background image

Hírek Magunkról Konferenciák THT előfizetés TTOE Archívum Kapcsolat THT szakmai díjak Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Kérdést teszek fel Gyakori kérdések

   

   

   

   

Hír ajánlása
Feladó neve
Feladó e-mail címe
Címzett neve
Címzett e-mail címe

Egy tetőbeépítés története - interjú Réfi József közös képviselővel (2021-01-07)
 
Refi_tetoter.jpgA társasházak teteje legtöbbször kihasználatlan terület, pedig számos lehetőséget rejt magában. A tökéletes panorámával és napsütéssel rendelkező közös területet nem sokan használják ki. A régebben épült társasházak egy részének teljesen alkalmatlan a teteje bármilyen fejlesztésre, lévén, hogy szerkezetileg elavult.
A lapostetős társasházak tetején legtöbbször szellőzőrendszerek, villámhárítók és egyéb olyan eszközök találhatók, amelyek a társasház mindennapi életéhez szükségesek, így ezeket a területeket a társasház jólétével foglalkozók és szakemberek látogatják, azonban a lakók mindennapi komfortjához nem járulnak hozzá.
 
Ilyen és ehhez hasonló gondolatok fogalmazódtak meg Réfi József fejében is, aki a Podmaniczky utcában elhelyezkedő társasház tetejének beépítését álmodta meg. A ház közös képviselőjét kérdeztük, hogyan jutott el idáig.

Refi_Jozsef.jpg

Réfi József 1997 óta lát el közös képviselői feladatokat a szóban forgó társasházban. Már az első években realizálódott számára, hogy a tetőszerkezettel előbb, vagy utóbb valamit kezdeni kell.

Hogyan képzeljük el a tető eredeti állapotát?
„A tető pontosan olyan állapotú volt, mint a belváros összes olyan teteje, amihez nem nyúltak hozzá harminc éve." - fogalmazott Réfi József

Minden évben többszázezer forint ment el arra, hogy az épp aktuális beázásokat, cseréppótlásokat és hasonló problémákat aktuálisan orvosolni tudják. Ekkor még egy kisebb 14 lakásos 3 emeletes ház volt (a beépítés előtt). 
A teljes tető javítása és szigetelése tízmilliós nagyságrendű lett volna, melyet a társasház lakói, illetve a lakások tulajdonosai soha nem szavaztak volna meg, ezért el sem jutott odáig az ügy. A 2000-es évek elején „divat" lett, hogy a tetőteret el lehet adni, akárcsak egy telket. Ez például egy ilyen esetben kifejezetten hasznos lehet, hiszen, amennyiben sikerül találni egy beruházót, aki megvásárolja a „tetőt", akkor lehet vele olyan szerződést kötni, amely előnyös a társasház számára korszerűsítés, szigetelés és egyéb hosszútávú megoldások szempontjából.

Hogyan zajlik egy ilyen eladás?
„Ez gyakorlatilag úgy zajlott, hogy nem pénzt kértünk érte, hanem munkát." - mondta el Réfi József, majd folytatta:
„Körülbelül egy éves munkával, meggyőzéssel, egyebekkel, kivitelező, beruházó minden a helyén volt, majd az egyik tulajdonos úgy döntött, nem szavazza meg a projektet. A mai napig nem tudni miért történhetett ez, így 2001-ben dugába dőlt az egész terv."

Akkoriban ettől függetlenül egy mérnöki társaság felmérte a terepet, József megőrizte az ehhez kapcsolódó papírokat. Ezek után jött egy olyan időszak, amikor beépítési zárlat volt jellemző, ami teljességgel ellehetetlenítette az ilyen irányú törekvéseket, majd 2014 környékén jöttek olyan lehetőségek a VI. kerületben, melyek lehetővé tették a projekt megvalósulását. Ekkortájt már a lakók is hajlandóak voltak elfogadni és belevágni a beépítésbe, így el kellett kezdeni újabb beruházót keresni, hiszen majdnem 15 év telt el az első próbálkozás óta. 

A megfelelő beruházó megtalálása rengeteg időt vett igénybe, hiszen Réfi olyan szerződést kívánt kötni, amely a beruházót kötelezi arra, hogy egy adott összeget letétbe helyezzen arra az esetre, ha az építkezés felénél kihátrálna a projektből. Ez egy akkora összeg volt, mely egy ilyen kellemetlen szituáció esetében fedezi a tető szigetelését és visszaépítését. Ez volt az egyetlen út, hogy megvédje a társasházat egy lehetséges katasztrófától. A beruházó és a kivitelező a szerződésrendszerüket közjegyzővel hitelesíttette, ami kifejezetten fontos volt a jövőre nézve, ha valami probléma merült volna fel.

