THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Merre tartanak a lakásárak? – Megjelent az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése2025. november 28. |
|---|
 2025-ben a hazai lakáspiac egyértelműen az árnövekedés jegyében zajlik. Cikksorozatunk első részében a Magyar Nemzeti Bank friss jelentése alapján bemutatjuk, hogyan változott a kereslet, milyen hatást gyakorolt az Otthon Start Program. Áttekintjük az árak alakulását, a területi különbségeket és a túlértékeltség kockázatait.
|
|
18 500 HUF
THS ARCHED mennyezeti lámpa 16W NW króm
 Érdekel → |
|
2025-ben a magyar lakáspiac látványosan túlfűtötté vált: miközben a reálbérek sok háztartás számára alig érzékelhetően emelkedtek, a lakásárak rekordsebességgel nőttek, a túlértékeltség pedig történelmi csúcsra ugrott. Az Otthon Start Program a vártnál jóval nagyobb keresleti hullámot indított el, amely rövid távon tovább fűtötte az árakat, miközben a kínálat lassan és korlátozottan reagál. A második negyedévben az éves lakásdrágulás országosan 17,9 százalék volt, amely a harmadik negyedévben tovább gyorsult, elérve a 23,9 százalékot. Budapesten ez az ütem közel 30 százalékra ugrott, ami már nemcsak ciklikus kilengés, hanem a túlfűtöttség egyértelmű jele.
Az Európai Unióban Magyarország mutatta a legnagyobb árnövekedést, különösen úgy, hogy a lakáspiaci túlértékeltség már a második negyedévben 18,8 százalékra emelkedett. Ez olyan szint, amelyet más tagállamokban már kifejezetten kockázatosnak minősítenek. A régiós országok közül többen is erős drágulást mutattak, de a magyar lakásárak elszakadása a fundamentumoktól kiemelkedő. A lakáspiaci túlfűtöttséget nem a lakosság széles köre, hanem a piac felső negyede hajtja. A lakások jövedelmekhez mért drágulása gyorsabban halad előre, mint amit a megtakarítások, béremelkedés vagy hitelfelvételi képesség indokolna. A lakásár/bérleti díj mutató is történelmi csúcson áll, ami azt jelzi, hogy a lakásvásárlás egyre inkább elszakad a valós használati értéktől, és inkább spekulatív jellegű kereslet hajtja. A lakáspiaci keresletet 2025-ben mesterségesen felgyorsította az Otthon Start Program. Már a szeptemberi indulást megelőző hetekben 46 százalékkal nőtt az eladó ingatlanokra irányuló kereslet, ami rövid idő alatt olyan nyomást helyezett a piacra, amelynek kínálati oldala nem tudott lépést tartani. A tranzakciószám szeptemberben 37 százalékkal ugrott meg.
A túlfűtött kereslet egyik legsúlyosabb következménye, hogy a vevők alkuereje eltűnt. A tranzakciók csupán 71 százalékában volt egyáltalán alku - ami jóval alacsonyabb az előző évek átlagánál -, és Budapesten a medián árengedmény már csak 1,5 százalék volt. Tömegével jelentek meg licitek és gyors lezárású adásvételek, ami tipikusan túlfűtött piaci viselkedés. Miközben a lakásárak ennyire agresszíven nőnek, a bérleti díjak dinamikája látványosan mérsékeltebb. Országosan 6,5-6,6 százalékkal, Budapesten 6,6 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, ami azt jelenti, hogy a lakásbefektetések megtérülése romlik. Ez okozza azt a fordulatot, hogy 2025-ben a befektetők először már nem vásárlóként, hanem inkább eladóként jelentek meg a piacon. Ennek ellenére a kereslet nagy része a támogatott hitel miatt továbbra is elsősorban hitelből érkezik, ami önmagában növeli a sebezhetőséget. A hitelből vásárlók aránya 40 százalék közelében járt, miközben a hitelvolumeneket az árak emelkedése húzta felfelé, nem pedig a fizetőképesség. A fix 3 százalékos kamat ugyan javítja a rövid távú elérhetőséget, de közben tartósan magas árakba betonozza be a piacot, mert az olcsó hitel erős árfelhajtó tényező. A jegybank már ezt a kockázatot igyekszik kezelni a 2026-tól bevezetendő szektorális tőkepufferrel. A legnagyobb lakhatási problémát az jelzi, hogy vidéken ugyan a lakások 98 százaléka formálisan belefér az Otthon Start kereteibe, de ez nem jelenti azt, hogy megfizethetők is. A jövedelmi különbségek miatt sok helyen a támogatott hitel is túl nagy terhet jelent - ugyanakkor az olcsó hitel tovább emeli az árakat, így a valós lakhatási hozzáférés sok térségben tovább romlik.
