet eltérő rendelkezése hiányában végrehajtható. A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntéséért a Ptk. 3:24. §-a szerint felel a jogi személlyel szemben. Az előző szerint meghozott döntést a veszélyhelyzet megszűnését követő legfeljebb 90. napra összehívandó rendkívüli döntéshozó szervi ülés napirendjére kell tűzni. Ha az utólagos döntéshozó szervi határozat a korábbi döntést megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi, az nem érinti az azt megelőzően keletkezett jogokat és kötelezettségeket. A jogi személy ügyvezetése köteles - a rendelkezésére álló elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz segítésével - megtenni mindent annak érdekében, hogy az előző szerinti döntésekről a tagok tájékoztatást kapjanak. Ha a jogi személyre vonatkozó előírás a döntéshozó szerv határozatának vagy az üléssel összefüggő egyéb iratnak a közzétételéről vagy a nyilvántartó bírósághoz való benyújtásáról rendelkezik, a jogi személy ügyvezetésének e § szerint hozott döntését kell közzétenni, valamint benyújtani. A fenti rendelkezések különösebb magyarázatot nem igényelnek. A jogalkotó az ügyvezető szerv döntéseinek utólagosan az ügydöntő szerv elé vitelét kötelezően előírja a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül, de előírja, hogy addig amig ez a döntéshozatal meg nem történik ezek a döntések érvényesek, ezek alapján a közzétételi, letétbehelyezési kötelezettségek teljesíthetők és teljesítendők, illetve az ügyvezető szerv tagjai felelnek ezért a döntésekért a jogi személlyel szemben (egyébként is ugyanígy felelnek), valamint a döntésekről, ahogy lehet elektronikusan a tagságot tájékoztatni kell. Nyilvánvalóan ott, ahol eddig is elektronikus volt a tájékoztatás ez nem probléma, azt gondoljuk, hogy ahol eddig levélben történt ott ez a megoldás továbbra is alkalmazható (de lehet akár az elektronikus megoldással is kombinálni mindezt), illetve ahol az adott jogszabályi előírás egyéb megoldást enged, nyilvánvalóan a szükséges óvintézkedések betartása mellett, ott továbbra is mód lesz a kifüggesztésre, illetve a postaládákba történő eljuttatásra is. 5.) Szintén alapvető jelentőségű rendelkezéseket tartalmaz a rendelet 6. §-a, miszerint jogi személy vezető tisztségviselőkből álló ügyvezető testülete, felügyelőbizottsága, audit bizottsága, valamint jogszabály vagy a létesítő okirat rendelkezése alapján létrehozott más testületi szerve (a továbbiakban együtt: testület) üléseit elektronikus hírközlő eszköz útján vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz igénybevételével is megtarthatja, vagy írásbeli egyeztetést folytathat, és a jogi személy irányításával kapcsolatos döntéseket írásban is meghozhatja. Ha az elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz útján való tanácskozás és döntéshozatal szabályaira nincs elfogadott eljárásrend vagy az eltér az e rendeletben foglaltaktól, az ülésezés és a döntéshozatal szabályait a testület elnöke, akadályoztatása esetén helyettese, ennek hiányában az elnök által kijelölt, mindezek hiányában az ügyvezetés által felkért tag határozza meg és közli az érintettekkel. Az írásbeli egyeztetés és döntéshozatal elektronikus üzenetváltással (email) is történhet. A fenti rendelkezések jelölik ki tulajdonképpen az igazgatóságok, elnökségek, felügyelő bizottságok számára veszélyhelyzet idejére alkalmazandó célszerű eljárásrendet, oly módon, hogy felhatalmazást ad a rendelet mindennemű elektronikus egyeztetésre és döntéshozatalra, bármilyen elektronikus eszköz igénybevételének az alkalmazásával, de akár egyszerűen az elektronikus levélben történő kapcsolattartás útján is. Ilyen esetekben, ha ez a kérdés nincs az alapszabályban rögzítve, akkor ennek szabályait ki kell találni. Mindenkinek el kell döntenie, hogy milyen megoldást választ, de a legegyszerűbb megoldás itt a legcélravezetőbb, azaz az internetes kapcsolattartás, ami nem zárja ki a bármilyen elektronikus hírközlő eszköz útján vagy telefonon történő egyeztetést, de alapvetően ledokumentálni a határozati javaslatokat az ezek alapjául szolágló dokumentációt (előterjesztéseket) kell, és azt hogy a megadott határidőben ezek tartalmára ki hogyan szavazott, illetőleg, ha voltak az anyag ismeretében kérdések, akkor ezeket és az erre adott válaszokat kell (lehet) csak rögzíteni. Ezt, ahol van elektronikus kapcsolattartás e-mailben, már meg is lehet valósítani. Ahol konkrétan valamilyen elektronikus továbbító eszköz útján üléseket is kívánnak tartani, ott lehet alkalmazni a pl. a skype-t, vagy a zoom-t, vagy egyéb más ilyen alkalmazásokat, de ezek körülírása, szabályaik megalkotása a jelen helyzetben nehézkesnek problematikusnak tűnik. Ott, ahol 3, maximum 5 ember kell, hogy kapcsolatban álljon - az FB képviselőjét is beleértve, ott ez a megoldás is működhet ott, ahol nagyobb létszámról van szó a technikai megvalósítás már okozhat problémákat. Még egyszer hangsúlyozzuk, ha az előterjesztés, határozati javaslat, döntés dokumentálva van, a mögöttes egyéb kérdések egyeztetések megtörténhetnek bárhogyan ezek rögzítése nem szükséges, ezért egyszerűbb a sima e-mailben történő kapcsolattartás és döntés alkalmazása és dokumentálása. 