Az európai lakóépületek energetikai korszerűsítése kulcsfontosságú a klímacélok eléréséhez, a felújítások üteme azonban továbbra is elmarad a várakozásoktól. A LIFE-CondoReno projekt 2026. szeptember 29-i brüsszeli zárókonferenciáján döntéshozók, ingatlantulajdonosi képviselők, helyi hatóságok, felújítási szakemberek és pénzügyi szereplők tekintették át a társasházak felújítási kihívásait. Az eseményen Dén Mátyás András mutatta be a magyar szakmai javaslatot, melynek lényege egy olyan önfenntartó finanszírozási modell, amely az ingatlanpiaci adásvételek tőkeáramlását csatornázná be a társasházak felújítási alapjaiba. A MITOE azt javasolja, hogy minden lakás eladásakor a vételár 1 százaléka kerüljön a társasház elkülönített felújítási alapjába. Egy 60 millió forintos lakásnál ez 600 ezer forintot jelent, ami nem adóként az államhoz kerülne, hanem az épület saját számláján maradna. Ha egy épületben több lakás gazdát cserél, idővel kiszámítható saját forrás gyűlik össze a nagyobb beruházásokra, csökkentve a társasházak függőségét a külső pályázati forrásoktól.
A társasházi felújítások akadályai és az európai keretrendszer
Egy társasházban eltérő jövedelmű, életkorú és vagyoni helyzetű háztartások élnek együtt, akik nehezen jutnak közös nevezőre a jelentős kiadásokról. A lakáspiaci áremelkedés és a megélhetési terhek növekedése miatt sok tulajdonos elzárkózik a felújítási hitelektől. A közösségek ritkán rendelkeznek hosszú távú pénzügyi tervvel, a döntéshozatalt pedig a társasházi jogi szabályozás nehézkessége is lassítja. Ezt a helyzetet tovább bonyolítja az építőipari szakemberhiány, amely növeli a kivitelezési költségeket. A társasházak többsége csak a hirtelen fellépő műszaki hibák esetén keres forrásokat, az előkészítés elhúzódik, és a felújítások gyakran elmaradnak.
A CondoReno négyéves projektje során több olyan integrált lakásfelújítási szolgáltatást, úgynevezett egyablakos felújítási tanácsadást (One-Stop Shop, OSS) vizsgált és tesztelt, amelyek a műszaki tanácsadást, finanszírozást, tervezést és lakóközösségi koordinációt fogják össze a több tulajdonos által birtokolt épületekben. A projekt nyolc kísérleti program tapasztalataira épült Belgiumban és Hollandiában.
A projekt keretében elkészült zárójelentés öt fő tanulságban foglalta össze a négyéves munka eredményeit. Eszerint a társasházi felújítás elsősorban döntéshozatali kihívás, amelyhez elengedhetetlen a független folyamatkísérő szakemberek jelenléte a tulajdonosi konszenzus megteremtéséhez. A lakók elköteleződését a pénzügyi tisztánlátás ösztönzi, a döntéseket pedig a teljes élettartam-költségek és a havi lakhatási kiadások alakulásának pontos kiszámítása segíti. Bár a digitális eszközök és a felújítási útitervek hasznosak, szükség van ezek szélesebb körű szabványosítására. A sikeres végrehajtáshoz pedig az állam, az önkormányzatok, a piaci szereplők és a pénzintézetek szoros együttműködésére épülő ökoszisztéma elengedhetetlen.
Segítség a közös tulajdonosi döntések meghozatalában 
A rendezvény első panelbeszélgetésén Emmanuelle Causse, a UIPI főtitkára az Európai Ingatlantulajdonosi Felmérés eredményeit ismertette. A több-lakásos épületekben lakástulajdonnal rendelkező válaszadók mindössze 22 százaléka mondta azt, hogy a tulajdonosi közgyűlésen minden szükséges információt megkapott a felújításról szóló döntéshez, miközben 88 százalékuk még soha nem hallott a környezetében működő OSS szolgáltatásról.
A panelben Dén Mátyás András a MITOE képviseletében, Willemien Anaf, Mechelen városának képviselője, valamint Luisa Peitz, a Haus & Grund Deutschland munkatársa a tulajdonosi, társasházkezelési és helyi támogatási oldal tapasztalatait mutatta be. A beszélgetés egyik központi kérdése az volt, hogyan lehet a különböző tulajdonosi érdekek és lehetőségek mellett eljutni egy közösen elfogadható felújítási döntésig.
A CondoReno tapasztalatai szerint a konszenzushoz nem elegendő egy műszaki tervet a tulajdonosok elé tenni. Érthető információkra, reális felújítási forgatókönyvekre és megfelelő időre van szükség ahhoz, hogy a közösség kialakíthassa közös álláspontját, a tanácsadói támogatásnak pedig a közgyűlések közötti időszakban is folytatódnia kell. Ebben az előkészítési szakaszban jelenthet komoly segítséget a MITOE kezdeményezése is: az 1 százalékos felújításialap-hozzájárulás révén a társasház már a döntési folyamat elején rendelkezne egy biztos alaptőkével, ami megkönnyíti a reális felújítási forgatókönyvek kiválasztását.