Cikksorozatunk második része: Olcsó hitel, dráguló lakások Harmadik része: Magas költségek, bizonytalan kereslet - Merre tart az építőipar? |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
Rengeteg a tévhit, a félreértés és az indulatból fakadó vélemény arról, hogy mennyit keres – és mennyit kellene keresnie – egy társasházi közös képviselőnek. Átfogó, hiteles kép alig áll rendelkezésre, ideje végre tényekkel helyettesíteni a találgatást. 
A társasházi közös képviselők kötelező földhivatali regisztrációja sok helyen okoz fejtörést, de van egy helyzet, ahol a probléma különösen éles: a több épületből álló, mégis egyetlen helyrajzi számon nyilvántartott lakóparkok esete. Ilyenkor az adminisztratív valóság és a tényleges működés között komoly szakadék tátong – és ez a szakadék jogi kockázatokat is teremt. 
Megjelentek az Eurostat legfrissebb lakáspiaci adatai, és Magyarország ismét kiugró helyen szerepel. Az uniós átlaghoz képest jóval gyorsabb drágulás figyelhető meg: míg az EU-ban átlagosan körülbelül 5–6 százalékkal emelkedtek a lakásárak, addig Magyarországon éves szinten több mint 20 százalékos növekedést mértek. 
Új hirdetés jelent meg a THT díjmentes Közös Képviselőt Keresek szolgáltatása keretében. 
Felvételsorozat hetedik része az eINGATLAN 2025 – Magyarországi lakástulajdonosok és lakáscélú ingatlanba fektetők webinárja és konferenciája előadásaiból. Előadó: Dén Mátyás András projektvezető – eINGATLAN.hu/Info Sierra Kft. 
A visszaváltási rendszer bevezetésével a korábban hulladékként kezelt csomagolások újra értékké váltak, ami a társasházak működésében is érezhető változásokat hozott. Egyre több helyen jelennek meg olyan külső szereplők, akik a közös terekben gyűjtik össze a visszaváltható palackokat. A jelenség nemcsak biztonsági kérdés, hanem rámutat a társasházak működésének érzékeny pontjaira: a hozzáférés kontrolljára, a közös terek használatára és arra, hogy egy újonnan megjelenő érték hogyan alakítja át a mindennapi működést. 
Az európai nagyvárosok az elmúlt évtizedben ugyanazokkal a kihívásokkal szembesülnek: miközben egyes térségek népessége csökken, más városrészek túlterheltté válnak, a lakhatás drágul, az infrastruktúra pedig nehezen követi a változásokat. A rövid távú lakáskiadás, a belső városrészek kiürülése és az agglomeráció növekedése nemcsak helyi jelenségek, hanem egy átfogó európai városi átalakulás részei. 
Mit vizsgál valójában a számvizsgáló bizottság egy társasházban? Hol húzódik a határ az ellenőrzés és a beavatkozás között? Milyen eszközökkel biztosítható, hogy az ingatlan működése átlátható és szabályszerű legyen? A THT márciusi, a „Társasházak jogszerű és értéknövelő üzemeltetése” című budapesti konferenciáján Csizmadia Szabolcs igazságügyi könyvszakértő ezekre a kérdésekre adott részletes, gyakorlati válaszokat. Az előadás középpontjában a számvizsgáló bizottság szerepe és felelőssége állt, mivel a lakóközösségek stabil és átlátható működésének egyik legfontosabb pillére a megfelelő ellenőrzési rendszer. 
Lezárult a Rákosrendező tervpályázat első fontosabb mérföldköve: kihirdették a nemzetközi urbanisztikai pályázat eredményét, amely hosszú távon Budapest egyik legnagyobb barnamezős területének jövőjét határozza meg. Összesen 14 hazai és nemzetközi iroda adott be munkát, a zsűrit Karácsony Gergely vezette, társelnöke pedig Vitézy Dávid volt. A döntés egy olyan tervet részesített előnyben, amely nem egyetlen látványos gesztusra épít, hanem egy komplex, hosszú távon is működő városi rendszert kínál. 
A pesti Király utca nyüzsgő, turistákkal teli világáról könnyű azt hinni, hogy a itteni bérházakból már régen kivesztek a klasszikus szomszédsági kapcsolatok. Van azonban egy ház Terézvárosban, amely látványosan rácáfol erre. A Király utca 78. szám alatt egy idős házaspár kezdeményezésére az elmúlt években olyan lakóközösség alakult ki, amely nemcsak működik, hanem tudatosan építi is önmagát. 
Egy nyaraló megvásárlása első ránézésre nem több egy racionális döntésnél: pihenési lehetőség, befektetés, talán egy jövőbeli otthon ígérete. A valóságban azonban ennél jóval összetettebb jelenségről van szó. Míg az első otthon a legtöbb esetben szükségszerűség, addig a második már választás kérdése - és éppen ezért sokkal mélyebb pszichológiai, érzelmi és társadalmi motivációk húzódnak meg mögötte. A nyaralót, hétvégi házat, üdülőt ezért is nevezi a szakirodalom második otthonnak. 