6.) Ha a veszélyhelyzet ideje alatt a testület tagjainak létszáma a törvényben, illetve a létesítő okiratban előírt szám alá csökken, vagy a tag az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány miatt egyébként nem tud eljárni, a többi tag jogosult a határozathozatalra. A határozatképességre vonatkozó szabályokat a döntésképes tagok száma alapján kell meghatározni, és határozatot ebben az esetben is szótöbbséggel kell meghozni azzal, hogy a többi tag kiesése esetén a határozathozatalra egy személy is jogosult. Ha a jogi személy vezető tisztségviselőjének vagy testületi tagjának, valamint az állandó könyvvizsgálójának megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt szűnik meg - kivéve a Ptk. 3:25. § (1) bekezdés c), e), f) vagy g) pontja (visszahívás, cselekvőképesség korlátozása, összeférhetetlenség bekövetkezte és értelemszerűen a halála) szerinti megszűnési okot, és a felügyeleti jogkörében eljáró hatóság vagy bíróság határozatával történő megszűnés esetét, - a megbízatás alapítói határozat vagy döntéshozó szervi határozat hiányában a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig fennmarad, és a vezető tisztségviselő, a testületi tag, valamint az állandó könyvvizsgáló legkésőbb eddig az időpontig köteles feladatát ellátni. Az állandó könyvvizsgáló megbízatásának lejárta esetén a szükséges intézkedések meghozatalára az 1/6. pont alkalmazása esetén a jogi személy ügyvezetése is jogosult. A lakásszövetkezetek számára az egyik alapvető problémát a beszámoló elfogadása jelentette, erre a kormányrendelet szerint az igazgatóságoknak, elnökségeknek lesz lehetősége! Ha valaki kiesik egy testületből, akkor a többiek jogosultak dönteni továbbra is akkor is, ha a létszám a törvényben, vagy az alapszabályban meghatározott minimum alá csökken, illetve, ha lejár a mandátum a veszélyhelyzet fennállása alatt, akkor a veszélyhelyzet megszűnését követő napig az mégis fennmarad, addig az adott vezető tisztségviselő, tisztségviselő jogosult és köteles tovább működni, a feladatát ellátni. Mindebből az is következik, hogy ezek a helyzetek a határidőbeli csúszások nem lesznek szankcionálhatóak. A folyamatban lévő törvényességi felügyeleti és cégváltozás bejegyzési eljárások (de ideérthetők az esetlegesen meginduló további törvényességi felügyeleti eljárások is, ahol a cégbíróság kötelezésként közgyűlés, küldöttgyűlés megtartását írja elő. Ezt a problémakört a tárgyi rendelet nem kezeli. 7.) A jogi személy szervei az írásbeli jognyilatkozatokat - ideértve a döntéshozó szerv működésével összefüggő okiratokat is - minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy elektronikus bélyegzővel, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel aláírva a tag elektronikus levelezési címére (e-mail) is megküldhetik. A tagok a jogi személlyel kapcsolatos jognyilatkozataikat elektronikus üzenetben (e-mail) is közölhetik a jogi személlyel. Ha a tag jogi személy, a jognyilatkozatát minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel kell aláírni. A természetes személy tag a jognyilatkozata elektronikus aláírására nem köteles, azonban a jognyilatkozatnak a tag azonosíthatóságához szükséges adatokat tartalmaznia kell. Az e pont szerinti, elektronikus üzenetben foglalt nyilatkozat elektronikus írásbeli jognyilatkozatnak minősül. Ezek a rendelkezések vonatkoznak az az egyszemélyes döntéshozatali konstrukció esetén az adott jogi személy egyéb szerveivel való kapcsolattartásra is. A fenti rendelkezések szerencsére egyértelműek, ezek alapján egy magánszemély tag e-mailben megküldött nyilatkozata, ha belőle a személye beazonosítható hivatalosan is jognyilatkozatnak minősül, míg egy jogi személy esetébe ehhez fokozott biztonságú elektronikus aláírás, vagy AVDH (azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítéssel) történő aláírás kell. Ez a szolgáltatás mindenki számára elérhető, akinek van ügyfélkapuja, cégkapuja tehát ezt az egyszerű megoldást akár magánszemélyek is használhatják, de számukra ezt a rendelet kötelezettségként nem írja elő. 8.) A jogi személy döntéshozó szerve vagy ügyvezetése e rendelet rendelkezéseinek megfelelően hozott határozata bírósági felülvizsgálata során az érintett határozat bírósági hatályon kívül helyezésére annak létesítő okiratba ütközése miatt nem kerülhet sor, ha a határozat kizárólag a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendezések alkalmazása miatt ütközik a létesítő okiratba. A rendelet a határozatok bírósági felülvizsgálata körében kizárja azt a lehetőséget, hogy a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alkalmazására tekintettel kerüljenek határozatok megsemmisítésre. Magyarul a veszélyhelyzet alatti Közgyűlési, küldöttgyűlési és igazgatósági döntések alapszabályba ütközése nem vezethet az adott határozat hatályon kívül helyezéséhez. Természetesen ez a rendelkezés a veszélyhelyzet után az eredeti szabályok szerint összehívott küldöttgyűlések, közgyűlések döntéseire már nem lesz érvényes.

