Stigmatizált ingatlanok, így hívják azokat a házakat, lakásokat, telkeket, melyek valamilyen oknál fogva - legyen az egy rossz szomszédság, vagy vegyi szennyezettség, esetleg kilátás elvonás - értékcsökkenést szenvednek el és ezáltal csak a piaci árnál olcsóbban adhatók el. A stigmák nemcsak fizikai, hanem biológiai, esetleg pszichológiai károsító tényezők is lehetnek. Hogy a mobiltornyokat melyik kategóriába soroljuk, az egy igen jó kérdés.

Ugyanis a kúriai gyakorlat szerint - melyekben rendszerint elismerik az ingatlanok értékcsökkenését egy-egy mobiltorony építését követően - a kilátástól az egészségkárosító tényezőkön keresztül az általános félelemig a felperesek részéről minden stigma felvonul, mint értékcsökkentő hatás, melyek kapcsán nem mindig garantált a siker az ingatlanok értékcsökkenésének kompenzálására.

Jogászkodás vagy egészség?

Habár Magyarországon nincs még mindig a környezeti hatásokkal terhelt ingatlanok értékcsökkenésének megállapítására szakértői módszertan, az elmúlt tizenöt évben számos kúriai ítélet született, melyben a mobil átjátszó állomások (mobiltornyok) építtetőit elmarasztalta a bíróság és kártérítés fizetésére kötelezte volna őket a közelben lévő ingatlantulajdonosok javára. Ehhez minden esetben arra volt szükség, hogy az ingatlantulajdonosok, mint felperesek bíróságra menjenek a mobiltorony építtetője ellen és az átjátszó állomás öt éven belül épüljön, máskülönben „elévültnek" nyilvánították az ügyet. Az egészet - ezzel talán az egész magyar jogrendszer értékkészletét - az teszi talán a leginkább aggályossá, hogy az ítélkezési gyakorlat az, hogy jellemzően nem amiatt kell kártérítést fizetnie az öt éven és 200 méteren belül épült mobiltornyok építtetőinek az ingatlantulajdonosoknak, mert a tornyoknak bármilyen egészségkárosító hatása lenne, hanem azért, mert az ítészek szerint az „általános félelem" miatt csökken az ingatlanok értéke. Mindezt úgy, hogy az Európai Parlament 2021-ben már saját kutatást publikált a mobilhálózati technológiák elektromágneses mezőinek káros hatásairól (itt elérhető). 

A tanulmányból kiderül, hogy az alacsonyabb frekvenciák esetében korlátozott bizonyíték van arra, hogy az EMF rákkeltő hatású lehet az emberekben, megfelelő bizonyíték van arra, hogy az EMF rákkeltő hatású az állatkísérletekben, elegendő bizonyíték áll rendelkezésre arról, hogy az EMF negatív hatással van a férfiak termékenységére és szintén korlátozott bizonyíték van arra, hogy az EMF negatív hatással lehet a nők termékenységére és a magzatok fejlődésére. Az alacsony frekvencia a 450-6000 MHz közötti sávot jelenti, magyarul magában foglalja azokat a frekvenciákat, amelyeket korábbi generációs mobiltechnológiák (például 2G, 3G, és 4G) már használtak. A tanulmány az 5G technológia kapcsán használt magasabb frekvenciák (24-100 GHz) kapcsán kitér arra, hogy nem végeztek megfelelő tanulmányokat az embereken vagy állatokon a magasabb frekvenciájú elektromágneses mezők hatásairól, hiszen az ilyen frekvenciák különösen az 5G technológia esetében újak, és a rövid hatótávolság miatt nagyszámú kis cellák telepítése szükséges, ami növelheti az emberek expozícióját.

A mobilszolgáltatók vagy terelnek, vagy nem is válaszolnak

Az ügy kényességét talán mi sem bizonyítja jobban, mint a mobilszolgáltatók sajtóosztályainak magatartása. A THT megkereste mindhárom hazai szolgáltatót, a Yettelnél egy olyan email címet kaptunk, amiről - lévén egy zárt levelezési lista címét kaptuk - visszapattant a levelünk, a Vodafone-tól válaszra sem méltattak bennünket, a Telekom pedig a következőket írta megkeresésünkre:

