THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Merre tartanak a lakásárak? – Megjelent az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése2025. november 28. |
|---|
 2025-ben a hazai lakáspiac egyértelműen az árnövekedés jegyében zajlik. Cikksorozatunk első részében a Magyar Nemzeti Bank friss jelentése alapján bemutatjuk, hogyan változott a kereslet, milyen hatást gyakorolt az Otthon Start Program. Áttekintjük az árak alakulását, a területi különbségeket és a túlértékeltség kockázatait.
|
|
8 260 HUF
Kis méretű Postaláda több színben
 Érdekel → |
|
2025-ben a magyar lakáspiac látványosan túlfűtötté vált: miközben a reálbérek sok háztartás számára alig érzékelhetően emelkedtek, a lakásárak rekordsebességgel nőttek, a túlértékeltség pedig történelmi csúcsra ugrott. Az Otthon Start Program a vártnál jóval nagyobb keresleti hullámot indított el, amely rövid távon tovább fűtötte az árakat, miközben a kínálat lassan és korlátozottan reagál. A második negyedévben az éves lakásdrágulás országosan 17,9 százalék volt, amely a harmadik negyedévben tovább gyorsult, elérve a 23,9 százalékot. Budapesten ez az ütem közel 30 százalékra ugrott, ami már nemcsak ciklikus kilengés, hanem a túlfűtöttség egyértelmű jele.
Az Európai Unióban Magyarország mutatta a legnagyobb árnövekedést, különösen úgy, hogy a lakáspiaci túlértékeltség már a második negyedévben 18,8 százalékra emelkedett. Ez olyan szint, amelyet más tagállamokban már kifejezetten kockázatosnak minősítenek. A régiós országok közül többen is erős drágulást mutattak, de a magyar lakásárak elszakadása a fundamentumoktól kiemelkedő. A lakáspiaci túlfűtöttséget nem a lakosság széles köre, hanem a piac felső negyede hajtja. A lakások jövedelmekhez mért drágulása gyorsabban halad előre, mint amit a megtakarítások, béremelkedés vagy hitelfelvételi képesség indokolna. A lakásár/bérleti díj mutató is történelmi csúcson áll, ami azt jelzi, hogy a lakásvásárlás egyre inkább elszakad a valós használati értéktől, és inkább spekulatív jellegű kereslet hajtja. A lakáspiaci keresletet 2025-ben mesterségesen felgyorsította az Otthon Start Program. Már a szeptemberi indulást megelőző hetekben 46 százalékkal nőtt az eladó ingatlanokra irányuló kereslet, ami rövid idő alatt olyan nyomást helyezett a piacra, amelynek kínálati oldala nem tudott lépést tartani. A tranzakciószám szeptemberben 37 százalékkal ugrott meg.
A túlfűtött kereslet egyik legsúlyosabb következménye, hogy a vevők alkuereje eltűnt. A tranzakciók csupán 71 százalékában volt egyáltalán alku - ami jóval alacsonyabb az előző évek átlagánál -, és Budapesten a medián árengedmény már csak 1,5 százalék volt. Tömegével jelentek meg licitek és gyors lezárású adásvételek, ami tipikusan túlfűtött piaci viselkedés. Miközben a lakásárak ennyire agresszíven nőnek, a bérleti díjak dinamikája látványosan mérsékeltebb. Országosan 6,5-6,6 százalékkal, Budapesten 6,6 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, ami azt jelenti, hogy a lakásbefektetések megtérülése romlik. Ez okozza azt a fordulatot, hogy 2025-ben a befektetők először már nem vásárlóként, hanem inkább eladóként jelentek meg a piacon. Ennek ellenére a kereslet nagy része a támogatott hitel miatt továbbra is elsősorban hitelből érkezik, ami önmagában növeli a sebezhetőséget. A hitelből vásárlók aránya 40 százalék közelében járt, miközben a hitelvolumeneket az árak emelkedése húzta felfelé, nem pedig a fizetőképesség. A fix 3 százalékos kamat ugyan javítja a rövid távú elérhetőséget, de közben tartósan magas árakba betonozza be a piacot, mert az olcsó hitel erős árfelhajtó tényező. A jegybank már ezt a kockázatot igyekszik kezelni a 2026-tól bevezetendő szektorális tőkepufferrel. A legnagyobb lakhatási problémát az jelzi, hogy vidéken ugyan a lakások 98 százaléka formálisan belefér az Otthon Start kereteibe, de ez nem jelenti azt, hogy megfizethetők is. A jövedelmi különbségek miatt sok helyen a támogatott hitel is túl nagy terhet jelent - ugyanakkor az olcsó hitel tovább emeli az árakat, így a valós lakhatási hozzáférés sok térségben tovább romlik.
