Barion Pixel

Vészhelyzeti rendelkezések lakásszövetkezetek számára

2020. május 10.
Az április 10-én kiadott 71-es számú Magyar Közlöny - mely ITT tölthető le - nem csak a társasházak, hanem a lakásszövetkezetek működését szabályozó rendelkezéseket is tartalmazza.

A "102/2020. (IV. 10.) Kormányrendelet a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről" elnevezés alatt futó szabályozás "A jogi személyekre vonatkozó eltérő rendelkezések alkalmazásáról" szóló 1. pontja az 1931. oldalon található. 

Ebből kicsit "munkás" kigyűjteni a lakásszövetkezetekre vonatkozó előírásokat, ezért a LOSZ összefoglalót készített belőle, melynek főbb észrevételeit felhasználva, a TTOE elnöke, dr. Bék Ágnes is összeállított egy gyakorlatias útmutatót.

A veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 40/2020. (III. 11.) Korm. rendelet által elrendelt veszélyhelyzet (a továbbiakban: veszélyhelyzet) ideje alatt a polgári jogi szabályok alapján létrejött jogi személyeknek és a nem jogi személy szervezeteknek ( jogi személyek) rendelet hatálybalépésének napjától a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényt (a továbbiakban: Ptk.), illetve a jogi személyre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket az ezen alcímben foglalt eltérésekkel kell alkalmazniuk.

Külön rendelkezéseket léptetett életbe a 102/2020. (IV. 10.) kormányrendelet a jogi személyek vonatkozásában, amelyek közé tartoznak a lakásszövetkezetek is. Emiatt a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényben (Lsztv) foglaltaktól eltérő működési szabályok alkalmazására van lehetőség.

1.) A lakásszövetkezetek döntéshozó szervének ülése (közgyűlés) - ideértve küldöttgyűlést és a részközgyűlést is - nem tartható meg olyan módon, hogy az a tag személyes részvételét igényelje, abban az esetben sem, ha az ülés e rendelet hatálybalépésekor már összehívásra került.

Aki az Lsztv-ben foglaltak alapján megalkotta az alapszabályában a különleges helyzetekre vonatkozó döntéshozatali eljárást, vagyis az ülés tartása nélküli döntéshozatal intézményét, az alkalmazhatja az írásbeli szavazást.

A változás az, hogy most lehetőség van minden érdemi kérdésben írásos szavazással dönteni, ha az alapszabály nem tartalmaz erre vonatkozóan rendelkezést, de kidolgozandó mindennek elektronikus megvalósítási módja (hardver, szoftver stb.), feltételek biztosíthatósága. Ehhez ki kell dolgozni az elektronikus levélben történő szavazás feltételeit, akár egy vegyes megoldással történő írásos szavazás kialakíthatóságával.

Ez a megoldás csak öt főig kötelező ott, ahol a feltételek adottak, illetve tíz tagig már csak akkor, ha a tagok szavazati jog szerinti többsége ezt kéri, ezen taglétszám felett pedig csak akkor, ha ezt az ügyvezetés kezdeményezi, nyilván a feltételek meglétének és a kivitelezhetőségnek a pontos tudatában.

A rendelet 4.§-a tartalmazza a közgyűlés tartása nélküli döntéshozatalra vonatkozó részletszabályokat.

2.) A változásról szóló kormányrendelet 5. §-ban meghatározottak szerint a számviteli törvény szerinti beszámoló elfogadásáról, az adózott eredmény felhasználásáról és a döntéshozó szerv hatáskörbe tartozó, azonban a jogi személy törvényes működésének fenntartásához, a veszélyhelyzet miatt kialakult helyzet kezeléséhez szükséges, valamint az észszerű és felelős gazdálkodás körében felmerülő halaszthatatlan ügyekben - a következő pontban meghatározott korlátozásokkal - a jogi személy ügyvezetése határoz.

Ennek alapján a lakásszövetkezetek és az érdekképviseletek esetében is ez lehet a megoldás, ugyanis az igazgatóságok elnökségek, illetve az ügyvezető elnök is ezt már meg tudják valósítani, az igazgatósági, elnökségi tagok közötti elektronikus kommunikáció már adott lehet, biztosítható, tehát a technikai, fizikai feltételek itt már jellemzően adottak, vagy megteremthetőek.