Vészhelyzeti rendelkezések lakásszövetkezetek számára

2020. május 10.

Az április 10-én kiadott 71-es számú Magyar Közlöny - mely ITT tölthető le - nem csak a társasházak, hanem a lakásszövetkezetek működését szabályozó rendelkezéseket is tartalmazza.

A "102/2020. (IV. 10.) Kormányrendelet a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről" elnevezés alatt futó szabályozás "A jogi személyekre vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" szóló 1. pontja az 1931. oldalon található.

Ebből kicsit "munkás" kigyűjteni a lakásszövetkezetekre vonatkozó előírásokat, ezért a LOSZ összefoglalót készített belőle, melynek főbb észrevételeit felhasználva, a TTOE elnöke, dr. Bék Ágnes is összeállított egy gyakorlatias útmutatót.

A veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 40/2020. (III. 11.) Korm. rendelet által elrendelt veszélyhelyzet (a továbbiakban: veszélyhelyzet) ideje alatt a polgári jogi szabályok alapján létrejött jogi személyeknek és a nem jogi személy szervezeteknek ( jogi személyek) rendelet hatálybalépésének napjától a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényt (a továbbiakban: Ptk.), illetve a jogi személyre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket az ezen alcímben foglalt eltérésekkel kell alkalmazniuk.

Külön rendelkezéseket léptetett életbe a 102/2020. (IV. 10.) kormányrendelet a jogi személyek vonatkozásában, amelyek közé tartoznak a lakásszövetkezetek is. Emiatt a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényben (Lsztv) foglaltaktól eltérő működési szabályok alkalmazására van lehetőség.

1.) A lakásszövetkezetek döntéshozó szervének ülése (közgyűlés) - ideértve küldöttgyűlést és a részközgyűlést is - nem tartható meg olyan módon, hogy az a tag személyes részvételét igényelje, abban az esetben sem, ha az ülés e rendelet hatálybalépésekor már összehívásra került.

Aki az Lsztv-ben foglaltak alapján megalkotta az alapszabályában a különleges helyzetekre vonatkozó döntéshozatali eljárást, vagyis az ülés tartása nélküli döntéshozatal intézményét, az alkalmazhatja az írásbeli szavazást.

A változás az, hogy most lehetőség van minden érdemi kérdésben írásos szavazással dönteni, ha az alapszabály nem tartalmaz erre vonatkozóan rendelkezést, de kidolgozandó mindennek elektronikus megvalósítási módja (hardver, szoftver stb.), feltételek biztosíthatósága. Ehhez ki kell dolgozni az elektronikus levélben történő szavazás feltételeit, akár egy vegyes megoldással történő írásos szavazás kialakíthatóságával.

Ez a megoldás csak öt főig kötelező ott, ahol a feltételek adottak, illetve tíz tagig már csak akkor, ha a tagok szavazati jog szerinti többsége ezt kéri, ezen taglétszám felett pedig csak akkor, ha ezt az ügyvezetés kezdeményezi, nyilván a feltételek meglétének és a kivitelezhetőségnek a pontos tudatában.

A rendelet 4.§-a tartalmazza a közgyűlés tartása nélküli döntéshozatalra vonatkozó részletszabályokat.

2.) A változásról szóló kormányrendelet 5. §-ban meghatározottak szerint a számviteli törvény szerinti beszámoló elfogadásáról, az adózott eredmény felhasználásáról és a döntéshozó szerv hatáskörbe tartozó, azonban a jogi személy törvényes működésének fenntartásához, a veszélyhelyzet miatt kialakult helyzet kezeléséhez szükséges, valamint az észszerű és felelős gazdálkodás körében felmerülő halaszthatatlan ügyekben - a következő pontban meghatározott korlátozásokkal - a jogi személy ügyvezetése határoz.

Ennek alapján a lakásszövetkezetek és az érdekképviseletek esetében is ez lehet a megoldás, ugyanis az igazgatóságok elnökségek, illetve az ügyvezető elnök is ezt már meg tudják valósítani, az igazgatósági, elnökségi tagok közötti elektronikus kommunikáció már adott lehet, biztosítható, tehát a technikai, fizikai feltételek itt már jellemzően adottak, vagy megteremthetőek.

3.) A lakásszövetkezet ügyvezetése

5. §. (2)
a) az alapszabályt nem módosíthatja, kivéve, ha arra a veszélyhelyzet ideje alatt hatályba lépő jogszabály rendelkezése alapján van szükség,

b) jogutód nélküli megszűnéséről nem dönthet,

Értelmezve a fentieket azt látjuk, hogy az ügyvezetési döntéshozatalt korlátozó rendelkezések teljesen észszerűek, nyilván a fentiekben meghatározott döntések meghozatala fel sem merülhet normális logika alkalmazásával ügyvezetési hatáskörben.

5. §. (4)
A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntést csak akkor hozhat, ha a szavazatok 25%-át meghaladó részesedéssel rendelkező tagok a döntés meghozatalát megelőző írásbeli véleményükben legalább a szavazatok 51%-át elérő mértékben a határozati javaslattal szemben nem tiltakoznak, ha a jogi személynek a Ptk. szerinti többségi befolyással vagy minősített többséggel rendelkező tagja van, akkor e tag az előzetes írásbeli véleményében a határozati javaslattal szemben nem tiltakozik.

Az a javaslat, hogy az igazgatósági, elnökségi (ügyvezetési) a döntéshozatal előtt, a dokumentációt és a határozati javaslatokat megküldi a tagság részére, hiszen különben nem is állhat elő az a lehetőség, hogy a tagság ezt a megoldást vitassa.