Ennyi idő után, végül hogyan készült el a fejlesztés?
„A végén sikerült találnunk egy ilyen beruházót, aki szerencsére rendelkezett egy lakással a társasházban, úgyhogy neki eleve érdeke volt, hogy be legyen fejezve a dolog. Ez így önmagában kevés lett volna, ezért ügyvédi letétbe lett helyezve a megbeszélt összeg. 

Szerencsére a házunknak van egy ügyvédi irodája, így ezen keresztül intéztük az összes szerződést, letéteket, egyebeket. Két feltétele volt, hogy visszakaphassa az összeget, az egyik az volt, hogy teljesen vízhatlanná kellett tennie a házat, a másik a lift elkészítése. Megépíttette a betonalapot, amelyre a későbbiekben felhúzták a két emeletet. Azt a betonalapot, amit eleve úgy készítettek, hogy az tökéletesen védje az épületet a beázástól, mindentől függetlenül. Tulajdonképpen ez egy vasbeton lap volt." - mondta Réfi József a tht.hu-nak

Refi_padlas.jpgA beázás minden igyekezet ellenére megtörtént, hiszen a tető leszedése estéjén jött az akkori évtized egyik legnagyobb vihara, amelyre hiába volt csekély az esély, mégis bekövetkezett. Ezzel a megoldással mindösszesen egy éjszakát volt védtelen a tető, sajnos a kegyetlen időjárás pont ezt az estét választotta. A keletkezett károkat természetesen elhárították majd elkezdték a szintek építését. A kivitelezővel és a beruházóval folyamatosan tudta tartani József a kapcsolatot. Mivel az építkezés előtt már 20 évig itt élt és látott el közös képviselői feladatokat, így rengeteget tudott segíteni, például a csövek pontos helyének meghatározásával, méreteivel, vezetékek elhelyezkedésével stb.

A mérnöki ára ennek a projektnek körülbelül 300-400 millió forint között mozgott akkor, ezt jócskán túllépték. Abban az időszakban kifejezetten nehéz volt kivitelezőt találni tetőtér beépítésre a belvárosban, József úgy fogalmazott, hogy „lasszóval kellett fogni", ha az ember szeretett volna valakit megbízni. Nagyon kevesen vállalják be az ilyenfajta építkezési módot, ahol először vízhatlanná kell tenni az épületet és csak utána lebontani a tetőt, az általános bevett folyamat pont ennek az ellenkezője. 

A beépítésnek akkora sikere lett, hogy a társasházzal szembeni épületben és a mellette lévőben is zajlik egy ilyen építkezés. Ha valaki a környéken jár láthatja, egy toronydaru is felállításra került. „A lényeg az, hogy a kivitelező gyakorlatilag egyedül volt a piacon" - mondta Réfi József.

Refi_lift.jpgA letétbe helyezett összeget a beruházó két részletben kapta vissza, az egyiket a tető vízhatlanítása után, a másikat a lift üzembe helyezése után. A társasház eredetileg nem rendelkezett felvonóval, így az udvarra kellett építeni, ez ilyenkor egy kifejezetten körülményes folyamat, illetve 20-30%-kal drágább, ennek ellenére a kivitelező tökéletesen megoldotta a problémát. A lift 2018 óta hibamentesen üzemel.

Milyen előkészületek zajlottak az építkezés megkezdése előtt?
Az alapítóokiratot és az SZMSZ-t is meg kellett újítani. Előbbit a tulajdonosok 100%-ának alá kellett írnia ahhoz, hogy az építkezés egyáltalán elkezdődhessen.
„Erről jobb, ha nem beszélünk, hogy ez mennyi ideig és hogyan zajlott. Kemény procedúra volt, minden egyes tulajdonossal külön-külön harcot kellett vívni. A beruházó is és én is folyamatosan azon harcoltunk, hogy írják alá a papírokat."
- fogalmazott József arról, hogy milyen hosszú és kimerítő volt a folyamat.

Miután megkapták a lakások a lakhatási engedélyt, akkor történt a második alapító okirat elkészítése. Ezután jött egy geodéta, aki a régi és az új lakásokat is felmérte. A régi lakások, mivel ezelőtt többtíz évvel lettek felmérve, így a mai műszaki fejlődésből származó pontosság következtében volt, ahol megváltoztak lakások alapterületei, ezeket is módosítani kellett.