Cikksorozatunk második része: Olcsó hitel, dráguló lakások Harmadik része: Magas költségek, bizonytalan kereslet - Merre tart az építőipar? |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
A Közlekedési és Beruházási Minisztérium, a Vidék- és Településfejlesztési Minisztérium, valamint a Magyar Mérnöki Kamara közös iránymutatást adott ki a tervezési alaptérképek és a telekhatár-kitűzések szabályairól. A 2026. június 9-én megjelent hivatalos tájékoztató célja a korábbi bizonytalanságok tisztázása, a hatósági ellenőrzések szigorítása és a jogszabályok egységes alkalmazása. 
Újabb mérföldkőhöz érkezett a Nemzetközi Ingatlantulajdonosi Szövetség (UIPI). A brüsszeli székhelyű szervezet nemrégiben hivatalosan is köszöntötte legújabb tagjait, a svéd Bostadsrätterna és az izlandi Húseigendafélagið egyesületeket. Ezzel a lépéssel az UIPI jelentősen megerősítette a skandináv térségben való jelenlétét, és még hatékonyabban tudja képviselni a magáningatlan-tulajdonosok érdekeit egész Európában. 
Sok lakóközösségben ismerős konfliktusforrás a közös tulajdonú folyosószakaszok rácsos lezárása. A társasház évekkel ezelőtt hozzájárult a beépítéshez, ám több tulajdonosváltás után az új lakók már sem használati díjat nem fizetnek, sem pótkulcsot nem biztosítanak a közös képviselőnek. A kizárólagos használat viszont megmarad, ami komoly tűzvédelmi és katasztrófavédelmi kockázatot is jelent. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A lakhatási helyzet kezelése kiemelt helyet foglal el az európai döntéshozók napirendjén. A hosszú távú stabilitás érdekében elengedhetetlen a legújabb fejlemények nyomon követése és a valós társadalmi igények megismerése. Ehhez kíván hozzájárulni a Nemzetközi Ingatlantulajdonosi Szövetség (UIPI) által indított kutatás, ami a fiatal európaiak ingatlanszerzési igényeit méri fel, és amelyhez kapcsolódó kérdőív magyar nyelven is elérhető. 
Az Országgyűlés ellenszavazat és tartózkodás nélkül, egyöntetűen elfogadta a folyamatban lévő devizahiteles perek és végrehajtások felfüggesztéséről szóló törvényjavaslatot. A Tisza Párt képviselői által benyújtott szabályozás célja, hogy időt biztosítson a devizahiteles törvények átfogó felülvizsgálatára és a végrehajtói rendszer átalakítására. Az új intézkedések a devizaadósok védelmét szolgálják, és a jogszabály kivételeket is rögzít, amelyekre a halasztás nem vonatkozik. 
A háztartási méretű kiserőművek (HMKE) tulajdonosai számára elérkezett az utolsó jogi lehetőség, hogy kompenzációt kérjenek a napelemes elszámolási rendszer utólagos megváltoztatása miatt elszenvedett anyagi veszteségeikért. A Napelem-felhasználók Érdekvédelmi Platformja (NÉP) Egyesület felhívása szerint az Emberi Jogok Európai Bíróságához (EJEB) benyújtandó egyéni kártérítési kérelmeket 2026. június 11-ig kell postára adni. 
2026. június 12-én bemutatjuk az eHÁZ szoftver valamennyi meglévő és új funkcióját, melyre szeretettel várjuk Önt és munkatársait egyaránt! Az esemény során lehetőség nyílik személyes konzultációra is. A rendezvény ingyenes, de regisztrációhoz kötött. 
A Magyar Napelem Napkollektor Szövetség (MNNSZ) arra figyelmeztet, hogy a lakossági napelemes rendszerek támogatását célzó RRF-6.2.1-2021 jelű pályázat 2026. június 15-i határidejének közeledtével több ezer alacsony jövedelmű család beruházása maradhat félbe. A szövetség álláspontja szerint a megakadt projektek túlnyomó része még megmenthető lenne, ehhez azonban a döntéshozók részéről a kivitelezőváltások felgyorsítására és a kifizetések felgyorsítására van szükség. 