4.) A számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálata elvégezhető akkor is, ha beszámolóról az előző pont alapján a jogi személy ügyvezetése határoz. Ha a jogi személynél felügyelőbizottság működik, a jogi személy ügyvezetése a beszámolóról a felügyelőbizottság írásbeli jelentésének birtokában dönthet. A jogi személy ügyvezetésének előző pont szerinti döntése a döntéshozó szerv határozatának minősül, és e rendelet eltérő rendelkezése hiányában végrehajtható. A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntéséért a Ptk. 3:24. §-a szerint felel a jogi személlyel szemben.

Az előző szerint meghozott döntést a veszélyhelyzet megszűnését követő legfeljebb 90. napra összehívandó rendkívüli döntéshozó szervi ülés napirendjére kell tűzni. Ha az utólagos döntéshozó szervi határozat a korábbi döntést megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi, az nem érinti az azt megelőzően keletkezett jogokat és kötelezettségeket. A jogi személy ügyvezetése köteles - a rendelkezésére álló elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz segítésével - megtenni mindent annak érdekében, hogy az előző szerinti döntésekről a tagok tájékoztatást kapjanak. Ha a jogi személyre vonatkozó előírás a döntéshozó szerv határozatának vagy az üléssel összefüggő egyéb iratnak a közzétételéről vagy a nyilvántartó bírósághoz való benyújtásáról rendelkezik, a jogi személy ügyvezetésének e § szerint hozott döntését kell közzétenni, valamint benyújtani.

A fenti rendelkezések különösebb magyarázatot nem igényelnek. A jogalkotó az ügyvezető szerv döntéseinek utólagosan az ügydöntő szerv elé vitelét kötelezően előírja a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül, de előírja, hogy addig amig ez a döntéshozatal meg nem történik ezek a döntések érvényesek, ezek alapján a közzétételi, letétbehelyezési kötelezettségek teljesíthetők és teljesítendők, illetve az ügyvezető szerv tagjai felelnek ezért a döntésekért a jogi személlyel szemben (egyébként is ugyanígy felelnek), valamint a döntésekről, ahogy lehet elektronikusan a tagságot tájékoztatni kell.

Nyilvánvalóan ott, ahol eddig is elektronikus volt a tájékoztatás ez nem probléma, azt gondoljuk, hogy ahol eddig levélben történt ott ez a megoldás továbbra is alkalmazható (de lehet akár az elektronikus megoldással is kombinálni mindezt), illetve ahol az adott jogszabályi előírás egyéb megoldást enged, nyilvánvalóan a szükséges óvintézkedések betartása mellett, ott továbbra is mód lesz a kifüggesztésre, illetve a postaládákba történő eljuttatásra is.

5.) Szintén alapvető jelentőségű rendelkezéseket tartalmaz a rendelet 6. §-a, miszerint jogi személy vezető tisztségviselőkből álló ügyvezető testülete, felügyelőbizottsága, audit bizottsága, valamint jogszabály vagy a létesítő okirat rendelkezése alapján létrehozott más testületi szerve (a továbbiakban együtt: testület) üléseit elektronikus hírközlő eszköz útján vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz igénybevételével is megtarthatja, vagy írásbeli egyeztetést folytathat, és a jogi személy irányításával kapcsolatos döntéseket írásban is meghozhatja.

Ha az elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz útján való tanácskozás és döntéshozatal szabályaira nincs elfogadott eljárásrend vagy az eltér az e rendeletben foglaltaktól, az ülésezés és a döntéshozatal szabályait a testület elnöke, akadályoztatása esetén helyettese, ennek hiányában az elnök által kijelölt, mindezek hiányában az ügyvezetés által felkért tag határozza meg és közli az érintettekkel. Az írásbeli egyeztetés és döntéshozatal elektronikus üzenetváltással (email) is történhet.

A fenti rendelkezések jelölik ki tulajdonképpen az igazgatóságok, elnökségek, felügyelő bizottságok számára veszélyhelyzet idejére alkalmazandó célszerű eljárásrendet, oly módon, hogy felhatalmazást ad a rendelet mindennemű elektronikus egyeztetésre és döntéshozatalra, bármilyen elektronikus eszköz igénybevételének az alkalmazásával, de akár egyszerűen az elektronikus levélben történő kapcsolattartás útján is. Ilyen esetekben, ha ez a kérdés nincs az alapszabályban rögzítve, akkor ennek szabályait ki kell találni. Mindenkinek el kell döntenie, hogy milyen megoldást választ, de a legegyszerűbb megoldás itt a legcélravezetőbb, azaz az internetes kapcsolattartás, ami nem zárja ki a bármilyen elektronikus hírközlő eszköz útján vagy telefonon történő egyeztetést, de alapvetően ledokumentálni a határozati javaslatokat az ezek alapjául szolágló dokumentációt (előterjesztéseket) kell, és azt hogy a megadott határidőben ezek tartalmára ki hogyan szavazott, illetőleg, ha voltak az anyag ismeretében kérdések, akkor ezeket és az erre adott válaszokat kell (lehet) csak rögzíteni. Ezt, ahol van elektronikus kapcsolattartás e-mailben, már meg is lehet valósítani. Ahol konkrétan valamilyen elektronikus továbbító eszköz útján üléseket is kívánnak tartani, ott lehet alkalmazni a pl. a skype-t, vagy a zoom-t, vagy egyéb más ilyen alkalmazásokat, de ezek körülírása, szabályaik megalkotása a jelen helyzetben nehézkesnek problematikusnak tűnik. Ott, ahol 3, maximum 5 ember kell, hogy kapcsolatban álljon - az FB képviselőjét is beleértve, ott ez a megoldás is működhet ott, ahol nagyobb létszámról van szó a technikai megvalósítás már okozhat problémákat.