A MITOE emellett azt is javasolta, hogy az Európai Unió célzott támogatási programmal segítse a társasházak digitális ikermodelljének (digital twin) létrehozását BIM-alapon. A kezdeményezés lényege, hogy minden társasház számára rendelkezésre álljon egy részletes, folyamatosan frissíthető épületinformációs modell, amely nemcsak az épület geometriai adatait, hanem annak szerkezeteit, műszaki rendszereit, beépített elemeit, energetikai jellemzőit és egyéb releváns információit is egységes digitális rendszerben tartalmazza.
A MITOE álláspontja szerint egy ilyen modell létrehozásának támogatása hosszú távon jelentősen csökkenthetné a felújítások előkészítési és tervezési költségeit. Egy későbbi energetikai korszerűsítés, gépészeti beavatkozás vagy akár nagyobb rekonstrukció során ugyanis nem kellene minden alkalommal újra felmérni az épületet és a nulláról felépíteni a műszaki dokumentációt: a tervezők és szakemberek egy már meglévő, részletes digitális épületmodellből dolgozhatnának.
A BIM-alapú digitális iker emellett a felújítás előtti döntéshozatalt is lényegesen megalapozottabbá tehetné. Segítségével előre modellezhetővé válhatna, hogy az egyes beavatkozások - például a homlokzati hőszigetelés, a nyílászárók cseréje vagy a fűtési rendszer korszerűsítése - milyen energia-megtakarítást, költségcsökkenést és várható megtérülést eredményeznek.
„Az uniós támogatásoknak nem kizárólag magát a felújítást kellene finanszírozniuk. Érdemes lenne létrehozni azt a digitális infrastruktúrát is, amely a társasházat a következő évtizedekben minden felújításnál, karbantartásnál és beruházásnál kiszolgálja. Egy jól elkészített BIM-modell nem egyszeri költség, hanem hosszú távú vagyonelem és döntéstámogató eszköz" - fogalmazott Dén Mátyás András, a MITOE nemzetközi kapcsolatokért felelős bizottságának elnöke.
A döntéstől a kivitelezésig tartó szakmai kísérés
A második panel azt vizsgálta, mi történik akkor, amikor egy társasház már eljutott a felújítási tervig, de a tényleges beruházás még hátravan. Ragy Elgendy, a TU Delft képviselője a CondoReno értékelése alapján arra hívta fel a figyelmet, hogy a támogatás sok esetben egy műszaki tanulmány vagy mesterterv elkészítésével véget ér. Ezt követően azonban a társasházi közösségnek kell eligazodnia a finanszírozás, a pályáztatási és a szerződéskötési kérdésekben. Ez olyan helyzetet teremthet, amelyben egy műszakilag megfelelő felújítási javaslat végül nem valósul meg, mert nem illeszkedik a tulajdonosok tényleges pénzügyi lehetőségeihez.
A panelben Fernando Sigchos (EBC), Katharina Erdmenger (Architects' Council of Europe), Karine Bidart (Agence Parisienne du Climat) és Mariangela Luceri (FEDARENE) vett részt. A beszélgetésben a kivitelezői, építészeti, helyi felújítási szolgáltatási és energetikai ügynökségi tapasztalatok is megjelentek. A CondoReno következtetése szerint a hatékony One-Stop Shop szolgáltatásnak a teljes folyamatot végig kell kísérnie, világosan meghatározott szerepekkel és az érintett szereplők együttműködésével.
A finanszírozás korai integrálása a felújítási folyamatba
A harmadik panel a társasházi felújítások finanszírozására koncentrált. A beszélgetést Quentin Jossen, a CLIMACT képviselője vezette fel, aki a megfelelően előkészített felújítási projektek és a társasházak, illetve az egyes tulajdonosok számára is használható finanszírozási konstrukciók összekapcsolásának jelentőségét hangsúlyozta.
A panelben Jennifer Johnson (European Mortgage Federation), Bianca Faragau (Európai Beruházási Bank), John Decleyn (Atradius) és Rémi Collombet (Efficient Buildings Europe) vett részt. A beszélgetésben a projekt-előkészítés, a közös finanszírozás és a kockázatok megosztása is szóba került. A CondoReno szerint a finanszírozásnak nem a felújítási folyamat végén kell megjelennie. Már a tervezés során érdemes olyan forgatókönyveket készíteni, amelyekben együtt látható a beruházás költsége, a törlesztés, a karbantartási kiadás és az energiaköltség alakulása. Ez segítheti a tulajdonosokat abban, hogy még a közös döntés előtt reális képet kapjanak a felújítás hosszabb távú pénzügyi hatásairól, és az alacsonyabb jövedelmű háztartások támogatási lehetőségeit is figyelembe lehessen venni.
a képek forrása: condoreno.org
Minden érdeklődőt szeretettel várunk 2026. október 29-én a XVII. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO-n, ahol személyesen is találkozhatnak a MITOE képviselőivel, és részletesebben tájékozódhatnak az egyesület legújabb kezdeményezéseiről, szakmai tevékenységéről. A rendezvényen való részvétel díjmentes, de előzetes regisztrációhoz kötött a www.tht.hu honlapon a Konferenciák menüpontban.