Gyakori konfliktusforrás a társasházak életében a parkolóhelyek használata, különösen akkor, ha a beruházói ígéretek és a tényleges kialakítás nincsenek összhangban. Az alábbi eset jól példázza, hogyan lehet jogszerűen és ésszerűen kezelni a közös tulajdonú parkolók elosztását. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A társasházkezelők többsége ma még Excel-táblák, e-mailek és telefonok között próbál rendet tartani. A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesületének (MITOE) szakmai napján Gáts Bence, a KK Szoftver Megoldások Kft. ügyvezetője - a MITOE elnökségi tagja - ennek a káosznak kínál alternatívát a TSH Manager online feladatkezelő rendszerrel. Az előadás egy gyakorlati szemléletű bemutató volt arról, hogyan lehet egyetlen felületen átlátni az iroda és a terep teljes munkafolyamatát, társasházról társasházra haladva. 
Még csak március van, de már túl vagyunk hét társasházi konferencián, melyeken aktuálisabbnál aktuálisabb témák kerültek felszínre minden városban. Szerencsére, vagy nem szerencsére idén sem volt olyan város, ahol ne merült volna fel olyan - társasházi, pénzügyi, tűzvédelmi, jogi - kérdés, probléma, mely további utánajárást igényel a részünkről. Ígéretünknek eleget téve a következő hetekben a tht.hu online felületein ezeket a témákat feldolgozzuk, az érintett hivatalokat, szerveket felkeressük és addig nem eresztjük őket, amíg nem kapunk választ a társasházakat érintő égető kérdésekre. 
Az európai lakáspiacot sokáig az a feltételezés határozta meg, hogy a stabil jövedelemmel rendelkező felnőttek életének egyik legfontosabb mérföldköve a saját otthon megszerzése. Az utóbbi években azonban ez a kép látványosan átalakul. A növekvő ingatlanárak és energiaköltségek mellett a munkaerőpiaci bizonytalanság, a mobilitás és a változó preferenciák egyre többeket terelnek a bérlés irányába. A választás azonban sok esetben nem kényszer, hanem tudatos döntés. 
A fűtési költségek elszámolásának jogszabályi változása nemcsak az arányokat érinti, hanem a korábban alkalmazott egyedi mentességek további sorsát is. Felmerülhet a kérdés, hogy a kizárólag utcai bejárattal rendelkező helyiségek hogyan vesznek részt a közös fűtési költségek viselésében. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A társasházi lakás sok magyar család életében a legjelentősebb értéket képviseli, a tulajdonosok jelentős része mégis kevés figyelmet fordít rá. Szilber Szilvia, a Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesületének (MITOE) elnökségi tagja, a Szilber Házak Kft. vezetője szerint ez nemcsak egyéni, hanem nemzetgazdasági kockázat is. Előadásában a MITOE szakmai napon azt mutatta meg, hogyan lesz a társasházi tulajdon valódi vagyonkezelési kérdés, és mit tehet a közös képviselő, ha „bérlői attitűddel" gondolkodó tulajdonosokkal találkozik. 
Az elmúlt esztendőkben a többezres mérnökhiány arra kényszerítette a magyarországi vállalatokat, hogy jó fizetést ígérve még a diplomájukat meg nem szerzett, tanulmányaikat be sem fejezett hallgatókat is magukhoz csábítsák az egyetemekről. Ezt a kedvezőtlen folyamatot az utóbbi évek stagnáló gazdasági növekedése némileg mérsékelte. Ha nincs bővülés, kevesebb új állás nyílik, esetenként a létszámot is csökkenteni kell, ami a mérnököket is érintheti. Előbb-utóbb viszont újra eljön a gazdasági fellendülés időszaka, amely ismét rengeteg jól képzett mérnököt fog igényelni. Azonban az oktatásban részt vevő műszaki - és mérnökhallgatók száma kifejezetten aggasztó tendenciát mutat. 2015 és 2024 között a műszaki és mérnöki területen tanuló hallgatók száma 56 940-ről 39 291-re csökkent. Ez azt jelenti, hogy a hallgatói létszám a korábbi érték 69 százalékára esett vissza - hívja fel a figyelmet az Együtt a Jövő Mérnökeiért Szövetség elnöke, Dr. Ábrahám László. 
A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete szakmai napján dr. dr. habil. Kollár Csaba PhD, az Óbudai Egyetem Bánki Donát Gépész és Biztonságtechnikai Mérnöki Kar Természettudományi és Alapozó Tantárgyi Intézet tudományos főmunkatársa mutatta be, hogyan készül az egyetem a létesítménygazdálkodás és -üzemeltetés átalakuló világára. Az előadás középpontjában az úgynevezett 4.0 ökoszisztéma, a mesterséges intelligencia szerepe és a Létesítménygazdálkodó és -üzemeltető szakmérnök és szakmenedzser szakirányú továbbképzések álltak. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