Még egyszer hangsúlyozzuk, ha az előterjesztés, határozati javaslat, döntés dokumentálva van, a mögöttes egyéb kérdések egyeztetések megtörténhetnek bárhogyan ezek rögzítése nem szükséges, ezért egyszerűbb a sima e-mailben történő kapcsolattartás és döntés alkalmazása és dokumentálása.

6.) Ha a veszélyhelyzet ideje alatt a testület tagjainak létszáma a törvényben, illetve a létesítő okiratban előírt szám alá csökken, vagy a tag az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány miatt egyébként nem tud eljárni, a többi tag jogosult a határozathozatalra. A határozatképességre vonatkozó szabályokat a döntésképes tagok száma alapján kell meghatározni, és határozatot ebben az esetben is szótöbbséggel kell meghozni azzal, hogy a többi tag kiesése esetén a határozathozatalra egy személy is jogosult. Ha a jogi személy vezető tisztségviselőjének vagy testületi tagjának, valamint az állandó könyvvizsgálójának megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt szűnik meg - kivéve a Ptk. 3:25. § (1) bekezdés c), e), f) vagy g) pontja (visszahívás, cselekvőképesség korlátozása, összeférhetetlenség bekövetkezte és értelemszerűen a halála) szerinti megszűnési okot, és a felügyeleti jogkörében eljáró hatóság vagy bíróság határozatával történő megszűnés esetét, - a megbízatás alapítói határozat vagy döntéshozó szervi határozat hiányában a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig fennmarad, és a vezető tisztségviselő, a testületi tag, valamint az állandó könyvvizsgáló legkésőbb eddig az időpontig köteles feladatát ellátni. Az állandó könyvvizsgáló megbízatásának lejárta esetén a szükséges intézkedések meghozatalára az 1/6. pont alkalmazása esetén a jogi személy ügyvezetése is jogosult.

A lakásszövetkezetek számára az egyik alapvető problémát a beszámoló elfogadása jelentette, erre a kormányrendelet szerint az igazgatóságoknak, elnökségeknek lesz lehetősége!

Ha valaki kiesik egy testületből, akkor a többiek jogosultak dönteni továbbra is akkor is, ha a létszám a törvényben, vagy az alapszabályban meghatározott minimum alá csökken, illetve, ha lejár a mandátum a veszélyhelyzet fennállása alatt, akkor a veszélyhelyzet megszűnését követő napig az mégis fennmarad, addig az adott vezető tisztségviselő, tisztségviselő jogosult és köteles tovább működni, a feladatát ellátni. Mindebből az is következik, hogy ezek a helyzetek a határidőbeli csúszások nem lesznek szankcionálhatóak.

A folyamatban lévő törvényességi felügyeleti és cégváltozás bejegyzési eljárások (de ideérthetők az esetlegesen meginduló további törvényességi felügyeleti eljárások is, ahol a cégbíróság kötelezésként közgyűlés, küldöttgyűlés megtartását írja elő. Ezt a problémakört a tárgyi rendelet nem kezeli.

7.) A jogi személy szervei az írásbeli jognyilatkozatokat - ideértve a döntéshozó szerv működésével összefüggő okiratokat is - minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy elektronikus bélyegzővel, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel aláírva a tag elektronikus levelezési címére (e-mail) is megküldhetik. A tagok a jogi személlyel kapcsolatos jognyilatkozataikat elektronikus üzenetben (e-mail) is közölhetik a jogi személlyel. Ha a tag jogi személy, a jognyilatkozatát minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel kell aláírni. A természetes személy tag a jognyilatkozata elektronikus aláírására nem köteles, azonban a jognyilatkozatnak a tag azonosíthatóságához szükséges adatokat tartalmaznia kell. Az e pont szerinti, elektronikus üzenetben foglalt nyilatkozat elektronikus írásbeli jognyilatkozatnak minősül. Ezek a rendelkezések vonatkoznak az az egyszemélyes döntéshozatali konstrukció esetén az adott jogi személy egyéb szerveivel való kapcsolattartásra is.

A fenti rendelkezések szerencsére egyértelműek, ezek alapján egy magánszemély tag e-mailben megküldött nyilatkozata, ha belőle a személye beazonosítható hivatalosan is jognyilatkozatnak minősül, míg egy jogi személy esetébe ehhez fokozott biztonságú elektronikus aláírás, vagy AVDH (azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítéssel) történő aláírás kell. Ez a szolgáltatás mindenki számára elérhető, akinek van ügyfélkapuja, cégkapuja tehát ezt az egyszerű megoldást akár magánszemélyek is használhatják, de számukra ezt a rendelet kötelezettségként nem írja elő.

8.) A jogi személy döntéshozó szerve vagy ügyvezetése e rendelet rendelkezéseinek megfelelően hozott határozata bírósági felülvizsgálata során az érintett határozat bírósági hatályon kívül helyezésére annak létesítő okiratba ütközése miatt nem kerülhet sor, ha a határozat kizárólag a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendezések alkalmazása miatt ütközik a létesítő okiratba.

A rendelet a határozatok bírósági felülvizsgálata körében kizárja azt a lehetőséget, hogy a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alkalmazására tekintettel kerüljenek határozatok megsemmisítésre. Magyarul a veszélyhelyzet alatti Közgyűlési, küldöttgyűlési és igazgatósági döntések alapszabályba ütközése nem vezethet az adott határozat hatályon kívül helyezéséhez. Természetesen ez a rendelkezés a veszélyhelyzet után az eredeti szabályok szerint összehívott küldöttgyűlések, közgyűlések döntéseire már nem lesz érvényes.