„A Magyar Telekom törekszik arra, hogy ügyfeleinek mindig a legkorszerűbb szolgáltatásokat kínálja, ennek biztosítása érdekében az elmúlt 5 évben több mint 300 milliárd forintot költött Magyarországon mobil- és vezetékes hálózatainak infrastruktúrafejlesztésére. Az elmúlt évek intenzív fejlesztéseinek köszönhetően a Magyar Telekom mobilhálózat-modernizációs programjának keretében 2023-ban 65%-ra növelte lakosságszám-arányos kültéri 5G lefedettségét, 4G lefedettsége pedig 99%-os. Mobilügyfelei igénylik és megszokták a kimagasló minőségű mobilszolgáltatást, ezért a jövőben tovább növeli az 5G területi lefedettséget, hogy minél több ügyfél számára elérhetővé váljon a mobiltechnológia legújabb generációja. A magyar kormánnyal kötött digitális elköteleződés mentén a Magyar Telekom vállalta, hogy felgyorsítja az 5G lefedettség kiépítését, melynek eredményeként 2026-ra a lakosságszám-arányos kültéri 5G lefedettséget közel 99%-ra növeli. Ugyanakkor a bázisállomásainkkal kapcsolatos részletesebb információk üzleti titoknak minősülnek, ezért azokkal kapcsolatban nem áll módunkban ennél konkrétabb tájékoztatást adni.

A magas minőségű mobil- és internetszolgáltatás mára nélkülözhetetlenné vált a mindennapokban, mely szakszerűen tervezett és elhelyezett mobil állomásokkal biztosítható. Egyre növekszik az igény a kellő lefedettség, a szélessávú internet és a szolgáltatások magas rendelkezésre állása iránt, melyek megléte az ingatlanokban sok esetben azok értékét növelik. A Magyar Telekom minden esetben arra törekszik, hogy a bázisállomásokat úgy helyezze el, hogy azok a környezeti hatások minimalizálása mellett a lakosságot a legkisebb mértékben zavarják. Egy sűrűn lakott településen, városban minőségi mobilszolgáltatást csak a felhasználók közelében telepített bázisállomásokkal lehet nyújtani. Távolról (pl. településen kívülről) minőségi szolgáltatás nagyobb települések esetében nem megoldható, hiszen nemcsak lefedést kell biztosítani, hanem a lakosság és adott célterület lélekszámához igazodó kapacitást is, ami összefügg az elvárt minőséggel. A bázisállomások létesítéséhez kapcsolódó, általuk okozott értékcsökkenés nem mutatható ki."

A megkeresésünk amúgy az alábbi kérdésekből állt: Hány mol tornyot üzemeltet a Telekom közvetlenül, illetve közvetetten alvállalkozókon keresztül az országban? Ebből hányat telepített az elmúlt öt évben? Milyen megoszlásban vannak ezek a tornyok technológiai szempontból? (4G, 5G %-os eloszlás) Hány alkalommal fizetett az elmúlt öt évben a Telekom a mobiltornyok közelében lévő ingatlanok tulajdonosainak az ingatlanok értékvesztése kapcsán? Milyen nagyságrend a kifizetett összeg? Átlagosan az ingatlanok értékének hány százaléka az értékvesztés ilyenkor, amit a szolgáltató megtérít a közelben lévő ingatlanok tulajdonosai számára? Folytat-e bármilyen lakossági tájékoztatást a szolgáltató annak érdekében, hogy az egyes mobiltornyok közelében lévő ingatlanok értékvesztésével számoljon a lakosság? Értelmezésünk szerint a mobilszolgáltatók ezen kérdésekre egyértelműen nem szeretnének válaszolni.

A THT megkeresett egy vidéki ügyvédi irodát is, ami ezekre az ügyekre volt szakosodva, amelynek telefonos beszélgetésünk után írásban tettük fel a kérdéseinket. A jogi iroda szóban annyit mondott, hogy az 5G hálózatok megjelenése óta nem sok ilyen ügy van már, írásban pedig ezt követően nem válaszolt a kérdéseinkre.

Az értékcsökkenés megállapítása

Ahogyan a témával foglalkozó Dr. Hajnal István, a BME Építészmérnöki Karának címzetes egyetemi docense, okleveles építőmérnök, okleveles ingatlanszakértő, okleveles létesítménygazdálkodó, aranykoszorús igazságügyi ingatlanforgalmi és építési beruházási szakértő, a stigmatizált ingatlanok témájának szakértője már egy 2018-as publikációjában összefoglalta, az Egyesült államokban a 2000-es évek elejétől létezik egységes módszertan a szennyezett vagy szennyezéssel vélelmezett ingatlanok értékelésére. 

A különböző környezeti károsodások, szennyezések között ez a szabvány megemlíti a nem-fizikai szennyezéseket is, mint a nagyfeszültségű vezetékeket vagy a rádióhullámmal működő adótornyokat. A szennyezésnek lehetnek fizikai és előítéleti hatásai, ezeket el kell választani egymástól. Az értékelőnek a piaci érték meghatározásakor két elvet kell egyszerre maga előtt tartania, a terheletlen értéket és a használati értéket. 

