THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Új eljárási és kivitelezési szabályok 2026-tól2026. január 26. |
|---|
 A 2025 végén megjelent 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelettel és a hozzá kapcsolódó jogszabály-módosításokkal foglalkozó összeállításunk második részében többek között a rendeltetésváltás, a telekalakítás és az e-naplóval kapcsolatos pontosítások szerepelnek. Ezek közvetlenül befolyásolhatják a határidőket, az adminisztrációt és végső soron a beruházás költségét.
|
|
200 019 HUF
Prémium minőségű speciális - újrahasznosított - anyag-szerkezetű szennyfogó szőnyeg
 Érdekel → |
|
Építésügyi bírság: a szerződéses összeg mint új bírságalap Az építésügyi bírságolás logikája finomodott: ha a kivitelezővel vagy a felelős műszaki vezetővel szemben kerül sor bírság kiszabására, és a számított építményérték magasabb lenne, akkor a bírság alapja a kivitelezési szerződésben szereplő bruttó vállalkozói díj lesz. TÉKA alóli egyedi eltérés: külön főépítészi eljárás, külön időigény Új eljárási csatorna jelent meg a TÉKA (településrendezési és építési követelmények alapszabályzata) alóli egyedi eltérések esetében. Ha egy beruházás csak úgy fér bele a szabályozásba, hogy az épület tömegformálásában, telepítésben vagy homlokzati megoldásokban eltérést kérnek, akkor külön főépítészi eljárás indul. Ilyenkor az állami főépítész dönt, kötelező mellékletekkel, önkormányzati főépítészi támogató véleménnyel, harmincnapos ügyintézési határidővel és egyszeri hiánypótlási lehetőséggel. Lényeges lehet tehát, amikor bővítés történik, új lépcsőház, lift vagy tetőtér kerül kialakításra, és a tervező jelzi, hogy a megoldás már nem fér bele a főszabályokba. Kivitelezési szerződések és e-napló: fordítás, feltöltés, tervezői nyilatkozat A kivitelezési kódex módosításai az e-építési napló használatát is szigorúbb keretek közé terelik. Amennyiben a kivitelezési szerződés nem magyar nyelven készül, a dokumentum mellé hiteles magyar fordítást is fel kell tölteni a rendszerbe. Emellett minden olyan esetben, amikor a kivitelezés a záradékolt tervhez képest a külső megjelenést érinti - például anyaghasználatban, színezésben vagy nyílászáró-elhelyezésben -, a tervező hozzájáruló nyilatkozatát is az e-naplóban kell rögzíteni. A szerződések feltöltésére vonatkozó szabályok is bővültek, bizonyos esetekben üzleti adatokat tartalmazó és anonimizált változatot is kér a rendszer. Az e-naplóhoz kapcsolódó új szerződéskezelési előírásokat 2026. április 1-jétől kell alkalmazni, és csak az ezt követően megkötött kivitelezési szerződésekre vonatkoznak. Új digitális háttérrendszer: Barnamezős Területek Katasztere Az Országos Építésügyi Nyilvántartás rendszeréhez új alkalmazás kapcsolódik, a Barnamezős Területek Katasztere. Városi, volt ipari területeken zajló fejlesztéseknél fontos háttéradatforrássá válhat. Telekalakítás zártsorú beépítésnél: megszűnik a zárványtelek lehetősége A telekalakítási szabályok között megjelent az a tilalom, amely szerint zártsorú beépítésű telkek felosztásakor új zárványtelek nem hozható létre. Ez a sűrű városi szövetben különösen érzékeny, mert korlátozza azokat a megoldásokat, amelyekkel korábban udvarrészeket, bejárati sávokat vagy kisebb telekrészeket próbáltak leválasztani. Ez a rendelkezés csak 2027. július 1-jén lép hatályba. Településképi és településtervezési módosítások A településképi és településtervezési rendeletek apró módosításai is hatással lehetnek a társasházi gyakorlatra. Rendeltetésváltozásnál pontosodtak a benyújtandó mellékletek. Ha egy helyiség vagy önálló rendeltetési egység más funkciót kap, az önkormányzati településképi (bejelentési) eljárásban nem „elég" csak a településképi megfelelést igazoló terv: a benyújtandó építészeti-műszaki tervnek a rendeltetéshez kapcsolódó építési/településrendezési követelményeknek való megfelelést is igazolnia kell (a vonatkozó országos és helyi szabályok alapján). Tipikus példák: lakásból iroda/rendelő/üzlet (különösen földszinten), tárolóból szolgáltató/kereskedelmi egység, garázsból raktár vagy műhely jellegű használat, vagy fordítva, pincehelyiség funkcióváltása (pl. közösségi tér, edzőterem jelleg), bármely olyan átalakítás, ahol a használat változása forgalmat, parkolást, hulladékkezelést, zajterhelést vagy a közös területek igénybevételét érinti. A módosítás lényege, hogy rendeltetésváltozás esetén a tervnek jellemzően többet kell „lefognia", mint eddig, például: az új rendeltetés jogszerű elhelyezhetősége (helyi szabályok/országos követelmények szerint), a használathoz kapcsolódó szükséges helyiségek, megközelítés, közlekedés bemutatása, sok esetben a parkolási/kerékpáros elhelyezési elvárások és a működés alapfeltételei (hulladék, kiszolgálás) tisztázása is. Ezek a változások 2026. január 1-jétől alkalmazandók. Összefoglalónk I. része: Rejtett kockázatok a felújításnál - új építésügyi elvárások |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
Döntött az Alkotmánybíróság a napelemes szaldó elszámolás megszüntetéséről szóló jogvitában. A testület szerint a szabályozás módosítása nem alkotmányellenes, és nem sérti sem a szerzett jogokat, sem a tulajdonhoz való jogot. A határozat nemcsak a háztartási napelemeseket érinti, hanem általános tanulságokat hordoz az energetikai beruházások jogi megítéléséről is. 
Egy társasházban a szemétledobó fenntartása évek óta jelentős költséget visz el (duguláselhárítás, fertőtlenítés, rovarirtás). A közgyűlés a lezárás mellett döntött, de néhány tulajdonos nem hajlandó elfogadni a változást, és a nyilvánossággal fenyeget? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A nagyobb társasházak működésével együtt óhatatlanul nő a kezelt pénz mennyisége is, és ezzel párhuzamosan erősödnek az ellenőrzéssel, átláthatósággal kapcsolatos elvárások. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Sokan nem tudják, hogy lakáscsere esetén nem feltétlenül a teljes vételár után kell illetéket fizetni. 2026. január 1-jétől a szabályok még kedvezőbbé váltak: az eladott lakás akár öt évvel korábbi értékesítése is beszámítható az illetékalap csökkentésébe. 
A hó eltakarításának elmulasztása miatti elcsúszásos balesetek esetén rendszeresen felmerül a kérdés, hogy ki viseli a felelősséget: a társasház, a közös képviselő vagy az ingatlan tulajdonosa. A társasház köteles gondoskodni a közös területek biztonságáról, és ha ezt elmulasztja, a károsult kártérítést követelhet. 
Január 1-jével több építésügyi, zöldfelületi és földmérési szabályt módosítottak. A változások számos ponton érinthetik a társasházak működtetését is felújítás, bővítés, új épületrész kialakítása vagy használatbavétel esetén. Az alábbiakban kifejezetten társasházkezelői nézőpontból, a gyakorlati teendőkre koncentrálva foglaljuk össze a legfontosabb elemeket. 
Az Országgyűlés elfogadta a 2025. évi CXXX. törvényt, amely átfogóan módosítja a szövetkezeti jogszabályokat annak érdekében, hogy önálló, uniós szabályozással összhangban álló keretet teremtsen az energiaszövetkezetek számára. A 2026. január 1-jén hatályba lépő rendelkezések pontosan meghatározzák az energiaközösségek működésének feltételeit, a tagsági szabályokat és a gazdálkodási előírásokat. 
Egy társasházban egyetlen ingatlanként nyilvántartott albetétben több, külön használatú lakást alakítottak ki. A jogvita lényege, hogy a díjat a tényleges használathoz kötődő szempontok alapján kellene meghatározni, miközben a tulajdoni lap csak egy lakást tüntet fel. Az ebből fakadó ellentmondás bírósági útra terelte az ügyet. Érdemes áttekinteni, milyen jogi és szabályozási lehetőségei vannak a társasháznak annak érdekében, hogy a díjfizetés a tényleges lakásszámot tükrözze. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A társasházak jelentős részében a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) puszta kötelező dokumentumnak tűnik: kiemelik a törvényszöveget, belemásolják egy fájlba, a közgyűlés megszavazza, a közös képviselő beadja a földhivatalba, aztán senki nem nyitja ki többé. Dr. Kiss Balázs Károly, a Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesületének elnöke előadásában azt mutatta be, hogy a jogszabály ennél jóval többet enged, és az SZMSZ a ház gyakorlati működésének egyik legfontosabb eszköze lehet. 