3.) A lakásszövetkezet ügyvezetése

5. §. (2)
a) az alapszabályt nem módosíthatja, kivéve, ha arra a veszélyhelyzet ideje alatt hatályba lépő jogszabály rendelkezése alapján van szükség,

b) jogutód nélküli megszűnéséről nem dönthet,

Értelmezve a fentieket azt látjuk, hogy az ügyvezetési döntéshozatalt korlátozó rendelkezések teljesen észszerűek, nyilván a fentiekben meghatározott döntések meghozatala fel sem merülhet normális logika alkalmazásával ügyvezetési hatáskörben. 

5. §. (4)
A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntést csak akkor hozhat, ha a szavazatok 25%-át meghaladó részesedéssel rendelkező tagok a döntés meghozatalát megelőző írásbeli véleményükben legalább a szavazatok 51%-át elérő mértékben a határozati javaslattal szemben nem tiltakoznak, ha a jogi személynek a Ptk. szerinti többségi befolyással vagy minősített többséggel rendelkező tagja van, akkor e tag az előzetes írásbeli véleményében a határozati javaslattal szemben nem tiltakozik.

Az a javaslat, hogy az igazgatósági, elnökségi (ügyvezetési) a döntéshozatal előtt, a dokumentációt és a határozati javaslatokat megküldi a tagság részére, hiszen különben nem is állhat elő az a lehetőség, hogy a tagság ezt a megoldást vitassa.

4.) A számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálata elvégezhető akkor is, ha beszámolóról az előző pont alapján a jogi személy ügyvezetése határoz. Ha a jogi személynél felügyelőbizottság működik, a jogi személy ügyvezetése a beszámolóról a felügyelőbizottság írásbeli jelentésének birtokában dönthet. A jogi személy ügyvezetésének előző pont szerinti döntése a döntéshozó szerv határozatának minősül, és e rendelet eltérő rendelkezése hiányában végrehajtható. A jogi személy ügyvezetése az előző pont szerinti döntéséért a Ptk. 3:24. §-a szerint felel a jogi személlyel szemben.

Az előző szerint meghozott döntést a veszélyhelyzet megszűnését követő legfeljebb 90. napra összehívandó rendkívüli döntéshozó szervi ülés napirendjére kell tűzni. Ha az utólagos döntéshozó szervi határozat a korábbi döntést megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi, az nem érinti az azt megelőzően keletkezett jogokat és kötelezettségeket. A jogi személy ügyvezetése köteles - a rendelkezésére álló elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz segítésével - megtenni mindent annak érdekében, hogy az előző szerinti döntésekről a tagok tájékoztatást kapjanak. Ha a jogi személyre vonatkozó előírás a döntéshozó szerv határozatának vagy az üléssel összefüggő egyéb iratnak a közzétételéről vagy a nyilvántartó bírósághoz való benyújtásáról rendelkezik, a jogi személy ügyvezetésének e § szerint hozott döntését kell közzétenni, valamint benyújtani.

A fenti rendelkezések különösebb magyarázatot nem igényelnek. A jogalkotó az ügyvezető szerv döntéseinek utólagosan az ügydöntő szerv elé vitelét kötelezően előírja a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül, de előírja, hogy addig amig ez a döntéshozatal meg nem történik ezek a döntések érvényesek, ezek alapján a közzétételi, letétbehelyezési kötelezettségek teljesíthetők és teljesítendők, illetve az ügyvezető szerv tagjai felelnek ezért a döntésekért a jogi személlyel szemben (egyébként is ugyanígy felelnek), valamint a döntésekről, ahogy lehet elektronikusan a tagságot tájékoztatni kell.

Nyilvánvalóan ott, ahol eddig is elektronikus volt a tájékoztatás ez nem probléma, azt gondoljuk, hogy ahol eddig levélben történt ott ez a megoldás továbbra is alkalmazható (de lehet akár az elektronikus megoldással is kombinálni mindezt), illetve ahol az adott jogszabályi előírás egyéb megoldást enged, nyilvánvalóan a szükséges óvintézkedések betartása mellett, ott továbbra is mód lesz a kifüggesztésre, illetve a postaládákba történő eljuttatásra is.

5.) Szintén alapvető jelentőségű rendelkezéseket tartalmaz a rendelet 6. §-a, miszerint jogi személy vezető tisztségviselőkből álló ügyvezető testülete, felügyelőbizottsága, audit bizottsága, valamint jogszabály vagy a létesítő okirat rendelkezése alapján létrehozott más testületi szerve (a továbbiakban együtt: testület) üléseit elektronikus hírközlő eszköz útján vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz igénybevételével is megtarthatja, vagy írásbeli egyeztetést folytathat, és a jogi személy irányításával kapcsolatos döntéseket írásban is meghozhatja.