Milyen nem várt költségek jöttek még?
A nem elhanyagolható költségeket tovább bővítette a területfoglalási illeték, amelyet szintén nem lehet megkerülni a belvárosban egy ekkora építkezés során. Az anyagok hordása, elszállítása, rakodás és a munkagépek nem kis helyet foglalnak, így ezek a bizonyos összegek 7-8 milliós magasságokig is felszöktek. 

„A gáz közös vezetéke a tetőtér beépítése előtt lett felújítva, amit direkt úgy alakítottunk, hogy majd a jövőbeni két emeletre is könnyedén el lehessen vezetni. A beruházó ennek ellenére azt mondta, köszöni szépen, de ő nem kér gázt, hiszen ő levegő-víz hőszivattyús megoldást szeretett volna." -nyilatkozta József a tht.hu-nak

Az épület egyik felén zöldtetős panorámás erkély található, a másik oldalon egy törhetetlen üvegből készült ferdetető, így az udvarra beáramló napfény mértéke is megmaradt.
Attól függetlenül, hogy a tervező egy kiváló szakember volt, a különböző hatóságok általi elvárásoknak nem mindig tudott megfelelni, ugyanis az ezekre a munkálatokra vonatkozó jogszabályok gyakorta változnak. A tűzoltóság például a mindig is zárt lépcsőházból, gyakorlatilag elvárt egy teljesen nyitott lépcsőházat, tűzvédelmi okokból. Ezt átalakították természetesen, viszont így a téli időszakban nagyon komoly hővesztéssel kellett számolniuk a lakásoknak. Ez csak egy példa az ilyen jellegű problémák közül.

Mennyi időt ölelt fel ez az egész projekt?
A tervezési időszak 2016-ban kezdődött és 2017 júniusában lett érvényes az építési engedély. Ilyenkor a környező házaktól is be kell szerezni a megfelelő engedélyeket, hiszen senki sem örül túlzottan, ha mellette történik egy ilyen hosszadalmas és zajos folyamat. 2017 július elsejével kezdődött el a kivitelezés, 2018 márciusában kezdődött az átadási sorozat, júliusban már meg is kapták a lakhatási engedélyeket. 

Refi_teto.jpg
Ez csak azért történhetett ilyen gyorsan, mert a beruházó önmagában nagyon sokat segített a kivitelezőknek. Rengeteg szakembert hozott ő maga is, ami ebben az időszakban elengedhetetlen volt, hiszen, mint már említettük, olyan szintű szakemberhiánnyal küzdöttek, hogy nem egy olyan projekt zajlott, melyet a felnél abbahagytak és levonultak, mert kaptak egy jobban fizető ajánlatot máshol. 

Milyen egyéb gondokkal kellett még megküzdeni?
„Az egyik legbosszantóbb az volt, hogy beleszólt az önkormányzat a ház színébe. Hiába adtunk nekik, egy a lakókkal egyeztetett színpalettát, amiből, ha bármelyiket is választották volna, teljes megelégedéssel nyugtáztuk volna, ők ezt felülírva szürke színt választottak. Egyébként eredetileg azt szerették volna, ha a ház eredeti színére festjük vissza, de ezt a legöregebb indián sem tudja megmondani, milyen lehetett." - mondta Réfi József

Ezt egy kicsit felhígították, hogy számunkra is esztétikusabb legyen és a lakóknak is megfeleljen.
Még bonyolította a dolgot, hogy a pincéket is albetétesíteni kellett, így kellett egy harmadik alapítóokirat is. A három okirat között háromszor változott a törvény, így ez eléggé megnehezítette a folyamatokat.

Végül a két emelet úgy került rá, hogy kívülről nem látszik a különbség, hiszen a fő falon megmaradt a háromemeletes konstrukció. Ez fontos volt esztétikai szempontból, hiszen így nem volt akkora a változás. 
A lapostetőn füvesített erkéllyel ellátott lakások kifejezetten modern stílust kölcsönöznek a környezetnek, emellett gyakorlatilag az egész városra nyíló panorámával rendelkeznek.

Réfi József fő motivációja mindig is az volt, hogy a zöld területeket minél nagyobb mértékben próbáljuk növelni a belvárosi környezetben. Ezzel a beruházással sikerült 100 m2 feletti zöld területet létrehozni. A lényeg nem más, mint „minél kevesebb környezeti terheléssel, minél több energiát előállítani" - mondta József, akinek saját megfogalmazása szerint az az egyik fő mozgató elve, hogy társasházak esetében is minél inkább innovatívan gondolkodjon és cselekedjen.
(c) Társasházi Háztartás 2021 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva