2025-ben az újlakás-piac egyik legmeghatározóbb jelensége az volt, hogy bár a kereslet erős volt, az átadott lakások száma jelentősen visszaesett. Az év első három negyedévében mindössze 7,5 ezer új lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 14 százalékkal alacsonyabb érték, mint 2024 azonos időszakában. Ilyen alacsony szintet legutóbb 2016-ban mértek. A csökkenést főként a természetes személyek által épített családi házak visszaesése okozta, ahol 28 százalékos volt a visszaesés.
Az építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma ezzel szemben nagyot ugrott: 2025 első három negyedévében közel 20 ezer lakásra adtak ki engedélyt, ami 37 százalékos növekedést jelent. Ez figyelemre méltó fordulatot jelez, különösen úgy, hogy 2023-ban és 2024-ben gyenge engedélyezési aktivitást láttunk. A növekedés hátterében részben a TÉKA-szabályozás 2025. júliusi szigorítása állt, ami miatt a fejlesztők előrehozták engedélyeztetési terveiket.
A Magyarországon megkezdett társasházi lakásépítések száma is erősen bővült. Budapesten több mint háromszorosára nőtt a megkezdett lakásszám, vidéken pedig stagnálás után kisebb élénkülés mutatkozott. Az átadások számának drasztikus visszaesése ellenére az MNB előrejelzése szerint 2026-tól újra emelkedés várható.
A kínálati oldalon Budapest továbbra is vezető szerepet tölt be. 2025 harmadik negyedévében a fővárosban 17,7 ezer lakást tartalmazó projekt fejlesztése zajlott, ami éves alapon 47 százalékos növekedést jelentett. A negyedévben több mint 2000 új lakás került piacra, ami jól mutatja, hogy a fejlesztők reagáltak az élénkülő keresletre. A szabad lakások száma 6929-re nőtt, ami 11 százalékos bővülést jelent.
A budapesti újlakás-piac árazása továbbra is nagyon magas. A főváros átlaga meghaladja az 1,4 millió forintos négyzetméterárat, míg több vidéki megye már 800-900 ezer forintos tartományba emelkedett. Az éves áremelkedés számos megyében 20-40 százalék között alakult, ami azt jelzi, hogy az infláció letörése ellenére az építési költségek és a fejlesztői árak tovább felfelé húzzák a piacot.
A fejlesztők saját bevallása szerint a lakóprojekt-hitelek iránti érdeklődés is nőtt, ami arra utal, hogy a kínálat középtávon stabilizálódhat. Ugyanakkor az építőipar még mindig elégtelen keresletet tapasztal a kisebb volumenű, nem lakáscélú projektekben, ami kapacitásproblémákat vet fel a következő években.
A budapesti új lakások piacán az átárazások aránya is növekedett 2025-ben. A fejlesztők gyakrabban módosítanak árakat, és bár a többség felfelé korrigál, az árengedményes stratégiák is megjelentek, különösen a kevésbé keresett kerületekben.
A kínálat bővülése és az egyre több induló beruházás összességében pozitív fejlemény, mégis több bizonytalanság és kockázat is kirajzolódik a következő évekre. A 2025-ben tapasztalt rendkívül alacsony átadási szám azt jelenti, hogy a lakáspiacon rövid távon kínálati hiány alakulhat ki, ami tovább növeli a már most is rekordmagas árakat. A fejlesztői aktivitás ugyan élénkül, de az építési költségek tartós emelkedése, a szakemberhiány és a TÉKA-szabályozás miatti adminisztratív terhek komoly fékezőerőt jelenthetnek. A budapesti újlakásárak elszakadása a keresleti realitásoktól már most is látható, és ha a fizetőképes kereslet nem tud lépést tartani, az könnyen torzított piacot eredményezhet, ahol egyre több projekt csúszik, átárazódik vagy lelassul. A lakhatási feszültségek vidéken is erősödhetnek, ha a magas árak és a korlátozott kínálat mellett a helyi kereslet nem tud alkalmazkodni. Összességében a jelenlegi folyamatok arra figyelmeztetnek, hogy az újlakás-piac egy törékeny egyensúlyon nyugszik: a kereslet tartóssága, a szabályozási környezet és a kivitelezői kapacitások határozzák majd meg, hogy a következő években enyhülnek vagy tovább mélyülnek a lakhatási nehézségek Magyarországon.
Forrás: www.mnb.hu
Cikksorozatunk első része: Merre tartanak a lakásárak?
Második része: Olcsó hitel, dráguló lakások