Ha az elektronikus hírközlő eszköz vagy más személyazonosítást lehetővé tevő elektronikus eszköz útján való tanácskozás és döntéshozatal szabályaira nincs elfogadott eljárásrend vagy az eltér az e rendeletben foglaltaktól, az ülésezés és a döntéshozatal szabályait a testület elnöke, akadályoztatása esetén helyettese, ennek hiányában az elnök által kijelölt, mindezek hiányában az ügyvezetés által felkért tag határozza meg és közli az érintettekkel. Az írásbeli egyeztetés és döntéshozatal elektronikus üzenetváltással (email) is történhet.


A fenti rendelkezések jelölik ki tulajdonképpen az igazgatóságok, elnökségek, felügyelő bizottságok számára veszélyhelyzet idejére alkalmazandó célszerű eljárásrendet, oly módon, hogy felhatalmazást ad a rendelet mindennemű elektronikus egyeztetésre és döntéshozatalra, bármilyen elektronikus eszköz igénybevételének az alkalmazásával, de akár egyszerűen az elektronikus levélben történő kapcsolattartás útján is. Ilyen esetekben, ha ez a kérdés nincs az alapszabályban rögzítve, akkor ennek szabályait ki kell találni. Mindenkinek el kell döntenie, hogy milyen megoldást választ, de a legegyszerűbb megoldás itt a legcélravezetőbb, azaz az internetes kapcsolattartás, ami nem zárja ki a bármilyen elektronikus hírközlő eszköz útján vagy telefonon történő egyeztetést, de alapvetően ledokumentálni a határozati javaslatokat az ezek alapjául szolágló dokumentációt (előterjesztéseket) kell, és azt hogy a megadott határidőben ezek tartalmára ki hogyan szavazott, illetőleg, ha voltak az anyag ismeretében kérdések, akkor ezeket és az erre adott válaszokat kell (lehet) csak rögzíteni. Ezt, ahol van elektronikus kapcsolattartás e-mailben, már meg is lehet valósítani. Ahol konkrétan valamilyen elektronikus továbbító eszköz útján üléseket is kívánnak tartani, ott lehet alkalmazni a pl. a skype-t, vagy a zoom-t, vagy egyéb más ilyen alkalmazásokat, de ezek körülírása, szabályaik megalkotása a jelen helyzetben nehézkesnek problematikusnak tűnik. Ott, ahol 3, maximum 5 ember kell, hogy kapcsolatban álljon - az FB képviselőjét is beleértve, ott ez a megoldás is működhet ott, ahol nagyobb létszámról van szó a technikai megvalósítás már okozhat problémákat.

Még egyszer hangsúlyozzuk, ha az előterjesztés, határozati javaslat, döntés dokumentálva van, a mögöttes egyéb kérdések egyeztetések megtörténhetnek bárhogyan ezek rögzítése nem szükséges, ezért egyszerűbb a sima e-mailben történő kapcsolattartás és döntés alkalmazása és dokumentálása.

6.) Ha a veszélyhelyzet ideje alatt a testület tagjainak létszáma a törvényben, illetve a létesítő okiratban előírt szám alá csökken, vagy a tag az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány miatt egyébként nem tud eljárni, a többi tag jogosult a határozathozatalra. A határozatképességre vonatkozó szabályokat a döntésképes tagok száma alapján kell meghatározni, és határozatot ebben az esetben is szótöbbséggel kell meghozni azzal, hogy a többi tag kiesése esetén a határozathozatalra egy személy is jogosult. Ha a jogi személy vezető tisztségviselőjének vagy testületi tagjának, valamint az állandó könyvvizsgálójának megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt szűnik meg - kivéve a Ptk. 3:25. § (1) bekezdés c), e), f) vagy g) pontja (visszahívás, cselekvőképesség korlátozása, összeférhetetlenség bekövetkezte és értelemszerűen a halála) szerinti megszűnési okot, és a felügyeleti jogkörében eljáró hatóság vagy bíróság határozatával történő megszűnés esetét, - a megbízatás alapítói határozat vagy döntéshozó szervi határozat hiányában a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig fennmarad, és a vezető tisztségviselő, a testületi tag, valamint az állandó könyvvizsgáló legkésőbb eddig az időpontig köteles feladatát ellátni. Az állandó könyvvizsgáló megbízatásának lejárta esetén a szükséges intézkedések meghozatalára az 1/6. pont alkalmazása esetén a jogi személy ügyvezetése is jogosult.