Továbbküldöm a cikket Nyomtatás Megosztás a Facebookon

További híreink

A kéménybélelés költségének felosztása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. december 3.
A társasházamban több gyűjtőkémény van. A közgyűlés leszavazta a kéménybélelést a közös költség terhére. Egy gyűjtőkéményre öt lakás csatlakozott az eredeti terv alapján. A legfelső lakásban mikor elromlott a kazán, elektromos kazánra váltott, mivel a többiek nem akartak részt vállalni a kéménybélelés költségeiből. Most elromlott ugyanezen az ágon egy másik kazán is, így kénytelenek mégiscsak béleltetni a kéményt. A kérdésem az lenne, hogy a kéménybélelés költsége négy- vagy ötrészre oszlik ebben az esetben, mivel a legfelső szinten lévő lakó elektromos kazánnal fűt, de gázórája még van, mivel a tűzhely még gázüzemű. Tud nekem ebben segíteni? Kötelezhető az a tulajdonos is a költségek hozzájárulásához, ahol még működik jelenleg a régi turbós kazán? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházak nyilvántartása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 26.
Tájékoztatását kérném azzal kapcsolatosan, hogy milyen nyilvántartásokban kell szerepelnie a társasháznak az ingatlan-nyilvántartáson kívül."A társasházak bekerülnek a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe másokkal együtt, ezáltal nyilvános adattá, bárki számára elérhető információvá válik, hogy ki képviseli a társasházat, vagyis ki a társasház kezelője vagy a közös képviselője" - számolt be róla az egyik médium. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasházi közös költség behajtása - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 19.
Városunkban több olyan társasház van, ahol az önkormányzat tulajdonnal rendelkezik. Azokat a lakásokat ő adja ki szociális, vagy piaci alapon bérlői számára. A bérlet díjat beszedi, de a közös költséget, és a felújítási alapba szedett összeget nem hajlandó a lakásai után beszedni. A jegyző szerint ez így törvényes, azt a közös képviselőnek kell beszedni. Valóban így van? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Galamb gondok a társasházban - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 12.
Többéves problémával kapcsolatban szeretnék szakértői tanácsot kérni. Adott egy társasházi lichthoff, amelynek homlokzata már hosszú évek óta elhanyagolt. A legnagyobb probléma, hogy mindezt az arra mosódó galambürülék okozza. Az ürülék nem csak a falat károsítja, hanem folyamatosan az ablakokat is beteríti, így esztétikailag iszonyúan kellemetlen látvány, az egészségre káros hatásról nem is beszélve. Természetesen a szellőztetés emiatt abszolút megoldhatatlan a lakás azon részében. Az ablakok a fürdőszobából és spájz felől nyílnak, és sajnos csukott ablakokon keresztül is érezhető a kellemetlen szag. Többször is felkerestem már a közös képviselőt ezzel kapcsolatban, de azon kívül, hogy hálót szereltek a lichthof tetejére, érdemi dolog nem történt. Nekem sajnos úgy tűnik, nem is szeretné megérteni, vagy kitérő választ kapok a fent említett problémával kapcsolatban. A kérdésem a következő lenne. Van-e valami módja annak, hogy a társasházat kötelezni lehessen az említett homlokzat helyreállítására és a "galamb probléma" megoldására? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.


Nincs közös képviselő az ügyvivői időszak lejárta után - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. november 5.
Egy 8 lakásos társasház kapcsán van kérdésem. A közös képviselő lemondott 2024 februárjában. Azóta a társasház ügyeit ügyvivőként viszi tovább, de már a 90 nap is eltelt, és még mindig nincs, aki átvegye a társasház kezelését. Ebben az esetben, a régi közös képviselő meddig köteles ellátni a feladatát? Mit tehet a régi közös képviselő annak érdekében, hogy ügyvivőként se kelljen neki foglalkozni a társasház ügyeivel? A társasház egyébként nem rendelkezik számviteli bizottsággal. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Konferenciabeszámoló: Ilyen volt a XV. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO 2024. október 30.
Október 17-én már a tizenötödik alkalommal gyűlt össze a Lurdy Házban a társasházi szakma az aktuális kérdések megbeszélése végett, ahol reggel 9 órától egészen 18 óráig sorakoztak egymást érve a szakmai előadások. A XV. Közös Képviselők Napján és Társasházi EXPO-n számos szakértő szólalt fel az aktuális társasházi ügyek széles spektrumáról. Az eseményen megvitatott témák a hitelfelvételtől és kárrendezéstől kezdve a tűzvédelmen és fűtéskorszerűsítésen át az elektronikus ingatlan-nyilvántartásig terjedtek, ezzel átfogó képet nyújtva a közös képviselők számára. Konferencaibeszámoló következik.

