Építésügyi bírság: a szerződéses összeg mint új bírságalap
Az építésügyi bírságolás logikája finomodott: ha a kivitelezővel vagy a felelős műszaki vezetővel szemben kerül sor bírság kiszabására, és a számított építményérték magasabb lenne, akkor a bírság alapja a kivitelezési szerződésben szereplő bruttó vállalkozói díj lesz.
TÉKA alóli egyedi eltérés: külön főépítészi eljárás, külön időigény
Új eljárási csatorna jelent meg a TÉKA (településrendezési és építési követelmények alapszabályzata) alóli egyedi eltérések esetében. Ha egy beruházás csak úgy fér bele a szabályozásba, hogy az épület tömegformálásában, telepítésben vagy homlokzati megoldásokban eltérést kérnek, akkor külön főépítészi eljárás indul. Ilyenkor az állami főépítész dönt, kötelező mellékletekkel, önkormányzati főépítészi támogató véleménnyel, harmincnapos ügyintézési határidővel és egyszeri hiánypótlási lehetőséggel. Lényeges lehet tehát, amikor bővítés történik, új lépcsőház, lift vagy tetőtér kerül kialakításra, és a tervező jelzi, hogy a megoldás már nem fér bele a főszabályokba.
Kivitelezési szerződések és e-napló: fordítás, feltöltés, tervezői nyilatkozat
A kivitelezési kódex módosításai az e-építési napló használatát is szigorúbb keretek közé terelik. Amennyiben a kivitelezési szerződés nem magyar nyelven készül, a dokumentum mellé hiteles magyar fordítást is fel kell tölteni a rendszerbe. Emellett minden olyan esetben, amikor a kivitelezés a záradékolt tervhez képest a külső megjelenést érinti - például anyaghasználatban, színezésben vagy nyílászáró-elhelyezésben -, a tervező hozzájáruló nyilatkozatát is az e-naplóban kell rögzíteni. A szerződések feltöltésére vonatkozó szabályok is bővültek, bizonyos esetekben üzleti adatokat tartalmazó és anonimizált változatot is kér a rendszer. Az e-naplóhoz kapcsolódó új szerződéskezelési előírásokat 2026. április 1-jétől kell alkalmazni, és csak az ezt követően megkötött kivitelezési szerződésekre vonatkoznak.
Új digitális háttérrendszer: Barnamezős Területek Katasztere
Az Országos Építésügyi Nyilvántartás rendszeréhez új alkalmazás kapcsolódik, a Barnamezős Területek Katasztere. Városi, volt ipari területeken zajló fejlesztéseknél fontos háttéradatforrássá válhat.
Telekalakítás zártsorú beépítésnél: megszűnik a zárványtelek lehetősége
A telekalakítási szabályok között megjelent az a tilalom, amely szerint zártsorú beépítésű telkek felosztásakor új zárványtelek nem hozható létre. Ez a sűrű városi szövetben különösen érzékeny, mert korlátozza azokat a megoldásokat, amelyekkel korábban udvarrészeket, bejárati sávokat vagy kisebb telekrészeket próbáltak leválasztani. Ez a rendelkezés csak 2027. július 1-jén lép hatályba.
Településképi és településtervezési módosítások
A településképi és településtervezési rendeletek apró módosításai is hatással lehetnek a társasházi gyakorlatra. Rendeltetésváltozásnál pontosodtak a benyújtandó mellékletek. Ha egy helyiség vagy önálló rendeltetési egység más funkciót kap, az önkormányzati településképi (bejelentési) eljárásban nem „elég" csak a településképi megfelelést igazoló terv: a benyújtandó építészeti-műszaki tervnek a rendeltetéshez kapcsolódó építési/településrendezési követelményeknek való megfelelést is igazolnia kell (a vonatkozó országos és helyi szabályok alapján).
Tipikus példák: lakásból iroda/rendelő/üzlet (különösen földszinten), tárolóból szolgáltató/kereskedelmi egység, garázsból raktár vagy műhely jellegű használat, vagy fordítva, pincehelyiség funkcióváltása (pl. közösségi tér, edzőterem jelleg), bármely olyan átalakítás, ahol a használat változása forgalmat, parkolást, hulladékkezelést, zajterhelést vagy a közös területek igénybevételét érinti.
A módosítás lényege, hogy rendeltetésváltozás esetén a tervnek jellemzően többet kell „lefognia", mint eddig, például: az új rendeltetés jogszerű elhelyezhetősége (helyi szabályok/országos követelmények szerint), a használathoz kapcsolódó szükséges helyiségek, megközelítés, közlekedés bemutatása, sok esetben a parkolási/kerékpáros elhelyezési elvárások és a működés alapfeltételei (hulladék, kiszolgálás) tisztázása is. Ezek a változások 2026. január 1-jétől alkalmazandók.
Összefoglalónk I. része: Rejtett kockázatok a felújításnál - új építésügyi elvárások