A lakásszövetkezetek számára az egyik alapvető problémát a beszámoló elfogadása jelentette, erre a kormányrendelet szerint az igazgatóságoknak, elnökségeknek lesz lehetősége!

Ha valaki kiesik egy testületből, akkor a többiek jogosultak dönteni továbbra is akkor is, ha a létszám a törvényben, vagy az alapszabályban meghatározott minimum alá csökken, illetve, ha lejár a mandátum a veszélyhelyzet fennállása alatt, akkor a veszélyhelyzet megszűnését követő napig az mégis fennmarad, addig az adott vezető tisztségviselő, tisztségviselő jogosult és köteles tovább működni, a feladatát ellátni. Mindebből az is következik, hogy ezek a helyzetek a határidőbeli csúszások nem lesznek szankcionálhatóak.

A folyamatban lévő törvényességi felügyeleti és cégváltozás bejegyzési eljárások (de ideérthetők az esetlegesen meginduló további törvényességi felügyeleti eljárások is, ahol a cégbíróság kötelezésként közgyűlés, küldöttgyűlés megtartását írja elő. Ezt a problémakört a tárgyi rendelet nem kezeli. 

7.) A jogi személy szervei az írásbeli jognyilatkozatokat - ideértve a döntéshozó szerv működésével összefüggő okiratokat is - minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy elektronikus bélyegzővel, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel aláírva a tag elektronikus levelezési címére (e-mail) is megküldhetik. A tagok a jogi személlyel kapcsolatos jognyilatkozataikat elektronikus üzenetben (e-mail) is közölhetik a jogi személlyel. Ha a tag jogi személy, a jognyilatkozatát minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, ennek hiányában azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással való hitelesítéssel kell aláírni. A természetes személy tag a jognyilatkozata elektronikus aláírására nem köteles, azonban a jognyilatkozatnak a tag azonosíthatóságához szükséges adatokat tartalmaznia kell. Az e pont szerinti, elektronikus üzenetben foglalt nyilatkozat elektronikus írásbeli jognyilatkozatnak minősül. Ezek a rendelkezések vonatkoznak az az egyszemélyes döntéshozatali konstrukció esetén az adott jogi személy egyéb szerveivel való kapcsolattartásra is.

A fenti rendelkezések szerencsére egyértelműek, ezek alapján egy magánszemély tag e-mailben megküldött nyilatkozata, ha belőle a személye beazonosítható hivatalosan is jognyilatkozatnak minősül, míg egy jogi személy esetébe ehhez fokozott biztonságú elektronikus aláírás, vagy AVDH (azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítéssel) történő aláírás kell. Ez a szolgáltatás mindenki számára elérhető, akinek van ügyfélkapuja, cégkapuja tehát ezt az egyszerű megoldást akár magánszemélyek is használhatják, de számukra ezt a rendelet kötelezettségként nem írja elő.

8.) A jogi személy döntéshozó szerve vagy ügyvezetése e rendelet rendelkezéseinek megfelelően hozott határozata bírósági felülvizsgálata során az érintett határozat bírósági hatályon kívül helyezésére annak létesítő okiratba ütközése miatt nem kerülhet sor, ha a határozat kizárólag a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendezések alkalmazása miatt ütközik a létesítő okiratba.

A rendelet a határozatok bírósági felülvizsgálata körében kizárja azt a lehetőséget, hogy a veszélyhelyzetben alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alkalmazására tekintettel kerüljenek határozatok megsemmisítésre. Magyarul a veszélyhelyzet alatti Közgyűlési, küldöttgyűlési és igazgatósági döntések alapszabályba ütközése nem vezethet az adott határozat hatályon kívül helyezéséhez. Természetesen ez a rendelkezés a veszélyhelyzet után az eredeti szabályok szerint összehívott küldöttgyűlések, közgyűlések döntéseire már nem lesz érvényes.