A garázs és a lépcsőház használatának kérdése - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 29.
1. Ha egy társasháznál a garázsok villanya a közös villanyóráról működik, hogy lehet elérni, hogy ebbe a garázs tulajdonosok fizessenek be? Almérők nincsenek és egyikben pl. csak villany van, másikban működik fagyasztó is. 2. Ugyanebben a házban a lépcső alatti részen több babakocsit tárol egy család, amelynek garázsa is van. Úgy gondolom ez osztatlan közös tulajdonú terület és egy tulajdonos sem zárhatja el azt a többiek hozzájárulása nélkül és használhatja kizárólagosan. Vagy pl. egy fém rácsozást követően hogyan igazságos ennek a területnek a használata? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A szigetelés költsége - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 23.
Körülbelül 100 éves társasházban a földszinten lévő két lakásban vizesednek a falak, a lakásokban az új tulajdonosok aljzatszigetelést nem végeztek. Szakértőt kértem fel a probléma feltárására, aki az injektálást javasolta, leverni a vakolatot, majd lélegzővakolattal újra vakolni az összes külső és belső falat. Ez több milliós költség. Az a kérdésem, hogy ezt a társasháznak kell vállalnia? Van erre jogszabály, és ha a közgyűlés nem szavazza meg a költség vállalását, akkor mit lehet tenni? A fenti probléma nem máról holnapra keletkezett, általában évtizedes jelenség, van-e jogszabályi háttere, hogy a több évtizedes "meglévő" épületszerkezeti probléma miatt most hirtelen a háznak 10 milliós nagyságrendű költségeket kell vállalnia? Természetesen a társasház nem szeretne egy hosszabb pereskedésbe kezdeni, mindkét földszinti lakó több évtizede lakik a lakásban, jogos-e a követelésük? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Szavazhatunk-e írásban? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 16.
A társasházi közgyűlésen a szavazati rendről szeretnék tájékozódni. Ha az összehívott közgyűlésen az egyik tulajdonos (ebben az esetben egy állami cégről van szó) nincsen jelen, törvényesnek számít-e az a gyakorlat, hogy ezt a céget vagy előre, a közgyűlés előtt, vagy utólag, a közös képviselő írásban „szavaztat" meg? A helyzet pikantériája az, hogy pont ezen a szavazaton múlik a szavazás kimenetele. A közös képviselő viszont nem pártatlan, és befolyásolja az írásban szavazó céget. Az SZMSZ-ben nincs leírva, és külön határozatban foglalt szavazás sincs arról, hogy a lakógyűlésen nem megjelenő tulajdonosok írásban szavazhatnának. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Meddig terjed a társasház és meddig a közös képviselő anyagi felelőssége - Milyen esetekben felelős mindkettő? 2024. október 14.
A társasházi élet számos, sokszer nehezen átlátható pénzügyi és jogi kérdést vet fel, különösen akkor, ha valamilyen káresemény következik be. Ilyen helyzetekben azonnal felmerül a kérdés: ki a felelős a keletkezett kárért? A társasház, a közös képviselő, vagy esetleg mindkettő? Ebben a cikkben bemutatjuk, hogy milyen esetekben terheli a felelősség a társasházat, a közös képviselőt, illetve mindkettőt, és mikor fordulhat elő, hogy a tulajdonostársaknak is helyt kell állniuk.

Érvényes a közgyűlés? - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 9.
Érvényesnek tekinthető egy tarsasházi közgyűlés ha: 1. a gyűlést 15 perccel korábban kezdték, így egyes lakók, akik időpontra érkeztek már a megkezdett közgyűléshez csatlakoztak? 2. a tulajdonostársak 30%-a volt jelen a közgyűlésen, és ismételt időpontra nem került sor? 3. az egyik jegyzőkönyv-hitelesítő tulajdonosként szerepel a jegyzőkönyvben, habár a tulajdoni lapról kiderül, hogy nem tulajdonos? 4. a számviteli bizottság elnöke nem tulajdonos? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Problémás garázshelyzet - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. október 2.
Társasházunkban van egy garázs, melynek tulajdonosai évek óta nem fizetnek közös költséget. Az előző közös képviselő 2017-ig vezette a tartozásukat (kb. 200 ezer forint gyűlt fel), utána már nem, mivel sehogy sem elérhetőek. Ezért 2017 óta nem is szerepelt eddig semmilyen éves elszámolásban. E-mailekre nem reagálnak, a telefont nem veszik fel. Közös képviselő váltás után ez feltűnt a papírok átnézésekor, ezért most e-mailben értesítettük őket, hogy a 2017-ig felhalmozott tartozást rendezzék, illetve, hogy fizessék mostantól a közös költséget. Van valamilyen lehetőség behajtani rajtuk az elmaradt közös költséget, illetve kötelezni őket, hogy fizessék az aktuális közös költséget? A másik problémás ügy ezzel a garázzsal, hogy a tulajdonosnak valamiféle érdekeltsége van egy gázzal foglalkozó cégben és a garázst gázpalack raktárnak használják, melybe rendszeresen több palackot ki-be pakolnak. Kisméretű gázpalackokról van szó, kb. 3-5 kg-osak. Már jeleztük a katasztrófavédelemnek közérdekű bejelentésként, de nem kaptunk semmilyen reakciót. A bejelentésen kívül tehetünk még valamit? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Rosszul vezetett jegyzőkönyv - Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre 2024. szeptember 25.
A társasházi közgyűlésen hangfelvétel is készült, amit a jelenlévők megszavaztak. A hozzászólásunkat írásban is megkapta helyben a levezető elnök (később word-ben is) a készült jegyzőkönyv mégsem tartalmazza a hozzászólásokat. Mindegyik hozzászólás úgy kezdődött, hogy kértük a hozzászólás szó szerinti rögzítését. Mit tehetünk ebben az esetben? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Társasházba való jogosulatlan belépés megakadályozása 2024. szeptember 18.
Kéréssel fordulok Önhöz, azért, hogy az évek óta visszatérő problémánkhoz törvényes/jogi segítséget kapjunk. Társasházunk tulajdonosai megelégelték az idegenek társasházunk területén történő tartózkodását, illetve szórólapok postaládába történő bedobálását. Ezért a 2022. mácius 7-i közgyűlésen hoztunk egy határozatot, amely arról szól, hogy: „Társasházunk területén illetéktelenül tartózkodni, mindenféle szórólapot, és reklámanyagot elhelyezni TILOS! Felhívom a figyelmet, hogy a határozat megsértése esetén magánlaksértést követnek el, ami szabálysértési eljárást von maga után." Az a problémánk, hogy a jelenlegi választási kampánynál már a szórólaposok kiküldése a házunkból tettlegességig fajult. Arra hivatkoztak, hogy a "választási törvény" engedélyezi, hogy bármelyik házba bemenjenek, és a postaládába szórólapot tegyenek. 1. A kérdésem az, hogy valóban van ilyen törvény? 2. Mit tehetünk, ha a szórólapos a közgyűlési határozatunk ellenére, - ami ki van függesztve - erőszakkal bejön a házunkba? Ráadásul ez egy képviselőjelölt volt, aki saját magát reklámozta. Mi tulajdonosok úgy gondoljuk, hogy a mi társasházunk területén csak és kizárólag az tartózkodhat, akinek mi tulajdonosok engedélyt adunk. Vagy nem jól gondoljuk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Ingatlanszerzés „szerencseszerződéssel”: Az életjáradéki szerződés és a tartási szerződés 2024. szeptember 12.
Az életjáradéki szerződés egy kevésbé ismert szerződéstípus, legtöbben inkább „rokonát", a - köznyelvben „eltartási szerződésként" emlegetett - tartási szerződést ismerik, olykor össze is keverik. A két jogviszony hasonló és valóban mindkettővel történhet ingatlanszerzés, de mégis vannak köztük lényeges különbségek. Cikkünkben - miután sorra vettük a két szerződés legfontosabb elemeit - megnézzük, miben hasonlítanak és miben nem.