A szennyezett ingatlanra vonatkozó terheletlen érték ugyanis a teljes hatástalanítási költség lenne, amelynél a mindenkori használati érték valószínűleg magasabb; így a teljes hatástalanítási összeggel való közelítés csak egy a lehetséges módszerek közül. Meg kell jegyezni, hogy a teljes hatástalanítás nem csak a műszaki beavatkozást, hanem az ehhez tartozó kockázatok kezelését, a monitoringot, az elveszett bevételeket vagy fejlesztési lehetőséget és a nem-fizikai félelmek eltüntetését is jelenti. A teljes hatástalanítás különböző költségelemeit lehetőség szerint piaci adatokkal (árajánlatokkal, versenyárral, korábbi hatástalanítási munkák tényadataival) kell alátámasztani. 

A hatástalanítás után fennmaradó stigma egyfajta időtényezőként is értelmezhető, vagyis a félelem fokozatosan erodálódik; ezzel szembemenő hatás az, hogy egy stigmatizált ingatlan nehezen, hosszabb idő alatt adható el, vagyis további pénzügyi veszteséget okoz.

Előre bocsájtva a fentieket, a szabvány a következő módszereket kínálja:
• Piaci összehasonlítás, amikor hasonlóan szennyezett ingatlanok tranzakciói már ismertek;
• Piaci összehasonlítás mintateres vagy páronkénti összevetéssel, amikor szennyezetlen
• ingatlanok tranzakciós adatai ismertek, figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes értékmódosító hatását;
• A nettó pótlási költség elve, figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes költségét, értékmódosító hatását, valamint a használati érték meglévő mértékét;
• Piaci hozamszámítás, a pénzfolyamban figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes költségét és a kieső bevételeket, valamint a nagyobb kockázatok miatt módosítva az alkalmazott kamatlábakat.

Dr. Hajnal István publikációjában leírta, hogy a stigmatizált ingatlanok értékcsökkenésének megállapítására nincs egységes módszertan a mai napig, pedig erre nagy szükség lenne, nemcsak a mobiltornyok, hanem olyan stigmák kapcsán is, mint a repülőtér, építési korlátozás, magasfeszültség, szolgalmi jog, adótorony, hulladéklerakó, lakottság, vegyi szennyezés, kilátás-elvonás, zaj, légszennyezés, szellemjárás vagy akár a rossz szomszédság miatt is.

Mennyi pénz „nyerhető" az ingatlan értékvesztése kapcsán?

Az elmúlt tizenöt év során a Kúria ítéletei alapján megállapítható, hogy a mobiltornyok ingatlan értékcsökkentő hatása miatti kártérítési ügyekben a felperesek sikerrel járhatnak, ha megfelelő bizonyítékokkal alátámasztják igényeiket. Az igazságügyi szakértő véleménye kulcsfontosságú az ilyen ügyekben, mivel ez alapján állapítják meg a szükségtelen zavarás tényét és az ingatlan forgalmi értékének csökkenését. Az öt éven belüli elévülésre és a megfelelő bizonyítékokra különös figyelmet kell fordítani a siker érdekében.

A kúriai jogesetek kapcsán akkor érdemes a bírósági utat választani, ha a mobiltorony elhelyezése szükségtelen zavarást okoz az ingatlan környezetében, például esztétikai rontás, kilátás elvesztése vagy egészségügyi félelmek miatt, és bizonyítani tudjuk, hogy a mobiltorony máshol is elhelyezhető lett volna, kisebb zavarással. Ha a mobiltorony építtetője be tudja bizonyítani, hogy az elhelyezés elkerülhetetlen volt az adott helyszínen, vagy kicsúsztunk az öt évből, vagy 200 méternél távolabb van az átjátszó állomás, akkor nincs esély az ingatlan értékcsökkenésének megállapítására.

Az átlagos kártérítési összegek kapcsán elmondható, hogy az ingatlanok forgalmi értékcsökkenésének mértéke alapján általában 1.000.000 és 10.000.000 forint közötti összegeket ítélnek meg ingatlanonként. Az összeg nagysága függ az ingatlan értékétől, a torony közelségétől és a zavarás mértékétől. A kártérítési összeg mellett a bíróságok gyakran megítélik a késedelmi kamatokat is, amelyek a kár bekövetkezésének időpontjától számítva járnak.

Szerző: Dén Mátyás András

A tht.hu oldalon az előfizetők számára elérhető, lapozható online újságunkba közel 40 db jogesetet dolgoztunk fel az ügy kapcsán, ezért, ha tovább olvasna a témában a THT augusztusi számát ITT érheti el.

INGATLAN 2024 - Konferencia és EXPO november 5., kedd, Lurdy Ház. Az előadókat és a programot, valamint a regisztrációs linket ITT találja meg.