További híreink


A lakásszövetkezetből való kiválás lehetőségei 2024. március 13.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgA Lakásszövetkezet kezelésében lévő épületekben lévő lakások - ez körülbelül 2500-3000 db lakást érint - egyik tulajdonosaként (aki egyébként nem tag) érdeklődöm, mert vezetőségi alkalmatlanság, feltételezett pénzügyi visszaélések, karbantartási/fejlesztési kötelezettségek elmulasztása, valamint a tulajdonosokkal szembeni lekezelő viselkedés miatt - több tulajdonossal (tagok és nem tagok) együtt - a jelenlegi helyzeten változtatni szeretnénk. A tulajdonosok - a három lehetőség közül - a leginkább költséghatékony módszert szeretnék választani:1. a lakásszövetkezet teljes megszüntetése (elszámoltatással), épületenként társasházzá alakulás, 2. új vezetőség választása (jelenlegi gárda teljes lecserélése), 3. kilépés a szövetkezetből, társasházzá alakulás (a többség egyébként ezt szeretné).Kérdésem a következő: melyik lehetőséget érdemes meglépni? a) Mindhárom esetben szükséges-e ügyvédet fogadni (az ügyvédi költség körülbelül mennyi lenne)? b) A 3. esetben kell-e újabb földmérés (a helyrajzi számok egyébként rendelkezésre állnak, így ez hozzávetőlegesen mekkora összeget jelentene)? c) Az alapító okirat elkészítése, okiratba foglalása mekkora összeg lenne? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A társasház tartozásaiért ki és hogyan felel? 2024. március 6.
kiss.jpgTanácsát szeretném kérni abban, hogy mit tehetnék? Hatlakásos kis társasházban élek, ahol nincs se közös képviselet, sem pedig összetartozás. A jogszabályokat figyelmen kívül hagyják. A legnagyobb probléma jelenleg a házban, hogy nincs közgyűlési határozat a víz- és csatornadíj megállapodás ügyében, ezért van olyan tulajdonos, aki közvetlenül a díjbeszedőnek teljesít, de olyan is van, aki egyáltalán nem fizet, ezért a társasháznak adósága van a díjbeszedő felé. Az lenne a kérdésem, hogyha valaki nem fizeti ki rá eső részt és jelzálogjog kerül az albetétekre, akkor elárverezhetik-e az egész társasházat? Vagy az eljárás csak a nem fizető tulajdonosokat fogja érinteni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A kocsibeálló és a lakás külön-külön történő értékesítése 2024. február 28.
kbk21.pngA társasház Alapító Okiratában a lakásokhoz hozzá vannak rendelve az udvaron lévő számozott kocsibeállók. Az egyik lakás értékesítésekor a tulajdonos a lakást eladta, a kocsibeállót viszont megtartotta. Kérdésem: jogosan járt el a tulajdonos vagy sem? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Tulajdonostársak képviselete a közgyűlésen 2024. február 21.
kbk21.pngAz alábbiakban kérem segítségét:
1. Amennyiben egy lakásnak két tulajdonosa van (50-50%), akik elváltak, és nem egy lakcímen élnek, akkor a nem az adott lakcímen élő tulajdonostársnak szükséges-e meghatalmaznia valakit, hogy a nevében eljárhasson a társasházi közgyűlésen? Vagy ezt megteheti meghatalmazás nélkül a volt házastársa?
2. Ha - az előző példát említve - az adott helyen élő volt házastárs sem jön el a közgyűlésre, akkor elég csak tőle, vagy mindkét féltől kell meghatalmazás annak, aki képviseli őket?
3. Ha szükséges a meghatalmazás, ez abban az esetben is így van, ha az elköltözött fél hivatalosan nem jelentette be az új lakcímét a közös képviselőnek és az csak hallomásból tud a különélésről?
4. Amennyiben kell meghatalmazás a másik lakcímen élőtől, de nincs, abban az esetben csak a fele hányad számolható szavazáskor?
5. Mi a helyzet akkor, ha egy lakcímen élő, pl. anya és fia tulajdonosokról beszélünk, szükséges mindkét féltől meghatalmazás, ha képviseltetni akarják magukat valakivel?
6. Mit kell még tudni a meghatalmazások jogos felhasználásával kapcsolatban? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

https://www.tht.hu/thtelofizetes/
A közgyűlés szabályos összehívása, ha azt sem a közös képviselő, sem a számvizsgáló bizottság nem teszi meg 2024. február 14.
kiss.jpgIdőnként előfordul az a szomorú helyzet, hogy nemcsak a közös képviselő, hanem még a vele kollaboráns számvizsgáló bizottság is rendkívül hanyag. A tulajdoni hányad 1/10-edével rendelkező tulajdonostársak aláírásával ellátott, rendkívüli közgyűlés összehívását célzó tulajdonosi indítvány esetében előfordulhat az, hogy a közgyűlést nemcsak a közös képviselő nem hívja össze az átvételt követő harminc napon belül, hanem azt még a számvizsgáló bizottság sem teszi meg a harminc nap lejártát követő tizenöt napon belül. Ilyenkor – a Tht. szerint – az összehívást kezdeményező tulajdonosok által meghatalmazott tulajdonos is jogosult összehívni a közgyűlést. Azonban az "egyszerű" tulajdonos általi összehívásnak nagyon sok buktatója van, pl. az, hogy nem fér hozzá az összes tulajdonostárs elektronikus levelezési címéhez, illetve (a társasházon kívüli, néhány esetben akár külföldi) postai címéhez sem, ami nehézségeket gördít a szabályos meghívókézbesítés elé. Ezúton szeretnék érdeklődni afelől, hogy milyen módon lehet értesíteni nagyszámú tulajdonost szabályosan, hogy a közgyűlés határozatait ne lehessen később a bíróságon megtámadni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Decemberre megújul a többszáz éves ingatlan-nyilvántartásunk 2024. február 8.
homeoffice.jfifAz ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, amely településenként tartalmazza a Magyarországon található ingatlanokat. A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer szinte az utolsó a nagy állami alrendszerek közül, ahol jelenleg is kizárólag papír alapú az eljárás. Ezen - ahogy egy ideje már halljuk - az E-ingatlan-nyilvántartás, azaz az E-ING bevezetésével változtatni fognak.

Hibrid közgyűlés lehetősége 2024. február 7.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgTársasházunk idényjelleggel nyitva tartó 250 albetétes nyaraló társasház. A tulajdonosok az ország minden területéről származnak, így a többnyire kora tavasszal Budapesten tartott éves beszámolót, illetve a következő év terveit megvitató közgyűlésen sokan nem tudnak részt venni. Igény merült fel a közgyűlés elektronikus formában történő bonyolítására, de ehhez - ahogy én a közgyűlés elektronikus úton történő lebonyolításához leírtakat értelmezem - számos olyan technikai feltételt kellene biztosítani (pl. internet a közgyűlésen, osztott képernyős online jelenlét stb.), amit nem hiszem, hogy meg tudnánk oldani. A tulajdonosok részéről érkezett egy olyan javaslat, hogy a közgyűlési meghívó és az előterjesztési anyag mellett kiküldésre kerülhetne egy, a szavazásra bocsátandó határozati javaslatokat tartalmazó elektronikusan kitölthető kérdőív, melyet azok a tulajdonosok töltenének ki és küldenének vissza a közös képviselőnek, akik a döntéshozatalban részt szeretnének venni, de a közgyűlésen pl. a nagy távolság miatt nem tudnak megjelenni. Írásbeli szavazás elektronikus úton történő lebonyolítására az SZMSZ-ünk most is biztosít lehetőséget, de az csak egy-egy konkrét kérdésben hozott határozatra vonatkozik, nem pedig egy egész közgyűlés összes meghozandó döntésére. Ha erre a megoldásra lehetőség nyílna, az elektronikus szavazás részleteit kidolgoznánk az SZMSZ-ben, melyet elfogadásra bocsátanánk. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Beázás a teraszon 2024. január 24.
kbk21.pngHarmadik emeleti társasházi lakásomban több beázás és ennek nyomán csúnya penész jelent meg. Kamerás csatornavizsgálati jegyzőkönyv szerint: a lefolyó rendben, viszont a fölöttem lévő közös tulajdonban, de a lakástulajdonosok kizárólagos használatában álló lakások teraszainak rossz fugázása miatt van a beázás. Ki a felelőse és mi a határideje a teraszfugázás elvégeztetésének, ha a lakástulajdonosok errenem hajlandók? Pedig erről közgyűlési határozat is született. Fennáll-e szándékos károkozás esete? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közös költség tartozás behajtása tulajdonosváltás esetén 2024. január 17.
kiss.jpgKözös költség tartozással kapcsolatban kérdezném, hogy ingatlanon történt tulajdonosváltáskor a fennálló közös költség tartozás kire száll? Előző tulajdonostól be lehet hajtani? Nem találtam konkrét választ. Gyakorlatban én az ingatlanon jegyzem az egyenleget, tehát nálam a tartozás tovább száll az új tulajdonosra. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A napelemes rendszer telepítése a rendes gazdálkodás körébe tartozik-e? 2024. január 11.
Dr.KissBalazsKaroly.jpgEgy társasház a közös tulajdonú tetőre napelemes rendszer telepítését és üzemeltetését tervezi, a közös költség csökkentése céljából. Ez a beruházás jól láthatóan a társasházi törvény (Tht.) 56. § 3. pontja szerinti "rendes gazdálkodás körét meghaladó" kiadásokkal jár, így vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges (Tht. 38. § (3) bekezdés). A veszélyhelyzetre való hivatkozással megjelent 293/2022. (VIII. 9.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdése szerint, viszont "a közös tulajdonban álló épületrészre napkollektor, napelemes rendszer telepítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti, legalább 75%-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet". Ám 2022. november 1-je óta ez az enyhítés megszűnt, az új szöveg: "A közös tulajdonban álló épületrészre - a társasházközösség közös költségének csökkentése érdekében telepítendő és üzemeltetendő - napkollektor, napelemes rendszer telepítését és üzemeltetését a közgyűlés, illetve a megismételt közgyűlés a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada több mint felének szavazatával megtilthatja." Jelenleg tehát, van egy tulajdoni hányad szerinti 100%-os előírás az elfogadásra és egy másik, akár egy tulajdonos által megvalósítható ~1%-os lehetőség a megtiltásra. Úgy látom, hogy ha egy közgyűlési határozati javaslat a tiltásra szól, és nem szavaz rá senki; vagy ha az elfogadásról szavazunk, akkor a Tht. szerinti egyhangú határozat szükséges. Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