Az Európai Unió új kibocsátáskereskedelmi rendszere (ETS2) és a hazai rezsicsökkentés elsőre tűz és víz. Egy friss szakpolitikai elemzés szerint azonban a látszólagos ellentét feloldható: okos szabályozással és az évi közel 500 milliárd forintnyi uniós forrás célzott felhasználásával Magyarország nemcsak teljesítheti a klímacélokat, de védelmet is nyújthat a sérülékeny háztartásoknak. 
A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) és a Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete (MITOE) stratégiai együttműködési megállapodást kötött annak érdekében, hogy az ingatlanszektor különböző szereplőit - az ingatlantulajdonosokat, társasházkezelőket, ingatlankezelőket és ingatlanközvetítőket - közös szakmai és társadalmi érdekek mentén közelebb hozzák egymáshoz. 
A hazai lakáspiac rendkívül intenzív évet zárt: 2025-ben a lakásár-növekedés országosan reálértelemben elérte a 19,0%-ot, ami az elmúlt negyedszázad legjelentősebb áremelkedési üteme. A Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi Lakáspiaci jelentéséből kiderül, hogy a dinamikus drágulás mögött komoly feszültségek húzódnak, és a piac 2026 elejére a lassulás jeleit mutatja. 
A hazai lakáspiac tovább élénkült, a legfrissebb jegybanki adatok szerint a kedvezményes hitelkihelyezések előnyei jelentős részben egy jól körülhatárolható, magasabb jövedelmű adósi körhöz kerültek. 
Lezárult a helyreállítási terv tartalmi újratárgyalása az Európai Bizottsággal, amelynek köszönhetően nagyszabású lakhatási program veszi kezdetét. Az uniós forrás közvetlenül a bérlakáspiac és a kollégiumi hálózat bővítését célozza. 
A Haus & Grund Német Ingatlantulajdonosok Szövetsége pénzügyi ösztönzőket javasol a szövetségi kormánynak, különösen a fiatal, első lakásvásárlók és a bérbeadók számára, hogy több embert bátorítson a saját otthon teremtésére. 
A THT, a MITOE és az eHÁZ idei első negyedéves közös kutatásának célja a társasházi környezetben élők, valamint a társasházkezelésben részt vevő szakemberek mentálhigiénés állapotának feltérképezése volt. A vizsgálat során törekvés volt arra, hogy a lehető legszélesebb és legheterogénebb mintán, több adatfelvételi csatornán keresztül történjen az adatgyűjtés, ezáltal növelve az eredmények megbízhatóságát és érvényességét. Cikkünk első részében a társasházkezelők mentális állapotának felmérésével foglalkozuk. 
A társasházi felújítások, különösen ha a közösségi kasszát érintik, mindig nyűgös kérdésnek bizonyulnak. Ráadásul nem szívesen szavaznak meg a lakók olyan munkákat, amiben esetleg nincs közvetlen érintettségük... a földszinti lakót nem érdekli a tető ázása, a felső lakót a pince ázása... Egy dolog viszont minden embert egységesít: mindenki szeretne szép, rendezett, modern környezetben élni. Beszéljünk közösségi térről, közlekedőkről, vagy akár a lakások belső teréről a Fatrafloor Vinyl burkolatok alkalmazása mindenki számára szívmelengető megoldást jelenthetnek. 
A társasházi szakmában ritkán kap hangsúlyt az, ami jól működik. Pedig minden sikeresen lezárt felújítás, minden rendezett közösségi helyzet, minden átgondolt döntés mögött olyan tapasztalat áll, amely mások számára is irányt mutathat. Ezt a munkát szeretnénk most láthatóvá tenni. Nem csupán elismerni, hanem lehetőséget adni arra is, hogy a jól működő megoldások példává váljanak a szakmán belül. 
FIGYELEM! A burkolat nem szigetel!
A devizahitelek rendezése hosszú évek óta húzódó, összetett probléma, amely számtalan magyar családot érint. A 2026 májusában benyújtott törvényjavaslat első látásra megnyugtató megoldást kínálhat a bajba jutott adósoknak, hiszen hivatalból és soron kívül függesztené fel a devizahiteles pereket. Érdemes azonban közelebbről is megvizsgálni, hogy a felkínált megoldások valóban minden érintett helyzetén könnyítenek-e. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