Megjelent a 392/2025. (XII. 10.) Kormányrendelet, amely fontos könnyítést vezet be az Otthon Start programban elérhető FIX 3%-os lakáshitelnél. A módosítás lényege, hogy 2026. január 1-jétől nemcsak belterületi, hanem külterületi lakóházak megvásárlására is igényelhető a támogatott hitel. 
Több társasház által körbezárt udvarban mintegy ötven garázs áll évtizedek óta úgy, hogy tulajdonosaik nem járulnak hozzá sem a terület fenntartásához, sem a közös problémák megoldásához. A terület biztonsági kockázatai azonban sürgetik a közös fellépést: a lakók elektromos kapuval zárnák a területet, ám felmerül a kérdés, miként vonhatóak be ebbe a garázsok tulajdonosai. Az olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A Kúria Önkormányzati Tanácsa visszamenőleg semmissé nyilvánította Üllő Város Önkormányzatának változtatási tilalomról szóló rendeletét. A döntés lényege, hogy a helyi szabályozás nem használható arra, hogy egy már kiemelt beruházásként szabályozott állami projekt megvalósulását blokkolja, még akkor sem, ha az önkormányzat és a helyi közösség ezzel a beruházással érdemben nem ért egyet. 
Egy társasház közös villamos hálózatának felújítása rendszerint komoly költségekkel jár, amelyek viselése sokszor vitákat szül a tulajdonostársak között. Különösen éles lehet a helyzet akkor, ha egyes tulajdonosok - például a földszinti üzlethelyiségek - saját állításuk szerint már elvégezték a szükséges felújításokat magánköltségen. Felmentést jelenthet-e ez számukra a közös felújítás terhei alól? Jogszerű volt-e az általuk végzett munka, ha az a közös tulajdont is érintette? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Az Otthon Start program FIX 3%-os lakáshiteléhez kapcsolódóan a kormány újabb nagy lakóingatlan-fejlesztéseket minősített kiemelt beruházássá, és jelentősen átszabja az ezekre vonatkozó építési, parkolási és engedélyezési szabályokat. A 377/2025. (XII. 1.) Korm. rendelet már a folyamatban lévő hatósági eljárásokra is kiterjed, a helyi településrendezési tervektől és az OTÉK-tól eltérő beépítési paramétereket állapít meg. 
Azokban az épületekben, ahol több lépcsőház tartozik egyetlen társasházba, gyakran évtizedes gyakorlatként alakult ki az önálló gazdálkodás és a külön-külön megbízott közös képviselet. A jogszabályi környezet változásával a tulajdonosközösségnek fontos áttekinteni, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre a jogszerű hosszú távú működéshez, és milyen lépéseket igényel az egyes megoldások megvalósítása. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A közös képviselő milyen döntéseket hozhat meg önállóan, és mikor köteles a tulajdonosok előzetes felhatalmazását kérni? Különösen kényes helyzetet teremt, ha per indul egy tulajdonossal szemben, vagy ha a képviselő ügyvédet bíz meg anélkül, hogy erről a közgyűlés tudna. Az alábbiakban összefoglaljuk, milyen jogi keretek határozzák meg a közös képviselő mozgásterét, és mikor tekinthető jogszerűtlennek az ilyen eljárás. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Budapest VII. kerületi Önkormányzatának Képviselő-testülete még szeptember végén módosította az Erzsébetvárosi Építési Szabályzatot, ami több ponton érinti a lakóépületekben végezhető tevékenységeket, köztük magánszálláshelyek és a rövid távú lakáskiadás szolgáltatás elhelyezésének feltételeit. 
A társasházakban közös tulajdonban álló helyiségek - például volt házmesterlakás, tároló, vagy bármilyen közös terület - értékesítése érinti a tulajdonostársak közös vagyonát. Érdemes áttekinteni, mi szükséges egy ilyen döntéshez, kell-e az üzlethelyiségek tulajdonosainak hozzájárulása, és hogyan zajlik a folyamat. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