NAV állásfoglalás: két társasház, közös telek, közös kiadások 2024. január 9.
jogesetek.jpgA szóban forgó eset főszereplője két olyan társasház, amelyek közös telken épültek. A társasházak a közösen felmerülő kiadások elszámolásának bizonylatolása módjában nem értettek egyet, ezért a helyzet közöttük igencsak elmérgesedett, jogvitába keveredtek egymással. Bekerül majd a történetbe a NAV is, ami végül tiszta vizet önt a pohárba, de ekkor már késő, a fizetési meghagyásos eljárás perré alakul...

Egy társasház, több épület: külön gazdálkodás, vagy szétválás? 2023. december 18.
kbk21.pngKét szárnyból álló társasháznk egyik szárnya önkormányzati tulajdon volt, de a lakásokat az önkormányzat idő közben eladta egy vállalkozónak, aki 10 lakást alakított ki benne. A vállalkozó a lakásokat kiadja, nem a legmagasabb társadalmi státuszú bérlők számára. Az együttműködés a vállalkozóval a kezdettől fogva nem volt jó. Előbb zsarolta a lakókat a többségi tulajdonával. Az átalakítás jóvoltából megszűnt a többségi tulajdona, de így is meghatározó. A kérdésem az lenne, hogy van-e arra lehetőség, hogy a két házrész jogilag szétváljon? Ha erre nincs lehetőség, szét lehet-e választani gazdaságilag (ez részben már megvalósult, pl. víz, villany, takarítás, illetve nem takarítás) egy szerződés alapján? Mik lennének ennek a feltételei? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

A közös képviselő köteles minden emailre és levélre válaszolni? 2023. december 13.
kiss.jpgOlyan társasházban élek, ahol a tulajdonosok egy része támogatja a közös képviselőt. SzMSzünk van, de nem tartalmaz semmilyen előírást arra vonatkozóan, hogy a közös képviselőnek át kell-e vennie a postára adott tértivevényes leveleket, vagy ha már átvette, akkor mennyi időn belül kell reagálnia a tulajdonosi megkeresésekre. Mit tehetek? Fordulhatok-e bírósághoz? A keresetlevélben kérhetem-e a bíróságot, hogy kötelezze a közös képviselőt válaszadásra úgy, hogy nincs olyan közgyűlési határozat, ami kötelezné a közös képviselőt választ adni? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

NAV állásfoglalás: a gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe, szabályos ez így? 2023. december 11.
Kerdojelek.jpgOlvasónktól érkezett a levél, melyben a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állásfoglalása található egy olyan eset kapcsán, amikor is kvázi barterben a társasházi gondnok lakhatást kap a munkájáért cserébe. 

Ki takarítja el a havat? 2023. december 7.
holapatolas.jpgA tél beköszöntével nemcsak a hideg érkezik, hanem a hó eltakarításával kapcsolatos viták is felmelegednek. Számos törvény és rendelet szabályozza ezt a kérdést, amelyek összességében meghatározzák, hogy ki felelős a járdák és utak tisztántartásáért. Ha baleset történik a hó vagy jég miatt, a felelősség a hóeltakarításért vagy a jégmentesítésért felelős személynél vagy szervezetnél van.

