A csődeljárás és a felszámolás eltérő joghatásai
A fejlesztő fizetésképtelenségi helyzete két eltérő jogi szakaszra bontható. A csődeljárás alatt a társaság védelmet kap a hitelezői fellépésekkel szemben, miközben az üzleti működés és a beruházások kivitelezése folytatódhat. Ebben a fázisban a meglévő szerződéses kötelezettségek teljesítése továbbra is lehetséges, így a beruházás folytatása sem kizárt.
A kockázatok érdemi növekedése a felszámolási eljárás esetleges megindulásával következik be. Felszámolás esetén többek között az válik meghatározóvá, hogy befejezhető-e a beruházás, mi lesz a már megkötött szerződések sorsa, illetve hogyan értékesítik az ingatlant. Az albetétesítés állapota és a projekt befejezhetősége ezért közvetlenül befolyásolhatja a vevők helyzetét.
Kötelmi igények és a széljegy védelme
A Portfolio által készített elemzésben a megkérdezett szakjogászok értékelése szerint a magyar jogrendszerben az adásvételi szerződés aláírása önmagában csupán kötelmi követelést hoz létre az eladóval szemben, dologi jogi tulajdonjogot nem keletkeztet. Szarka Norbert fizetésképtelenségi szakjogász és Krüpl László, a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda ingatlanjogi és zöldmezős beruházásokért felelős partnere szerint a vevő helyzete akkor erősödik meg jelentősen, ha a tulajdonjog-bejegyzési kérelem a felszámolás kezdete előtt szabályszerűen beérkezik a földhivatalhoz, és megjelenik a tulajdoni lapon széljegyként.
A szabályszerűen benyújtott kérelem esetén a későbbi bejegyzés a korábbi ranghelyhez kapcsolódhat, így a földhivatali eljárás elhúzódása önmagában nem feltétlenül rontja a vevő pozícióját. A szakjogász szerint ilyenkor a tulajdonjog átruházása főszabályként a felszámolási folyamat alatt is befejeződhet, ami az ingatlan mentesülését eredményezheti a felszámolási vagyonból.
Ezzel szemben a még csupán regisztrációs szerződéssel vagy előszerződéssel rendelkező vevők jellemzően még nem rendelkeznek olyan bejegyezhető kérelemmel, amely széljegyre kerülhetne. Ilyenkor a vevőnek szerződéses igénye lehet, de dologi jogi várománya nincs. Felszámolás esetén a már befizetett összeg tekintetében hitelezőként érvényesítheti követelését, a nem biztosított igények pedig a kielégítési rangsor alsóbb soraiba szorulnak.
A csődtörvény a 2008-as ingatlanpiaci válság tapasztalatai nyomán tartalmaz célzott védelmi elemeket: ha a fizetésképtelen beruházó vagyonában lévő új építésű lakás ellenértékét egy magánszemély már részben vagy teljesen kiegyenlítette, ám a tulajdonjog átruházása a felszámolásig nem történt meg, a vásárlót az értékesítés során elővásárlási jog illeti meg. Meghatározott feltételek mellett a korábban befizetett vételárelőleg a teljes vételárba is beszámítható.
A projektstruktúra és a vevői ellenőrzés kritikus pontjai
A Bayer-csoport érintettsége összetett cégstruktúrán keresztül jelenik meg: a hat jelenlegi lakóingatlan-projektből kettőben beruházóként, négyben pedig kizárólag kivitelezőként vesznek részt. Utóbbi esetben a vevő eladói jogviszonya harmadik féllel áll fenn, így a csődeljárás a vevő szerződéses pozícióját közvetlenül kevésbé érinti; a kivitelező esetleges cseréje inkább a projekt határidejére és megvalósulására lehet hatással.
A lakásvásárlóknak a fennálló jogi kockázatok feltárásához az alábbi tényezők vizsgálata célszerű:- Tulajdoni lap állapota: Szerepel-e szabályszerű, bejegyzésre alkalmas tulajdonjog-bejegyzési kérelem a széljegyen.
- Önálló albetét megléte: Létrejött-e már a társasházi törzslap és az önálló ingatlan-nyilvántartási egység.
- Szerződés jellege: Végleges adásvételi szerződés áll-e fenn, vagy a jogviszony még az előszerződés vagy a regisztrációs szerződés szakaszában van.
- Terhek és ranghelyek: Van-e a telken vagy az ingatlanokon bejegyzett projektfinanszírozói jelzálogjog, és milyen ranghelyen áll a vevői kérelemhez képest.
- Szerződéses partner és projektcég: Ki a vevő szerződéses eladója, és melyik társaság a projekt beruházója.
A jogi stabilitás és a vevői lehetőségek
A csődeljárás stratégiailag kiemelt státuszba helyezése önmagában nem változtatja meg a vevő egyéni jogi pozícióját. A lakásvásárló helyzetét alapvetően az határozza meg, hogy milyen szerződést kötött, létrejött-e már az önálló lakásingatlan, és van-e szabályszerűen benyújtott, széljegyzett, bejegyzésre alkalmas tulajdonjog-bejegyzési kérelme.
Ezért a vevőnek elsőként a saját szerződését és a tulajdoni lapot érdemes ellenőriznie. Különösen fontos annak tisztázása, hogy a tulajdonjog-bejegyzési kérelem már széljegyen szerepel-e, és bejegyzésre alkalmas-e. Ha igen, a földhivatali ügyintézés elhúzódása önmagában még nem feltétlenül jelent végzetes kockázatot. Ha azonban nincs önálló lakás, végleges adásvételi szerződés és bejegyezhető kérelem, akkor egy esetleges felszámolásnál jóval bizonytalanabbá válik, hogy a vevő végül a lakást szerzi-e meg, vagy hitelezőként kell megpróbálnia visszaszerezni a már befizetett összeg egy részét.
A Bayer-ügy részleteiről korábbi cikkünkben itt olvashatnak.