Ki szavaz ilyen esetben? 2024. szeptember 11.
A múlt hónapban tartott közgyűlésünkön érdekesen alakult a részvétel. Az egyik (szépkorú) tulajdonostársunk a fiaival együtt (5,46; 2,72; 2,72% tulajdoni hányad) külön-külön, meghatalmaztak egy másik tulajdonostársunkat, hogy képviselje őket a közgyűlésen. Így a meghatalmazott (az eredeti 4,34% tulajdoni hányad helyett) 15 és 26% tulajdoni hányaddal akart szavazni, de közben a szépkorú tulajdonostársunk (az 5,46% tulajdoni hányaddal) is megjelent a közgyűlésen. Ki szavazzon? Egy másik tulajdonostársunk, akinek kettő albetétje (15,61; 10,58% tulajdoni hányad) is van, a saját édesanyjának adott általános maghatalmazást, amin nem említették meg, hogy mindkettő albetétre érvényes, de az édesanya a közgyűlés előtt a jelenléti íven csak az egyik albetétnél írta alá. Mit számoljunk érvényes szavazatnak? Szerencsére a szavazások közel egyhangú döntéseket eredményeztek, így ezek nem befolyásolták azokat, de sokunkban felmerült, hogy akkor mi lesz, ha egy hasonló eset befolyásolja a döntéseinket! Hogyan kell kezelni az ilyen helyzetet? Kérem, írja meg, hogy mi volna a levezető elnöktől elvárt helyes eljárás az ilyen szituációkban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Esettanulmány: A NAIH határozata egy társasházi kamerarendszer adatkezelési gyakorlatáról 2024. szeptember 9.
A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) határozatot hozott egy adatvédelmi ügyben, amelyben egy társasház kamerarendszerének adatkezelési gyakorlata került vizsgálat alá. Az eljárás során megállapítást nyert, hogy a Kérelmezett kamerákat helyezett el egy közös tulajdonban lévő ingatlanon, amelyek a közterületet és a közös tulajdonú udvart is megfigyelték. A NAIH határozata szerint a kamerás megfigyelés jogalapja nem volt megfelelő, és ezzel megsértették a GDPR 6. cikk (1) bekezdését, amely az adatkezelés jogszerűségét szabályozza.

Ki intézi és fizeti az utólagos vízszigetelést? 2024. szeptember 4.
Ha a 10 lakásos társasház összes lakása penészesedik alulról, (mert régi a ház, kb. 80-100 éves) kinek a kötelessége és a költsége ennek a megoldása, hogy az utólagos vízszigetelés el legyen végezve? Nekem mint tulajdonosnak? Vagy ezt a Társasháznak kell intéznie és fizetnie? Ha nem hajlandó a közös képviselő cég intézni, pedig az ő dolguk, mit tudok tenni ez ügyben, hogy mégis intézzék? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A tulajdonosok elutasítják a beszámolók elfogadását 2024. augusztus 28.
Átvettem egy társasházat idén, ahol az előző évi beszámolókat (már 2019 óta) nem fogadta el a társasház, mert az előző közös képviselő beszámolóját nem tartották elfogadhatónak. A tulajdonosok szerint egyes korábbi vállalkozói kifizetések nem voltak jogosak. A tulajdonosok egy része közölte velem a közgyűlésen, hogy 2024-es évet sem kívánják majd elfogadni jövőre, mivel a korábbi évek sincsenek elfogadva. Mit tehet ilyenkor a közös képviselő? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Hogy működhet törvényesen egy hat lakásos társasház? 2024. augusztus 21.
Mit lehet tenni abban az esetben, ha egy hat lakásos társasházban nem tartják be a törvényt, ellehetetlenítik a közös képviselő munkáját? Sajnos van egy hangadó tulajdonos, aki a két idősebb tulajdonost befolyásolja, így 50% +1 szavazati joggal rendelkeznek és gyakorlatilag semmit nem szavaznak meg, így a társasház nem tud működni. Társasház mikor működhet Ptk. szerint? Mit jelent ez? Azt jelenti, hogy minden közös lesz még a lakások is? Mi a feltétel egy alapító okirattal rendelkező Társasház esetében? Mert ők ezt akarják elérni. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.