Közös ügyfélkapu használat esetén ki a felelős? 2023. december 5.
konyvel.jpgA közös képviselő ügyfélkapuját használja a könyvelő a NAV bejelentésekhez.
Egy nullás bejelentés elmaradása miatt mulasztási bírságot szabott ki a NAV. Milyen felelősség terheli a könyvelőt? Kell-e a könyvelőnek saját ügyfélkapujának és az ott megjelölt email címének lennie és azon ellenőrizni, hogy arra milyen információt kapott? A társasház magánszemély vagy jogi személy? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

THT podcast: Társasházi jogi esetek Dr. Kiss Balázs Károllyal 2023. november 27.
podcast2.pngA THT podcast aktuális epizódjában Szilber Szilvia társasházszakértő Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd úrral beszélget a társasházakban gyakran előforduló jogi esetekről. Szemléletes példákon keresztül tájékozódhat a hallgató a tulajdoni hányadtól eltérő költségviselés lehetőségeiről, a rendes gazdálkodást meghataló felújítások köréről, valamint a társasházi iratok, határozatok erő és szabályozási sorrendjéről is.

Az önkormányzati vagyonkezelő levelet küldött, hogy nem tudja fizetni a közös költséget a lakásai után 2023. november 22.
kbk21.pngVárosunkban sok ingatlan tulajdonosa az önkormányzat. 2023.10.16-i keltezéssel a Városgondnokság küldött egy levelet, melyben az alábbiakról értesíti a közös képviselőket. "A rendelkezésre álló önkormányzati források ez évi keretének kimerültségére tekintettel a folyó évi visszalévő hónapjaiban esedékessé váló társasházi közös költség díját átmenetileg nem áll módunkban kiegyenlíteni annak ellenére, hogy intézményünk minden adott lehetőséget megragadott és kiaknázott annak érdekében, hogy a jelen nem kívánatos helyzetet elkerüljük. Tájékoztatom, hogy a közös költség fedezetére pótigényt jelentettünk be a tulajdonos önkormányzathoz, ám, amíg ezen költségvetési forrást a finanszírozó nem biztosítja, addig részünkről sem kerülhet sor ezen költségek folyósítására." A bérlők megfizetik az üzemeltetési költséget a Városgondnokság felé, sőt már a felújítási alapot is velük fizettetik ki. Mit tehetünk mi közös képviselők abban az esetben, ha a Városgondokság nem fizet? Hogy magyarázzuk ezt meg a többi fizető tulajdonosnak, akiknek jogos a felháborodásuk? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Az történik a társasházban, amit a többségi tulajdonos akar? 2023. november 16.
kozgyules_prezentacio.jpgEgy társasháznak van egy többségi - a teljes házra vetítve 60%-os tulajdoni hányaddal bíró tulajdonosa - aki egyben közös képviselő is. Keresztül szeretne vinni egy olyan közgyűlési határozatot, amely nyilvánvalóan nagyon nem tetszik a kisebbségben lévő többi tulajdonosnak (pl. egy 900%-os közösköltség-emelés a még nem felvásárolt lakások szabadpiaci értékét beszakítandó), ezért összehívja a közgyűlést, amelyre a többi tulajdonos azt bojkottálandó el sem megy. Erre készülve a tőkeerős többségi tulajdonos közös képviselő elhív a közgyűlésre két ügyvédet, megkérve őket jegyzőkönyvvezetőnek és jegyzőkönyv-hitelesítőnek, saját maga és a családtagja pedig lesznek jegyzőkönyv-hitelesítők, mint tulajdonosok, és így megszavazzák a kisebbségben maradt tulajdonosokat nyomorba döntő határozatot. Felmerül a kérdés, hogy egy ilyen olajozottan működő demokratikus diktatúra ellen tudnak-e jogilag bármit tenni a kisebbségben maradt tulajdonosok? Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

Kiadhatja-e a közös képviselő a tulajdonosi címlistát a számvizsgálóknak? 2023. november 14.
havas-shaghy-gabor.JPGA GDPR hatálybalépése óta az életünk mindennapjaivá vált az adatvédelem. Ha jobban megfigyeljük, szinte bármilyen szolgáltatót veszünk igénybe, a kapcsolatfelvétel legelső lépése az, hogy hozzájárulunk az adataink kezeléséhez. A gazdasági társaságok mellett a társasházak életében is meghatározó az adatvédelem, de ebben az esetben néhány, közhiteles nyilvántartásból elérhető adaton túl a természetes személyek személyes adatai nem nyilvános információk. Dr. Havas-Sághy Gábor, a THT ingatlan- és infokommunikációs jogi szakértője válaszol a címben feltett kérdésre.

(c) Társasházi Háztartás 2024 | Proptech Digital Investment Zrt. | Minden jog fenntartva
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások